都市計画法 第12条の6（建築物の容積率の最高限度を区域の特性に応じたものと公共施設の整備状況に応じたものとに区分して定める地区整備計画）
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- 地区整備計画においては、適正な配置及び規模の公共施設が整備されていない土地の区域において適正かつ合理的な土地利用の促進を図るため特に必要であると認められるときは、前条第七項第二号の建築物の容積率の最高限度について次の各号に掲げるものごとに数値を区分し、第一号に掲げるものの数値を第二号に掲げるものの数値を超えるものとして定めるものとする。
- 一当該地区整備計画の区域の特性（再開発等促進区及び開発整備促進区にあつては、土地利用に関する基本方針に従つて土地利用が変化した後の区域の特性）に応じたもの
- 二当該地区整備計画の区域内の公共施設の整備の状況に応じたもの
この条文の基本情報
建築物の容積率の最高限度を区域の特性に応じたものと公共施設の整備状況に応じたものとに区分して定める地区整備計画とは何ですか？
定義建築物の容積率の最高限度を区域の特性に応じたものと公共施設の整備状況に応じたものとに区分して定める地区整備計画とは、都市計画法第12条の6に定められた規定で、「地区整備計画においては、適正な配置及び規模の公共施設が整備されていない土地の区域において適正かつ合理的な土地利用の促進を図るため特に必要であると認められるときは…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 都市計画法第12条の6（建築物の容積率の最高限度を区域の特性に応じたものと公共施設の整備状況に応じたものとに区分して定める地区整備計画）は、日本の都市計画法に含まれる条文です。
- 都市計画法第12条の6の条文原文は「地区整備計画においては、適正な配置及び規模の公共施設が整備されていない土地の区域において適正かつ合理的な土地利用の促進を図るため特に必要であると認められるときは…」で始まります。
- 都市計画法第12条の6は第一節 都市計画の内容に置かれています。
- 都市計画法の公布日は昭和43年6月15日です。
- 都市計画法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 都市計画法第12条の6の前の条は都市計画法第12条の5です。
- 都市計画法第12条の6の次の条は都市計画法第12条の7です。
- 都市計画法第12条の6には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第12条の6 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/343AC0000000100 - 本サイト収録
都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第12条の6（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/343AC0000000100/12_6
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点都市計画法12条の6は、公共施設が未整備の区域で容積率の最高限度を二段階に区分できると定める。現に使えるのは低いほうの暫定値で、高いほうは道路等の整備後の目標値である。
Q · 地区計画に容積率が二つ書いてあるのは、どっちが今使える数字？
今使えるのは低いほう。高いほうは道路整備後の目標値
都市計画法12条の6により、公共施設が十分整備されていない区域では、地区整備計画で容積率の最高限度を二段階に区分できます。第一号が区域の特性に応じた目標値（高いほう）、第二号が公共施設の整備状況に応じた暫定値（低いほう）で、条文上、第一号は第二号を超えるものとして定められます。現に建築できるのは第二号の数値であり、第一号の数値は前面道路等の整備が進み、建築基準法上の特例手続を経てはじめて使えます。事業収支と融資審査は必ず第二号で組んでください。
解説
