公寓大廈管理條例 第 18 條
- 1.公寓大廈應設置公共基金，其來源如下： 一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。 二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。 三、本基金之孳息。 四、其他收入。
- 2.依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。
- 3.公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理；如經區分所有權人會議決議交付信託者，由管理負責人或管理委員會交付信託。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。
- 4.第一項及第二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之。
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重點摘要公寓大廈管理條例第 18 條規範社區公共基金四大來源，起造人提列部分採公庫代收制，得依區權會決議交付信託管理。
Q · 社區公共基金到底是什麼？建商真的有提列嗎？
依公寓大廈管理條例第 18 條，公共基金有四個來源：起造人按工程造價比例提列、區權會決議繳納、基金孳息、其他收入。起造人提列的部分必須先繳到市政府公庫代收，等管委會成立並完成共用部分點交後才撥付給社區。105 年修法後新增公共基金經區權會決議得交付信託，提升管理透明度與報酬率。
白話解讀
你買新成屋交屋那天，建商給你一疊文件，你簽名蓋章。但你可能沒注意到，其中有一筆錢叫「公共基金」，是建商依法已經提列給社區的啟動金。這筆錢不是建商的善心，是本條強制規定：建商領到使用執照後一年內，必須按工程造價一定比例提列一筆錢給社區。這筆錢不是直接給管委會，而是先繳到市政府公庫代收，等社區成立管委會並完成共用部分點交後，才由公庫撥付。為什麼要這麼複雜？因為沒這個機制以前，建商經常先給一張支票，社區還沒成立就跳票了。第二項的公庫代收設計，就是立法者被建商戲弄多年後的產物。公共基金是社區的命脈：電梯壞了、屋頂漏水、外牆剝落，修繕的錢都從這裡來。
法律定性
公寓大廈公共基金為依公寓大廈管理條例第 18 條所設置，供社區共用部分修繕、管理與維護使用之專戶資金。其來源包括起造人按工程造價提列、區分所有權人會議決議繳納、基金孳息及其他收入；起造人提列部分採公庫代收制，並得依區權會決議交付信託管理。
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Q1我們社區的公共基金到底有多少？主委都說保密▾
主委沒有保密權。依公寓大廈管理條例第 20 條，管理委員會應定期公告公共基金收支、保管及運用情形。你可以書面要求查閱，主委拒絕的話可以催告 7 天，仍不公告就能報請主管機關處理或訴請法院命其公告。內行人提示：書面要求時明確引用第 20 條，主委通常就不敢再拖。「保密」這種藉口在法律上不成立。
Q2建商說公共基金已經提列了，但我怎麼知道金額是不是足額？▾
依公寓大廈管理條例第 18 條第二項，建商必須在申請使用執照時提出繳交市政府公庫代收的證明。你可以向管委會要這張公庫收據的影本，或直接向市政府公寓大廈主管機關查詢。金額標準由中央主管機關公告，通常是工程造價的一定比例。如果建商沒足額提列，管委會可以向市政府檢舉。內行人提示：交屋後一年內是查核的黃金時間，超過一年建商已經脫手，追起來會困難很多。
Q3公共基金一直放活期存款孳息超低，能不能改投資？▾
可以，但不是主委說了算。第 18 條第三項民國 105 年修正後明確允許經區權會決議交付信託。你可以在區權會提案討論公共基金信託事宜，經決議後由管委會交付信託機構管理。信託的好處是有獨立信託法的監督、孳息通常高於活期、本金有較強的隔離保護。內行人提示：中大型社區（公共基金超過千萬）不交付信託幾乎是失職，因為孳息差異一年可能就幾十萬。
Q4公寓大廈管理條例第 18 條規定什麼？▾
規範社區公共基金的四大來源（建商提列、區權會決議、孳息、其他收入）、公庫代收制度及交付信託選項，是社區財務治理的核心條文。
Q5公共基金是什麼錢？▾
社區共用部分修繕、管理、維護所需的專戶資金，電梯壞了、屋頂漏水、外牆剝落都從這裡支付，是社區運作的生命線。
Q6什麼叫公庫代收？▾
建商提列的公共基金不是直接給管委會，而是先繳到直轄市或縣市主管機關公庫，等社區成立管委會並完成共用部分點交後才撥付，防止建商跳票。
Q7公共基金信託是什麼？▾
經區權會決議後，公共基金交付信託機構管理，依信託法獨立隔離保護本金、孳息歸社區所有，比放活期帳戶報酬高且更安全。
Q8公共基金被主委挪用怎麼辦？▾
立即書面要求公告收支（第 20 條）、保留證據、召開臨時區權會解職並另推主委，並向地檢署告發業務侵占罪。同時可訴請民事返還。
Q9建商沒提列公共基金怎麼檢舉？▾
向市政府公寓大廈主管機關（多為都發局或工務局）檢舉，主管機關依第 49 條可處建商 4 萬至 20 萬元罰鍰並命限期改善。
Q10如何要求查閱公共基金收支？▾
書面（LINE 或 Email 即可）向管委會引用第 20 條要求公告，主委拒絕可催告 7 天，仍不公告就報請主管機關處理或訴請法院命其公告。
Q11公共基金如何提案交付信託？▾
在區權會召開時依議事程序提案，提出 2-3 家信託機構比較表（費率、商品、報酬），表決通過後由管委會代表社區與信託業者簽約。
Q12公共基金 vs 管理費差在哪？▾
管理費是經常性支出（水電、清潔、保全薪資），公共基金是專項資本（重大修繕、設備汰換）。管理費常依規約定期撥一部分入公共基金。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | annual_return | monitoring | risk | suitable_for |
|---|---|---|---|---|
| 活期存款 | 約 0.1-0.3% | 管委會自管 | 主委挪用風險高 | 公共基金 200 萬以下小型社區 |
| 定期存款 | 約 1.4-1.6% | 管委會自管 | 中等，仍有挪用風險 | 公共基金 200-1000 萬中型社區 |
| 交付信託 | 約 1.8-3.5%（依商品） | 信託業者 + 信託監察人 | 低，本金獨立隔離 | 公共基金 1000 萬以上中大型社區 |
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