106年度潮簡字第598號｜民事：給付租金｜裁判日期：109 年 08 月 26 日

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　106年度潮簡字第598號原　　　告　黃麗惠訴訟代理人　蔡桓文律師被　　　告　陳丁瑞被　　　告　陳則夫前列二人共同訴訟代理人　柳聰賢律師複代理人　　柳馥琳律師上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國109年8月20日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應連帶給付原告新臺幣捌拾貳萬玖仟玖佰元，及自民國一○四年九月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹萬貳仟柒佰捌拾壹元，由被告連帶負擔新臺幣捌仟玖佰肆拾柒元，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。被告如以新臺幣捌拾貳萬玖仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：原告與被告陳丁瑞於民國99年12月9 日簽訂土地房屋租賃契約書，約定由原告將坐落屏東縣恆春鎮鼻子頭段49之8 、49之10、145 之4 、146 、150 之1 地號土地（下稱系爭租賃物）全部出租予被告陳丁瑞，租期自99年12月 1日起至114 年11月30日止，約定租金自99年12月1 日起至100 年11月30日止每月6 萬元，自100 年12月1 日起至102 年11月30日止調整為每月7 萬元，再自102 年12月1 日起租金每年調漲百分之5 ，被告陳則夫為上開租賃契約之連帶保證人，故102 年12月1 日起該年度租金為每月7 萬3,500 元（計算式：7 萬元+7萬元5%=7萬3,500 元），雖 103 、104年度之租金應再逐年調漲百分之5 ，惟本件均以每月7 萬3,500 元計算。系爭租賃物原為訴外人鄔美玉所有，原由鄔美玉出租給原告，原告再轉租予被告陳丁瑞，惟鄔美玉於 103年間對原告起訴請求返還系爭租賃物，經本院以103 年度潮訴字第5 號、臺灣高等法院高雄分院104 年度重上字第9 號判決原告應將系爭租賃物返還鄔美玉，而鄔美玉於一審判決後即聲請假執行，被告陳丁瑞、陳則夫乃於104 年9 月12日將系爭租賃物返還鄔美玉，是系爭租賃契約於104 年9 月12日終止。自102 年12月1 日起至104 年9 月12日止共計21.4個月，如以租金每月7 萬3,500 元計算，被告陳丁瑞應給付157 萬2,900 元（計算式：7 萬3,500 元21.4個月=157萬2,900 元），而被告陳丁瑞於102 年12月1 日起至 104 年9月12日止租金總計僅支付共38萬3,000 元，尚餘118 萬9,900 元未給付，又各期租金係約定應於每月5 日給付，故各期租金至遲均應於104 年9 月5 日給付，是本件遲延利息之計算即以104 年9 月6 日起算，為此爰依租賃及連帶保證之法律關係提起本件訴訟。並聲明：被告2 人應連帶給付原告118 萬9,900 元，及自104 年9 月6 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。二、被告陳丁瑞、陳則夫（下稱被告2 人）則以：鈞院103 年度潮訴字第5 號及高雄高分院104 年度重上字第9 號民事判決均已認定鄔美玉與原告間之租約約定系爭租賃物不得轉租，原告竟違法轉租予被告陳丁瑞，因被告陳丁瑞將系爭租賃物交付予其子即被告陳則夫設立之南島創藝有限公司（下稱南島創藝公司）管理使用，以致被告2 人及南島創藝公司於104 年9 月間遭鄔美玉強制執行而受有損害，在原告解決違法轉租前，被告陳丁瑞縱有部分租金未付，被告2 人仍可行使同時履行抗辯權而拒絕給付。