都市計画法 第58条の11（遊休土地の買取り価格）
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地方公共団体等は、前条の規定により遊休土地を買い取る場合には、地価公示法（昭和四十四年法律第四十九号）第六条の規定による公示価格を規準として算定した価格（当該土地が同法第二条第一項の公示区域以外の区域内に所在するときは、近傍類地の取引価格等を考慮して算定した当該土地の相当な価格）をもつてその価格としなければならない。
この条文の基本情報
遊休土地の買取り価格とは何ですか？
定義遊休土地の買取り価格とは、都市計画法第58条の11に定められた規定で、「地方公共団体等は、前条の規定により遊休土地を買い取る場合には、地価公示法（昭和四十四年法律第四十九号）第六条の規定による公示価格を規準として算定した価格（当該土…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 都市計画法第58条の11（遊休土地の買取り価格）は、日本の都市計画法に含まれる条文です。
- 都市計画法第58条の11の条文原文は「地方公共団体等は、前条の規定により遊休土地を買い取る場合には、地価公示法（昭和四十四年法律第四十九号）第六条の規定による公示価格を規準として算定した価格（当該土…」で始まります。
- 都市計画法第58条の11は第五節 遊休土地転換利用促進地区内における土地利用に関する措置等に置かれています。
- 都市計画法の公布日は昭和43年6月15日です。
- 都市計画法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 都市計画法第58条の11の前の条は都市計画法第58条の10です。
- 都市計画法第58条の11の次の条は都市計画法第58条の12です。
- 都市計画法第58条の11には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第58条の11 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/343AC0000000100 - 本サイト収録
都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第58条の11（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/343AC0000000100/58_11
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点都市計画法58条の11は、地方公共団体等が遊休土地を買い取る価格を、地価公示法6条の公示価格を規準として算定した価格としなければならないと定める。当事者に値付けの裁量はない。
Q · 市から遊休土地を買い取ると言われたら、値段は誰がどう決めるんですか？
地価公示の公示価格を規準に算定する。当事者は値付けできない
都市計画法58条の11により、地方公共団体等が遊休土地を買い取る価格は、地価公示法6条の公示価格を規準として算定した価格でなければなりません。「規準とする」とは、地価公示法11条により、対象土地と近隣の標準地を位置・地積・環境等で比較し、公示価格との均衡を保たせることを意味します。公示価格をそのまま貼り付けるのではなく、時点修正と個別格差の反映が必要です。公示区域外の土地は、近傍類地の取引価格等を考慮した相当な価格によります。
解説
「買い取ります」と自治体から言われたとき、値段を決めるのは誰か。あなたでも役所でもない。本条は、地方公共団体等が遊休土地を買い取る価格を、地価公示法6条の公示価格を「規準として」算定した価格にしなければならないと縛っている。効いてくるのは「規準」という二文字だ。「基準」ではない。地価公示法11条は、規準とするとは、対象土地と近隣の標準地を位置・地積・環境で比較し、標準地の公示価格との間に均衡を保たせることだと定義している。つまり公示価格の数字をそのまま貼り付けるのではなく、あなたの土地の個別事情、角地かどうか、接道はどうか、形がいびつか、公示の基準日から何か月経ったか、それらを反映した価格でなければならない。提示額に納得がいかないとき、あなたが争えるのは「もっと高くしろ」ではない。「比較と修正の中身を見せろ」である。この一点の違いで、交渉テーブルの形が変わる。
