要旨
Ａ公司將其所有系爭土地出租予其員工Ｂ建屋，約定年租金一元，租期不定，嗣Ａ公司於 87 年間，因經營不善而清算，依公司法規定，系爭土地分派予國庫股東，並於 88 年 8 月 24 日登記為國有，由財政部國有財產局（下稱國產局）管理，屬非公用財產類之不動產，國產局乃依國有財產法第 42 條第 3 項、第 43 條第 3 項、及國有非公用不動產出租管理辦法第 4 條規定、暨行政院 82 年 4 月 23 日台 82 財字第 11153號函「國有出租基地，自 82 年 7 月 1 日起，一律依照土地申報地價年息 5% 計收租金」意旨，於 90 年 1 月 1 日通知Ｂ應於 90 年 4 月 30 日前依系爭土地申報地價年息 5% 計算租金，換訂書面租約，逾期則終止租約。Ｂ收受通知後，即於期限內向國產局申請願以原訂租金或依系爭土地申報地價年息 2% 計算租金，換訂書面租約，惟為國產局所拒絕，遂未完成訂立書面租約，國產局乃依國有財產法第 42 條第 3 項向乙表示終止租約，問國產局終止租約是否合法？（兩造對於將不定期書面租約換訂為定期書面租約，不爭執）
法律問題
Ａ公司將其所有系爭土地出租予其員工Ｂ建屋，約定年租金一元，租期不定，嗣Ａ公司於 87 年間，因經營不善而清算，依公司法規定，系爭土地分派予國庫股東，並於 88 年 8 月 24 日登記為國有，由財政部國有財產局（下稱國產局）管理，屬非公用財產類之不動產，國產局乃依國有財產法第 42 條第 3 項、第 43 條第 3 項、及國有非公用不動產出租管理辦法第 4 條規定、暨行政院 82 年 4 月 23 日台 82 財字第 11153號函「國有出租基地，自 82 年 7 月 1 日起，一律依照土地申報地價年息 5% 計收租金」意旨，於 90 年 1 月 1 日通知Ｂ應於 90 年 4月 30 日前依系爭土地申報地價年息 5% 計算租金，換訂書面租約，逾期則終止租約。Ｂ收受通知後，即於期限內向國產局申請願以原訂租金或依系爭土地申報地價年息 2% 計算租金，換訂書面租約，惟為國產局所拒絕，遂未完成訂立書面租約，國產局乃依國有財產法第 42 條第 3 項向乙表示終止租約，問國產局終止租約是否合法？（兩造對於將不定期書面租約換訂為定期書面租約，不爭執）
討論意見
甲說：否定說。 ㈠按非公用財產類之不動產，依法已為不定期租賃關係者，承租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係。又已形成不定期租賃關係之非公用不動產，出租機關應以書面通知承租人於三個月內申請訂定書面契約；承租人未於期限內申請訂定書面契約者，管理機關得依國有財產法施行細則第 68 條之 1 規定，委任出租機關終止租賃契約，國有財產法第 42 條第 3 項、國有非公用不動產出租管理辦法第 4 條定有明文。上開規定僅係課以原承租人應於期限內，向出租機關申請訂定書面契約之義務，並未賦予出租機關得片面變更原訂租金之權利。本題出租人國產局片面變更原租金為按系爭土地申報地價年息 5% 計算，違反原訂租約約定，承租人並毋須就該變更租約內容部分與上訴人成立租約之義務（最高法院 96 年度台上字第 88 號判決參照）。 ㈡又國有財產法第 43 條第 3 項規定「非公用財產類之不動產租金率，依有關土地法律規定；土地法律未規定者，由財政部斟酌實際情形擬訂，報請行政院核定之。但以標租方式出租或出租係供作營利使用者，其租金率得不受有關土地法律規定之限制。」而土地法第 105 條準用第 97 條第 1 項，已規定租用基地建屋之租金，以不超過土地申報總價年息百分之十為限。是關於租地建屋之租金率，並非「土地法律未規定」，自無由財政部斟酌實際情形擬訂，報請行政院核定之理。且行政院 82 年 4 月 23 日台 82 財字第 11153 號函「國有出租基地，自 82 年 7月 1 日起，一律依照土地申報地價年息 5% 計收租金」，應僅適用於新成立之租約，對於原已存在之租約，其租金自應依原契約約定，若欲變更亦應由當事人合意變更，或訴請法院判決調整租金，始為正辦。本題租約既繼續有效存在，接管之出租人國產局倘欲變更租金內容訂定書面契約，即應依上開程序處理，當不得據此令函，強令承租人接受。況國有土地，其地理位置、社會、經濟、交通等各不同，其租金率一律定為依照土地申報地價年息 5% 計收租金，亦非公平合理。 ㈢本題原承租人Ｂ已依法定期限向出租人國產局申請訂定書面租約，雖因國產局提高租金率，致未完成訂立書面租約，惟此非可歸責於承租人Ｂ，故國產局終止租約，並不合法。 乙說：肯定說。 ㈠按非公用財產類之不動產依法已為不定期租賃關係者，承租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係；非公用財產類之不動產租金率，依有關土地法律規定；土地法律未規定者，由財政部斟酌實際情形擬訂，報請行政院核定之。