潮州簡易庭103年度潮訴字第5號

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　　103年度潮訴字第5號

原告

鄔美玉

訴訟代理人

陳清和律師

複代理人

何明諺律師

複代理人

楊博聖

被告

黃麗惠

訴訟代理人

謝勝合律師

被告

南島創藝有限公司

法定代理人

陳則夫

被告

陳丁瑞

訴訟代理人

陳則夫

上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國103 年10月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、原告於民國102 年11月12日具狀追加陳本源、黃坤明、陳丁瑞、南島創藝有限公司為共同被告，請求渠等遷讓返還原告所有坐落屏東縣恆春鎮鼻子頭段145-4 、146 、150- 1、49-8、49-10 地號等5 筆土地及門牌號碼屏東縣恆春鎮○○里○○路000 號建物，嗣於103 年3 月3 日具狀撤回對陳本源、黃坤明之起訴，且經本院將該撤回書狀送達於其等2 人（本院卷第102 至103 頁），經10日未提出異議，依民事訴訟法第262 條第4 項規定視為同意撤回，是本院就此部分毋庸加以審判。

二、按所謂因租賃權涉訟，係指以租賃權為訴訟標的之訴訟而言，其以租賃關係已經終止為原因，請求返還租賃物之訴，係以租賃物返還請求權為訴訟標的，非以租賃權為訴訟標的，其訴訟標的之價額，應以租賃物之價額為準，有最高法院32年抗字第765 號判例可參。本件原告起訴主張其已終止與被告黃麗惠間之租賃關係，請求返還租賃物，依上開判例意旨，其訴訟標的之價額，應以租賃物之價額為準，是本件應適用通常程序，合先敘明。

貳、實體方面

一、原告主張：被告黃麗惠於99年4 月1 日與原告訂立土地房屋租賃契書，承租原告所有坐落屏東縣恆春鎮鼻子頭段145-4、146 、150-1 、49-8、49-9、49-10 地號等6 筆土地合計10,208平方公尺及門牌號碼屏東縣恆春鎮○○里○○路000號建物（下合稱系爭租賃物），租期自99年4 月1 日起至109 年3 月31日止。嗣因被告黃麗惠要求延長租約，約於同年10月下旬就系爭租賃物另訂第2 份租賃契約，並簽訂土地房屋租賃契約書（置於本卷證物袋內，下稱系爭租約書），約定租期自99年4 月1 日起至109 年11月31日止。依系爭租約書第7 條約定：「於租賃期間中，乙方（即被告黃麗惠）非經甲方（即原告）同意，不得將租賃標的物之全部或部分轉租他人」。詎被告黃麗惠未經原告同意，於99年12月9 日偽造原告簽名及署押，以原告名義與訴外人陳本源、黃坤明、及被告陳丁瑞簽訂土地房屋租賃契約書（下稱轉租契約書），將系爭租賃物其中之鼻子頭段145- 4、146 、150-1 、49-8、49-10 地號等5 筆土地合計8,894 平方公尺（下稱系爭土地）及門牌號碼屏東縣恆春鎮○○里○○路000 號建物（下稱系爭建物）出租予陳本源、黃坤明、及被告陳丁瑞，陳丁瑞再交付被告南島創藝有限公司（下稱南島公司）使用，嗣後被告陳丁瑞並將系爭建物及一部分系爭土地出租予訴外人王兆治。嗣原告於102 年8 月間發現被告黃麗惠違約轉租後即於同年8 月28日發存證信函予被告黃麗惠應限期通知原告辦理解除租約，然未獲置理，爰以本起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示。是系爭租約已經原告合法終止，原告與被告黃麗惠間之租賃關係消滅，依民法第455 條之規定，被告黃麗惠應將系爭租賃物返還予原告。又原告與被告黃麗惠間之系爭租約既已合法終止，則被告陳丁瑞、南島公司占用系爭土地及系爭建物即無合法正當權源，自屬無權占有，依民法第767 條第1 項規定，被告陳丁瑞、南島公司應遷讓並返還系爭土地及系爭建物予原告。另被告黃麗惠迄未返還系爭租賃物，應負給付遲延損害賠償責任，而依系爭租約第12條約定：「租賃期限屆滿或契約終止後，乙方如未辦理換約續租仍為使用者，自契約終止之翌日起，甲方得向乙方請求按日新台幣6,000 元之違約金」，被告黃麗惠自應按日賠償原告6,000 元之違約金。又被告黃麗惠於租約終止後，無法律上原因而無權占有系爭租賃物，受有相當於租金之不當得利，依民法第179 條規定應返還其所受之不當得利。該不當得利應以系爭租約每月35,000元之租金為計算基準。否認被告所辯經原告同意轉租，原告簽署系爭土地使用同意書時其上並無土地使用人陳丁瑞之簽章，亦未簽立系爭建物所有權人同意書。為此提起本件訴訟，並聲明：⑴被告黃麗惠、陳丁瑞、南島公司應將系爭土地及系爭建物遷讓返還原告。⑵被告黃麗惠應將坐落屏東縣恆春鎮○○○段0000地號土地返還原告。⑶被告黃麗惠應自起訴狀繕本送達翌日（即102 年9 月26日）起至返還上開第⑴、⑵項之土地及建物之日止，按月給付35,000元。⑷被告黃麗惠應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開第⑴、⑵項之土地及建物之日止，按日賠償6,000 元。⑸願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：

