建築法 第 25 條（無照建築之禁止）

可以買，但要計算違建風險折價。違建部分市值要從買賣總價扣除，並計入日後被拆除或被檢舉的風險。做法是要求賣方提供建造執照、使用執照與現況對照，差異就是違建。既存違建通常列入分期改善，立即拆除機率較低。內行人提示：頂樓加蓋還有隱形問題，銀行估價通常只算合法範圍，貸款天花板會比鄰居純合法戶低一截。

本條第二項授權主管機關派員攜帶證明文件進入勘查。三個關鍵：必須是主管機關派員、必須攜帶證明文件、目的限於勘查違法行為。沒有證明文件你可以拒絕，強行進入屬違法搜索，後續處分可能因此被撤銷。內行人提示：勘查現場最好錄影，記下對方姓名、單位、進入與離開時間，這些是日後訴願或行政訴訟的重要程序佐證。

要。第二十五條的拆除沒有區分自己拆或別人拆。拆除涉及結構安全、廢棄物處理、相鄰建築物影響，都需主管機關審查。無拆除執照的拆除可能被處罰並要求恢復原狀。內行人提示：拆除執照申請費比建造執照便宜也較快，不要為省這筆錢去違法拆除，後續麻煩遠超省下的費用。

建築管理的總開關，規定建造、使用、拆除三件事都要先領執照，未領照即違建，後續所有執照與違建查報條文都建立在這條上。

未依第 25 條取得執照而擅自建造、使用或拆除的建築物即為違建，包含頂樓加蓋、外推、未變更使用即改作他用。

依各縣市規定時點前已存在者為既存違建，多列分期改善；之後新增者為新違建，優先查報拆除。

依第 28 條分建造執照、雜項執照、使用執照、拆除執照四種，分別對應第 25 條的不同管制行為。

簽約前要求賣方提供建造執照、使用執照，與現況平面圖逐一比對，差異部分即為違建。

先確認屬既存或新違建、評估補照可能、必要時於送達 30 天內提訴願，不要急著自行拆除。

向主管建築機關申請，費用比建造執照便宜也較快，由建築師備齊圖說送審。

要求對方出示證明文件、全程錄影、記下姓名單位與進出時間，作為日後爭執程序瑕疵的證據。

通常先依第 86／91 條裁罰並命限期改善或恢復原狀，逾期未改才進入強制拆除程序。