臺灣高等法院暨所屬法院 90 年法律座談會民事類提案 第 14 號

要旨

法律問題

甲看見乙建築公司之廣告，宣稱所推出之預售屋可施作夾層，增加使用面積，而向乙公司訂購一戶預售屋，惟於簽約時乙公司銷售人員告以，因目前法令不允許夾層屋，而於契約書中約定房屋面積中並不包括夾層面積；惟嗣後政府取締，乙公司無法施作夾層屋，甲主張乙公司無法施作夾層屋，其興建之房屋顯已構成重大瑕疵，請求依民法第三百五十九條之規定，解除系爭房屋買賣契約，是否有理由？

討論意見

甲說：消費者保護法第二十二條雖規定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。應係指就無特別約定之情形下，消費者因信賴企業經營者之廣告內容而與之交易，企業經營者應對消費者負廣告內容之最低限度義務，若消費者因企業經營者之廣告，進而與企業者就消費內容另為特別約定，該特別約定即有拘束雙方之效力。本件乙公司雖以誇大之手法宣傳招攬甲前來，惟於訂約前已使甲知悉夾層之施作並不合法，並訂明於契約中已如前述，甲並未因受矇混而訂立契約，自與消費者保護法第二十二條第一項規定不符，則該夾層屋之廣告內容即非雙方契約之一部，從而甲主張乙公司無法施作夾層屋，其興建之房屋顯已構成重大瑕疵，依民法第三百五十九條之規定，解除系爭房屋買賣契約，即無理由。 (參考判決：臺灣高等法院八十六年度上字第一四四四號判決)乙說：消費者保護法第四節消費資訊之規範第二十二條明定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，即廣告之內容應成為契約內容之一部分，縱然契約經營者與消費者訂約時，就廣告內容另有特別約定，惟該特別約定，亦不得低於廣告內容，否則不生效力。本件預售屋之購屋人甲與乙建築公司訂定不動產買賣契約時，既無任何成品供甲決定是否欲承購該屋，衡諸常情，購屋人於訂約當時自當信賴購入後自己得使用之室內空間及格局高度及房屋品質將如同廣告上所載，準此而論，乙公司以廣告內容可施作夾層屋誘發甲預購房屋之動機，且進而以廣告內容與甲洽談買賣契約時，該廣告之說明即應成為契約內容之一部，縱使乙公司事前告知甲，目前法令不允許夾層屋，而於契約書中約定房屋面積並不包括夾層面積，惟因該約定條款低於廣告之內容，應不生效力，故該夾層屋之廣告內容，已列入兩造之契約內容，成為契約之一部分，從而甲主張乙公司無法施作夾層屋，其興建之房屋顯已構成重大瑕疵，依民法第三百五十九條之規定，解除系爭房屋買賣契約，應有理由。 (參考判決：臺灣高等法院八十七年度上字第八六一號判決)

研討結果

審查意見

採甲說。

研討結果

相關法條

消費者保護法第二十二條，民法第三百五十九條。

參考資料

臺灣高等法院八十六年度上字第一四四四號民事判決要旨：

(一) 本件兩造間系爭房屋預定買賣契約書第一條約定房屋面積中並不包括夾層面積，而兩造於訂本件契約約八個月左右，始再與訴外人博○公司訂立「夾層屋」 (即室內裝潢) 施作之契約，查上訴人孟○娟於原審到庭陳稱略以：「銷售人員亦不肯將夾層屋一樓高二米，二樓一米九部分記載於契約上等語」，且上訴人於本院亦陳明訂約時已知買賣的坪數不包括夾層面積，而如夾層之施作為合法，則被上訴人公司當於規劃時予以一併設計，並計算於買賣面積內而計價出售，既未予計價出售，即上訴人上開要求已為他人所拒，於其時應已知悉施作夾層為不合法，被上訴人並無隱瞞不告知之行為。足見兩造對於買賣標的物之認知並無不一致，自無詐欺情事，被上訴人雖以「誇大」之手法宣傳招攬客戶前來，惟於訂約前已使客戶知悉被上訴人並不出售夾層，且夾層是否合法亦為上訴人所知，則已非施行詐術 (充其量以誇大宣傳手法吸引客戶前來) ；再者上訴人既已明知夾層之施作並不合法，惟考慮後而仍願與被上訴人訂約，並仍欲施作夾層，並經由被上訴人公司推薦自行再與訴外人博○公司訂立「夾層屋」施作契約，顯其並未陷於錯誤，僅或期待夾層部分將來可能合法化。而系爭房屋夾層屋之施作確係上訴人與博○公司簽立室內裝潢委任契約書，此有契約書可按，而由博○公司復委託被上訴人公司做些工作如衛浴及預埋螺栓等以供「二次施工」夾層屋之用，則上訴人明知不合法仍決意為之，並與博○公司訂約，則此部分行為本應自行負責，不可諉由他人負責。被上訴人公司先則讓客戶知悉並無合法夾層；後因應「上訴人客戶之需求」而推薦博○公司施作夾層屋，並無詐欺行為，自應由上訴人自行負責。被上訴人並未施用詐術，且無不告知之情事，況上訴人亦未陷於錯誤，自與詐欺之構成要件有違，則上訴人主張本於詐欺之侵權行為損害賠償請求權自非有理。

(二) 上訴人雖又抗辯被上訴人於銷售系爭房地之初即一再以廣告之圖片及文字明白向上訴人等表示系爭房地將來可施作夾層，增加使用面積，而系爭房地之銷售及契約之簽訂均係於消費者保護法頒佈施行以後，而本件又屬典型之消費契約關係，故可適用該法。而按消費者保護法第二十二條第一項規定：企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務，不得低於廣告之內容」，是可知，廣告之內容非不得作為契約內容之一部，被上訴人既已以廣告表示系爭房地可施作成為如附卷原證十一之圖文之夾層屋，係爭房屋應具有可建成如前述廣告樣品之夾層屋之效用，應屬於兩造契約之內容無疑。而被上訴人無法施作夾層自屬重大瑕疵等語。惟查被上訴人雖以誇大之手法宣傳招攬客戶前來，惟於訂約前已使客戶知悉被上訴人並不出售夾層，並訂明於契約中已如前述，則被上訴人並未因受矇混而訂立契約，則自與消費者保護法第二十二條第一項規定不符，而無適用餘地。

(三) 被上訴人既未施用詐術，則上訴人以受詐欺而簽立契約，依法撤銷契約後，亦可依不當得利請求返還價金云云，亦無理由。而無可採。

提案機關

臺灣基隆地方法院(臺灣高等法院暨所屬法院九十年法律座談會民事類提案 第十四號)

參考法條

消費者保護法 第 22 條 (83.01.11)民法 第 359 條 (89.04.26)