地区計画の図面で、容積率が二つ並んで書かれていることがある。たとえば「400％／200％」。不動産広告が載せるのは当然のように大きいほうで、今日あなたが実際に建てられるのは小さいほうだ。都市計画法12条の6は、道路などの公共施設がまだ十分に配置されていない区域について、市町村が容積率の最高限度を二段階に区分して定めることを認める。一号は「区域の特性に応じたもの」、つまり基盤が整った将来の姿を前提にした目標値。二号は「公共施設の整備の状況に応じたもの」、つまり今の道路事情で許される暫定値。条文は一号が二号を超えるものとして定めると明記している。差分の容積は消えたのではなく、道路が通るまで土地の中に凍結されている。この仕組みは実務で誘導容積型地区計画と呼ばれ、公共施設の整備が進んだ段階で凍結が解け、上の数字が使えるようになる。土地の値段は、その解凍がいつ来るかの見込みで動く。
法的な位置づけ
都市計画法12条の6は、いわゆる誘導容積型地区計画の根拠規定である。適正な配置及び規模の公共施設が整備されていない土地の区域において、適正かつ合理的な土地利用の促進のため特に必要と認められるときに、地区整備計画で建築物の容積率の最高限度を、区域の特性に応じた数値と公共施設の整備状況に応じた数値の二段階に区分して定めることを認める。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.都市計画図と重要事項説明書で二段階かを確認 対象地が地区整備計画の区域内かを都市計画図で確認し、重要事項説明書の「法令に基づく制限」欄に容積率の数値が二つ記載されていないかを確認する。数値が一つしか書かれていなくても、地区計画区域内であれば次のステップに進む
- 2.市町村都市計画課で計画書本体と付図を閲覧 地区整備計画の計画書と付図を窓口で直接閲覧し、第一号（区域の特性に応じたもの）と第二号（公共施設の整備の状況に応じたもの）の数値、および対象となる公共施設の位置と規模を特定する
- 3.第一号の数値が適用される要件を書面で確認 都市計画課および建築指導課に対し、第一号の数値の適用要件（対象公共施設の整備完了の定義、特定行政庁の認定の要否、市町村条例の有無、整備の見通し）を質問し、回答をメールまたは書面で残す。「時期は未定」という回答も記録する
- 4.事業収支と融資を第二号の数値で組み直す 計画容積、賃貸可能面積、収益還元をすべて第二号の暫定値で再計算する。金融機関の担保評価も暫定値ベースになるため、事前に資料を揃えて協議する
- 5.差額分を価格交渉または契約条件に反映 第一号と第二号の差分は「解凍時期未定の含み」であり、現在価値としては割り引かれるべき要素である。価格交渉の根拠とし、可能であれば解凍条件に関する売主の説明内容を契約書または覚書に残す
- 6.案の縦覧期間中なら意見書を提出 地区計画の案が公告・縦覧中であれば、公告から2週間以内に意見書を提出する（都市計画法17条）。第一号と第二号の差の置き方、対象公共施設の範囲について具体的に記載する
よくある質問 AI による整理
Q1誘導容積型地区計画とは？
都市計画法12条の6に基づき、容積率の最高限度を目標値と暫定値の二段階に定める地区計画の運用類型です。公共施設の整備を誘導する目的で用いられ、整備が進むまでは低いほうの数値が適用されます。
Q2地区計画の容積率が低いのはなぜ？
区域内の道路など公共施設が適正な配置・規模に達していないためです。12条の6第二号の「公共施設の整備の状況に応じたもの」として、基盤に見合う水準まで容積率が暫定的に抑えられています。
Q3二段階の容積率はいつ高いほうになる？
地区整備計画が予定する道路等の公共施設が整備され、建築基準法上の特例手続（特定行政庁の認定等）を経た時点です。時期は市町村の事業進捗次第で、数十年動かない区域もあります。
Q4重要事項説明で容積率の確認方法は？
「法令に基づく制限」欄に地区計画の記載がないかを見て、市町村都市計画課で地区整備計画の計画書本体と付図を閲覧します。都市計画図の数値だけでは二段階かどうか判断できません。
Q5地区計画の容積率に意見は言える？
案の公告後2週間の縦覧期間に意見書を提出できます（都市計画法17条）。決定後は土地所有者等による計画変更の提案制度（同法21条の2）が入口になりますが、同意要件があり容易ではありません。
Q6容積率が二段階だと土地の値段は下がる？
現に使えるのは低いほうの数値のため、収益還元では暫定値が基礎になります。高いほうの数値は解凍時期が未定の含みであり、その不確実性は価格交渉の材料になります。
Q7道路用地を提供すると容積率は上がる？
