不動產估價考古題｜歷屆國考試題彙整

在不動產估價作業程序中，對於比較標的選取時，若比較標的之價格形 成條件中，有非屬正常情形而影響價格時，或是有其他可能改變比較標 的價格的情形存在時，應做何調整？另外蒐集比較標的時，應對那些情 形做查證？（25 分）

請說明國內不動產估價之價格種類，又這些價格種類與國際（例如國際 評價準則International Valuation Standards）之價格種類有何差異。（25 分）

請說明土地受污染時，可能產生之價格影響效果、估價方法，及進行估 價時應注意事項。（25 分）

估價人員欲對於某地區之更新單元中兩棟建物進行都市更新權利變換 估價，其中一棟為區分所有建物，另一棟為非屬區分所有建物，對於此 兩棟建物更新前之基地權利價值應如何估計？請分別敘述之。（25 分）

某原住民欲租用原住民保留地區內礦業用地進行土石與礦物採取，出租 機關委託估價人員查估該筆礦業用地之價格，再按所查估的礦業用地市 價乘以特定標準計算租金。請問該筆礦業用地價格應以何種方法估計較 為合適？其估計方式為何？（25 分）

請說明國內土地徵收市價補償之估價流程與可能產生之爭議，又如何能 避免爭議之產生？（25 分）

請說明不動產估價師（或估價人員）應遵循之職業倫理規範，又如何判 斷其是否確實遵守上述規範？（25 分）

對於不動產租賃權之估價，應考量那些因素？不動產租金之估計，可分 成新訂租約與續訂租約，對於此兩種租約之租金估計方式有何不同？請 分別說明之。（25 分）

在現行法規基礎下，估價時正常價格與限定價格各自使用的時機為何？ 這幾年房地產價格居高不下，請問不動產估價的變動原則、預測原則、 競爭原則各自為何？是否能解釋臺灣目前的房價？請說明之。（25 分）

不動產市場資訊透明與否，可以透過那些指標來衡量？不動產市場資訊 越透明，價格可能產生如何的變動？（25 分）

臺灣的實價登錄查詢系統提供相同地址過去歴年的交易價格。請問這種 相同地址重複交易（repeat sales）的資訊可以如何幫助不動產估價？使 用重複交易資料的時候，需要特別注意什麼？（25 分）

地震發生後建築物大樓發生毀損，如果此建築物要進行都市更新，依據 現行法令規定，何謂權利變換估價？要如何估計區分所有建物的基地權 利價值？請說明之。（25 分）

為何透過成本概念，可以推估不動產價格？建物逐漸變老的過程，如何 影響建物以及土地價格？（25 分）

缺工與缺料導致營建成本不斷飆升，請問要如何估計營造施工費？缺工 與缺料的時候是否會影響到估價？請說明之。（25 分）

何謂建築物殘餘法？目前國內地上權住宅日益普遍，針對地上權住宅的 土地估價方法有那些？請說明之。（25 分）

請先說明環境永續（environmental sustainability）的概念，接著說明這些 概念如何影響不動產估價？（25 分）

依據特徵價格法，請問影響土地價格之主要特徵有那些？請依據其影響 程度高低說明其如何影響土地價格？（25 分）

實價登錄上有一筆十二層住宅大樓的七樓近期交易資料，請依據地價調 查估計規則與不動產估價技術規則之規定，在不知土地價值比率或建物 價值比率下，分別說明如何評估該住宅大樓之基地價格。（25分）

請說明公告現值與公告地價之估價作業程序有何異同？又為何兩者估 計出之價格差異大？（25 分）

評估公告土地現值時，需先劃設地價區段。依據地價調查估計規則的規 定，地價區段的類型有那幾種，試詳細說明之。又各地價區段中，如何依 區段地價推估宗地地價？（25分）

請問區分地上權估價之主要方法有那些？各有何優劣點？（25 分）

何以不動產估價非常重視價格日期？請選擇一項最相符之經濟原則說明 之。另請比較分析：公告土地現值、徵收補償市價、都市更新權利變換估 價時，價格日期之相關規範。（25分）

