105年度潮簡字第370號｜民事：回復原狀等｜裁判日期：106 年 06 月 15 日

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　105年度潮簡字第370號原　　　告　王智麗訴訟代理人　曾春國被　　　告　陳香梅被　　　告　聖吉瓦尼有限公司法定代理人　江昆諭前列二人共同訴訟代理人　陳怡融律師上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國106年6月8日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第3款分別定有明文。本件原告原起訴請求：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）33萬732元，並自民國105年6月1日起至被告交還屏東縣○○鎮○○路00號1樓房屋（下稱系爭房屋）之日止，按月給付原告3萬2,000元。㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第73頁反面），嗣於106年1月19日具狀追加聖吉瓦尼有限公司（下稱聖吉瓦尼公司）為被告（見本院卷第105頁），並於 106年5月11日本院言詞辯論期日以言詞撤回對被告江昆諭之訴訟，復於106年6月8日本院言詞辯論期日變更聲明為：㈠被告陳香梅、聖吉瓦尼公司應連帶給付原告12萬4,866元，並自訴之聲明狀繕本送達翌日即106年4月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。經核為減縮應受判決事項聲明，且追加聖吉瓦尼公司為被告係屬請求之基礎事實同一，依前開規定，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：原告前將系爭房屋出租予被告聖吉瓦尼公司，兩造並簽署房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期限自103年12月1日起至108年12月31日止共5年，每月租金為3萬 2,000元。惟被告聖吉瓦尼公司於105年4月中旬單方終止系爭租約，兩造約定被告聖吉瓦尼公司應於105年5月1日將系爭房屋返還原告，復確認被告聖吉瓦尼公司應將系爭房屋回復原狀之處有：大門落地門恢復、外牆孔洞修補、內部裝潢拆除等3處。詎被告聖吉瓦尼公司竟以存證信函稱其已交屋拒絕回復原狀，致原告需另支出9萬3,350元之回復原狀費用而受有損害。又被告聖吉瓦尼公司並未支付105年3月至同年5月之電費2萬9,211元，及105年2月25日至同年4月26日水費2,305元，上開金額合計12萬4,866元，依系爭租約第9條約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」、第13條約定：「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時，丙方應連帶負賠償損害責任，並願拋棄先訴抗辯權。」、第15條約定：「乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。」，被告聖吉瓦尼公司應給付原告12萬4,866元，且被告陳香梅為被告聖吉瓦尼公司依系爭租約所負義務之連帶保證人，其等二人自應連帶賠償，爰依系爭租約第9條、第13條、第15條約定提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應連帶給付原告12萬4,866元，及自106年4月 27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告聖吉瓦尼公司、陳香梅則以：兩造確實於105年5月1日確認被告聖吉瓦尼公司應回復原狀之處為大門落地門恢復、外牆孔洞修補、內部裝潢拆除，且被告聖吉瓦尼公司願支付至105年5月1日之電費2萬9,211元及水費2,305元，惟被告聖吉瓦尼公司承租系爭房屋時所拆卸下來之6扇落地門現為原告保管，被告聖吉瓦尼無從回復原狀，另外牆孔洞修補及內部裝潢拆除部分，被告聖吉瓦尼公司業已履行完畢，且原告並未證明外牆孔洞修補及內部裝潢拆除之回復原狀必要費用為何，原告請求被告應連帶給付12萬4,866元並無理由。況被告聖吉瓦尼公司於簽訂系爭租約時已交付9萬6,000元押租金予原告，如被告聖吉瓦尼公司須負擔回復原狀費用及水電費，則以上開押租金為抵銷等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：㈠兩造前於103年11月6日締結系爭租約，約定由原告出租系爭房屋予被告聖吉瓦尼公司，租賃期限自103年12月1日起至 108年12月31日止，每月租金3萬2,000元，被告聖吉瓦尼公司並已依系爭租約之約定繳交9萬6,000元之押租金予原告。