法的な位置づけ
都市計画法58条の11は、遊休土地の買取価格の算定基準を定める規定である。地方公共団体等が前条の協議により遊休土地を買い取る場合、地価公示法6条の公示価格を規準として算定した価格をもって買取価格としなければならず、公示区域外の土地については近傍類地の取引価格等を考慮した相当な価格による。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.自分がどの段階にいるか特定する 届いた書面が「遊休土地である旨の通知」（58条の6）、利用計画の届出要請（58条の7）、勧告（58条の8）、買取りの協議（58条の10）のどれかを日付入りで確認する。買取価格の話は協議段階に入って初めて出てくる
- 2.売らない選択肢を先に検討する 協議に応じる義務はない。自分で使う、第三者に売る、売らずに利用計画を出す、の各選択肢を価格検討より先に並べる。売却前提で交渉を始めると、断る権利という最大のカードを自分から捨てることになる
- 3.算定の内訳を文書で求める 価格提示を受けたら金額の是非を論じる前に、鑑定評価書の写し、規準とした標準地、時点修正率、個別格差の内訳を文書で求める。任意開示に応じない場合は情報公開請求を検討する
- 4.必要なら対抗鑑定を取る 開示された算定過程に誤りが疑われる場合、自費で不動産鑑定士に依頼し、同じ標準地・同じ手法で数字を突き合わせる。相場との乖離ではなく算定の誤りとして指摘する
- 5.署名前に税務を確認する 譲渡所得の課税特例が使えるかを税理士に確認する。この種の特例は買取り側が発行する証明書を要件とするものが多く、契約後では証明書が出ないことがある
よくある質問 AI による整理
Q1遊休土地の買取価格はどうやって決まる？
都市計画法58条の11により、地価公示法6条の公示価格を規準として算定します。標準地と比較し時点修正・個別格差を反映した価格であり、行政の裁量で上下させることはできません。
Q2「規準として」とはどういう意味ですか？
地価公示法11条の定義で、対象土地と近隣の標準地を位置・地積・環境等で比較し、公示価格との均衡を保たせることです。公示価格の数字をそのまま使うことではありません。
Q3遊休土地とは何ですか？
市街化区域内の遊休土地転換利用促進地区等にある一定面積以上の土地で、相当期間利用されていないものを指します。要件を満たすと自治体から遊休土地である旨の通知が届きます。
Q4遊休土地の買取りは断れる？
断れます。都市計画法58条の10の買取りは協議であり収用ではないため、所有者に売却義務はありません。協議が調わなければ買取りは成立しません。
Q5公示価格は実勢価格より安い？
局面によっては実勢より低めに出ます。ただし本条が求めるのは公示価格の丸写しではなく標準地との均衡であり、時点修正と個別格差が反映されていなければ要求を満たしません。
Q6公示区域外の土地はどう算定する？
近傍類地の取引価格等を考慮した相当な価格によります。ただし遊休土地転換利用促進地区は市街化区域内にしか定められないため、この括弧書きが実際に働く場面はほとんどありません。
Q7提示額に納得できないときは？
鑑定評価書の写し、採用標準地、時点修正率、個別格差の内訳を文書で求め、必要なら自費で対抗鑑定を取ります。相場との乖離を訴えるだけでは本条の下では通りません。
Q8土地収用の補償額とは何が違う？
収用は土地収用法71条の算定式による強制取得の補償です。本条は協議による任意買取りの価格基準であり、断る自由がある点が根本的に異なります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1公示価格って実際の売買相場より安いって聞きますけど、それで買い取られちゃうんですか？
地価公示法6条の公示価格は自由な取引で成立すると認められる正常価格であり、局面によっては実勢より低めに出る。ただし本条が命じているのは公示価格をそのまま使うことではなく、同法11条にいう標準地との比較と均衡である。時点修正と個別格差が反映されていなければ、本条の要求を満たしていない。実務のポイント：不満があるなら鑑定評価書の写しと採用標準地を求め、必要なら情報公開請求で取りに行く。根拠資料を持たない反論は一切通らないが、持てば通ることがある
Q2そもそも買取りの協議って、断ってもいいんですか？
