建築法 第 26 條
- 1.直轄市、縣（市）（局）主管建築機關依本法規定核發之執照，僅為對申請建造、使用或拆除之許可。
- 2.建築物起造人、或設計人、或監造人、或承造人，如有侵害他人財產，或肇致危險或傷害他人時，應視其情形，分別依法負其責任。
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重點摘要建築法第26條規定，建築執照僅為行政許可而非品質保證，起造人、設計人、監造人、承造人侵害他人時仍須各自負責。
Q · 房子有使用執照，建商就不用負責了嗎？
依建築法第26條第一項，主管機關核發的執照僅是「准許建造、使用、拆除」的行政許可，不代表政府為建築品質背書。第二項明定起造人、設計人、監造人、承造人四種角色，只要侵害他人財產或肇致危險傷害，仍須各自依民事、刑事、行政法負責。建商不能拿執照當免責盾牌。
白話解讀
你買新房，建商給你看一張市政府蓋章的「使用執照」，告訴你「這是政府認證合格的房子，安心住」。聽起來無懈可擊吧？這條告訴你：那張執照只是「政府准許蓋、准許用、准許拆」的許可證，不是政府幫建商背書的品質保證書。日後牆壁龜裂、漏水、結構出問題，建商不能拿著執照說「政府都說OK了不關我事」，照樣要負民事賠償、刑事過失、行政責任。反過來，政府也不會因為核發了執照，就替建商擔保你買的房子沒問題。這條的存在是把責任歸位：執照管的是「事前的形式合規」，事後出事是起造人、設計人、監造人、承造人四個角色各自分擔的責任。買房糾紛中很多人吵到一半才發現自己搞錯了對象。
法律定性
建築法第26條為執照效力與責任歸屬的界線條款：第一項限縮建築執照的法律意義為「行政許可」而非品質保證，第二項將起造人、設計人、監造人、承造人列為各自獨立的責任主體，使行政許可效力與私法、刑事責任體系並行不悖。
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Q1建築法第26條是什麼？▾
界定建築執照僅為行政許可、不是品質保證，並列起造、設計、監造、承造四種責任主體，是房屋糾紛中釐清責任的關鍵條文。
Q2有使用執照還能告建商嗎？▾
可以。執照只是行政許可，不影響建商的民事瑕疵擔保與過失責任，仍可依建築法第26條與民法第354條求償。
Q3房屋瑕疵要告誰？▾
依瑕疵成因鎖定責任主體：設計缺陷告設計人、監督不周告監造人、施工不當告承造人、發包選任問題告起造人，可一併列為被告。
Q4使用執照等於房屋品質保證嗎？▾
不是。執照只代表申請文件形式合規，不擔保施工品質、結構安全或材料真實。
Q5起造人、設計人、監造人、承造人差在哪？▾
起造人是出資業主、設計人是畫圖建築師、監造人是監督施工的建築師、承造人是實際施工的營造廠，四者責任範圍各不同。
Q6「執照僅為許可」是什麼意思？▾
指執照只是政府准許建造、使用、拆除的行政許可，不是政府為建築品質背書的保證書。
Q7房子有瑕疵但建商說有使用執照，怎麼辦？▾
蒐證固定瑕疵→找結構技師鑑定→寄存證信函載明建築法第26條與民法第354條→提民事訴訟求償。
Q8建築瑕疵要告誰？▾
依成因鎖定：設計缺陷告設計人、監督不周告監造人、施工不當告承造人、發包選任問題告起造人，可一併列被告。
Q9怎麼證明是設計或監造的責任？▾
調閱核定圖樣與施工紀錄、監造報告，委請結構技師或鑑定機構出具成因鑑定報告。
Q10買到有問題的新成屋怎麼求償？▾
以物之瑕疵擔保（民法第354條）對出賣人求償，並依建築法第26條向實際致害的責任主體請求損害賠償。
Q11建築法第26條 vs 民法瑕疵擔保差在哪？▾
第26條釐清行政責任與私法責任的界線，民法第354條是對出賣人求償的私法請求權基礎，常結合使用。
Q12告市政府核發執照有用嗎？▾
通常無用。執照僅審查當時形式合規，事後施工或加蓋瑕疵的責任在四方責任主體，不在發照機關。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| subject | definition | responsibility |
|---|---|---|
| 起造人 | 出資興建的業主（建築法第15條） | 對工程成果與發包選任負責 |
| 設計人 | 繪製圖樣的建築師（建築法第13條） | 設計缺陷致害負責 |
| 監造人 | 監督施工的建築師（建築法第13條） | 未盡監督致施工瑕疵負責 |
| 承造人 | 實際施工的營造廠（建築法第14條） | 施工不當致害負責 |
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