工業區為促進工業發展而劃定，其土地及建築物，以供工業使用為主；具有危險性及公害之工廠，應特別指定工業區建築之。
重點摘要都市計畫法第 36 條規定工業區以供工業使用為主，限制住商使用，且具危險性及公害之工廠須在特別指定工業區建築。
Q · 工業區可以蓋住宅或商辦嗎？
不行，工業區以工業使用為主，住商使用受嚴格限制
依都市計畫法第 36 條，工業區為促進工業發展而劃定，其土地及建築物以供工業使用為主，住宅、商業、辦公等非工業使用會受到比例與用途上的嚴格限制。建商把工業地登記為「廠房」或「事務所」拿到使用執照後私下隔成住宅出售，即俗稱的「工業住宅」，購買者可能面臨貸款成數低、使用執照遭撤銷、轉售困難等風險。另條文後段規定具危險性及公害之工廠，必須在「特別指定」的工業區內建築。
工業區比商業區嚴格得多。商業區只是「不得有礙商業便利」這種彈性標準，工業區直接規定「以供工業使用為主」加上「具危險性及公害之工廠應特別指定工業區建築之」這個硬性要求。意思是：你不能把工業區當倉儲、當住宅、當辦公室主要使用，更不能在一般工業區裡蓋會排放高度污染的化工廠或炸藥廠。這條法律建立了一個重要分流：一般工業區放低污染輕工業，「特別指定」的工業區（例如石化、重工業專區）才能放高污染高風險產業。為什麼這對你重要？如果你買了工業區土地想做廠辦混合使用、想改建成商業設施、想蓋員工宿舍超過一定比例，全部會撞到這條牆。台塑六輕、林園石化區、桃園觀音工業區的污染爭議，根本上都跟這條的「特別指定」有關。
都市計畫法第 36 條為工業區的使用管制規範：工業區係為促進工業發展而劃定，土地及建築物以供工業使用為主，限制非工業用途；條文後段並要求具危險性及公害之工廠，須在特別指定的工業區內建築，建立一般工業與高污染高風險工業的污染分流機制。
AI 輔助整理，以條文原文為準
原則不行。工業區以供工業使用為主是硬性規定，住宅使用受嚴格限制，建商規避法律蓋的「工業住宅」買到後貸款、使用執照、轉售都有風險。
沒有單一定義，需綜合環保署、經濟部公告與當地分區管制要點判斷，一般包括石化、化工、煉鋼、有毒物質製造等，關鍵在化學品種類、排放物特性與製程風險三維度。
短期看似便宜長期風險大。用途受限無法做住商開發、二手市場買家集中、流動性低，產業外移時跌幅可能比住商區更深更久。
規範工業區以供工業使用為主、限制住商使用，並要求危險公害工廠須設在特別指定工業區的分區管制條文。
使用化學品、有毒物質或排放污染、具製程風險的工廠，如石化、化工、煉鋼，須集中於特別指定工業區。
一般工業區放低污染輕工業，特定（特別指定）工業區才能放石化重工業等高污染高風險產業，這是本條的污染分流核心。
到土地所在地都發局申請「土地使用分區證明」，確認是一般工業區還是特定工業區，差別決定能做什麼產業。
比對環保署、經濟部公告，看化學品種類、排放物特性、製程風險三維度，屬危險公害者須進特別指定工業區或科學園區。
調建物登記謄本看「主要用途」欄，寫「廠房」「事務所」屬工業使用而非住宅，並向都發局查分區。
先查分區，依本條後段主張應屬特別指定工業區範圍，同時向環保局、工業局、都發局多管道檢舉效果最強。
工業區以工業使用為主嚴格限制住商，住宅區則以居住使用為主限制工業，兩者用途取向相反。
36 條管「土地能不能設這種工廠」（分區），工輔法管「工廠設立登記與未登記工廠處理」，兩者常一併適用。
| 項目 | 一般工業區 | 特別指定工業區 |
|---|---|---|
| 適用產業 | 低污染輕工業、組裝、倉儲（限工業使用） | 石化、化工、煉鋼等具危險性及公害產業 |
| 污染風險 | 低，不得設危險公害工廠 | 高，集中收容高污染高風險製程 |
| 法律依據 | 都市計畫法第 36 條前段 | 都市計畫法第 36 條後段「應特別指定工業區建築之」 |
| 住商使用 | 嚴格限制，僅附屬比例 | 嚴格限制，僅附屬比例 |
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特定專用區內土地及建築物，不得違反其特定用途之使用。
工業區為促進工業發展而劃定，其土地及建築物，以供工業使用為主；具有危險性及公害之工廠，應特別指定工業區建築之。
特定專用區內土地及建築物，不得違反其特定用途之使用。
工業區為促進工業發展而劃定，其土地及建築物，以供工業使用為主；具有危險性及公害之工廠，應特別指定工業區建築之。
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