建築法 第 77-1 條
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為維護公共安全，供公眾使用或經中央主管建築機關認有必要之非供公眾使用之原有合法建築物，其構造、防火避難設施及消防設備不符現行規定者，應視其實際情形，令其改善或改變其他用途；其申請改善程序、項目、內容及方式等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要建築法第77條之1規定，原有合法建築物的構造、防火避難設施與消防設備不符現行規定時，主管機關得令其改善或改變使用用途。
Q · 我房子當年蓋的時候合法，政府現在能要求我改善嗎？
能，合法不等於永久免改善
依建築法第77條之1，供公眾使用或經中央主管機關認有必要的原有合法建築物，只要構造、防火避難設施或消防設備不符現行規定，主管機關就能令其改善或改變其他用途。這是法律明文授權突破「不溯及既往」的安全閥，111年修法後連「構造」（耐震）也被納入，舊商辦、餐廳、長照機構受衝擊最大。
白話解讀
你住的、你工作的、你週末逛的建築物，很多是 30 年前 40 年前蓋的。當年合法，今天的標準早就不一樣了。火災逃生通道夠不夠寬？防火區劃有沒有？消防設備跟得上現行規定嗎？地震耐震係數達標嗎？這條就是處理這個「合法但不符現代標準」的灰色地帶。它授權主管機關「令其改善或改變其他用途」，意思是你不改善就要改變使用類型（從營業改回住家）或是面臨被令停業的處罰。最關鍵的修法在民國 111 年：原本只管防火避難和消防設備，那次擴大到「構造」也要強制改善。為什麼？因為 107 年花蓮地震逼出來的。一場地震揭露了大量舊建築物耐震不足的問題，立法院於是把建築結構安全也納入強制改善範圍。如果你是商辦房東、餐飲業主、長照機構負責人，這條直接決定你的房子未來幾年要花多少錢做耐震補強或改善公安。
法律定性
建築法第77條之1所建立的是「原有合法建築物改善制度」：對興建當時合法、但現行構造、防火避難或消防標準已提高而不符的建築物，授權主管機關令其改善或改變使用用途，並由中央主管建築機關訂定改善程序、項目、內容與方式的辦法，是公共安全與既得權保障之間的法定平衡機制。
試算與流程
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Q1什麼是「原有合法建築物」？我家房子算嗎？
指興建當時取得合法建造執照及使用執照的建築物。一般民宅都符合，但本條要求改善的範圍主要是「供公眾使用」的建築物，例如餐廳、補習班、長照機構等，或經中央主管機關認定有必要的非公眾使用建築物。純住家通常不在強制改善範圍，但變更用途為公眾使用的瞬間，這條就會盯上你。
Q2耐震補強費用真的要由屋主一個人扛嗎？
原則上是。但部分縣市有補助方案，例如台北市有老屋健檢、耐震評估與耐震補強等不同補助。補助名額有限且申請繁複，建議委託熟悉地方補助流程的建築師或結構技師事務所。本數據請以各縣市現行公告為準。
Q3我是租客，房東收到改善通知，補強費用我要付嗎？
法律上的改善義務人是建物所有權人（房東）。但實務上租約可能約定由房客分擔，檢查租約有沒有修繕或設備改善條款。補強期間可能要停業，這個營業損失才是真正大的成本，續租或新簽租約時務必把補償義務寫進去。
Q4建築法77條之1是什麼？
原有合法建築物的安全升級條款，授權主管機關對不符現行規定的舊建築令其改善或改變用途。
Q5什麼是原有合法建築物？
興建當時取得合法建造與使用執照的建築物，本條主要針對供公眾使用者要求改善。
Q6111年修法改了什麼？
新增「構造」為強制改善項目，因107年花蓮地震揭露舊建築耐震不足而擴大範圍。
Q7改善與改變用途差在哪？
改善是補強到符合現行標準維持原用途；改變用途是退出公眾使用較高標準，如商辦改回住家。
Q8收到改善通知怎麼辦？
先委託結構技師做評估取得補強項目與費用，再查補助、選補強或改變用途路線，不可逾期。
Q9耐震補強費用怎麼算？
依評估報告列項，結構補強常達數百萬，是消防補強的5到10倍。
Q10耐震評估要多少錢？
初步評估約5到10萬，部分縣市對評估與補強提供補助，需以地方公告為準。
Q11怎麼確認自己建築有沒有被列管？
留意建管處公告的原有合法建築物耐震評估範圍，屋齡30年以上供公眾使用者風險最高。
Q12建築法77條之1 vs 危老重建條例哪個划算？
補強維持原建築成本較低；危老重建享容積獎勵但需住戶共識與整棟重建，屋況極舊較適合。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| option | cost | outcome | fit |
|---|---|---|---|
| 耐震／公安補強 | 結構補強常達數百萬 | 維持原供公眾使用用途 | 建物價值高、營運需延續 |
| 改變其他用途 | 改建與變更執照費用較低 | 退出公眾使用較高標準 | 補強成本過高、可接受降載使用 |
