要旨
A 出租房屋提供 B 住家使用，請求就房屋租賃契約作成公證，約定月租新臺幣（下同）3 萬元，含管理費每月 1,500 元，車位清潔費每月 500元，押金 6 萬元，請問押金是否應更改後方作成公證？
法律問題
A 出租房屋提供 B 住家使用，請求就房屋租賃契約作成公證，約定月租新臺幣（下同）3 萬元，含管理費每月 1,500 元，車位清潔費每月 500元，押金 6 萬元，請問押金是否應更改後方作成公證？
研究意見
甲說：否定說 理由：租賃住宅市場發展條例第 7 條第 1 項規定：「押金之金額，不得逾二個月之租金總額。」月租 3 萬元，押金 6 萬元，與前揭規定相符，不需更改。 乙說：肯定說 理由：租賃住宅市場發展條例第 7 條第 1 項規定：「押金之金額，不得逾二個月之租金總額。」月租 3 萬元，包含管理費每月 1,500元，車位清潔費每月 500 元，後二者並非最終給付出租人，而係給付大廈管委會者，故每月租金為 28,000 元，押金不得超過 56,000 元，超過部分應更改後方作成公證。 丙說：折衷 1 說 理由：1.公證法第 70 條規定：「公證人不得就違反法令事項及無效之法律行為，作成公證書。」公證人辦理住宅租賃契約公證時，應注意有無違反租賃住宅市場發展條例之規定。 2.租賃住宅市場發展條例第 7 條第 1 項規定：「押金之金額，不得逾二個月之租金總額。」租金係指承租人使用租賃物給付出租人之對價，如管理費及清潔費係最終給付大廈管委會者，則應由 3 萬元減管理費 1,500 元及清潔費 500 元，實際月租為28,000 元，押金超過 56,000 元部分應更改後方作成公證。如管理費及清潔費係最終給付出租人者，使用租賃物之對價即係每月 3 萬元，則押金 6 萬元，與規定無違，不需更改（參照最高法院 85 年度台上字第 2582 號民事判決）。 丁說：折衷 2 說 理由：1.公證法第 70 條規定：「公證人不得就違反法令事項及無效之法律行為，作成公證書。」公證人辦理住宅租賃契約公證時，應注意有無違反租賃住宅市場發展條例之規定。 2.公寓大廈管理條例第 10 條第 1 項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」第 2 項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」由第 10 條第 1項可知管理費及車位清潔費原則應由區分所有權人負擔，由第 2項可知若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。 3.公寓大廈管理條例第 21 條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」第 3 條第 8款規定：「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」故如區分所有權人會議或規約規定管理費及車位清潔費由住戶（例如出租時之承租人）負擔者，則管理費及車位清潔費應由承租人繳納。 4.管理費及車位清潔費皆屬專有部分、約定專用部分之修繕、管理及維護所需，原則應由區分所有權人負擔，縱使該費用最終由管委會收取，但實際亦屬使用租賃物之代價，故本題押金不需更改即可公證。然如區分所有權人會議或規約規定管理費及車位清潔費，於出租時，由承租人繳納，則應由 3 萬元減管理費 1,500元及清潔費 500 元，實際月租為 28,000 元，押金超過 56,000 元部分應更改後方作成公證（參照最高法院 85 年度台上字第 2582 號民事判決）。
研討結果
採丁說。
審查意見
臺灣南投地方法院：採戊說（折衷 3 說）。 理由：依題旨，A 出租房屋供 B 住家使用，約定月租新臺幣 3 萬元，「內含」管理費每月 1,500 元，車位清潔費每月 500 元，實收3 萬元，是以，不論該管理費及車位清潔費係由區分所有權人負擔（該內含的 2,000 元費用由區分所有權人「本人繳納」），抑或者依區分所有權人會議或規約另外規定由住戶負擔（該內含的 2,000 元費用由區分所有權人「代為繳納」），出租人向承租人收取之租金總額，即為 3 萬元足額，而該 3 萬元足額，既名為內含，應視該租金總額為使用收益租賃物而支付之對價總額，則該 3萬元均認定為租金，應屬符合租賃雙方之真實意思表示。同理，倘契約載明租金 2 萬 8,000 元，另「外加」管理費每月 1,500元，車位清潔費每月 500 元，實收雖亦為 3 萬元，然租賃雙方之真意應係將其他實際居住公寓大廈所產生的費用，另外處理，不與出租人實收之租金混為一談，是吾人以為，不論該管理費及車位清潔費係由區分所有權人負擔抑或者依區分所有權人會議或規約另外規定由住戶負擔，不因繳納義務人不同而有二致，最終仍應以租賃契約內容所表現出文意之租金總額（內含則加總，外加則扣除），來判斷押金有無超過二個月之租金總額，故採戊說即折衷 3 說。 臺灣臺東地方法院：採戊說。 理由：同研究意見戊說。 增列己說，補充甲說理由。 理由：依題旨，A 出租房屋供 B 住家使用，約定月租新臺幣 3 萬元，「內含」管理費每月 1,500 元，車位清潔費每月 500 元，實收3 萬元，是以，不論該管理費及車位清潔費係由區分所有權人負擔（該內含的 2,000 元費用由區分所有權人「本人繳納」），抑或者依區分所有權人會議或規約另外規定由住戶負擔（該內含的 2,000 元費用由區分所有權人「代為繳納」），出租人向承租人收取之租金總額，即為 3 萬元足額，而該 3 萬元足額，既名為內含，應視該租金總額為使用收益租賃物而支付之對價總額，則該 3萬元均認定為租金，應屬符合租賃雙方之真實意思表示。
研討結論
多數採甲說（表決結果：實到 54 人，採甲說 30 票，採乙說 0 票，採丙說 0 票，採丁說 1 票，採戊說 13 票，採己說 6 票，棄權 4 人）。
參考資料
最高法院 85 年度台上字第 2582 號民事判決
提案機關
臺灣新北地方法院 （109 年公證實務研討會法律問題提案 第 3 號）
