潮州簡易庭 - 109年度潮簡字第445號（返還停車位等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣屏東地方法院民事判決 109年度潮簡字第445號原告海德堡大廈管理委員會法定代理人劉明齊訴訟代理人李俊賢律師複代理人湯雅竣律師張正億律師被告郭耀琴被告翁瑞宏被告兼訴訟代理陳秀幸住屏東縣○○鄉○○村○○路000巷0○ 號上列當事人間請求返還停車位等事件，本院於111年3月2日言詞辯論終結，判決如下：主文原告先位及備位之訴，暨假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告方面：㈠、原告主張其為海德堡大廈（下稱系爭大廈）之管理委員會，如屏東縣潮州地政事務所複丈日期110年8月3日之複丈成果圖所示編號946⑴、946⑵、946⑶、946⑷之停車位（下稱系爭停車位）為系爭大廈共用部分，所有權歸屬於全體區分所有權人所有，且停車位之使用者須與起造人或建築物業者訂有買賣契約或分管契約中定有相關約定，或經區分所有權人會議決議通過方得合法使用，後者情形須向系爭大廈管理委員會即原告給付使用償金。詎被告陳秀幸自103年1月起擔任原告之主任委員，其後自107年1月又陸續擔任原告之財務委員等職務，竟利用職務之便，於未與起造人或建築物業者訂有買賣契約或分管契約且未經區分所有權人會議通過之情形下，自103年2月起強佔系爭停車位，期間以停車場清潔費為名義將系爭停車位以每格每月新台幣（下同）600元之價格出租予系爭大廈住戶。被告陳秀幸違反系爭大廈章程，未與起造人或建築物業者定有買賣契約或分管契約，亦未經系爭大廈區分所有權人會議決議即佔用由系爭大廈區分所有權人全體共有之系爭停車位；又被告陳秀幸利用系爭停車位使用收益，而未向原告繳納使用償金，係無法律上原因受有利益，並致原告受有無法出租系爭停車位收取租金之損害。被告陳秀幸自103年起佔用系爭停車位，迄今已逾六年，而相當於租金之不當得利逾五年短期消滅時效之部分不得請求返還，是原告請求被告陳秀幸返還系爭停車位，並對被告陳秀幸於過去5年內出租系爭停車位所受利益144,000元（計算式：600 元x12個月x5年x4格=144,000元）為請求，爰依民法第767條、第821條規定提起本件訴訟。㈡、若法院認被告陳秀幸確實係受被告郭耀琴及被告翁瑞宏委託管理出租系爭停車位，然誠如前所述，被告郭耀琴及被告翁瑞宏既未與起造人或建築物業者定有買賣契約或分管契約，亦未經系爭大廈區分所有權人會議決議即佔用由系爭大廈區分所有權人全體共有之系爭停車位，又未向原告繳納使用償金，系爭停車位之出租仍係無法律上原因受有利益，並致原告受有無法出租系爭停車位收取租金之損害，是原告除請求渠等返還停車位外，另分別對被告郭耀琴及被告翁瑞宏於過去5年內出租系爭停車位所受利益72,000元（計算式：600元×12個月×5年×2格=72,000元）為請求，爰依民法第767條、第821條規定被告郭耀琴、翁瑞宏提起訴訟。㈢、對被告抗辯之陳述：被告所提出之車位證，並非買賣契約書或分管契約書，無法證明系爭車位有所謂買賣交易或分管之存在，被告主張依車位證證明其有系爭車位之使用權確有疑義。再者，車位證權利人欄位標示最初應記載起造人或建築物業者之姓名，如此方能佐證完整且適法之權利變更過程；惟本車位證編號1權利人欄位記載之姓名為訴外人林鄭木貴。林鄭木貴並非系爭大廈之起造人或建築物業者，本車位證亦未說明當時伊是否為系爭大廈之區分所有權人、以及伊係如何取得本車位之使用權。再者，編號⑴車位證上其中一次權利變動，雖有蓋上原告之大印，然系爭大廈其餘停車位均未核發此種車位證，原告所保有之系爭大廈歷年資料中亦不見此車位證之正本或留底，原告對此車位證之存在完全不知情，且編號⑴車位證上106年9月14日之權利變動並未蓋上原告之大印，其真正有疑義。車位證編號⑵、⑶、⑷亦均有與上開編號⑴車位證相同之疑義，是以原告均否認該車位證之真正。㈣、並聲明： ⑴、先位聲明： ①、被告陳秀幸應將坐落於屏東縣○○鄉○○段000地號土地上之屏東縣○○鄉○○段00○號建物海德堡大廈中，附圖所示編號946⑴至⑷ 之停車位返還予德堡大廈全體區分所有權人，並由原告代為受領。 ②、被告陳秀幸應向原告給付144,000元及自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按週年利率5%算之利息。 ③、原告願供擔保，請准宣告假執行。 ④、訴訟費用由被告陳秀幸負擔。 ⑵、備位聲明 ①、被告郭耀琴應將坐落於屏東縣○○鄉○○段000地號土地上之屏東縣○○鄉○○段00○號建物海德堡大廈中，如附圖所示編號946⑴ 及⑵之停車位返還予海德大廈全體區分所有權人，並由原告代為受領。 ②、被告翁瑞宏應將坐落於屏東縣○○鄉○○段000地號土地上之屏東縣○○鄉○○段00○號建物海德堡大廈中，如附圖所示編號946⑶ 及⑷之停車位返還予海德大廈全體區分所有權人，並由原告代為受領。 ③、被告郭耀琴應向原告給付72,000元及自民事追加被告暨聲請變更訴之聲明書狀繕本送達翌日起算至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ④、被告翁瑞宏應向原告給付72,000元及自民事追加被告暨聲請變更訴之聲明書狀繕本送達翌日起算至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告均抗辯： ⑴、系爭大廈於84年4月10日完工，屬地上六層樓、地下一層之集合住宅，起造人為訴外人群晉建設股份有限公司（代表人為潘炳叁）。依系爭大廈組織章程暨住戶規約第二條第四點規定：「停車空間應依與起造人或建築物業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間約定約定專用部分供特定所有權人使用。……六、約定專有部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。」。依上開規定，原則上系爭大廈之停車空間得依起造人或建築物業者之買賣契約或分管契約書約定由特定區分所有權人使用，同時並得將約定專用之停車位轉讓給其他區分所有權人使用。經查，本件系爭大廈完工後即由起造人潘炳叁將系爭大廈之停車空間分別出售，而由訴外人林鄭木貴取得如附圖所示編號946⑴、⑵之停車位約定專用權、訴外人潘炳叁取得編號946⑶之停車位約定專用權、訴外人潘獻有取得編號946⑷之停車位約定專用權，嗣後上述編號 1至4之停車位約定專用權均有再次轉讓。而本件被告陳秀幸於系爭大廈完工後陸續購買其中之數間房間作為出租之用，被告陳秀幸並於98年4月28日自訴外人陳秋景處取得編號1、2之停車位約定專用權，嗣後被告陳秀幸在分別於106年9月4日、10月5日將編號1、2之停車位約定專用權轉讓給被告郭耀琴。而編號3之停車位約定專用權則是被告翁瑞宏於95年2月28日自訴外人潘炳叁處取得，編號4之停車位約定專用權則是被告翁瑞宏於94年8月20日自訴外人吳安常處取得。因被告郭耀琴及翁瑞宏無暇管理系爭停車位，方委託被告陳秀幸代為管理出租。被告郭耀琴及翁瑞宏，已依上開規定合法取得系爭停車位之約定專用權，渠等當然有合法之使用權源，委託被告陳秀幸代為管理出租亦屬有據，原告提起本件訴訟，顯屬無據。 ⑵、爭大廈之起造人為訴外人群晉建設股份有限公司，代表人為潘炳叁，業如前述，於系爭大廈完工後即由起造人潘炳叁將系爭大廈之停車空間分別出售，而由訴外人林鄭木貴取得編號1、2之停車位約定專用權、訴外人潘炳叁取得編號3之停車位約定專用權、訴外人潘獻有取得編號4之停車位約定專用權。買賣契約並非要式契約，僅需要買賣雙方意思表示一致即屬成立，因此系爭停車位確實由起造人出售而符合系爭大廈管理規約第二條第四點之規定。又本件起造人群晉建設股份有限公司於出售系爭停車位時特別製作停車證交予第一手之買受人即林鄭木貴、潘炳叁、潘獻有等三人，且於停車證上特別註明「此車位證即屬於車位購買者所有請妥善保管，以資證明。」等文字，且亦蓋有起造人群晉建設股份有限公司之大小章，系爭停車位確實由起造人所出售。車位證上蓋有原告之大印，其目的即在確保車位使用權移轉時，出讓人及受讓人均為系爭大廈之區分所有權人，而不得私底下由出讓人擅自出售給非系爭大廈之區分所有權人，而得由原告先予以審查，若原告發現買受人並非系爭大廈之區分所有權人，自不可能在系爭車位證上用印，由此亦可證明系爭停車位可由特定人使用乃是原告所明知。況車位證乃是表徵所有權之文件已如上述，則由買受人保管自屬當然，原告一再爭執歷年資料中不見此車位證之正本或留底，而僅空言泛稱系爭車位證之真正性顯有疑問，卻未提出任何證據可資證明系爭停車證係虛假，故原告提起本件所有權返還訴訟，確實於法無據，並無理由。編號1、2車位證於106年移轉未蓋有原告之大印，仍係因於106年區分所有權會議召開前，發生車位證之爭議，被告陳秀幸於107年度卸任原告之主任委員後，本件停車證爭議一直懸而未決，因此遲遲未完成蓋用大印之程序，否則被告陳秀幸於106年時尚擔任原告之主任委員，保管原告之大章，隨時可以自行用印，本件自不能因為最後一次移轉時未蓋上原告之大印即認為系爭停車證為虛偽。