臺灣高等法院暨所屬法院 96 年法律座談會民執類提案 第 7 號

要旨

法律問題

債務人甲於民國 90 年 1 月 1 日將其所有之不動產出租給乙，租期10 年，未經公證。其後甲於 92 年間向債權人丙借款，並將該不動產設定抵押權與丙。嗣清償期屆至，甲未能清償借款，丙乃聲請拍賣該抵押物裁定，並聲請強制執行。該不動產因有租賃關係存在，執行法院乃於第一次拍賣公告記載拍定後不點交。拍賣後無人應買，債權人丙以該租賃關係影響其抵押權之行使為由（本題假設第二次拍賣之減價已不足抵押權所擔保之債權），聲請執行法院除去該租賃權，並於拍賣公告記載拍定後得點交，執行法院應否准許？

討論意見

甲說：肯定說。

按民法第 425 條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾 5 年或未定期限者，不適用之。」亦即租賃期限逾 5 年而未經公證者，其租賃契約無買賣不破租賃規定之適用。準此，倘執行法院於拍定後未予點交，日後拍定人基於物上請求權，訴請承租人乙返還所有物，法院亦應判決命乙返還，其最終結果承租人乙仍須將該租賃物交還拍定人。故此，為免司法資源之浪費，認該租賃關係即使成立於抵押權設定之前，執行法院仍得依職權或聲請予以除去，並於拍賣公告記載拍定後得點交。

乙說：否定說。

雖本件租賃契約之期限逾 5 年而未經公證者，並無買賣不破租賃規定之適用，但依強制執行法第 99 條︰「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人（第 1 項前段）。第三人對其在查封前無權占有不爭執，或其占有為前條第 2 項但書之情形者（指發生於抵押權設定後所成立之租賃關係等），前項規定亦適用之（第 2 項）。」之規定意旨，對於得點交之情形，應限於「對查封前無權占有不爭執」或「抵押權設定後」成立之租賃關係等，始得為之。本件承租人之租賃權係發生在抵押權設定之前，且為有權占有，執行法院自不得予以除去，並為點交之記載（參 96 年 6 月8 日新頒「法院辦理民事執行實務參考手冊」第 294 頁第（4）點，亦同此見解認不應點交）。至於該租賃關係對拍定人雖未繼續存在，此部分屬實體問題，應由拍定人另行起訴解決。因此，執行法院對於是項聲請，應予駁回。

研討結果

審查意見

採乙說。

研討結果

參考資料

96 年 6 月 8 日新頒「法院辦理民事執行實務參考手冊」第 294 頁第（4） 點：

租約於民國 89 年 5 月 5 日以後訂立者，如租期超過 5 年或未定期限，而租約未經公證，雖無民法第 425 條買賣不破租賃之適用，惟執行法院於拍定後仍不點交。

提案機關

臺灣雲林地方法院（臺灣高等法院暨所屬法院 96 年法律座談會民執類提案 第 7 號）

參考法條

民法 第 425、866 條（96.05.23）強制執行法 第 99 條（89.02.02）