㈠被告黃麗惠：

1、其原於99年4 月1 日與原告訂立租賃契約，向原告承租所有系爭租賃物，嗣為擴大經營而刊登招租廣告，訴外人陳本源、黃丁瑞及被告陳丁瑞看到招租廣告後與伊接洽承租事宜，因被告陳丁瑞要求承租15年，且伊與原告原訂立之租約約定原則上不得轉租，被告陳丁瑞要求須有同意書作為保障，故伊於99年12月7 日與原告重新訂立如被證一所示第2 份土地房屋租賃契約書（下證被證一租約書）並將如被證二之土地使用同意書交予原告簽名蓋章。被證一租約書與系爭土地使用同意書都是在99年12月7 日同一日簽立。伊在刊登招租廣告之前有跟原告說伊欲擴大經營，要找人來，且招租廣告看板設置在原告上下班必經路上，原告應該知悉伊要轉租。於簽約當時伊亦有告訴原告轉租事實，且系爭土地使用同意書上亦有土地使用人陳丁瑞之簽章，原告同意轉租，方簽立系爭土地使用同意書及被證一租約書。伊取得原告同意後，於99年12月9 日與陳本源、黃丁瑞及被告陳丁瑞簽訂如被證四所示之土地房屋租賃契約書，將一部分系爭租賃物即系爭土地及系爭建物轉租予陳本源、黃丁瑞及被告陳丁瑞。惟在交付租賃物前，陳本源、黃坤明2 人已與伊解除租約，故伊與陳本源、黃坤明間並無租賃關係存在。依被證一租約書第7 條所載「於租賃期間中，乙方非經甲方同意，『得』將租賃標的物之全部或部分轉租人」係約定得轉租，故伊將系爭土地及系爭建物轉租予被告陳丁瑞係屬合法轉租，原告終止租約不合法。

2、原告提出之系爭租約書第7 條所載「不得轉租」之『不』字應係他人於簽約後所加註，因該租約書上記載增一字所蓋印章與伊在該租約書上所蓋印章不同，且該加註字跡非伊所書寫，伊亦未授權他人蓋章簽字。縱認伊與原告所訂立第2 份租約依系爭租約書係約定非經原告同意，不得轉租，惟原告當時已知悉轉租事實並於同日簽立土地使用同意書，其後又於100 年1 月間出具建物所有權人同意書同意南島公司將公司所在地設立在系爭建物，足認原告同意轉租。又墾丁國家公園管理處因南島公司未經申請設可擅自於系爭建物既有建物增建建築物，違反國家公園法法令而於100 年9 月20日曾發函給南島公司及原告，伊收到該函文時亦有告訴原告，益證原告知悉並同意伊轉租。另被告陳丁瑞與訴外人王兆治訂立之合作契約，伊並不知情，與伊無涉，伊亦無授權或同意陳丁瑞將系爭建物再轉租予王兆治。伊既未違約轉租，原告據此終止租約自不合法。原告係為圖更高租金利益，欲與王兆治另訂租約而不合法終止租約等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