且被告陳則夫並已對原告提起侵權行為、債務不履行之損害賠償訴訟，主張原告應賠償被告陳則夫所受之損害，因原告違法轉租，被告2 人爰依債務不履行損害賠償請求權對原告請求損害賠償，並按附表所示之項目及金額主張抵銷，故本件原告之訴並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：㈠原告於99年4 月1 日與鄔美玉簽訂租賃契約，承租土地屏東縣恆春鎮鼻子頭段145 之4 、146 、150 之1 、49之8 、49之9 、49之10等6 筆土地及門牌號碼屏東縣○○鎮○○路000 號房屋，原約定租賃期間自同日起至109 年3 月31日止，嗣雙方於99年10月間合意租賃期間延長至114 年11月30日（下稱系爭甲約），有系爭甲約土地房屋租賃契約書在卷可稽（見106 重訴5 號卷一第39至43頁）。㈡被告陳則夫之父即被告陳丁瑞與原告於99年12月9 日簽訂土地房屋租賃契約書（下稱系爭乙租約），承租前項所示租賃物中之土地5 筆（除49之9 地號外）及建物1 棟（即系爭租賃物），租期自99年12月1 日至114 年11月30日止，約定租金自99年12月1 日起至100 年11月30日止每月租金6 萬元，自100 年12月1 日起至 102 年11月30日止租金調整為每月7萬元，自102 年12月1 日起每年調漲5%之租金，則102 年12月1 日起調整租金為7 萬3500元，並由被告陳則夫擔任連帶保證人，被告陳丁瑞再將系爭租賃物交付被告陳則夫使用，有系爭乙約土地房屋租賃契約書在卷可參（見支付命令卷第4 至7 頁）。㈢南島創藝有限公司（下稱南島公司）於100年1月24日經核准設立登記，由被告陳則夫擔任負責人，營業所在地為上開建物。㈣鄔美玉以原告將系爭甲租約之租賃物違法轉租予被告陳丁瑞，經其終止與原告間之系爭甲租約為由，對原告及被告陳丁瑞、南島公司訴請返還租賃物，經本院以103 年度潮訴字第5 號判決命原告及被告陳丁瑞、南島公司將租賃物遷讓返還鄔美玉；嗣經臺灣高等法院高雄分院以 104 年度重上字第9號判決駁回原告、被告陳丁瑞、南島公司之上訴而確定，經鄔美玉向本院聲請強制執行後，被告陳丁瑞、南島公司於104 年9 月12日將系爭租賃物返還鄔美玉。㈤依據系爭乙約關於租金之約定，自 102 年12月1 日起至104年9 月12日止之租金總計為157 萬2,900 元，扣除被告陳丁瑞已繳納之38萬3,000 元後，租金尚餘118 萬9,900 元。㈥原告尚未返還被告陳丁瑞於簽訂系爭乙約時所交付之36萬元保證金。四、兩造爭執事項：㈠原告將系爭租賃物出租予被告陳丁瑞是否違反系爭甲約第8 條之約定？㈡原告請求被告2 人連帶給付118 萬9900元之租金，被告2 人行使同時履行抗辯權是否有據？㈢原告請求被告2 人連帶給付118 萬9900元之租金，被告2 人以附表所示項目及金額為抵銷抗辯，是否有據？茲分述如下：㈠原告將系爭租賃物出租予被告陳丁瑞是否違反系爭甲約第 8條之約定？ 1.按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443條定有明文。又系爭甲約第8條約定：「於租賃期間中乙方（指原告）非經甲方（指鄔美玉）同意，不得將租賃標的物之全部轉租他人，或以其他取巧方式變相由他人使用承租之房屋」，是原告向鄔美玉承租系爭租賃物後，如未經鄔美玉同意，即不得轉租予他人，如原告違反系爭租約第8 條之約定，鄔美玉即得終止系爭甲約。查原告於99年12月9 日與被告陳丁瑞訂立系爭乙約，將系爭租賃物轉租予被告陳丁瑞，被告陳丁瑞再將系爭租賃物交予其子即被告陳則夫設立之南島公司而為管理使用，堪認原告確有違反上開禁止轉租之約定。 2.原告雖主張鄔美玉有簽名於土地使用同意書及建物所有權人使用同意書，同意原告將系爭租賃物交付予被告陳丁瑞及南島公司，故原告並未違反轉租約定等語，並以土地使用同意書、建物所有權人同意書為證（見106重訴5號卷一第45、59頁）。