土地稅法 第 16 條（基本稅率與累進課徵）
- 1.地價稅基本稅率為千分之十。土地所有權人之地價總額未超過土地所在地直轄市或縣（市）累進起點地價者，其地價稅按基本稅率徵收；超過累進起點地價者，依左列規定累進課徵： 一、超過累進起點地價未達五倍者，就其超過部分課徵千分之十五。 二、超過累進起點地價五倍至十倍者，就其超過部分課徵千分之二十五。 三、超過累進起點地價十倍至十五倍者，就其超過部分課徵千分之三十五。 四、超過累進起點地價十五倍至二十倍者，就其超過部分課徵千分之四十五。 五、超過累進起點地價二十倍以上者，就其超過部分課徵千分之五十五。
- 2.前項所稱累進起點地價，以各該直轄市或縣（市）土地七公畝之平均地價為準。但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。
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重點摘要土地稅法第 16 條規範地價稅五級累進稅率：基本千分之十，超過累進起點地價後依倍數遞增至千分之五十五。
Q · 地價稅怎麼算？累進稅率是什麼？
依土地稅法第 16 條，地價稅基本稅率千分之十（1%），地價總額未超過累進起點地價者按基本稅率課徵。超過部分依倍數累進：未達 5 倍課 1.5%、5-10 倍課 2.5%、10-15 倍課 3.5%、15-20 倍課 4.5%、20 倍以上課 5.5%。累進起點以各縣市七公畝平均地價為準，每縣市不同。
白話解讀
同樣一塊地，隔壁地主繳 1%，某個企業家繳 5.5%。差別不是誰比較會藏錢，是兩個人的土地財富踩在哪個累進級距。地價稅的基本稅率是千分之十（1%），這是大部分自住民眾的適用稅率。但一旦你在同一個縣市的地價總額超過「累進起點地價」（以該縣市七公畝平均地價為準），每超過一個倍數就往上跳一級：1.5%、2.5%、3.5%、4.5%，到 5.5% 封頂。超過 20 倍累進起點就是頂級 5.5%。持有 20 年的總稅就超過土地價值的一倍。這個稅率階梯是為了懲罰土地囤積設計的，但它的計算方式對一般人幾乎是黑盒子。看懂這五級，你就看懂台灣土地投資的真正成本線。
法律定性
土地稅法第 16 條為地價稅累進稅率的核心條文，建立基本稅率千分之十與五級超額累進結構（最高千分之五十五），並以各直轄市或縣（市）土地七公畝平均地價為累進起點，作為抑制土地囤積、體現平均地權精神的稅制工具。
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Q1累進起點地價是什麼？怎麼查我家那邊是多少？▾
累進起點地價是以各該直轄市或縣（市）土地七公畝（700 平方公尺）的平均地價為準，不含工業用地、礦業用地、農業用地、免稅土地。每個縣市公告不同，差異可能幾倍。查詢方式：各縣市稅捐稽徵處網站「地價稅」專區。內行人提示：累進起點每 2 年會隨公告地價調整一次，買地時看的是當下數字，但長期持有要考慮未來上調把你「自動推進級距」的風險。
Q2超過 20 倍真的要繳 5.5%？有什麼方法降下來？▾
是真的，這是第 1 項第 5 款規定，最高千分之五十五。但只對超過 20 倍那段適用，下面各級照各自稅率算（邊際稅率邏輯）。降低方式：（1）土地分散到不同縣市持有（2）部分土地適用自用住宅稅率（千分之二，第 17 條）（3）符合第 18 條工業用地等特別稅率（千分之十）（4）遺產規劃時分散給多位繼承人。內行人提示：5.5% 設計原意是逼大地主釋出土地，對建商來說能被都更利潤吸收，對純囤地投資者則是真實壓力。
Q3地價稅怎麼算？▾
地價總額 × 對應稅率。未超過累進起點按 1%，超過後依倍數階梯式跳到 1.5%-5.5%，採邊際稅率只對超過部分適用新稅率。
Q4累進起點地價是什麼？▾
各直轄市或縣市土地七公畝（700 平方公尺）平均地價，每縣市自己計算，每 2 年隨公告地價調整一次。
Q5地價稅 5.5% 是什麼情況？▾
地價總額超過累進起點地價 20 倍以上的部分，適用最高級稅率 5.5%。常見於建商囤地或大型開發案。
Q6什麼是超額累進稅率？▾
只對超過某級距的部分適用新稅率，下方部分仍按原稅率，與「全部跳級」的全額累進完全不同。
Q7地價稅怎麼算才省？▾
1) 跨縣市分散持有避免單一縣市衝高級距 2) 符合條件土地申請自用住宅優惠（0.2%）3) 工業用地適用 1% 固定稅率 4) 遺產規劃分散繼承。
Q8怎麼查我家累進起點地價？▾
上各縣市稅捐稽徵處網站「地價稅」專區查當期七公畝平均地價公告，或致電服務專線詢問。
Q9繼承土地會跳到 5.5% 怎麼辦？▾
規劃階段就計算分配方案下每位繼承人的級距分布，找專業地政士或稅務律師做多情境試算，分散繼承通常比集中繼承總稅負低。
Q10對地價稅單有異議怎麼複查？▾
繳納期屆滿翌日起 30 日內，向原稽徵機關書面申請複查，附稅單與計算理由。複查不服可進一步訴願、行政訴訟。
Q11地價稅 vs 土地增值稅差在哪？▾
地價稅是「持有稅」每年繳，本條規範累進結構；土地增值稅是「移轉稅」買賣或繼承贈與時才繳，依漲價歸公原則。兩者都是平均地權工具。
Q12累進稅率 vs 比例稅率差在哪？▾
比例稅率（如日德法）所有人同一稅率；累進稅率（台灣）越富越多稅。本條是台灣特色，源自平均地權思想，亞洲僅韓國 2005 年部分跟進。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 級距 | 稅率 | 適用對象 |
|---|---|---|
| 未超過累進起點 | 1.0%（千分之十） | 一般自有用地小規模持有 |
| 超過未達 5 倍 | 1.5%（千分之十五） | 中型地主、首次跨級者 |
| 超過 5-10 倍 | 2.5%（千分之二十五） | 區域型大地主 |
| 超過 10-15 倍 | 3.5%（千分之三十五） | 建商持有開發中土地 |
| 超過 15-20 倍 | 4.5%（千分之四十五） | 大型開發商、囤地者 |
| 超過 20 倍以上 | 5.5%（千分之五十五） | 頂級囤地、超大型開發案 |
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