臺灣高等法院暨所屬法院 98 年法律座談會民執類提案 第 25 號

要旨

法律問題

債權人對於集合式住宅之建物（連棟透天式樓房，基地由全體建物所有人分別共有）於興建之初有法定抵押權，嗣因債務人無力清償債務，債權人以拍賣抵押物裁定聲請法院拍賣建物部分以清償其債權。試問：

㈠有無公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項或新修正民法第 799 條第 5項「處分不可分性」之適用？

㈡執行法院可否併付拍賣建物座落之基地部分？

討論意見

問題㈠：

甲說：肯定說。

㈠按公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界限得區分為數部份之建築物及其基地；又按多數各自獨立使用之建築物，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例，公寓大廈管理條例第 3 條第1 款及第 53 條分別定有明文。依該條例第 53 條準用同條例第4 條第 2 項之規定，其建築物所有權與基地所有權之應有部分不得分離而為移轉，而具有「處分不可分性」。

㈡法定抵押權之規範目的，既在擔保承攬人之承攬報酬債權，題示情形若認未有「處分不可分性」規定之適用，則法定抵押權之規範目的將大打折扣。然而，「處分不可分性」規定之立法目的，係為了處理建物與基地分屬不同所有人時，所衍生之複雜法律關係，及可能導致債權人、債務人之利益受影響，甚至拍賣時價格低落、應買意願降低之情形。此參照公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項、新修正民法第 799 條第 5 項、土地登記規則第98 條及土地法第 104 條使基地與地上之房屋所有權合而為一之立法精神自明。故為避免土地與房屋因拍賣而導致所有權人不同之情形，宜認為仍有「處分不可分性」規定之適用乙說：否定說。

公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項之規定，應僅適用於「區分所有」建物，本件債權人聲請拍賣之建物，係獨立使用之透天住宅，縱共同設施之使用及管理具有整體之不可分性，究非屬同條例第 3條第 1 款所稱之「公寓大廈」，而依該條例第 53 條之規定僅其「管理」與「組織」準用該條例，並不準用該條例第二章住戶之權利義務之規定。從而該條例第 4 條第 2 項「處分不可分性」應不在準用之列。

問題㈡：

甲說：否定說。

㈠債權人所提出之執行名義係對物之執行名義，應僅就執行名義所載之標的物進行拍賣。至於民法第 877 條土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物可併付拍賣之規定，與此情形不符，並無類推適用之餘地，故不得依民法第 877 條之規定併予拍賣。

㈡按區分所有建物之專有部分不得與其所屬建築物共同使用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項定有明文。此為強行規定，強制執行法之拍賣，違反此一規定者，係屬無效。題示情形，債權人僅對於建物部分有法定抵押權存在，對於建物座落之土地並無法定抵押權，執行程序違反上開強行規定，即屬無從執行，執行法院應駁回債權人強制執行之聲請。

乙說：肯定說。

㈠按區分所有建物之專有部分不得與其所屬建築物共同使用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔；建築物及其基地同屬於債務人所有者，得併予查封、拍賣，公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項、強制執行法第 75 條第 3 項分別定有明文。又建築物及其基地同屬債務人所有者，宜將建築物及其基地併予查封、拍賣。其有公寓大廈管理條例第4 條第 2 項情形者，應將其建築物及其基地併予查封、拍賣，不得分別拍定，辦理強制執行事件應行注意事項第 40 項第 7點規定甚明。

㈡題示情形，法定抵押權之效力僅及於該建物，若該建物所坐落之基地應有部分不併予查封拍賣，必將造成拍定人僅取得建物所有權，而其坐落之基地仍為債務人所有，而衍生複雜的法律關係，除不利於社會經濟活動，亦不符合債權人、債務人之利益（因價格恐將低落，影響應買意願），更不符合前開法條之立法意旨。㈢債權人取得對該建物之拍賣抵押物裁定，雖未包括建物之基地部分，惟依上開說明，其建物與基地之應有部分既不得分離而為移轉或設定負擔，則依首揭規定，自應將建物與基地併予查封拍賣。

研討結果

審查意見

問題㈠採甲說。

問題㈡採乙說。

研討結果

提案機關

臺灣花蓮地方法院（臺灣高等法院暨所屬法院 98 年法律座談會民執類提案 第 25 號）