住宅宿泊事業法 第34条（管理受託契約の締結時の書面の交付）

解説

民泊の管理会社と契約したとき、手元に残る紙は何枚あるだろうか。住宅宿泊事業法34条は、住宅宿泊管理業者（国土交通大臣の登録を受けて民泊の運営代行をする業者）に対し、契約を結んだら遅滞なく、対象の届出住宅、業務の実施方法、契約期間、報酬、更新・解除の定め、国土交通省令で定める事項を書いた書面を、委託者であるあなたに渡すよう義務付けている。ポイントは、33条の「契約前の説明」とは別に、「契約後の記録」がもう一枚求められていることだ。説明は口頭で流れて消えるが、34条書面は残る。清掃が雑だった、報酬に聞いていない手数料が上乗せされた、解約しようとしたら違約金を請求された。こうした揉め事の場面で、あなたが最初に机に広げるのはこの書面である。書面が届いていないこと自体が、業者側の法令違反になり、監督官庁への申出材料になる。受け取ったまま封筒に入れっぱなしにしておく人と、記載事項を一つずつ照合する人では、トラブル時の立ち位置がまるで違う。

法的な位置づけ

住宅宿泊事業法34条は、住宅宿泊管理業者に管理受託契約の締結時書面の交付義務を課す規定である。契約締結後遅滞なく、届出住宅、管理業務の実施方法、契約期間、報酬、更新又は解除の定め、国土交通省令で定める事項を記載した書面を委託者に交付させ、合意内容を記録として固定する。同法33条の締結前書面と対をなす。

こんなときに使う

• 家主不在型で民泊を始めたあなたは、法律上、管理業務を登録業者に委託しなければならない（11条）。契約は電話とメールで済み、二か月たっても書面が届かない。これは業者側の34条違反である。まず書面の交付を文書で求めることから始まる
• 報酬は「売上の20%」と聞いていたのに、月次明細にリネン費、OTA 手数料、緊急対応費が別建てで並んでいた。何が報酬に含まれるのか、34条書面の「報酬に関する事項」に書かれた文言が、そのまま交渉の土俵になる
• あなたが管理業者の担当者側だったら？ 繁忙期に新規オーナーとの契約が十件重なり、書面交付を後回しにしていた。行政の立入検査で発覚すれば、業務改善命令の対象になりうる
• もし物件を売却することになったら、管理受託契約はどう終わらせられる？ 決済日まであと30日。34条書面に書かれた解除の予告期間が60日なら、引渡し後も契約が残る事態になりかねない
• 自治体の条例で営業できる日数がさらに絞られ、売上が激減した。報酬の最低保証額が書面にあるかないかで、赤字を誰が負担するかが変わる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 契約後に書面が届いていなければ、メールなど記録が残る方法で交付を求める2. 届いた書面を、対象住宅、実施方法、期間、報酬、更新・解除、省令事項の六項目で照合し、33条の事前説明時の資料とも突き合わせる3. 記載にない費用の請求や業務の手抜きがあれば、書面の該当箇所を示して是正を求める4. 応じなければ、登録行政庁である国土交通省（地方整備局等）への申出を検討する

訴えられた側：1. 契約締結ごとに書面交付日を記録する社内フローを作り、交付漏れを防ぐ2. 契約書で兼ねる場合は、法定記載事項の欠落がないか雛形を点検する。国土交通省の標準契約書を参照するのが近道3. 電磁的方法で交付するなら、事前に委託者の承諾を書面等で取得する（34条2項、33条2項準用） 4. 交付漏れが見つかったら直ちに交付し、経緯を記録しておく

時効（請求できる期限）：交付期限は契約締結後「遅滞なく」で、具体的な日数の定めはない。書面不交付等には罰則規定が置かれている（最新の改正状況をご確認ください）。報酬返還等の民事上の請求には特定の時効はないが、一般消滅時効（民法166条、債権5年または10年）が適用される

改正の年表

1. 1.平成29年（2017年） 新設：住宅宿泊事業法（平成29年法律第65号）の制定により新設。平成30年（2018年）6月15日施行。その後の改正の有無は要確認