建築法 第 25 條（無照建築之禁止）
- 1.建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。但合於第七十八條及第九十八條規定者，不在此限。
- 2.直轄市、縣（市）（局）主管建築機關為處理擅自建造或使用或拆除之建築物，得派員攜帶證明文件，進入公私有土地或建築物內勘查。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要建築法第 25 條規定建築物的建造、使用、拆除三種行為都須先取得主管機關核發的執照，未領照擅自為之即屬違建。
Q · 拆自己的舊房子也要申請執照嗎？
依建築法第 25 條，建造、使用、拆除三件事都需要主管建築機關發給的執照，「拆除」沒有區分是自己拆或別人拆。拆除涉及結構安全、相鄰建物影響、廢棄物處理，因此需事前審查。例外只限第 78 條、第 98 條的小規模或特定用途建築。沒有拆除執照擅自拆除，一樣是違法行為。
白話解讀
全台灣有將近五十萬棟違章建築。每一棟,都站在這條法律的反面。這條規定的核心很單純:建築物從蓋、到用、到拆,每個動作都需要主管機關發給的執照。沒有執照而做這三件事的任何一件,在法律上你的房子就是「違法的」。違法不只是「會被罰」這麼簡單:銀行可能不貸款給你、保險可能不賠、要賣房子買家會殺價甚至拒絕、鄰居檢舉就可能被強制拆除。這條還藏了一個你可能不知道的權力:建管人員可以「攜帶證明文件」進入私人土地和建築物內勘查。不是「請你配合」,是有法律依據的進入權。但前提是要出示證明文件,這也是你保護自己的關鍵點。
法律定性
建築法第 25 條為建築管理的核心管制規範，明定建築物的建造、使用、拆除三種行為均須先經直轄市、縣（市）主管建築機關審查許可並核發執照，未領執照即屬擅自行為；第二項並授權主管機關派員攜帶證明文件進入公私有土地或建築物勘查違法行為。
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Q1頂樓加蓋的房子可以買嗎?▾
可以買，但要計算違建風險折價。違建部分市值要從買賣總價扣除，並計入日後被拆除或被檢舉的風險。做法是要求賣方提供建造執照、使用執照與現況對照，差異就是違建。既存違建通常列入分期改善，立即拆除機率較低。內行人提示：頂樓加蓋還有隱形問題，銀行估價通常只算合法範圍，貸款天花板會比鄰居純合法戶低一截。
Q2建管人員直接闖進來合法嗎?▾
本條第二項授權主管機關派員攜帶證明文件進入勘查。三個關鍵：必須是主管機關派員、必須攜帶證明文件、目的限於勘查違法行為。沒有證明文件你可以拒絕，強行進入屬違法搜索，後續處分可能因此被撤銷。內行人提示：勘查現場最好錄影，記下對方姓名、單位、進入與離開時間，這些是日後訴願或行政訴訟的重要程序佐證。
Q3我自己拆自己的房子也要執照嗎?▾
要。第二十五條的拆除沒有區分自己拆或別人拆。拆除涉及結構安全、廢棄物處理、相鄰建築物影響，都需主管機關審查。無拆除執照的拆除可能被處罰並要求恢復原狀。內行人提示：拆除執照申請費比建造執照便宜也較快，不要為省這筆錢去違法拆除，後續麻煩遠超省下的費用。
Q4建築法 25 條是什麼？▾
建築管理的總開關，規定建造、使用、拆除三件事都要先領執照，未領照即違建，後續所有執照與違建查報條文都建立在這條上。
Q5什麼算違章建築？▾
未依第 25 條取得執照而擅自建造、使用或拆除的建築物即為違建，包含頂樓加蓋、外推、未變更使用即改作他用。
Q6既存違建和新違建差在哪？▾
依各縣市規定時點前已存在者為既存違建，多列分期改善；之後新增者為新違建，優先查報拆除。
Q7建築執照有哪幾種？▾
依第 28 條分建造執照、雜項執照、使用執照、拆除執照四種，分別對應第 25 條的不同管制行為。
Q8買房怎麼查有沒有違建？▾
簽約前要求賣方提供建造執照、使用執照，與現況平面圖逐一比對，差異部分即為違建。
Q9收到違建限期改善通知怎麼辦？▾
先確認屬既存或新違建、評估補照可能、必要時於送達 30 天內提訴願，不要急著自行拆除。
Q10拆除執照怎麼申請、要多少錢？▾
向主管建築機關申請，費用比建造執照便宜也較快，由建築師備齊圖說送審。
Q11建管勘查時怎麼保護自己？▾
要求對方出示證明文件、全程錄影、記下姓名單位與進出時間，作為日後爭執程序瑕疵的證據。
Q12違建罰款 vs 強制拆除哪個先來？▾
通常先依第 86／91 條裁罰並命限期改善或恢復原狀，逾期未改才進入強制拆除程序。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | before | after |
|---|---|---|
| 管制行為 | 僅建造須執照 | 建造／使用／拆除三者皆須執照 |
| 勘查權 | 無明文進入權 | 民73 增訂第二項，得攜帶證明文件進入勘查 |
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