㈡被告陳丁瑞及南島公司：被告陳丁瑞於99年10月底在系爭建物處看到招租廣告始與被告黃麗惠接洽承租事宜，當時並不知道地主為何人，被告陳丁瑞與黃坤明、陳本源3 人原本欲共同投資系爭土地及建物經營餐廳，於99年12月初得知系爭土地及建物非黃麗惠所有而係黃麗惠承租使用，且與出租人約定不得轉租，故被告陳丁瑞要求黃麗惠須取得地主土地使用同意書及租期須延長15年，始願意承租。之後黃麗惠將已擬定之系爭土地使用同意書交給被告陳丁瑞簽署後再轉交給地主簽名確認後，再將原本交付陳丁瑞。嗣取得地主系爭土地使用同意書並同意延長租期，被告陳丁瑞與黃坤明、陳本源3 人於99年12月9 日與黃麗惠正式簽訂土地房屋租賃契約書，惟簽約後陳本源、黃坤明經評估而不願共同投資，乃由被告陳丁瑞獨自承租。之後陳丁瑞將承租之系爭土地及建物交給其子陳則夫管理，於100 年1 月間因欲設立公司行號，陳丁瑞再要求黃麗惠將系爭建物所有權人同意書交給原告簽署並提供99年房屋稅單而在系爭建物處設立南島公司。於承租期間被告陳丁瑞經常遇見原告，且墾丁國家公園管理處曾就南島公司因違反國家公園法令在系爭建物增建建物一事發函給南島公司及原告，南島公司負責人陳則夫收到該函後亦有告知原告會請建築處理此事，是原告確實知悉黃麗惠將系爭土地及建物轉租予被告陳丁瑞。轉租期間均相安無事，直至102 年8 月間因訴外人王兆治另與原告談妥承租條件，而與陳俊德共謀變造被告陳丁瑞與黃麗惠簽立之土地房屋租賃契約書，希藉由變造租約及轉租文件由原告終止與黃麗惠間之租約而取回系爭租賃物。原告終止與黃麗惠間之租約不合法，被告陳丁瑞及南島公司依據與黃麗惠簽立之土地房屋租賃契約書、及原告出具之系爭土地使用同意書、建物所有權人同意書而為有權占有等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

㈠被告黃麗惠於99年4 月1 日與原告成立租賃契約，向原告承租所有系爭租賃物，該租約於同年5 月31日經公證，租期自99年4 月1 日起至109 年3 月31日止，有原告提出之土地登記謄本、99年房屋稅繳款書、公證書正本及土地房屋租賃契約書等件可稽（本院卷第32至41頁）。嗣於99年某月間（簽訂時間有爭執）就系爭租賃物另訂立第2 份租賃契約，約定租賃期間自99年4 月1 日起至109 年11月31日止，共計10年8 個月。租期屆滿後，如承租人對租賃標的物願續租，出租人無條件同意5 年；租金條件比照本契約。租金自99年4 月1 日起至100 年3 月31日止每月2 萬元，100 年4 月1 日起至111 年3 月31日止每月35,000元，111 年4 月1 日起至114 年11月31日止每月6 萬元。

㈡原告與被告黃麗就上開第2 份租賃契約各提出之租約書原本（均置於本卷證物袋）有下列差異：被告黃麗惠提出之被證一租約書原本末尾「年月日」欄上記載「99年12月7 日」，其中「12」月「7 」日之記載並非以電腦繕打，而係被告黃麗惠所書寫，該租約書第7 條記載：「於租賃期間中，乙方非經甲方同意，得將租賃標的物之全部或部分轉租人」。而原告提出之系爭租約書原本末尾日期欄上則僅記載99年，月日上空白無記載，該租約書第7 條記載：「於租賃期間中，乙方非經甲方同意，不得將租賃標的物之全部或部分轉租人」，其中「不」字係手寫，該頁上方註記「增一字」，於該加註處並蓋有雙方印章。

