重點摘要都市計畫法第32條規定都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並可再細分為不同管制程度。
Q · 同一塊地為什麼有的能開店、有的只能住人？
因為都市計畫法第32條把土地劃成不同使用區
依都市計畫法第32條，都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得增設其他使用區或特定專用區；第二項更授權各使用區再予細分，施以不同程度之使用管制。這就是為什麼同是住宅區會分住一到住四、容積率與可營業項目各不相同。土地能不能開店、能蓋多高，第一步都看它被劃進哪一區。
你打開地圖找房子，會看到「住三」「商二」「工業區」這些標籤。這些不是房仲隨便分的，是都市計畫法第32條給每塊土地貼的「身份證」。這張身份證決定了你的房子能不能做民宿、能不能開咖啡廳、能不能改建、容積率多少、樓高限制多少。本條的真正力量在第二項：政府可以把同一個「住宅區」再細分為住一、住二、住三、住四，分別給不同的使用管制。差一個數字，土地價值可能差三倍。買房前不看分區，等於矇著眼簽合約。更隱藏的是「特定專用區」這個概念：它是政府為了某種特殊目的（科技園區、文教區、保護區）量身打造的分區，規則完全由政府訂，跟一般使用區邏輯不同。
都市計畫法第32條為土地使用分區管制的授權基礎，規定都市計畫得劃定住宅、商業、工業及其他使用區或特定專用區，並得就各使用區再予細分，分別施以不同程度之使用管制，構成都市土地用途、容積與建蔽率管制的法源核心。
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兩個管道：第一，當地直轄市、縣（市）都市發展局官網有「都市計畫查詢系統」，輸入地址就能查。第二，臨櫃申請「土地使用分區證明書」，規費300元以內，是最有法律效力的官方文件。臨櫃申請可順便查擬變更計畫草案，比現況更有投資價值。
原則上只能住人，但各地細部規定不同。本法第34條規定住宅區不得有礙居住的寧靜、安全、衛生，地方施行細則再細分住一到住四的容許使用項目。住二、住三通常可開診所、補習班、便利商店等不擾鄰營業，住一限制最嚴。違規營業多為漸進處罰，剛開業沒事不代表合法。
線上用都市發展局都市計畫查詢系統輸入地號查現行分區；或臨櫃申請使用分區證明書，規費300元以內，最具法律效力。
土地使用分區管制的法源，授權劃定住宅、商業、工業等使用區與特定專用區，並得再細分施以不同管制。
政府為科技、文教、保護等特殊目的量身劃定的分區，規則由政府個別訂定，邏輯與一般住商工區不同。
同屬住宅區但管制強度遞減：住一最嚴近乎只能居住，住三住四容積率較高、容許營業項目較寬。
向土地所在地都計或地政單位臨櫃或線上申請，備地號與身分文件，規費約300元以內，當場或數日核發。
調分區證明書→對照地方施行細則容許使用項目→確認預定用途合法→將分區擔保寫入合約。
循都市計畫變更程序，由地方政府提案、都市計畫委員會審議，非地主自行決定，曠日費時。
處罰漸進：先勒令停止、限期改善，不從才開罰並可勒令停業、必要時斷水斷電，依都市計畫法罰則章。
都市計畫區內依都市計畫法第32條管制，都市計畫區外的非都市土地依區域計畫法第15條管制，兩套系統。
商業區原則允許營業、容積建蔽較高；住宅區須看細分與容許項目，住一幾乎不行，租金與彈性是取捨。
| 使用區 | 主要用途 | 商業使用 | 法源配套 |
|---|---|---|---|
| 住宅區 | 居住為主，細分住一至住四 | 住一最嚴近乎禁止；住二三在不擾鄰下有限度容許 | 都市計畫法第34條 |
| 商業區 | 商業、辦公、零售，細分商一至商五 | 原則允許，容積率與建蔽率較高 | 都市計畫法第35條 |
| 工業區 | 工業生產，細分乙種、丁種等 | 多限工業相關，純辦公常受限 | 都市計畫法第36條 |
| 特定專用區 | 科技、文教、保護等特殊目的 | 由政府個別訂定，邏輯獨立 | 都市計畫法第38條 |
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本法自公布日施行。
住宅區內土地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜安全或衛生。
都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區或特定專用區。 前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。
本法自公布日施行。
住宅區內土地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜安全或衛生。
都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區或特定專用區。 前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。
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