要旨
甲於民國 84 年向乙承租 A 地使用，未約定租賃期間，亦未經公證，乙於同年即將 A 地交付甲占有使用，嗣於民國 92 年間丙向乙買受 A 地，並完成土地所有權移轉登記，丙以甲與乙間之租賃契約，係屬不定期租賃，因未經公證，不得對丙主張繼續存在為由，認甲無權占有 A 地而起訴請求甲返還 A 地。甲則以有關未定期限之租賃應經公證，始有買賣不破租賃之規定，係 89 年 5 月 5 日民法債編修正施行，因本件租賃契約成立於民法債編修正之前，基於法律不溯及既往之原則，應適用修正前之民法第 425 條規定，本件租賃契約對丙繼續存在。丙與甲之主張，何者為有理由？
法律問題
甲於民國 84 年向乙承租 A 地使用，未約定租賃期間，亦未經公證，乙於同年即將 A 地交付甲占有使用，嗣於民國 92 年間丙向乙買受 A 地，並完成土地所有權移轉登記，丙以甲與乙間之租賃契約，係屬不定期租賃，因未經公證，不得對丙主張繼續存在為由，認甲無權占有 A 地而起訴請求甲返還 A 地。甲則以有關未定期限之租賃應經公證，始有買賣不破租賃之規定，係 89 年 5 月 5 日民法債編修正施行，因本件租賃契約成立於民法債編修正之前，基於法律不溯及既往之原則，應適用修正前之民法第 425 條規定，本件租賃契約對丙繼續存在。丙與甲之主張，何者為有理由？
討論意見
甲說：租賃契約不繼續存在說。 因民法第 425 條第 1 項「買賣不破租賃」規定之適用前提，在於租賃物所有權發生移轉，則本件究應適用民法第 425 條修正前或修正後之規定，應以租賃物所有權移轉之「時」，係在民法債編修正前，或修正後而定。如租賃物係於民法債編修正前發生所有權移轉，固無修正後民法第 425 條第 2 項之適用，若租賃物係於民法債編修正後，始發生所有權移轉，則縱使租賃契約成立於民法債編修正之前，仍應適用民法債編修正後之規定。蓋租賃契約為一繼續性契約，如租賃契約於民法債編修正後，繼續存在，則自民法債編修正施行後，有關租賃契約之效力，自應受新修正之民法債編相關規定之規範，因此時修正前之規定，已因法律修正而失其規範效力，自無於民法債編修正施行日期後，繼續發生規範效力，則此時適用新修正之民法債編規定，既然係對民法債編修正後所繼續發生之事實發生規範效力，並無違反法律不溯及既往之原則可言。最高法院 95 年度台上字第 521 號判決意旨，亦以租賃物所有權讓與之時間，係在民法債編修正之後，因而依修正後民法第 425 條第 2 項之規定，未經公證之未定期租賃，並無買賣不破租賃之適用。故本件丙之主張為有理由。 乙說：租賃契約繼續存在說。 基於法律不溯及既往之原則，並保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，應認只要在民法債編修正前成立之租賃契約，即無適用新修正民法第 425 條第 2 項之餘地，如此方足以保障相關當事人之信賴利益。最高法院 96 年度台上字第 976 號判決意旨，亦認修正後民法第 425 條第 2 項之規定，於民法債編修正施行前所成立之租賃契約，並無適用餘地。依此見解，則甲抗辯其就 A 地之租賃契約，對丙繼續存在之主張，為有理由。
研討結果
採甲說 10 票，乙說 9 票。本題因最高法院裁判見解歧異，建請司法院轉請最高法院研究。
審查意見
㈠採乙說。 ㈡本題因最高法院裁判見解歧異，建請司法院轉請最高法院研議。
研討結果
本題因最高法院裁判見解歧異，建請司法院轉請最高法院研究。
參考資料
資料 1 最高法院 95 年度台上字第 521 號判決要旨： 按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；固為民法第 425 條第 1 項所明定。但同條第 2 項復規定：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾 5 年或未定期限，不適用之。此項規定雖於 88 年 4 月 21 日修正公布（89 年 5 月 5 日施行），依債篇施行法第 1 條後段規定，固無溯及既往之效力。但上開規定，旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第 2 項規定之適用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，仍不適用該條第 2 項之規定。 資料 2 最高法院 96 年度台上字第 976 號判決要旨： 出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與他人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，修正前民法第 425 條定有明文。雖修正後之現行民法，將上開條文修正為同條第1 項，並於第 2 項修正增列：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。惟修正後民法第 425 條於民法債編施行法中並無溯及之特別規定，是就 89 年 5 月 5 日民法債編修正施行前所訂立之不動產租賃契約，應依民法債編施行法第 1 條後段之規定，不適用修正後民法第 425 條第 2項之規定。至債編施行法第 24 條第 1 項規定：民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民法債編之規定，乃承襲自修正前民法債編施行法第 13 條第 1項之規定，係針對民法債編施行（即 19 年 2 月 10 日）前所定租賃契約之效力規定，其於民法債編施行後、修正前所定之租賃契約，並無適用餘地。
提案機關
臺灣高雄地方法院 （臺灣高等法院暨所屬法院 97 年法律座談會民事類提案 第 12 號）