㈢被證二土地使用同意書（本院卷第25頁）上立同意書人「鄔美玉」之簽章係原告所親簽及蓋章。

㈣被告黃麗惠於99年12月9 日與被告陳丁瑞訂立租賃契約，將系爭租賃物其中5 筆土地（即系爭土地）及系爭建物轉租予被告陳丁瑞，嗣陳丁瑞將該租賃物交付予其子陳則夫設立南島公司而為管理使用，黃麗惠與陳丁瑞間之租賃關係仍存續，目前系爭土地及系爭建物仍由被告南島公司占用中。

四、兩造爭執之事項：

㈠原告與被告黃麗惠間就系爭租賃物訂立之第2 份租賃契約有無轉租之約定？

㈡被證三之系爭建物所有權人同意書上原告之簽名是否為原告所親簽？

㈢原告終止系爭租約是否合法？

㈣原告訴請被告黃麗惠返還系爭租賃物有無理由？被告陳丁瑞、南島公司是否無權占用系爭土地及系爭建物？

五、本院之判斷：

㈠原告與被告黃麗惠間就系爭租賃物訂立之第2 份租賃契約有無轉租之約定？

1、原告與被告黃麗惠均不爭執就系爭租賃物另訂立第2 份租賃契約，而原告起訴時原依第1 次訂立之租賃契約為請求，被告黃麗惠於本院審理中主張第2 份租約是變更第1 次租約（本卷第95頁），原告於最後言詞辯論期日改依第2次訂立之租賃契約請求，故本件原告與被告黃麗惠就系爭租賃物之租賃關係應依其等嗣後訂立之第2 份租賃契約為據。而就該第2 份租賃契約，觀之雙方提出之租約書原本，除有前揭不爭執事項㈡之差異外，其餘內容相同，且於首頁立租賃契約書人欄、各頁折頁騎縫處、末頁立約人欄上所蓋「鄔美玉」與「黃麗惠」印章印文，及末頁立約人上之簽名均相符，是上開差異並不影響該2 份租約書原本皆為真正。

2、至原告與被告黃麗惠所訂立之第2 份租賃契約就系爭租賃物有無約定得轉租一節，原告主張依系爭租約書第7 條所載「非經出租人同意，『不』得將租賃標的物之全部或部分轉租他人」。緣第2 份租賃契約之訂立係因被告黃麗惠於原租約訂立後向原告表示系爭租賃物欲經營民宿之用，需投資大筆金錢，故須長期租約，方得回本，乃要求延長租約，於簽約過程，第1 次經原告之子郭家耀檢視契約內容後發現該第7 條文字少一「不」字，原告仍求黃麗惠補正，第2 次簽約時原告未發現黃麗惠未補正而在系爭租約書上簽名，待原告傳真該租約書予郭家耀後始發現有疏漏，經原告聯絡黃麗惠，黃麗惠同意由其助理吳憶如在系爭租約書第7 條內增補一「不」字並蓋章等語，被告黃麗惠則否認有授權他人增補。經證人吳憶如到場具結證稱：「（提示土地房屋租賃契約書，上面黃麗惠的章是否你蓋的？）黃麗惠的章是我蓋的，增一字也是我寫的。時間我忘記了，但確實有蓋章及寫增一字，當天原告與我們店長黃麗惠有約好時間，原告到我們店裡，當時店長黃麗惠不在，她就打電話給店長，因店長無法回來處理，原告把電話拿給我，店長在電話裡就直接交待我說那裡少一個字，叫我補「不」字並授權我蓋章。我記得「不」字是要補「不」得轉租。」、「（99年5 月份兩造簽了一份租賃契約書，是否你打的？）租賃契約書我打過很多份，但就原告的部分，之前有公證，後來原告要改契約書，我覺得有疑問，既然已經有公證，為何還要再簽契約書，但黃麗惠還是叫我繕打。」、「原告到的那天已經下午4 點多，我們快下班了，原告當天來就是針對加「不」字。增「不」字是不得轉租的意思」等語（本院卷第168 頁背面、第169 頁）。證人吳憶如與原告既無何親誼關係，況其曾為被告黃麗惠之員工，應無袒護原告之必要，其證詞應堪以採信。則原告主張其與被告黃麗惠所訂立第2 份租賃契約就租賃物轉租一節，依被告黃麗惠所提被證一租約書原雖記載非經出租人同意，「得」將租賃標的物之全部或部分轉租他人，嗣原告要求被告黃麗惠補正「「不得轉租意思」，經被告黃麗惠同意並授權其助理即證人吳憶如在「得」轉租之文字前增補一「不」字之事實，應堪信為真實。故原告與被告黃麗惠間訂立之第2 份租賃契約應係約定原則上不得轉租，例外經出租人即原告之同意始得轉租，而非毋須經原告同意即得轉租。