用地提供だけで自動的に上がるわけではありませんが、区域の公共施設整備が進めば第一号の数値の適用要件に近づきます。自治体によっては工事着手段階で認定する運用もあるため、運用要綱の確認が必要です。
Q812条の6と12条の7の違いは？
12条の6は公共施設の整備状況に応じて容積率を二段階に区分する規定、12条の7は区域内で容積を適正に配分する別類型です。前者は時間軸、後者は空間配分の調整という違いがあります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1地区計画には400％って書いてあるのに、なんで200％しか建てられないんですか？
その区域の容積率が12条の6により二段階に区分されているからだ。一号の「区域の特性に応じたもの」が目標値の400％、二号の「公共施設の整備の状況に応じたもの」が現在の200％で、条文上、一号は二号を超えるものとして定められる。実務のポイント：都市計画図に載る数値だけでは判断できない。適用条件は地区計画の計画書本体と付図に書き込まれているので、窓口で図書一式を閲覧する
Q2大きいほうの数字を使えるようになる条件って、具体的に何ですか？
前面道路や区画道路など、地区整備計画が予定する公共施設が整備されることが基本条件で、その上で建築基準法上の特例手続（特定行政庁の認定により一号の数値を適用する仕組み。根拠条番号は現行条文をご確認ください）を通す必要がある。実務のポイント：整備の完了を待たず、用地提供や工事着手の段階で認定する運用の自治体もある。一般的な解説書ではなく、当該市町村の運用要綱を読むこと
Q3土地を買う前に、二段階になっているかどうかを確認する方法はありますか？
宅地建物取引業者には重要事項説明で法令に基づく制限を説明する義務があるが（宅地建物取引業法35条1項2号）、口頭では流れてしまう。確実なのは市町村都市計画課で計画書と付図を直接見ることだ。実務のポイント：この種の区域では、売主も仲介も「将来400％」を売り文句に使う。解凍条件を契約書に書かせようとすると、たいてい断られる。断られた事実そのものが、見通しの薄さを示す情報になる
Q4住民の側から、この容積率の設定を変えてもらうことはできますか？
決定後の変更は容易ではないが、入口は二つある。案の縦覧期間中の意見書提出（都市計画法17条）と、土地所有者等による都市計画の決定・変更の提案制度（同法21条の2、一定規模以上の区域と所有者等の3分の2以上の同意が要件、面積要件は政令で定められるため最新の内容をご確認ください）。実務のポイント：提案は出せば通る制度ではないが、市町村は決定しないこととする場合、都市計画審議会の意見を聴いた上で提案者に通知することとされている（同法21条の5）。無視されない点に価値がある
間違えやすい点 AI による整理
- 「地区計画に書かれている容積率は、その土地で今使える数字だ」と考えられているが、12条の6が適用される区域では、低いほうが現在の上限である。高いほうは条件付きの予約席であって、切符ではない
- 二段階になっていること自体は知っていても、解凍が「いつか自動的に来るもの」と受け止めている人が多い。実際には区画道路の新設や拡幅という具体的な事業が動かない限り、数十年そのままということもある。深刻なのは、その間ずっと、高いほうの数字を織り込んだ価格で買った土地を、低いほうの数字でしか使えない状態が続く点だ
- あなたから見れば「役所が容積を制限している」だが、制度から見れば「基盤が整うまで暫定的に貸し出されている容積」である。この視点の差が効くのは交渉の場面で、制限の撤廃を求めるより、公共施設整備をどう前倒しするかという話に切り替えたほうが、市町村は実際に動く
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規定の目的 | 12条の6：公共施設の整備状況に応じて容積率を二段階に区分し、整備を誘導する | 12条の7：区域内で容積を適正に配分する（特例容積率的な調整） 12条の10：建築物の高さ・形態の制限により街並みを誘導する |
| 調整の軸 | 時間軸（整備前の暫定値 → 整備後の目標値） | 空間軸（区域内の敷地間での容積配分） 形態軸（高さ・壁面位置・斜線等） |
| 適用の前提 | 適正な配置及び規模の公共施設が整備されていない土地の区域であること | 区域内で容積の適正配分を図る必要があること 良好な街並みの形成を図る必要があること |