以107 年3 月31 日為基期，在112 年3 月31 日臺北市、新北市地價指 數分別為107.86、110.95，同期間不同單位所發布的房價指數如下表， 請問為何房價漲幅會明顯大於地價漲幅？在進行土地估價時，直接以地 價指數進行調整是否合理？（25 分） 內政部地價 指數 A 房價指數 B 房地產指數 內政部住宅 價格指數 時間/地區臺北市新北市臺北市新北市臺北市新北市臺北市新北市 107Q1 100 100 101.82 103.09 82.89 90.23 99.46 101.48 112Q1 107.86 110.95 122.47 136.64 119.41 132.13 113.05 123.36 變動率 （%） 7.86 10.95 20.28 32.54 44.06 46.44 13.66 21.56

何謂土地開發分析法？運用該法推估毗鄰二宗位於第三種住宅區、面積 相同，但現況各為停車場（A）、七層樓住宅華廈（B）之土地，試分析A、 B兩者之正常價格關係。（25分）

影響不動產價格水準之因素有那些？依繁榮街道路線價區段宗地單位 地價計算原則，計算位於繁榮街道路線價區段之宗地單位地價而為之修 正，屬於那一種因素調整？又臨街深度為該計算原則之基礎，請問依臨 街深度指數表修正之宗地地價是否適當？（25 分）

計量模型分析法與比較法之主要差異為何？在國內不動產實價登錄制 度不斷精進下，請問政府評估土地稅之稅基與土地徵收市價補償是否可 採用計量模型分析法為之？（25 分）

收益法係將收益資本化為現在價值的方法，依「不動產估價技術規則」 之規定，用於資本化率主要有那些？其運用時機有何差異？又其間之數 額高低關係如何？（25 分）

土地徵收補償市價查估之過程為何？又如何以買賣實例估計土地正常 單價？試依土地徵收補償市價查估辦法之規定予以說明。（25 分）

成本法係以重新取得成本進行折舊減價修正，以推估勘估標的價格的方 法。建築物累積折舊額之計算可採取那些路徑之計算公式？「地價調查 估計規則」第十二條所規定之計算公式屬於何者？其適宜性如何，試加 以說明。（25 分）

我國近期受到美國聯邦準備理事會（Fed）升息之影響，國內中央銀行也 開始升息，請問升息對於不動產估價的影響為何？（25 分）

請說明目前國內容積移轉折繳代金估價之方法為何？並說明有何檢討 改進之處。（25 分）

依地價調查估計規則第七條的規定，蒐集之買賣實例有何種情形導致價 格明顯偏高或偏低，應先做適當之調整？如果在實價登錄上蒐集到一筆 交易資料，備註欄記載項目之一為兄弟間之交易。請問該交易案例是否 可以採用？試說明之。（25 分）

毗連的二筆土地，一為單面臨街地A、一為路角地B，兩者同時被劃入 一般路線價區段或兩者同時被劃入繁榮街道路線價區段，其評估地價之 結果是否相同？試依地價調查估計規則及其相關作業之規定加以說明。 （25 分）

近來受COVID-19 的影響，居家辦公成為新的趨向，請問此對不動產住 宅價格有何影響？另請列出四項最為相關之經濟原則，說明不動產估價 時應掌握之價格判斷。（25 分）

依地價調查估計規則的規定，可否採收益法評估公告土地現值？如何評 估？（25 分）

由不動產價格分離土地價格之方法，可採抽取法（extraction method）或 分配法（allocation method）。試說明兩者之意義？其經濟意涵與估價結 果有何差異？於公告地價之查估中宜採何種方法？試說明之。（25 分）

依都市更新條例及其相關法規之規範，舊違章建築所有權人與合法建物 所有權人是否可以參與都市更新後之權利價值分配？其價值之內涵為 何？（25 分）

何謂公共設施保留地？辦理土地徵收時，公共設施保留地地價查估方式 與公共設施用地有何異同？（25 分）

何謂物理耐用年數？何謂經濟耐用年數？估價時，如果建築物的年數已 超過經濟耐用年數，應如何調整其計算折舊之年數？（25 分）

將收益資本化為價格之收益法可採直接資本化法和折現現金流量分析 法，請列示其計算公式並說明兩者的差異。同一估價案件中如果分別採 用兩者試算，兩者採用的資本化率有何關係？（25 分）

內政部刻正推動以基準地估價制度精進課稅地價查估之計畫。試就大量 估價之觀點，說明我國現行課稅地價查估所採用之方法以及基準地估價 制度；並請論述何以基準地估價制度可以精進課稅地價之查估。（25分）