㈡被證三建物所有權人同意書上原告之簽名是否為原告所親簽？按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279 條第1 項、第3 項分別定有明文。本件被告黃麗惠辯稱經原告同意轉租，並提出原告簽署之建物所有權人同意書為證（本院卷第76頁），原告固否認該同意書上之簽名係其所親簽，惟查原告前於103 年1 月20日言詞辯論期日時陳稱：「（提示建物所有權人同意書，是否你寫的？）我只有簽鄔美玉三個字，其他都是空白的。」、「（提示建物所有權人同意書，簽名、身分證及地址是否你寫的？）不是我寫的，我只有簽名，我簽的時候是空白的」等語（本院卷第79、80頁），而自認系爭建物所有權同意上之簽名係其所親簽，且經本院核對原告於公證書正本、經公證之土地房屋租賃契書、本件調解程序筆錄、系爭租約書、原告向恆春鎮農會申辦貸款之契約書影本（本院卷第6頁、10頁、21頁、151 頁）等文書上之簽名，其中「鄔」及「美」字，其筆勢、走順、態勢神韻均極相似，是本院認系爭建物所有權人同意書上之簽名應係原告所簽，原告於103年6 月4 日言詞辯論期日追復爭執否認該同意書上之簽名係其所簽，並無可信。

㈢原告終止系爭租約是否合法？

1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。又按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須之特別要件，負舉證責任（最高法院48年台上字第824 號判例意旨參照）。而事實為法律發生之特別要件者，在消極確認之訴應由被告就其存在負舉證之責任，在其他之訴應由原告就其存在負舉證之責（司法院院字第2269號解釋意旨參照）。原告與被告黃麗惠訂立之第2 份租賃契約，關於系爭租賃物之轉租，雙方係約定非經出租人同意，不得將租賃標的物之全部或部分轉租他人，已如前述。原告主張被告黃麗惠違反上開約定而違約轉租，揆諸前開意旨，則被告黃麗惠未得原告同意而轉租，乃屬消極之事實，被告黃麗惠抗辯得原告同意轉租為積極事實，是自應由被告黃麗惠就此積極事實負舉證責任。

