臺灣高等法院暨所屬法院 90 年法律座談會民事執行類提案 第 23 號

要旨

法律問題

查封之標的物如下：區分所有之建物 (如某段一一○建號、權利範圍全部) 及坐落之基地應有部分 (某段一一一地號，權利範圍萬分之十) ，其他非區分所有建物或建物公共設施之坐落基地三筆各應有部分 (某段一一二、一一三、一一四地號，權利範圍各萬分之十) 、建物 (某段一一五建號) 為社區遊憩設施 (或社區活動中心、警衛室，依登記謄本所載之用途如上，非屬公共設施，有獨立所有權，權利範圍為萬分之五) 。經查上開標的物除一一一地號土地外，其餘土地或從一一一地號土地割出、或為社區之供通行道路用地、或屬零星之空地 (非法定空地) ；執行法院將上開標的物，分別列價、合併拍賣，拍定後，就其中如上某段一一二、一一三、一一四地號 (權利範圍各萬分之十) 、一一五建號建物 (權利範圍為萬分之五) ，是否應依土地法第三十四條之一第四項之規定通知其他共有人以同一價格共同或單獨優先承購？

討論意見

甲說：按土地法第三十四條之一第四項規定，共有人出賣其應有部分，他共有人得依同一價格共同或單獨優先承購。所謂出賣其應有部分，係指出賣共有土地或建築改良物而言。另土地登記規則第八十三條規定，土地法第三十四條之一第四項之規定，於區分所有建物連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之。 (土地法第三十四條之一執行要點第十點第四目規定同此意旨)。準此，如題旨經拍賣之標的物，除其中一一○建號建物及坐落之基地應有部分 (某段一一一地號，權利範圍萬分之十) ，符合上開規定外，其餘之標的物從形式上觀察均屬出賣共有土地或建築改良物，依上揭規定，自應通知他共有人優先承購，無所疑義。

乙說：按土地法第三十四條之一第四項規定，立法意旨在減少共有物之共有關係，惟若物之性質本即須保持共有關係，始能為合理使用者，即應無上揭規定之適用。如題旨之標的物型態，在現今社會所呈現之公寓大廈比比皆是，區分所有建物所坐落以外之基地，或為公寓大廈社區內之供社區住戶通行於外之道路、或從公寓大廈坐落土地割出之不完整零星土地，買受公寓大廈區分所有建物及坐落之基地應有部分時，通常就此類土地亦須分擔而買受若干比例應有部分，是此類土地在使用機能上並無須為減少共有關係，準此，如題旨之一一二、一一三、一一四地號土地 (權利範圍各萬分之十) ，應屬符合土地登記規則第八十三條規定之區分所有建物之連同基地應有部分之情形為是，毋庸通知他共有人優先承購。又如題旨所指之建物：公寓大廈社區內遊憩設施、活動中心、警衛室等建物，形式上雖以建物獨立所有權方式、住戶各有若干應有部分登載，但使用機能上係社區內住戶均可使用或提供安全警衛使用，性質上類似社區之公共設施，猶無減少共有關係之必要；縱然類此建物係別以建物公共設施外而為獨立所有權形式登載，但其效用係經常性、繼續性附隨或幫助區分所有建物之效用而存在，在一般交易上亦均一併處分，解釋上應屬區分所有建物之從物，依民法第六十八條第二項之規定，主物之處分及於從物，此類建物拍賣後，亦毋庸通知他共有人優先承購。

研討結果

審查意見

採乙說。

研討結果

相關法條

土地法第三十四條之一第四項，土地登記規則第八十三條，民法第六十八條第二項。

提案機關

臺灣桃園地方法院(臺灣高等法院暨所屬法院九十年法律座談會民事執行類提案　第二十三號)

參考法條

土地法 第 34-1 條 (90.10.31)土地登記規則 第 98 條 (90.09.14)民法 第 68 條 (71.01.04)土地法第三十四條之一執行要點 第 10 條 (90.01.19)