土地法 第 91 條（限制使用區及自由使用區之劃定）
城市區域之土地，得依都市計畫法，分別劃定為限制使用區及自由使用區。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要土地法第 91 條授權都市計畫劃分城市區域土地為限制使用區與自由使用區，是台灣分區管制的上游母法。
Q · 土地分區的法源是什麼？
依土地法第 91 條，城市區域之土地得依都市計畫法分別劃定為限制使用區及自由使用區。這條是台灣所有分區管制（住宅區/商業區/工業區）的上游授權條文，實際的細部分區與容許使用項目，由下游的都市計畫法第 32 至 36 條規範。同一塊土地因分區不同，市場價值可差 1.5 至 3 倍。
白話解讀
買房子最該先問的問題，不是幾房幾廳、有沒有中庭，是這塊地在都市計畫裡被劃成什麼區。本條是台灣所有分區管制的上游授權條文：城市區域的土地，可以依都市計畫法劃分成「限制使用區」和「自由使用區」。你家的房子能不能開咖啡廳、能不能改建民宿、樓上可不可以蓋到十五層、隔壁突然要變成工廠有沒有辦法阻止，這些問題的答案都藏在「使用分區」這三個字裡。住宅區的土地，一坪可能值八十萬。同一條街外五十公尺，如果是商業區，可能一坪一百五十萬。如果是工業區，可能四十萬。同樣一塊土地，因為被劃成什麼區，價值可以差三倍以上。而劃分的法源，就是本條。
法律定性
土地法第 91 條為城市區域土地分區管制之母法授權條文，授權主管機關依都市計畫法將城市區域內土地劃分為限制使用區（如住宅區、保護區）與自由使用區（如商業區），構成台灣土地使用管制制度的上游法源基礎。
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Q1買房前怎麼最快查到使用分區？▾
最快的方式是上縣市政府的「都市計畫土地使用分區查詢系統」（各縣市網址不同），輸入地址或地號立刻看到分區結果，免費。要正式的書面證明就去都發局臨櫃申請「土地使用分區證明書」，一張幾十元。內行人提示：除了分區名稱，也要看「容積率」、「建蔽率」和「容許使用項目」，這三個參數決定你的空間自由度。
Q2分區會不會變？怎麼知道？▾
會。都市計畫每五到十年通盤檢討一次，分區有機會調整。縣市政府會公告「都市計畫變更草案」並公開展覽三十天（都市計畫法第 19 條），期間居民可以書面提出異議。內行人提示：上縣市政府都發局網站訂閱「都市計畫公告」的電子報或關注粉絲頁，可以第一時間知道自己區域要檢討。
Q3土地法第 91 條是什麼？▾
城市土地分區管制的上游母法授權條文，下接都市計畫法 32-36 條細部規範，是台灣所有住宅區/商業區/工業區制度的法源根據。
Q4限制使用區跟自由使用區差在哪？▾
限制使用區明列容許使用項目（如住宅區只能蓋住宅），自由使用區原則容許多元使用、列舉禁止項目（如商業區），對應的容積率與建蔽率也不同。
Q5什麼叫使用分區證明書？▾
縣市政府都發局核發的書面文件，記載特定土地的分區名稱、容積率、建蔽率、容許使用項目，是不動產交易與營業登記的法定佐證資料。
Q6都市計畫跟區域計畫差在哪？▾
都市計畫管的是城市區域（已劃定都市計畫範圍內），區域計畫管的是非都市土地（鄉村、農地、山坡地）。本條只授權都市計畫範圍內的分區。
Q7土地分區怎麼查最快？▾
縣市政府都發局「土地使用分區查詢系統」線上免費查（輸入地址或地號），要書面證明就臨櫃申請「土地使用分區證明書」，規費約 50 元。
Q8分區變更怎麼提異議？▾
都市計畫公告變更草案後有 30 天公開展覽期（都市計畫法第 19 條），居民可書面向都市計畫委員會提出異議，附理由與佐證資料。
Q9違反使用分區的罰則多少？▾
依都市計畫法第 79 條最高罰 30 萬元並勒令停止使用，情節重大可強制拆除。罰鍰得連續處罰至改善為止。
Q10怎麼證明分區變更前的既存使用？▾
蒐集稅單、水電費單、營業登記、空照圖、鄰居證詞等時間證據，主張「既存合法使用」可在分區變更後繼續經營（須符合過渡條款）。
Q11土地法 91 vs 都市計畫法 32 哪個是主要依據？▾
土地法 91 是母法授權（上游），都市計畫法 32 是細部執行（下游）。實務適用以都市計畫法為主，但法源依據追到底是土地法 91。
Q12土地法 91 vs 區域計畫法第 15 條差在哪？▾
土地法 91 授權都市土地分區（城市內），區域計畫法 15 授權非都市土地分區（鄉村、農地）。兩條合計覆蓋台灣全部土地。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| feature | 限制使用區 | 自由使用區 |
|---|---|---|
| 立法層級 | 都市計畫法第 34 條（住宅區） | 都市計畫法第 35 條（商業區） |
| 容許使用項目 | 明列容許清單（如住一只能住宅） | 原則容許、列舉禁止項目 |
| 容積率上限 | 通常 160-300%（住一至住五分級） | 通常 360-800%（商一至商四分級） |
| 市場單價 | 中位（住宅區基準） | 高位（商業區通常為住宅區 1.5-2 倍） |
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