2、被告黃麗惠固提出系爭土地使用同意書及建物所有權人同意書為證，辯稱上開第2 份租賃契約與土地使用同意書都是在同一日99年12月7 日所簽。土地使用同意書先拿給陳丁瑞簽名後，再拿給鄔美玉簽名、蓋章之，伊之助理才寫鄔美玉的身分證字號及地址云云。經查：系爭土地使用同意書及建物所有權人同意書上原告之簽名雖係原告所簽，但原告陳稱其簽署時該等同意書均係空白，當時被告黃麗惠係以其欲整修經營民宿之用為由，要求原告出具該同意書而否認有同意轉租。嗣經本院依民事訴訟法第367 條之一職權訊問被告陳丁瑞，被告陳丁瑞具結陳稱：「（提示土地使用同意書，是否你簽的？）是我簽的。黃麗惠拿給我簽的。（你簽的時候，鄔美玉是否簽了？）還沒有。當初我看黃麗惠與地主的契約記載不能轉租，所以要求黃麗惠要提出可以轉租的同意書我才要租，黃麗惠說可以，地主都交給她處理」（本院卷第107 頁背面），然原告與陳丁瑞於系爭土地使用同意書簽名之先後既涉及被告黃麗惠是否合法轉租予被告陳丁瑞，與其具有利害關係，陳丁瑞上開陳稱難免有偏頗之虞，尚難遽予採認。而依證人吳憶如證稱：「被證二同意書是我繕打的，打好就列印出來，原告的地址及身分證寫好後，就交給店長黃麗惠。當天因原告要來，店長才要求我打同意書，打好列印空白出來，我寫上原告地址、身分證後就拿給店長，我有看到店長把它拿給原告鄔美玉。之後什麼時候簽或做什麼我就不知道了。」、「（繕打同意書是否99年12月？）沒有印象。但我確實記得補「不」字與繕打同意書有差2 、3 個月以上。（第一份公證契約與第二份契約隔了多久？）公證在前，我加「不」字在後，二者約差3 個月以上沒超過半年。我寫「不」字並蓋章時，吳秋旻已經到職了。（按：吳秋旻係黃麗惠另一助理，吳秋旻證稱其到職日為10月15日）」」等語（本院卷第168 頁背面、169 頁正反面、170 頁），被告黃麗惠上開所辯核與證人吳憶如證述不相符合，則被告黃麗惠辯稱原告在系爭土地使用同意書簽名時，該同意書上已有被告陳丁瑞之簽名，已非無疑；又觀之系爭建物所有權人同意書內文「本人坐落於『屏東縣恆春鎮○○路000 號』同意『南島創藝有限公司』登記為所在地恐口說無憑，特立此書為憑…。」，該同意書上之記載除系爭建物及南島創藝有限公司是手寫者外，其餘記載係以電腦方式繕打，則原告在該同意書上簽名時，關於系爭建物及南島創藝有限公司等文字是否同時或已填載完成，亦非無可議之處，故原告是否在認知系爭土地使用同意書及建物所有權人同意書之完整內容而具名簽署，依上開說明，既非無疑慮之處，則判斷原告是否同意轉租，尚不能僅以該等同意書為據。而被告黃麗惠雖又辯稱因原告同意轉租，方與原告於99年12月7 日同一日另訂立被證一租賃契約書及系爭土地使用同意書，惟依證人吳憶如證述其在第2份租契約書上增補「不」字係在吳秋旻到職日前，而吳秋旻到職日為10月15日，足認原告與被告黃麗惠另簽立之第2 份租賃契約並非在99年12月7 日訂立，又依被告陳丁瑞於答辯狀所稱係於「99年10月底在系爭建物處看到招租廣告始與被告黃麗惠接洽承租事宜」，益認簽立該第2 份租賃契約之目的並非如被告黃麗惠辯稱係因原告同意轉租予被告陳丁瑞而簽訂。另被告黃麗惠辯稱因南島公司未經申請設可擅自在系爭建物增建建築物，經墾丁國家公園管理處以違反國家公園法法令發函給南島公司及原告，原告應知悉並同意轉租云云，然原告否認有收到墾丁國家公園管理處上開函文，且經本院向墾丁國家公園管理處函詢，經該管理處以103 年4 月16日墾企字第0000000000號函覆：「本處函副本收受者鄔美玉，係以平信寄出，並無回執，亦無法查明鄔美玉是否有收受」（本院卷第124 頁），是被告黃麗惠此部分抗辯，尚難採予採信。

3、按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443 條定有明文。綜上所述，被告黃麗惠既不能證明其將系爭土地及系爭建物轉租予被告陳丁瑞，係經原告同意，則被告黃麗惠之轉租自非合法，原告據此終止系爭租約，其終止之意思表示並於本件起起訴狀繕本送達日即102 年9 月25日合法送達被告黃麗惠，故原告終止與被告黃麗惠就系爭租賃物所訂系爭租約自為合法。