根據比較法的基本精神，具有類似特徵（例如基地面積、基地形狀、建物 構造、建物屋齡……等）的不動產，價格應該相近。如果市場上特徴類似 的不動產，價格卻有明顯差異時，如何解釋這個現象？前述現象對於比較 法的使用有何啟示？（25分）

何謂獨立估價？何謂部分估價？公告地價之查估應以何者為基礎？又 同一地價區段中毗鄰的二個基地，分別蓋了三樓透天住宅與四樓透天住 宅，此二基地評定的公告地價是否應該相同？試詳述之。（25分）

農地價格的決定因素，一般包括自然生產力、農業設施、都市距離，以及 相關法令制度。請以臺灣為例，說明估算農地價格時比較合適的估價方 法，以及應用時應該注意的事項？（25分）

依「不動產估價技術規則」之規定，價格種類中那些價格具市場性？另 「土地徵收補償市價查估辦法」中市價的意義為何？其與「不動產估價技 術規則」中的何種價格最接近？兩者有何差異？實價登錄的價格是否可 為市價查估的依據？（25分）

請分別說明政府執行地價稅、房屋稅、土地徵收、以及都市更新時，為什 麼需要知道土地及建物的價格？又這些土地及建物價格的認定基礎為 何？（25分）

於不動產估價之相關規定中，有近鄰地區、地價區段、近價區段等相似 之用詞，請說明三者之法源與意義？又三者間有何異同之處？試詳述 之。（25分）

何謂大量估價？大量估價在政府及民間的應用情形如何？依據目的不 同，政府及民間對於估價結果檢核標準存在那些不同？（25分）

內政部宣示基準地地價採獨立估價之評估原則，請問何謂獨立估價？現 行評估地上有建物之基準地地價採用之方法中，何者較能落實此精神？ 試論述之。（25 分）

請比較直接資本化法與折現現金流量分析法的差異，並說明在不動產實 務應用時兩者的優先適用性。（25 分）

房地價格扣除建物現值求得土地價格中，計算結果如果出現負地價，是 否合理？其可能的原因為何？（25 分）

有關房地結合所產生之超額利潤歸屬，有那些不同的觀點，又地價調查 估計規則與不動產估價技術規則採用的觀點各為何？（25 分）

何謂路線價估價法？其相對區段價法有何優勢？臺灣各縣市劃定之繁 榮街道路線價區段為何有越來越少的趨勢？試說明其原因。（25 分）

若以比較法進行素地價格評估，當比較標的與勘估標的在面積與容積率 等項目上有相當程度差異時（如下表一所示），請具體說明在個別因素 應調整的項目、方向，以及調整率決定方式。（25 分） 表一 勘估標的與比較標的資料 項目 勘估標的 比較標的1 比較標的2 比較標的3 形狀 長方形 長方形 長方形 長方形 面積（坪） 400 坪 1200 坪 150 坪 50 坪 容積率（%） 225% 325% 280% 120%

協議價購由需用土地人依「市價」與所有權人進行協議；而被徵收土地 應按徵收當期的「市價」補償被徵收土地。請問此兩種「市價」之評估 依據為何？在評估方法上是否存在差異？（25 分）

請問不動產交易實價登錄制度對於不動產估價的效益與限制為何？又 未來實價登錄制度可能的改進方向為何？（25 分）

收益法之運用中，何謂客觀淨收益？不動產估價技術規則對客觀淨收益 之推算有何規定？又收益法所依循之估價原則為何？（25 分）

請問10,000 坪的土地與500 坪的土地，運用土地開發分析法評估其土地開發分析價 格時，有何異同？（25 分）

地政機關辦理公告土地現值之估價方法為何？請詳述之。（25 分）

試述評估比較價格的要領，並說明不動產估價技術規則中，由透天住宅價格分離土 地價格之方法。依該方法取得比較標的求得之比較價格和直接以土地為比較標的求 得之比較價格，是否相近？試詳述其理由。（25 分）

某縣政府擬徵收道路用地，該道路部分位於都市計畫區內，部分位於非 都市計畫地區，請問如何評估該道路之補償地價？（25 分）

何謂經濟租金？市場上有房東將每月租金30,000 元的公寓隔成5 間套房出租，每間 收費10,000 元，每單位的押金為2 個月租金。假設市場利率為2%，請問其經濟租金 為多少？（25 分）