但以標租方式出租或出租係供作營利使用者，其租金率得不受有關土地法律規定之限制，國有財產法第42 條第 3 項、第 43 條第 3 項定有明文。又行政院依上開國有財產法第 43 條第 3 項之授權，發布 82 年 4 月 23 日（82）台財字第 11153 號函，公告自 82 年 7 月 1 日起，國有出租基地一律依照土地申報地價年息 5% 計收租金。該租金率未逾土地法第 97 條第 1 項及同法第 105 條規定之租金，應為有效之法規命令，與法律有相同之效力。上開法令均屬強制規定，出租機關並無裁量權，承租人若不遵守以訂定書面租約，出租機關即得終止租賃關係。 ㈡又觀國有財產法第 42 條第 3 項規定及其立法理由，均謂承租人未於規定期限內「訂定」書面契約者，管理機關即得終止租賃關係。足見若承租人僅提出「申請」訂定書面契約，而終究未完成「訂定」書面契約者，即未履行該義務，出租之管理機關自得終止租約。不得據國有非公用不動產出租管理辦法第 4 條之規定，謂承租人於期限內已提出「申請」換約而未與管理機關達成換約合意及訂定定期書面租賃契約者，管理機關即不得終止租賃關係。 ㈢國有財產法第 43 條第 3 項關於租金率之規定，乃係國家為避免管理機關與不同人民成立租賃卻適用不同租金率，致違反平等原則，該規定之性質應屬強制規定，當事人不得以約定方式排除適用。故人民承租國有基地，其議定租金之自由，應受國有財產法之限制，僅得依此規定之租金率承租國有基地。原約定之租金率不合國有財產法第 43 條第 3 項所定之租金率，承租人依同法第 42 條第 3 項規定訂定書面契約時，應一律改依強制規定之租金率，以維平等原則，方屬適法。倘承租人不同意依國有財產法第 43 條第 3 項之統一租金率，以致雙方未達成合意更換為定期書面契約時，依國有財產法第 42 條第 3 項規定，管理機關即有終止不定期租賃關係之權利。
研討結果
多數採甲說。
審查意見
㈠建議法律問題倒數 1、2 行「（兩造對於…不爭執）。」等文字刪除。㈡採甲說。惟甲說理由㈡第 1 行至 11 行「又國有財產法…報請行政院核定之理。且」等文字，宜修正為『88 年 4 月 21 日民法債編修正前第 425 條規定：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。」於國有財產局受讓租賃標的物所有權之情形，亦應適用。故國有財產局與承租人間之租金，仍應依原租賃契約之約定。至於』，同段倒數第 1 至 4 行「況國有土地…亦非公平合理。」等文字宜予刪除。
研討結果
照審查意見通過。
相關法條
國有財產法第 42 條第 3 項、第 43 條第 3 項，國有財產法施行細則第 68 條之 1，國有非公用不動產出租管理辦法第 4 條規定，土地法第97 條、第 105 條。
參考資料
資料 1 最高法院 96 年度台上字第 88 號判決要旨： 按非公用財產類之不動產依法已為不定期租賃關係者，承租人應於規定期限內訂定書面契約；未於規定期限內訂定書面契約者，管理機關得終止租賃關係。又已形成不定期租賃關係之非公用不動產，出租機關應以書面通知承租人於 3 個月內申請訂定書面契約；承租人未於期限內申請訂定書面契約者，管理機關得依本法施行細則第 68條之 1 規定，委任出租機關終止租賃契約，此觀國有財產法第 42 條第 3 項、國有非公用不動產出租管理辦法第 4 條規定自明。則承租人於出租機關通知申請辦理換約期限內，依法即負有申請與出租機關另行簽定書面契約之義務。上訴人於 94 年7 月 27 日以臺財產南管字第 0940030141 號函通知被上訴人於 94 年 10 月 31 日前換訂租約，被上訴人業已收受，為原審所確定之事實。雖上訴人於該函中另行表示變更租金為按年息 5% 計算之意思，被上訴人固毋須就該變更租約內容部分與上訴人成立租約，然其收受該通知後，依法即應申請與上訴人辦理換約、簽定書面契約之義務，似不因此而免除。 資料 2 行政院 82 年 04 月 23 日（82）台財字第 11153 號函： 要旨：國有出租基地租金調整方案 一、國有出租基地，自民國 82 年 7 月 1 日起，一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金。 二、左列國有出租基地，均依前述租金額百分之六十計收租金。 ㈠政府機關、非營利法人，慈善機關、公益團體、學校作事業目的使用者。 ㈡外交使領館、代表處所屬之館舍及外僑學校使用者。 ㈢殘障同胞或其配偶，作自用住宅使用者。 ㈣獎勵民間投資興辦公共設施使用者。 ㈤農民租用與農業經營不可分離之土地。
提案機關
臺灣高等法院高雄分院 （臺灣高等法院暨所屬法院 100 年法律座談會民事類提案 第 38 號）