惟查，土地使用同意書上固有鄔美玉及被告陳丁瑞之簽名印文，然證人吳憶如於另案103 年度潮訴字第5 號返還租賃物事件到庭證稱：其繕打印出同意書後，填寫好鄔美玉地址及身分證字號，就交給黃麗惠，並看到黃麗惠再交給鄔美玉，但不知鄔美玉何時簽章，其未填寫陳丁瑞部分等語（見103 潮訴5 號卷第168 頁背面），是鄔美玉簽名於同意書時，該同意書之使用人欄應尚為空白而無人填寫。再佐以系爭甲約第2 條約定：承租用途：經營合法民宿、餐廳、露營區等其他營業等語，有系爭甲約在卷可參（見106 重訴5 號卷一第39頁），而經營民宿確需辦理營業登記，是以原告為經營民宿而要求鄔美玉先行出具土地使用同意書，亦符常情，是鄔美玉雖出具土地使用同意書予原告，惟該時被告陳丁瑞應尚未於土地使用同意書上簽名用印，則原告尚未能證明鄔美玉同意原告將系爭租賃物轉租予被告陳丁瑞。 3.又原告提出之建物所有權人同意書上固有鄔美玉之簽名，並附有以鄔美玉為建物房屋稅納稅義務人之99年度房屋稅繳款書，有建物所有權人同意書、屏東縣政府稅務局99年房屋稅繳款書在卷可稽（見106 重訴5 號卷一第59頁）。惟建物所有權人同意書上記載：本人坐落屏東縣○○鎮○○路000 號同意南島公司登記為所在地恐口說無憑，特立此書為憑等語，佐以南島公司之公司登記資料所載之公司住所在即為上開地址（見103 潮訴5 號卷第46頁），而鄔美玉與原告簽訂系爭甲約既已同意原告可經營民宿、餐廳、露營區等營業，堪認鄔美玉出具此同意書與其出具土地使用同意書之用意相同，均僅為俾利使用者營業及辦理有限公司登記之用，而無從證明鄔美玉有同意原告轉租予被告陳丁瑞或南島公司之意。4.綜上，原告既未能證明鄔美玉同意原告將系爭租賃物轉租予被告陳丁瑞或南島公司，則原告將系爭租賃物再出租予被告陳丁瑞，自已違反系爭甲約第8條之約定。㈡原告請求被告2 人連帶給付118 萬9900元之租金，被告2 人行使同時履行抗辯權是否有據？按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222 號判決意旨可資參照）。原告於本件係請求自102 年12月1 日起至104 年9 月12日止此段租賃期間之租金，而原告於此段租賃期間仍保持系爭租賃物合於約定使用、收益之狀態，被告陳丁瑞亦未提出此段租賃期間系爭租賃物有不符合約定使用、收益等情狀之證據，是被告陳丁瑞自 102 年12月1日起至104 年9 月12日止既仍持續使用收益系爭租賃物，其即有支付此段租賃期間租金之義務，而無從主張同時履行抗辯權。㈢原告請求被告2 人連帶給付118 萬9900元之租金，被告2 人以附表所示項目及金額為抵銷抗辯，是否有據？ 1.按民法第227條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。同法第226條第1項規定，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。次按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實及此二者之間，有相當因果關係為成立要件，如不合於此項成立要件，即難謂有損害賠償請求權存在；所謂相當因果關係，係指無此行為，雖必不發生此損害；有此行為，通常即足發生此種損害，是為有因果關係；有此行為，通常亦不生此種損害者，即無因果關係（最高法院86年度台上字第224 號判決意旨參照）。被告陳丁瑞既係向原告承租系爭租賃物，租期自99年12月1日至114年11月30日，則原告即應依租賃契約之債之本旨於租賃期間內提供系爭租賃物予被告陳丁瑞使用收益，本件因原告違反系爭甲約第8 條之約定而為鄔美玉終止系爭甲約，並經鄔美玉歷經訴訟程序後向本院聲請強制執行，被告陳丁瑞、南島公司於104 年9 月12日乃將系爭租賃物返還鄔美玉，原告無法再提供系爭租賃物予被告陳丁瑞當屬可歸責於原告之事由而致給付不能，被告陳丁瑞自得向原告請求債務不履行之損害賠償，並於本件主張抵銷。