断れる。第58条の10の買取りは協議であり、収用ではない。所有者に売却義務はなく、協議が調わなければ買取りは成立しない。強制的に取得されるのは土地収用法の手続に乗った場合であり、その場合の補償は同法71条の別の算定式による。実務のポイント：断れる制度だと知らず、もう決まったことだと思い込んで署名する所有者が一定数いる。協議書に署名する前に「断った場合に次に何が起きるか」を担当者に文書で答えさせておくと、判断材料が揃う
Q3公示区域の外の土地だと、どうやって値段を決めるんですか？
本条の括弧書きにより、近傍類地の取引価格等を考慮して算定した相当な価格となる。ただし遊休土地転換利用促進地区は市街化区域内にしか定められず（第10条の3）、市街化区域は都市計画区域の一部であるため、実際に括弧書きが発動する場面はほとんどない。実務のポイント：この括弧書きが実務でほぼ眠っているという知識自体が武器になる。相手が括弧書きを根拠に取引事例だけで値付けしてきたら、適用の前提から崩せる
Q4買取価格がそのまま手元に残ると思っていいんですか？
残らない。土地の譲渡には譲渡所得課税がかかり、手取りは提示額より小さくなる。公共団体等への譲渡には特別控除の特例が用意されている類型があるが、適用の可否は買取りの根拠となる制度と手続によって異なる（最新の改正状況をご確認ください）。実務のポイント：この種の特例は買取り側が発行する証明書を要件とするものが多く、契約を締結してから相談しても証明書が出ないことがある。価格交渉より先に税理士を入れる順番が、最終的な手取りを決める
間違えやすい点 AI による整理
- 「いくらで買い取られるのか」を最初の問いにしている時点で、問いの立て方が一段ずれている。第58条の10の買取りは協議であって収用ではなく、応じる義務はない。売らないという選択肢を手放していないか、価格を検討する前に確認すべきはそこである
- 公示価格が売買相場より低めに出ることは多くの人が知っている。だが本条が求めるのは公示価格そのものではなく、地価公示法11条が定義する「均衡」であり、時点修正と個別格差の反映を経た価格である点まで知る人は少ない。公示価格の数字を並べられて黙るのと、修正の内訳を要求できるのとでは、同じ制度の下で結果が変わる
- 所有者から見れば、使っていない土地を持ち続けるのは自分の自由である。だが法律から見れば、市街化区域内で相当期間利用されない土地は、都市の基盤整備が投下された区画が眠っている状態として扱われる。この視点の落差に気付かないまま通知を受け取ると、なぜ自分が名指しされたのか理解できないまま手続だけが進む
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 条文の役割 | 58条の11：買取価格の算定基準 | 58条の10：買取りの協議そのもの 58条の6：遊休土地である旨の通知（手続の起点） |
| 所有者の義務 | なし（価格ルールの名宛人は買う側） | なし（協議に応じる義務なし） 通知後は利用計画の届出義務が生じる（58条の7） |
| 価格決定権 | 当事者双方にない。地価公示が物差し | 協議が調わなければ買取り不成立 価格は登場しない段階 |
| 争い方 | 算定過程（採用標準地・時点修正・個別格差）を問う | 協議を断る、または条件交渉 遊休土地の要件該当性そのものを争う |
他国ではどう定めているか 6 か国
台湾も空地に対して限期使用・限期建築を命じ、従わない場合は照價收買（公告地價による買収）を予定する。価格を公的指標（公告地價・公告土地現值）に委ねる構造は日本と同じ発想だが、台湾は不応従に対する強制買収まで踏み込む点で、協議に留まる日本より強い
韓国も公的機関の用地取得等に際して標準地公示地価を適用すべき旨を定め、比較要因を考慮して調整する構造をとる。日本の『規準とする』とほぼ同型の技術である
中国は出譲後1年未利用で土地閑置費、2年未利用で無償回収という強制回収型であり、公示価格による買取価格の算定という発想自体が存在しない。所有権構造（国有土地使用権）の違いが制度設計を分ける
ドイツは Gutachterausschuss（鑑定委員会）が算定する Verkehrswert を公的取得価格の基準とし、未利用地には Baugebot（建築命令）を課す。価格算定を独立機関に委ねる点で日本の地価公示と機能的に近い
フランスは都市先買権（DPU）行使時、当事者が価格で合意できなければ収用裁判官（juge de l'expropriation）が価格を決定する。決定権を司法に委ねる点で、公示価格という行政指標に委ねる日本と分岐する