| 危老條例重建 | 整棟重建（可享容積獎勵） | 全新合規建築物 | 屋齡老舊、住戶有重建共識 |
cost
- 耐震／公安補強
- 結構補強常達數百萬
- 改變其他用途
- 改建與變更執照費用較低
- 危老條例重建
- 整棟重建（可享容積獎勵）
outcome
- 耐震／公安補強
- 維持原供公眾使用用途
- 改變其他用途
- 退出公眾使用較高標準
- 危老條例重建
- 全新合規建築物
fit
- 耐震／公安補強
- 建物價值高、營運需延續
- 改變其他用途
- 補強成本過高、可接受降載使用
- 危老條例重建
- 屋齡老舊、住戶有重建共識
其他國家怎麼規定 3 國
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立法沿革 3 版
(0731026 增訂)
為維護公共安全，舊有建築物防火避難設施及消防設備不符現行規定者，應令其改善或改變其他用途，其改善辦法，由內政部定之。
立法理由舊有房屋防火避難設施及消防設備不符現行規定者，為維公共安全，自應訂定補救之辦法，爰增訂本條文。
(0920506 修正)
為維護公共安全，供公眾使用或經中央主管建築機關認有必要之非供公眾使用之原有合法建築物防火避難設施及消防設備不符現行規定者，應視其實際情形，令其改善或改變其他用途；其申請改善程序、項目、內容及方式等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。
立法理由一、配合行政程序法之規定，修正本條後段規定，明列授權訂定改善辦法之內容，使授權訂定辦法之目的、內容及範圍具體明確；並將「內政部」修正為「中央主管建築機關」，以符體例。 二、由於「舊有建築物」之範圍缺乏明確規定，爰配合實際需要，將「舊有建築物」修正為「供公眾使用或經中央主管建築機關認有必要之非供公眾使用之原有合法建築物」。 三、其餘酌作文字修正。
(1110426 修正)
為維護公共安全，供公眾使用或經中央主管建築機關認有必要之非供公眾使用之原有合法建築物，其構造、防火避難設施及消防設備不符現行規定者，應視其實際情形，令其改善或改變其他用途；其申請改善程序、項目、內容及方式等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。
立法理由一、因應一百零七年二月六日花蓮地震災害，為加強原有合法建築物之構造安全，針對供公眾使用或經中央主管建築機關認為有必要之建築物，其構造安全不符現行規定，應令其改善或改變其他用途，爰修正本條。 二、內政部已透過修正建築物公共安全檢查簽證及申報辦法，並參酌分期實施精神，強制規定部分供公眾使用建築物及經當地主管建築機關公告之建築物，應辦理耐震能力評估檢查及申報，未依規定辦理檢查申報者，得依本法第九十一條第一項第四款規定處罰。因此該類原有合法建築物耐震能力不符現行規定者，其公共安全檢查申報時，應依中央主管建築機關訂定之改善項目、內容及方式（包括評估方法、不須補強或補強後之耐震能力基準）辦理改善，再行申報。未予改善並再行申報者，屬違反現行第七十七條第三項規定，依第九十一條第一項第四款規定處罰。 三、中央主管建築機關訂定之「原有合法建築物防火避難設施及消防設備改善辦法」已規定有改善項目、改善期程及改善方式等內容。本法修正施行後，應就其規定內容予以重新檢討之。
- 公眾名詞
- 非名詞
舊有房屋防火避難設施及消防設備不符現行規定者，為維公共安全，自應訂定補救之辦法，爰增訂本條文。
一、配合行政程序法之規定，修正本條後段規定，明列授權訂定改善辦法之內容，使授權訂定辦法之目的、內容及範圍具體明確；並將「內政部」修正為「中央主管建築機關」，以符體例。 二、由於「舊有建築物」之範圍缺乏明確規定，爰配合實際需要，將「舊有建築物」修正為「供公眾使用或經中央主管建築機關認有必要之非供公眾使用之原有合法建築物」。 三、其餘酌作文字修正。
一、因應一百零七年二月六日花蓮地震災害，為加強原有合法建築物之構造安全，針對供公眾使用或經中央主管建築機關認為有必要之建築物，其構造安全不符現行規定，應令其改善或改變其他用途，爰修正本條。 二、內政部已透過修正建築物公共安全檢查簽證及申報辦法，並參酌分期實施精神，強制規定部分供公眾使用建築物及經當地主管建築機關公告之建築物，應辦理耐震能力評估檢查及申報，未依規定辦理檢查申報者，得依本法第九十一條第一項第四款規定處罰。因此該類原有合法建築物耐震能力不符現行規定者，其公共安全檢查申報時，應依中央主管建築機關訂定之改善項目、內容及方式（包括評估方法、不須補強或補強後之耐震能力基準）辦理改善，再行申報。未予改善並再行申報者，屬違反現行第七十七條第三項規定，依第九十一條第一項第四款規定處罰。 三、中央主管建築機關訂定之「原有合法建築物防火避難設施及消防設備改善辦法」已規定有改善項目、改善期程及改善方式等內容。本法修正施行後，應就其規定內容予以重新檢討之。
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