㈡被告聖吉瓦尼公司就系爭租約應負之義務，被告陳香梅為連帶保證人。㈢兩造於105年5月1日確認被告聖吉瓦尼公司應將系爭房屋回復原狀之處為大門落地門恢復、外牆孔洞修補、內部裝潢拆除，同日被告聖吉瓦尼公司並將系爭房屋之鑰匙交付原告。㈣被告聖吉瓦尼公司於105年5月1日已單方終止系爭租約，並已遷讓返還系爭房屋予原告。㈤被告聖吉瓦尼公司尚未支付105年3月4日至同年5月1日之電費2萬9,211元，及105年2月25日至同年4月26日之水費2,305元。㈥原告請求被告聖吉瓦尼公司應給付之回復原狀費用，係以廠商估價單為據，原告尚未僱工回復原狀，亦尚未支出回復原狀之費用。四、得心證之理由：本件兩造爭執之點在於：被告聖吉瓦尼公司是否已履行將大門落地門恢復、外牆孔洞修補、內部裝潢拆除等回復原狀之義務？如尚未履行，則應給付原告之回復原狀費用金額為何？又倘被告聖吉瓦尼公司應給付回復原狀之必要費用及水電費，則以押租金9萬6,000元為抵銷抗辯，是否有理？茲分述如下：㈠按系爭租約第18條約定：「特約應受強制執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議。」、第9條約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」，查系爭租約原租賃期限係至108年12月31日屆至，然被告聖吉瓦尼公司既係向原告承租系爭房屋作為經營餐廳之用，於租賃期間因其使用需求而就系爭房屋應有所改裝，且此改裝部分應已得原告同意，被告聖吉瓦尼公司既依系爭租約第18條約定提前於105年5月1日已終止系爭租約，並遷讓返還系爭房屋予原告，則依系爭租約第9條約定，被告聖吉瓦尼公司自應負將系爭房屋回復原狀返還予原告之義務，亦即回復至出租前未改裝之狀態。㈡原告主張被告聖吉瓦尼公司於遷讓返還系爭房屋時，兩造已確認回復原狀之處為大門落地門恢復、外牆孔洞修補、內部裝潢拆除，被告聖吉瓦尼公司並未將上開3處回復原狀，原告因而需支出回復原狀費用9萬3,350元而受有損害等情，業據其提出正裕鋁門窗行報價單、高億工程企業行估價單、宗榮水電行估價單、凱將工程行估價單為證（見本院卷第42至43、43-1、48-1頁），又原告另提出系爭房屋交付被告聖吉瓦尼公司使用前及被告聖吉瓦尼公司遷讓返還後之照片（見本院卷第42至43-1、47至48-1頁），已足見被告聖吉瓦尼公司遷讓返還系爭房屋時，並未將系爭房屋按兩造約定上開應回復原狀之處回復原狀。被告聖吉瓦尼公司固辯稱本件原告已確認回復原狀後，被告聖吉瓦尼公司才將鑰匙交還原告等語，並舉另案確認本票債權不存在事件之證人江建勳於該事件中證稱：兩造就回復原狀部分已合意約定僅「大門落地門、外牆孔洞修補、內部裝潢拆除」等3項，第1項原來的鋁門窗要拆除，必須把騎樓外推，原告認為已經外推，而且增加裡面坪數，所以沒有恢復；第2項外牆孔洞修補已經做完，，整個建築裡面沒有通風孔，所以我們必須挖通風口、排風口，當時我們就必須補好，這部分也完成；第3項內部裝潢拆除部分，我把塑膠地板拆除，並沒有傷害到磁磚，也把內部裝潢拆除乾淨等語為證（見本院卷第124至125頁），惟兩造係於105年5月1日確認系爭房屋回復原狀之方式後，由訴外人曾春國於同日書立記載：「1.大門落地門恢復；2.外牆孔洞修補；3.內部裝潢拆除。」等語之字據，並經江建勳及原告於該字據上簽名，有該字據影本在卷可稽（見本院卷第100頁），則兩造係於105年5月1日方確認系爭房屋尚有3處須回復原狀，被告聖吉瓦尼公司豈有可能於同日即將上開約定應回復原狀之處立即回復原狀，況倘被告聖吉瓦尼公司果於同日隨即僱工將上開須回復原狀之處回復原狀，則於回復原狀後，兩造理應會再確認是否履行完成並書立字據為憑，惟被告聖吉瓦尼公司並未提出經兩造確認已回復原狀之證據資料供本院審酌，且江建勳為被告聖吉瓦尼公司法定代理人江昆諭之父親，其證詞恐有偏頗之虞，是江建勳之證述是否可信，尚非無疑，則被告聖吉瓦尼公司交付鑰匙之原因，當以原告所主張兩造係約定由原告委請廠商報價，被告聖吉瓦尼公司才將鑰匙交付原告，較為可採。是被告聖吉瓦尼公司縱於105年5月1日將系爭房屋之鑰匙交付原告，亦不足以遽認被告聖吉瓦尼公司已履行回復原狀之義務。㈢按應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害，民法第214條定有明文。本件被告聖吉瓦尼公司既應負回復原狀之責，經原告以恆春郵局存證號碼63號存證信函催告被告聖吉瓦尼公司於30日內將系爭房屋回復原狀（見本院卷第21至24頁），被告聖吉瓦尼公司逾期仍不為回復，原告即得請求以金錢賠償其損害。原告主張其請求被告聖吉瓦尼公司關於外牆孔洞修補、內部裝潢拆除部分，已委請宗榮水電行、凱將工程行估價，經估價後外牆孔洞修補之價額為6,750元，內部裝潢拆除之價額為2萬元，並提出宗榮水電行、凱將工程行出具之估價單為證（見本院卷第43-1、48-1頁）。