| 地権者への影響 | 現在の建築可能容積が目標値より低く抑えられ、整備の進捗が資産価値に直結する | 敷地ごとに使える容積が法定値と異なりうる 容積ではなく建物の形と高さが制約される |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は細部計畫で容積率を定める点が日本の地区整備計画に近いが、整備状況に応じた二段階区分という明文の仕組みではなく、容積移転や奨励容積で調整する運用が中心とされる
韓国の地区単位計画も容積率の緩和・強化を定めうるが、基盤施設の提供を条件に容積率を緩和する「기부채납」型の運用が実務上の対応物にあたるとされる
ドイツは Bebauungsplan と都市建設契約（städtebaulicher Vertrag）で基盤整備の負担と建築可能性を結び付ける。容積を二段階に明示するのではなく、契約と計画の組合せで同じ機能を果たす
米国は地方条例レベルで、公共的な施設・空間の提供と引き換えに容積ボーナスを与える手法が発達。基盤未整備を理由に容積を抑える方向ではなく、提供に応じて上乗せする方向の設計が主流
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 検討中の土地の重要事項説明書に「容積率の最高限度400％」と「公共施設の整備の状況に応じた数値200％」が並んでいたら、どちらで事業収支を組むべきか。答えは200％。一号の数値は、前面道路の拡幅などが実現し、建築基準法上の特例手続を経てはじめて現実の数字になる。金融機関の担当者はこの欄を必ず見てくる
- 隣の地権者が道路用地の提供に応じた。区域の公共施設整備が一歩進み、あなたの土地に埋まっていた容積の解凍が近づく。他人の決断が、あなたの資産を動かす
- 市町村の担当者から「前面道路の拡幅に土地の一部を出してほしい」と打診された地権者の側に立ってみる。出せば区域全体の容積が解け、自分の土地の評価も上がる。出さなければ暫定の数値のまま全員が据え置かれる。12条の6は、一人の判断に近隣全体の資産価値を連動させる装置でもある
- 地区計画の案が公告され、縦覧期間は2週間（都市計画法17条）。あなたの土地に二段階の容積率が設定されようとしている。意見書を出せるのはこの2週間だけで、決定後に個別の土地事情を理由に数字を動かすことは事実上できない。残り10日で、どちらの数値がどこまで届くのかを都市計画課に確認する必要がある
取るべき行動
被害を受けた側：1. 重要事項説明書と都市計画図で、容積率の数値が二段階に区分されていないか確認する2. 市町村都市計画課で、一号の数値が適用される要件（対象となる公共施設、整備の見通し、特定行政庁の認定や市町村条例の有無）を聞き、回答を書面またはメモで残す3. 事業収支と融資は二号の数値で組む4. 差額分は「解凍時期未定の含み」として、購入価格の交渉に反映させる
訴えられた側：1. 用地提供や公共施設整備の負担を求められたら、まず何が一号の数値の適用条件になっているかを、地区整備計画の計画書と付図で特定する2. 負担と引き換えに解ける容積を金額に換算し、単なる譲歩ではなく交換条件として整理する3. 区域内の他の地権者と情報を揃える。一人だけ先に出すと、負担は自分、解凍の利益は全員という配分になりやすい4. 合意内容は必ず覚書で残す
時効（請求できる期限）：本条自体に時効はない。動くのは手続の期限で、都市計画の案の縦覧および意見書提出は公告から2週間（都市計画法17条）。暫定容積を前提に建築確認が処理された場合、審査請求は処分があったことを知った日の翌日から3か月（行政不服審査法18条）、取消訴訟は6か月（行政事件訴訟法14条）。なお地区計画の決定そのものに処分性を認めるかは、実務上、解釈が分かれている
改正沿革 AI による整理
- 平成4年（1992年）改正（要検証） 地区計画制度の再編に伴い、公共施設の整備状況に応じて容積率の最高限度を二段階に区分する仕組み（実務上の誘導容積型地区計画）が導入されたとされる。条番号の変遷を含め人的検証が必要
- 再開発等促進区・開発整備促進区の創設に伴う改正（要検証） 本条一号の括弧書きに「再開発等促進区及び開発整備促進区にあつては、土地利用に関する基本方針に従つて土地利用が変化した後の区域の特性」が加えられ、土地利用転換後の姿を基準に目標容積率を設定できることが明示された。改正年次は要検証
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