建築法 第 96 條
- 1.本法施行前，供公眾使用之建築物而未領有使用執照者，其所有權人應申請核發使用執照。但都市計畫範圍內非供公眾使用者，其所有權人得申請核發使用執照。
- 2.前項建築物使用執照之核發及安全處理，由直轄市、縣（市）政府於建築管理規則中定之。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要建築法第 96 條規範既存無照老屋補照：供公眾使用者所有權人應申請，都市計畫內住家得申請使用執照。
Q · 民國60年前蓋的老屋沒有使用執照，可以補嗎？
依建築法第 96 條，本法施行前已存在但未領使用執照的建築物，供公眾使用者（餐廳、診所、補習班）所有權人「應」申請補發使用執照；都市計畫範圍內的非供公眾使用建築物（多數住家）所有權人「得」申請。前者是強制義務、後者是權利。補照需檢附結構安全證明，由地方建管處審查、現場勘驗，流程約半年到一年半。
白話解讀
《建築法》民國60年才正式上路。在那之前，全台灣蓋房子根本不需要使用執照。所以這部法律一上路，全台灣突然多出一大批「合法存在但沒有使用執照」的建築物。本條就是給它們的補照通道。它規定：如果是供公眾使用的（餐廳、診所、補習班），所有權人「應該」申請補發使用執照（強制義務）。如果是都市計畫範圍內的非公眾使用建築物（多數是住家），所有權人「可以」申請（自願）。一字之差，決定了這棟房子在貸款、保險、轉手、都更時的命運。打開仲介的物件資料，「使用執照」那欄如果是空白，多半就是這條處理的對象。沒有使用執照的老屋，銀行貸款成數打折、產險可能被拒、轉手價格被壓低。本條就是讓老屋從「無照」升級為「有照」的入口。
法律定性
建築法第 96 條為既存無照建築物的補照規範，針對本法施行前已存在卻未領使用執照的建築物，區分供公眾使用（所有權人應申請）與都市計畫範圍內非供公眾使用（所有權人得申請）兩類補照路徑，並授權地方政府於建築管理規則中訂定核發與安全處理程序。
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Q1我家老房子住了40年都沒事，為什麼要補使用執照？▾
沒事是運氣，不是法律狀態。沒有使用執照影響五件事：銀行貸款成數可能打折或拒貸、產險可能拒保或加成、轉手時買家壓價或卡貸款、做商業使用申請不到營業登記、都更時權利價值被估低。本條規定供公眾使用「應」補、住家「得」補，主動補照永遠比被動處理便宜。
Q2「都市計畫範圍內非供公眾使用」到底是什麼意思？▾
簡單說就是住宅區裡的住家。都市計畫範圍指該地區已劃入都市計畫管制（多數市區皆是），非供公眾使用指純住家而非餐廳、診所、補習班等對外開放空間。本條對這類建築是得申請（可以但非強制）。實務上「應」與「得」的差別在於：公眾使用不申請會被罰被勒令處理，住家不申請只是自己權益受損。
Q3補一張使用執照要花多少錢、要多久？▾
費用因建物規模、結構複雜度與是否需結構技師簽證而異，常見數萬到數十萬。流程需先委託建築師調查、製圖、送件，建管處審查、現場勘驗、可能補件，整體約半年到一年半。實務提示：補照後房屋售價提升通常遠超補照費用，多數縣市建管處可免費預約諮詢，先問可行性再決定是否啟動。
Q4老屋沒有使用執照可以補嗎？▾
可以，依建築法96條，本法施行前既存建物供公眾使用者應補、都市計畫內住家得補，需檢附結構安全證明。
Q5建築法96條的「應」和「得」差在哪？▾
供公眾使用是「應」屬強制義務不補會被處理，住家是「得」屬權利不補只是自己權益受損。
Q6什麼是供公眾使用建築物？▾
依建築法第5條，指供不特定多數人使用的建築物，如餐廳、診所、補習班、市場、戲院等。
Q7使用執照和房屋稅有什麼關係？▾
沒關係。房屋稅依現值課徵與合法性無關，違建也課稅；使用執照才是建築合法存在的證明。
Q8建築法96條補照流程怎麼走？▾
確認既存事實 → 蒐集謄本空照圖等證明 → 委託建築師調查製圖 → 建管處送件審查勘驗 → 核發或30天內提訴願。
Q9補使用執照費用怎麼算？▾
依建物規模、結構複雜度、是否需結構技師簽證而定，常見數萬到數十萬，補照後房價提升常超過費用。
Q10補照要準備哪些文件？▾
建物登記謄本、地籍圖、原始設計圖、舊空照圖、稅籍紀錄，以及建築師出具的結構安全證明。
Q11補照被駁回怎麼救濟？▾
收到處分30天內向地方政府提訴願，必要時續提行政訴訟，建議先請建築師評估補照可行性。
Q12既存無照建物 vs 違章建築差在哪？▾
既存無照建物是本法施行前已存在享有補照通道，違章建築是事後違法興建無補照資格，法律地位完全不同。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | public_use | private_use |
|---|---|---|
| 適用對象 | 供公眾使用建築物（餐廳/診所/補習班） | 都市計畫範圍內非供公眾使用（住家） |
| 法律性質 | 應申請（強制義務） | 得申請（權利） |
| 不申請風險 | 可能被勒令處理、處罰 | 自身權益受損（貸款/保險/交易） |
| 依據要件 | 涉及不特定多數人公共安全 | 以個人居住使用為主 |
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