按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。查系爭房屋之牆壁確有多處管線未拆，外牆仍留有為使管線貫穿外牆之孔洞，此有系爭房屋外牆照片在卷可稽（見本院卷第47至48-1頁），又系爭房屋內部尚有裝潢設施未拆除之情形，亦有系爭房屋1樓內部照片在卷可參（見本院卷第43-1頁），惟原告提出關於外牆孔洞修補之估價單6,750元，其所載內容包含更換燈具3,000元、拆除給水、排水管、電管明管3,500元之費用，而修補外牆孔洞當然須將外牆之管線拆除後方有修補可能，則拆除給管線3,500元自屬外牆孔洞修補之必要費用，然更換燈具3,000元則非屬必要費用；另原告提出內部裝潢拆除之估價單2萬元，其所載內容雖記載為「拆除」，惟經比對原告所提之系爭房屋經被告聖吉瓦尼公司返還後之現場拍攝照片，僅部分牆壁及天花板尚有裝潢設施未拆除之情形，且未拆除之裝潢設施僅占牆壁及天花板局部，則原告提出內部裝潢拆除之估價單2 萬元，此項費用是否均屬必要費用，並非無疑。準此，本院審酌上開各情，並參酌原告得請求之範圍僅及拆除牆壁及天花板局部之裝潢設施等情，認原告請求此部分回復原狀之必要修復費用以5,000元為適當，原告逾此部分之請求，尚乏所據。原告雖另請求大門落地門恢復之必要費用共計6萬6,600元，惟被告聖吉瓦尼公司於承租系爭房屋時將系爭房屋之落地門6扇拆卸後，目前係由原告保管拆卸後之6扇落地門，此參原告於本件提出之恆春郵局存證號碼63號存證信函內記載：「本人方將該門收置保管」等語即明（見本院卷第23頁），則落地門6扇既為原告保管，原告請求被告聖吉瓦尼公司另行購置6扇落地門，顯非回復原狀之必要範圍，是原告此部分請求，洵屬無據。㈣綜上，原告依系爭租約第9條之約定請求被告聖吉瓦尼公司給付回復原狀之必要費用，於外牆孔洞修補3,500元及內部裝潢拆除5,000元合計8,500元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據。五、系爭租約第15條約定：「乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。」，而被告聖吉瓦尼公司既於105年5月1日終止系爭租約，並遷讓交還系爭房屋，則其自105年5月1日起即已未繼續使用系爭房屋之水、電，則被告聖吉瓦尼公司應負擔之水電費用當為105年5月1日以前之費用，況兩造就被告聖吉瓦尼公司尚未支付105年3月4日至同年5月1日之電費2萬9,211元，及105年2月25日至同年4月26日之水費2,305元均不爭執，則被告聖吉瓦尼公司自應給付水費、電費共3萬 1,516元予原告。六、又被告陳香梅擔任系爭租約承租人即被告聖吉瓦尼公司之連帶保證人，依系爭租約第13條約定：「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時，丙方應連帶負賠償損害責任，並願拋棄先訴抗辯權。」，被告陳香梅對被告聖吉瓦尼公司有違反系爭租約回復原狀之義務時，應負連帶責任，是被告聖吉瓦尼公司未履行系爭租約之回復原狀義務等，均在系爭租約保證範圍內，自不待言。七、按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）。經查，系爭租約第5條業已約定「乙方應於訂約時，交於甲方新台幣玖萬陸仟元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」，則被告聖吉瓦尼公司業已於105年5月1日將系爭房屋交還原告，是以依上開租約之約定，原告自應返還9萬6,000元之押租金予被告聖吉瓦尼公司，被告聖吉瓦尼公司對原告自有此押租金返還請求權，惟被告聖吉瓦尼公司尚應給付原告8,500元回復原狀之必要費用及3萬1,516元之水電費，業如上述，被告聖吉瓦尼公司對原告此部分押租金返還請求權之債權，已於本院審理時以言詞對原告本件請求之債權金額為抵銷之意思表示，經抵銷後，原告已無從再請求被告給付任何款項。八、綜上所述，原告依系爭租約第9條、第13條、第15條約定請求被告給付12萬4,866元，及自106年4月27日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。九、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 106 年 6 月 15 日潮州簡易庭法官李育任正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 6 月 15 日書記官李勝群

潮州簡易庭105年度潮簡字第370號

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