要旨
債權人甲於民國 100 年 2 月 1 日聲請強制執行債務人乙之Ａ地應有部分十分之一，執行程序進行中，第三人戊、己二人於 4 月 1 日共同向Ａ地共有人丙購買Ａ地應有部分十分之一，並於 4 月 20 日將購得之Ａ地應有部分十分之一轉售於丁，約定於 5 月 5 日協同辦理移轉登記，而地政機關於 5 月 25 日始登記完畢。其間戊、己二人於拍賣期日 5月 20 日持尚未移轉登記之土地謄本，主張其為Ａ地之共有人，共同投標並得標，執行法院因而未通知他共有人優先承買。嗣丁於 5 月 26 日持已登記完畢之土地謄本，主張優先承買，戊、己則主張：「共有人間互為買賣應有部分時，即無土地法第 34 條之 1 第 4 項規定適用之餘地，並聲請執行法院核發權利移轉證書」。試問，執行法院應如何處理？
法律問題
債權人甲於民國 100 年 2 月 1 日聲請強制執行債務人乙之Ａ地應有部分十分之一，執行程序進行中，第三人戊、己二人於 4 月 1 日共同向Ａ地共有人丙購買Ａ地應有部分十分之一，並於 4 月 20 日將購得之Ａ地應有部分十分之一轉售於丁，約定於 5 月 5 日協同辦理移轉登記，而地政機關於 5 月 25 日始登記完畢。其間戊、己二人於拍賣期日 5月 20 日持尚未移轉登記之土地謄本，主張其為Ａ地之共有人，共同投標並得標，執行法院因而未通知他共有人優先承買。嗣丁於 5 月 26 日持已登記完畢之土地謄本，主張優先承買，戊、己則主張：「共有人間互為買賣應有部分時，即無土地法第 34 條之 1 第 4 項規定適用之餘地，並聲請執行法院核發權利移轉證書」。試問，執行法院應如何處理？
討論意見
甲說：應依聲請核發權利移轉證書。 按土地共有人優先承買之權利存否，應以拍定時之土地登記謄本所載之共有人為判斷基準，戊、己於拍定時既為Ａ地之共有人，執行法院僅得依形式審查拍定時之土地登記謄本記載，而認拍定人為有優先承買權之共有人時，其他共有人無優先承買權（最高法院 72年台抗字第 94 號判例參照），故執行法院應依聲請核發權利移轉證書予戊、己。如丁對此有爭執，應另循訴訟途徑救濟。 乙說：應補行通知全體共有人是否優先承買，拍定人對此如有爭執，並應俟民事法院就優先承買權之存否為判決後，再為處理。 ㈠按土地法第 34 條之 1 第 4 項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地（最高法院 72 年台抗字第 94 號判例參照）。而前揭判例後段排除土地法第 34 條之 1 第 4 項規定之適用，乃因共有人間互為買賣應有部分時，縱認他共有人享有優先承買權，亦無從再簡化共有關係。 ㈡惟本件拍定人於拍定後，尚未核發權利移轉證書前，即已喪失共有人身分，因拍賣程序尚未終結，故是否符合前揭判例所稱「…若共有人間互為買賣應有部分時…」之情形，不無疑問。且因拍定人已喪失共有人身分，如承認他共有人享有優先承購權，仍得簡化共有關係，而與前揭判例意旨後段之情形，迥不相同。換言之，前揭判例後段所稱之「買賣」，解釋上應包括債權行為與物權行為，亦即共有人間互為買賣，在尚未辦理移轉登記前，買受之共有人喪失共有人身分，仍應有土地法第 34 條之 1 第 4 項之適用，始與簡化共有關係之立法意旨相符。 ㈢又土地法第 34 條之 1 第 4 項規定之優先承購權係屬法定形成權之性質，自不容許任意予以剝奪（最高法院 98 年度台抗字第 1001 號裁定參照）。而優先承買之權利存否，原則上固應以拍定時為判斷基準，惟如肯認拍賣程序尚未終結前已喪失共有人身分者，得藉由「延遲移轉所有權登記時點」之迂迴方法，規避土地法第 34 條之 1 第 4 項規定，實質上達成排除他共有人優先承買權之不當結果，則無異助長脫法行為。 ㈣其次，戊、己二人既已喪失共有人身分，如仍依其聲請核發權利移轉證書，由戊、己二人取得乙之Ａ地應有部分十分之一，則產生透過拍賣程序竟使共有人人數「不減反增」之不合理現象，顯與簡化共有關係之立法意旨相違。 ㈤再者，戊、己聲請執行法院核發權利移轉證書，亦即「否認丁之優先承買權存在」，惟執行法院無權就實體上認定對拍賣標的物主張有優先承買權之人之優先承買權不存在。本件丁就拍賣標的物主張有優先承買權存在，縱拍定人或其他利害關係人對此有爭執，執行法院亦應俟民事法院就此項優先承買權之存否為判決後，再為處理（最高法院 76 年度台抗字第 294 號裁定參照）。初步研討結果： 採甲說。
審查意見
採甲說。
研討結果
照審查意見通過。
相關法條
土地法第 34 條之 1 第 4 項。
參考資料
資料 1 最高法院 72 年台抗字第 94 號判例： 土地法第 34 條之 1 第 4 項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地。相對人既為土地共有人之一，則其於執行法院拍賣程序中買受共有人陳甲、陳乙之應有部分，其他共有人即不得主張優先承購權。
提案機關
臺灣彰化地方法院 （臺灣高等法院暨所屬法院 100 年法律座談會民執類提案 第 10 號）