某不動產於第1 年年末之市場租金為每月10,000 元，市場中相似不動產之折現率為 5%、資本化率為4%，請問運用直接資本化法求得之收益價格為何？若每3 年租金向 上調整5%，第9 年之後不再變動，投資者擬於第10 年出售。請依據下表提供之數 值，運用折現現金流量分析法，評估其收益價格。（25 分） 年期 複利現價率 （5%） 複利年金現價率 （5%） 複利現價率 （4%） 複利年金現價率 （4%） 1 0.9524 0.9524 0.9615 0.9615 2 0.9070 1.8594 0.9246 1.8861 3 0.8638 2.7232 0.8890 2.7751 4 0.8227 3.5460 0.8548 3.6299

某甲擬購買位於市中心土地，該土地上建有一棟老舊待拆除大樓，某甲 購入後擬將其拆除重建新的辦公大樓，請問某甲該如何評估該土地之價 格？（25 分）

0.7835 4.3295 0.8219 4.4518

0.7462 5.0757 0.7903 5.2421

0.7107 5.7864 0.7599 6.0021

0.6768 6.4632 0.7307 6.7327 9 0.6446 7.1078 0.7026 7.4353 10 0.6139 7.7217 0.6756 8.1109

依不動產估價技術規則之規定，有那些價格種類？試各舉一例說明之。另以不動產 證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時所採用的租金種類為何，試分析 說明之。（25 分）

不動產價格是一個區間而不是一個定值，因此不動產估價往往帶有人為判斷的空 間，這是不是代表不動產估價不是科學？為什麼？（25 分）

請問不動產估價的作業程序為何？試就各程序說明其對不動產估價結果可能的影響。 （25 分）

請先解釋成本法的基本精神，然後說明評估大型商用不動產建築物（例如觀光飯店、 購物中心）價格的時候，使用成本法應該注意的問題。（25 分）

造成折舊的原因有那些？因過度或不足所造成的價值減損，請問歸屬於那一種折 舊？該如何推估該等折舊？（25 分）

網路商店興起之後，改變了那些決定不動產價格的基本原則，以及這些原則改變後 如何影響商用不動產價格？（25 分）

依不動產估價技術規則之規定，一定期間之收益價格的計算式為何？某一宗土地擬 設定50 年地上權，在預期淨收益100 萬元、折現率5%的情況下，請問其權利價值 為多少（計算至萬元）？如果將地上權年期改為70 年，該權利價值為何？承續，如 果預期淨收益在第20 年起調漲10%，請問其權利價值又如何？折現率5%的相關利 率因子如下：（25 分） 年期 複利 終值率 複利 現值率 複利年金 終值率 複利年金 現值率 20 年 2.653 0.377 33.066 12.462 30 年 4.322 0.231 66.439 15.372 40 年 7.040 0.142 120.800 17.159 50 年 11.467 0.087 209.348 18.256 60 年 18.679 0.054 353.584 18.929 70 年 30.426 0.033 588.529 19.343

有兩塊緊鄰的都市土地，所有的土地條件都相同（土地使用分區、容積率、建蔽率、 面積…等），然而一塊為素地（基地上面沒有建物），另外一塊土地上面已經蓋有建 物。請問這兩塊土地在估價的時候，價格考量的因素有何相同以及不同的地方？又， 這兩塊土地何者價格可能較高？為什麼？（25 分）

請依不動產估價技術規則的規定，試述不動產價格的種類及各類不動產價格的名詞 定義。（15 分）並請說明不動產估價之作業程序為何？（10 分）

原位於都市計畫農業區的一宗土地，於民國100 年依都市計畫變更為工業區，但尚 未發布細部計畫，今（105 年）擬徵收該土地開發為工業區。依最有效使用，應以何 種使用分區評估其補償市價？該如何評估？試詳述之。（25 分）

某事業機構預計將名下具穩定收入之辦公大樓作為不動產證券化標的，現擬採折現 現金流量分析法進行估價。請問何謂折現現金流量分析法？（5 分）其計算公式為何？ （10 分）並試述各期淨收益的計算原則為何？（10 分）

請依不動產估價技術規則之規定列示土地開發分析法計算公式，另依土地開發分析 法進行估價時，對於相關變數的資料應留意那些事項，才能得到合理的價格推估， 以免落入「垃圾進垃圾出」（garbage in, garbage out）的結果，試舉例說明之。（25 分）

國內為改進地價查估方式，一直有建構基準地價查估制度的倡議。請就「地價基準 地選定及查估要點」，試述基準地之選定及查估之作業程序為何？（10 分）基準地的 選定有何原則？（10 分）基準地的估價方法為何？（5 分）