米国は公示価格に相当する全国一律の公的指標を持たず、個別鑑定による Fair Market Value を採用する。未利用地への対応も課税（vacant land tax）や地方条例に分散し、統一的な買取制度はない
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 相続で引き継いだ市街化区域の空き地を、更地のまま五年放置していた。ある日、市から「遊休土地である旨の通知」が届き、利用計画の届出を求められる。手を打たなければ勧告、そして買取りの協議へ進む。あなたに残された時間は、届出の期限までの数週間だけであり、その間に売るか使うかの方針を決めきる必要がある
- もし市が提示してきた金額が、近所で最近成約した土地の坪単価より二割低かったとしたら？ 感情で反論しても通らない。本条が命じているのは成約事例への追随ではなく、公示価格との均衡である。採用された標準地がどこで、時点修正率が何パーセントかを問う以外に、崩し方はない
- 自治体の用地担当としてあなたが価格を提示する側に立つ。不動産鑑定を取り、公示価格を規準に算定する。所有者から「取引相場と違う」と迫られても、本条がある限り相場に合わせて上乗せする裁量はない。動かせるのは算定の精度であって、金額そのものではない
- 友人から「市に土地を買い取られることになった、いくらになると思う？」と相談される。あなたが最初に返す質問は金額ではない。「それ、協議だよね。断ったらどうなるか聞いた？」である
- 公示区域の外だから取引事例で決めますと言われた。だが遊休土地転換利用促進地区は市街化区域内にしか定められない。市街化区域が公示区域から外れている場面はほぼない。前提そのものが疑わしい
取るべき行動
被害を受けた側：1. 通知や勧告の書面を日付入りで保管し、どの段階（通知、届出、勧告、買取りの協議）にいるかを特定する2. 協議に応じる義務はないことを前提に、売る、自分で使う、第三者に売る、の三択を先に検討する3. 価格提示を受けたら、鑑定評価書の写し、採用標準地、時点修正率、個別格差の内訳を文書で求める4. 必要なら自費で不動産鑑定士に対抗鑑定を依頼し、同じ土俵で数字を突き合わせる5. 署名の前に譲渡所得の課税特例の可否を税理士に確認する
訴えられた側：1. 買い取る側に立つなら、本条は相場に合わせて金額を動かす裁量を与えていないことを最初に共有する2. 不動産鑑定を取り、公示価格を規準とした算定過程、採用標準地、時点修正、個別格差を書面で残す3. 所有者への説明では金額ではなく算定過程から提示する。過程を先に開示した案件ほど協議は早くまとまる4. 協議が不調でも買取りは成立しない。強制取得が必要な事案なら、そもそも別の法制度（土地収用法の手続）を検討すべき段階に来ている
時効（請求できる期限）：本条自体に固有の期限や時効はない。買取りは前条（第58条の10）の協議によって行われ、協議が成立しなければ買取り自体が発生しないため、期限よりも協議の進行が実質的な時間軸となる。実務上の時間圧は地価公示のサイクルであり、価格判定の基準日は毎年1月1日、公示は3月下旬。協議が公表をまたぐと算定の土台が入れ替わる。売買代金に関する債権など具体的な請求権が発生した後は、一般の消滅時効（民法166条、権利行使できると知った時から5年または権利行使できる時から10年）が適用される
改正沿革 AI による整理
- 遊休土地転換利用促進地区制度の創設（平成2年／1990年前後、要検証） 土地基本法の制定を受け、市街化区域内の低未利用地の転換を促す地区制度とともに、通知・届出・勧告・買取り協議・買取価格という一連の条文群が追加されたとされる。本条の新設年次および以後の改正回数は一次資料での確認が必要であるため、総改正回数は未確定として扱う
改正の年表
- 1.昭和43年（1968年） 新設：都市計画法の全部制定。ただし本条を含む遊休土地関係規定（58条の6以下）は当初から存在したものではなく、後の改正で追加された条文群である
- 2.平成初期（1990年前後、要検証） 新設：土地基本法の制定を背景に、遊休土地転換利用促進地区制度とともに、通知・届出・勧告・買取り協議・買取価格の一連の条文が追加されたとされる。具体的な改正年次と回数は一次資料での確認が必要
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