㈣原告訴請被告黃麗惠返還系爭租賃物有無理由？被告陳丁瑞、南島公司是否無權占用系爭土地及系爭建物？

1、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。原告與被告黃麗惠間之系爭租約業經原告合法終止，則原告與被告黃麗惠間就系爭租賃物之租賃關係己經消滅，被告黃麗惠應負有將系爭租賃物返還予原告之義務。雖被告黃麗惠將其中承租之系爭土地及系爭建物轉租並交付予被告陳丁瑞，被告陳丁瑞又交付被告南島公司使用，系爭土地及系爭建物現在被告陳丁瑞及南島公司直接占有中，但被告黃麗惠則取得間接占有，另系爭租賃物之49-9地號土地仍為被告黃麗惠直接占有，惟均迄未返還予原告，故原告請求被告黃麗惠應將返還系爭租賃物全部遷讓並返還予原告，洵屬有據，應予准許。

2、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。被告陳丁瑞固於99年12月9 日向被告黃麗惠承租系爭土地及系爭建物，陳丁瑞占有該租賃物對被告黃麗麗惠而言雖係屬有權占有，惟被告黃麗惠轉租予被告陳丁瑞並未得原告同意，被告黃麗惠轉租而移轉占有於被告陳丁瑞既非在其占有權能範圍內，被告陳丁瑞及南島公司占有系爭土地及系爭建物，對原告而言，自不構成連續性之有權占有，且原告已合法終止與被告黃麗惠之租賃關係，被告黃麗惠對原告現已無權占有使用系爭土地及系爭建物之合法權源，則被告陳丁瑞及南島公司之占有即屬無權占有。從而，原告本於所有權人地位，請求被告陳丁瑞、南島公司應將系爭土地及系爭建物遷讓並返還予原告，亦屬有據，應予准許。

六、又依上開所述，被告黃麗惠於系爭租約終止後，即負有將系爭土地及系爭建物返還原告之義務，惟被告黃麗惠尚未返還系爭土地及系爭建物，自應負給付遲延責任。依系爭租約第12條約定：「租賃期限屆滿或契約終止後，乙方（即承租人被告黃麗惠）如未辦理換約續租仍為使用者，自契約終止之翌日起，甲方（即出租人原告）得向乙方請求按日新台幣6,000 元之違約金」，故原告依上開約定，請求被告黃麗惠應自起訴狀繕本送達翌日即102 年9 月26日起至返還系爭租賃物之日止，按日賠償6,000 元之違約金，洵屬有據，應予准許。

七、末按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨可參）。被告黃麗惠於系爭租約終止後，迄未返還系爭租賃物，仍繼續以直接及間接占有之方式無權占用系爭租賃物，故原告依不當得利之法律關係訴請其給付相當於租金之不當得利，應屬有據。本院審酌被告黃麗惠承租之用途係以系爭租賃物經營民宿、餐廳、露營區等其他營業而為營業獲利使用，認原告以系爭租約約定之租金數額每月35,000元作為被告黃麗惠於系爭租約關係消滅後，所受相當於租金之不當得利金額之計算基準，尚屬合理，且被告黃麗惠對此計算基準並無爭執。從而，原告請求被告黃麗惠應給付自起訴狀繕本送達翌日即102 年9 月26日起至返還系爭租賃物之日止，每月給付35,000元之不當得利，核屬有據，應予准許。

八、綜上所述，原告依民法第455 條、系爭租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告黃麗惠將系爭租賃物遷讓返還原告，及各自102 年9 月26日起至系爭租賃物返還原告之日止，分別給付原告按月35,000元之不當得利及按日6,000 元之違約金；並依民法第767 條第1 項規定，請求被告陳丁瑞及南島公司將系爭租賃物其中之系爭土地及系爭建物遷讓並返還原告，均為有理由，應予准許。又兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。

十、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項、第3 項，判決如主文。