因應地震引發土壤液化的課題，政府建置了土壤液化潛勢查詢系統供民眾查詢。請 問土壤液化的相關課題，會對不動產價格產生那些影響？如何評估土壤液化土地的 正常價格？（25 分）

試述建物折舊的發生原因為何？（10 分）並請依不動產估價技術規則之規定，說明 建物折舊提存費之計算方式為何？（15 分）

請問如何評估地上有區分所有建物之基地價格？試就不動產估價技術規則與土地徵 收補償市價查估辦法之規定比較分析之。（25 分）

多筆土地擬合併整體開發，其各單筆土地之價格應如何評估？又評估出之價格種類 為何？請說明之。（25 分）

需用土地人申請徵收都市計畫區內之公共設施保留地前，依土地徵收條例規定，應 先與所有權人協議價購。而協議價購，應由需用土地人依「市價」與所有權人協議。 而被徵收之土地，依同條例規定，應按照徵收當期之「市價」補償其地價。公共設 施保留地於上述兩種「市價」有無不同？又應如何查估？（25 分）

不動產價格昂貴，估價結果對民眾權益影響甚鉅，估價人員的職業道德至為重要， 請問估價人員應遵守之道德規範為何？（25 分）

都市計畫容積移轉實施辦法第9 條之1 規定接受基地得以折繳代金方式移入容積， 其折繳代金之金額，由直轄市、縣（市）主管機關委託三家以上專業估價者查估後 評定之。請說明容積移入折繳代金應如何評估，其應依循之估價原則為何？請至少 列舉三種估價原則並詳細說明其與容積代金估價之關係。（25 分）

成本法之理論基礎及應用時機為何？其在估價應用上有何限制？請說明之。（25 分）

請說明重建成本與重置成本之意義，不動產估價應用上係以求取那一種成本為原則？ 在何種情況下得採用另一種成本來替代？（25 分）

何謂聯合開發權益分配？應如何估價？其與都市更新權利變換估價有何異同？請說 明之。（25 分）

某一不動產，目前係由所有權人提供其父母居住，並無出租收益，是否可採用收益 法來評估其價格？請就收益法之意義、評估程序等分析說明之。（25 分）

我國目前對於土地徵收補償已經採取市價給予被徵收人地價補償，請問這個市價與 不動產估價技術規則規定之正常價格是否相同？而正常價格與市場價值是否一樣？ 在辦理土地徵收時如果以買賣實例估計土地正常單價其方法為何？請分別說明之。 （25 分）

請問土地所有權人參與都市更新權利變換時，依不動產估價技術規則之規定，如何 查估其基地權利價值？（25 分）

因應高房價問題，政府刻正考慮推動房地稅合一，試問目前政府機關對於以課稅為 目的之公告地價，其查估方法為何？此種大量估價可否運用特徵價格法？請詳述之。 （25 分）

有關建物累積折舊額之計算，不動產估價師應先視建物特性及市場動態判斷折舊之 路徑，採取適合之折舊方法。試依不動產估價技術規則之規定，繪圖說明折舊路徑 之類型，並分析其適用之時機與可採取之折舊方法。（25 分）

何謂地上權估價？何謂都市更新權利變換估價？前述兩種估價方式都常由土地開發 分析概念進行土地價格估算，究竟在運用土地開發分析時，估價人員必須要掌握那 些估價原則才能正確的估算該筆土地價格？（25 分）

何謂「土地貢獻說」？何謂「聯合貢獻說」？試依附建物土地之估價說明之。另不 動產估價技術規則第125 條中，分算各區分所有建物之基地權利價值時，有關基地 價值比率之計算公式為何？其與上述何種學說較為接近？有何差異？試分述之。 （25 分）

張三投資一棟住宅大樓，該棟住宅大樓目前全部出租使用收益，張三投資此棟大樓 預計5 年後將該棟大樓出售，請問估價人員對於此棟大樓應該如何進行估價？而在 查估此棟大樓客觀淨收益時，有無需要注意事項？請分別說明之。（25 分）

何謂最有效使用原則？假如有一住宅用地甲擬被徵收作為垃圾掩埋場使用；另有一 農地乙擬被徵收作為住宅使用。請問依最有效使用原則，甲、乙應以何種用地使用 評估其市價？其可採取何種估價方法評估之？（25 分）