次按主債務人所有之抗辯，保證人得主張之，民法第742 條第1 項定有明文。本件被告陳則夫為系爭乙約之連帶保證人，被告陳丁瑞於本件主張抵銷抗辯，被告陳則夫亦得主張之。惟被告陳丁瑞請求債務不履行之損害賠償，其所受之損害仍須與原告之違法轉租間有因果關係，始足當之。 2.被告2 人以附表所示項目及金額主張抵銷是否有理，分述如下： ⑴保證金及租金（100 年3 月至103 年3 月）286 萬元：依系爭乙約第4 條第2 項約定：「乙方應於本契約訂立同時交付於甲方保證金新臺幣参拾陸萬元整，租賃期限屆滿後，由甲方無息返還乙方」，次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號裁判要旨參照），是系爭乙約第4 條第2 項約定交付之保證金，既約定租賃期限屆滿後由出租人返還，其性質應係擔保承租方違約時應給付之違約金、賠償金等，故此部分性質與押租金相當，準此，系爭乙約係因原告違法轉租而使被告陳丁瑞無法繼續就系爭租賃物為使用收益，則原告即應返還被告陳丁瑞交付之36萬元保證金，是被告2 人就保證金36萬元部分主張抵銷為可採。另被告2 人主張抵銷100 年3 月至103 年3 月之租金250 萬元部分，因被告2 人係於104 年9 月12日遷離系爭租賃物，則於100 年3 月至103 年3 月此段期間被告陳丁瑞仍就系爭租賃物為使用收益，其所支付之租金自屬此段期間使用收益系爭租賃物之對價而無從主張抵銷。 ⑵拆除費及搬遷費377 萬4,380 元：被告2 人抗辯原告違法轉租遭鄔美玉請求返還系爭租賃物，拆除系爭租賃物裝潢並搬遷至新地點重新架設，同時新地點亦須進行整地、水電配置等作業，被告陳丁瑞因此受有377 萬4,380 元之損害而應由原告賠償，被告陳丁瑞據此主張抵銷等語，惟依系爭乙約第12條約定：「租賃期限屆滿或終止契約時，乙方應即將租賃標的物依第七條之規定回復原狀後，遷讓交還甲方，並應即將加工裝飾部分及個人物品取回，倘經甲方催告，乙方仍不交還或不將加工裝修以及放置物品取回者，乙方同意甲方得自行僱用鎖匠進入建築物內，並收回出租標的物，其加工裝修部分及放置物品，亦任憑甲方處置，甲方因此所支出之費用，乙方應負責賠償之，且乙方不得向甲方要求任何補償金或其他任何名目之費用。」，是縱原告未違法轉租，於租期屆滿後，被告陳丁瑞仍須依系爭乙約第12條約定將系爭租賃物回復原狀而須支出拆除裝潢、搬遷等費用，另覓新地點營業，其亦應支出整地、水電配置等費用，是被告陳丁瑞就系爭租賃物進行拆除裝潢，另搬遷至新地點重新架設、整地、水電配置等花費，與原告違法轉租行為間，並無相當因果關係存在，被告2 人就此部分自不得主張抵銷。 ⑶賠償四皇國際有限公司（下稱四皇公司）支出裝潢費之損失683 萬元：被告2 人抗辯被告陳則夫與四皇公司合作以系爭租賃物經營鹿境民宿，並簽訂合作契約書，由四皇公司支出裝潢費用683 萬元，因原告違法轉租而導致鹿境民宿無法營運，以致被告陳則夫賠償四皇公司683 萬元，此部分原告應予賠償，並據此主張抵銷等語。惟被告陳則夫就其已賠償四皇公司683 萬元乙節，僅提出合作契約書、駿業室內設計工程有限公司106 年9 月27日駿字0000000 號函為證（見本院卷第230 至232 、234 頁），然此僅可證明被告陳則夫與四皇公司間曾協議合作經營鹿境民宿，並委由駿業室內設計公司進行裝潢支出683 萬元，惟就被告陳則夫是否賠付四皇公司683 萬元而受有683 萬元之損害乙節，並未舉證以實其說，則被告陳則夫既未舉證其受有683 萬元之損害，被告2 人據此主張抵銷683 萬元，尚非可採。 ⑷不能營業之損失253 萬3,920 元：被告2 人抗辯依上開合作契約書第2 條約定，鹿境民宿淨收入原告可分得1/3 ，四皇公司分得2/3 ，因原告違法轉租以致鹿境民宿被迫搬遷長達3 個月無法營運，被告陳則夫受有84萬4,640 元之營業收入損失，四皇公司受有168 萬9,280 元之營業收入損失，依合作契約書之約定，被告陳則夫須賠償四皇公司 168 萬9,280元，被告2 人據此主張抵銷等語。查被告2 人雖提出鹿境民宿匯款收入明細表、旅客匯款明細表、旅店104 年8 月現金營收明細表、網路訂房明細表、鹿園收入支出明細表以證明104 年8 月之淨收入金額（見本院卷第208 至214 頁），然上開明細表為被告2 人自行製作之私文書，且未提出足以證明為民宿營業收入之相關憑證供參，原告亦加以否認，本院審酌被告陳丁瑞承租系爭租賃物後交由其子陳則夫設立之南島公司經營民宿及其他休閒事業，理應保留相關憑證以資結算及申報營業稅之用，被告2 人未能提出相關憑證以實其說，本院尚難遽採，是被告2 人主張抵銷不能營業之損失 253萬3,920 元，亦屬無據。 3.綜上，被告2 人主張原告應返還36萬元保證金，並據此主張抵銷，此部分應予准許，經抵銷後，原告得請求被告2 人連帶給付82萬9,900 元之租金，逾此範圍之請求，則屬無據。又系爭乙約第4 條約定被告陳丁瑞應每年預先開立12紙每月5 日之租金支票交予原告兌收，是其等約定繳納租金之日期應為每月5 日，被告陳丁瑞應於每月6 日始就該期應繳納之租金負遲延責任，原告就上開請求之租金82萬9,900 元部分，其請求之法定遲延利息均以104 年9 月6 日起算（見本院卷第84頁），此部分之請求，亦得准許。五、從而，原告本於租賃之法律關係，請求被告2 人連帶給付82萬9,900 元，及自104 年9 月6 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。六、本判決原告勝訴部分，係民事訴訟法第427條第2項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訴法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。又本件另依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告如被告為原告預供擔保，得免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件並依職權確定訴訟費用額為1萬2,781元（即第一審裁判費）。中華民國 109 年 8 月 26 日潮州簡易庭法官李育任附表： ┌──┬───────────────────┬────────┐ │編號│ 項目 │ 金額（新台幣）│ ├──┼───────────────────┼────────┤ │ 1 │保證金及租金（100 年3 月至103 年3 月）│286萬元 │ ├──┼───────────────────┼────────┤ │ 2 │拆除費及搬遷費 │377萬4,380元 │ ├──┼───────────────────┼────────┤ │ 3 │賠償四皇公司支出裝潢費之損失 │683萬元 │ ├──┼───────────────────┼────────┤ │ 4 │不能營業之損失（104 年9 月至同年12月）│253萬3,920元 │ ├──┴───────────────────┴────────┤ │合計1,599萬8,300元 │ └───────────────────────────────┘ 正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 109 年 8 月 26 日書記官劉佳

潮州簡易庭106年度潮簡字第598號

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