⑶、並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、法院之判斷：㈠、查系爭車位坐落在原告所屬系爭大廈內，且系爭大廈之管理委員會為原告之事實，此有屏東縣內埔鄉公所函附之報備證明在卷可稽（見本院卷二第37頁），且為被告所不爭執，足信為真正。原告主張系爭車位被告無使用權，為被告3人所否認，並以前詞為辯，則本院應審究者厥為：被告3 人是否有使用系爭停車位之權利？ ⑴、原告先位之訴部分： ①、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文亦有明定。故而，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。 ②、原告主張被告陳秀幸占有使用系爭停車位，此為被告陳秀幸所否認，依上開說明，應由原告負舉證之責。原告雖提出清潔費之收據為證，經查，上開清潔費之收據，其上雖有陳秀幸以組長、或以經手人之名義簽名於其上，此有收據在卷可稽（見本院卷一第17頁），惟陳秀幸簽名於其上，因係以組長、或經手人名義簽名，依文義而言，僅能表示其有經手收受此筆款項，礙難即認清潔費係繳交予被告陳秀幸，是以難認被告陳秀幸就系爭停車用有任何占用使用之情，則被告陳秀幸既否認其有占有使用系爭停車位，原告亦未能提出任何證據證明被告陳秀幸有占有使用之情，原告請求其返還停車位及使用停車位之不當得利，顯屬無據，應予駁回。 ⑵、原告備位之訴部分： ①、按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：公寓大廈本身所占之地面。連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。約定專用有違法令使用限制之規定者。其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，公寓大廈管理條例第7條定有明文。亦即，不屬於公寓大廈管理條例第7條各款之情形即得約定專有。又按公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，為共用部分。公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，為約定專用部分（參照公寓大廈管理條例第3條第4、5款規定），而如同條例第7條第1款至第5款所列之區分所有人生活利用上不可或缺之共用部分，則不得約定為專用部分而成為專用權之客體，其以不得為專用權客體之共有部分，約定供特定區分所有人專用者，固應認係違反強制或禁止規定而為無效。然公寓大廈共用部分之法定空地，若非屬同條例第7條各款規定之情形者，參照同條例第16條第2項、第58條規定，應仍得約定由區分所有人之特定人有專用使用權而為約定專用權之客體。（參照最高法院103年度台上字第2247號裁判意旨）。再者，「一、本大廈專有部分、共有部分、約定專有部分、約定共有部分之範圍界定如后，其區劃界線詳標的物件之圖說。」、「四、停車空間應依與起造人或建築物業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間約定約定專用部分供特定所有權人使用。」、「約定專用部分或約定共用部分使用償金繳交或給付共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使用償金。一、依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者或訂有免費使用該一共用部分或專有部分者。二、登記機關之共同使用部分已載有專屬之停車空間持分面積者。前項使用償金之金額即收入款之用途，應經區分所有權人會議決議後為之。但第一次區分所人會議召開前或經區分所有權人會議之授權或區分所有權人會由管理委員會定之。區分所有權人會議討論第一項使用償金之議案，得不適用第三條第四款提案之限制。」系爭大廈組織章程暨住戶規約第二條第1項、第4項、第十四條定有明文。經查，系爭停車位，未據原告提出任何證據證明屬公寓大廈管理條例第7條各款之情形，自得由區分所有人之特定人有專用使用權而為約定專用權之客體，且依系爭大組織章程暨住戶規約之約定，得約定由特定人使用，且無需給付償金。 ②、原告主張被告郭耀琴、翁瑞宏就系爭停車位無所有權等語，經查，原告先主張系爭停車位之所有權為全體區分所有權人所共有，惟被告郭耀琴、翁瑞宏並未否認所有權人全體區分所有權人所共有，亦表示其無所有權，僅有使用權，此有言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷一第176頁背面），是以系爭停車用之所有權，為原告所有，足堪認定。 ③、再者，原告主張被告郭耀琴、翁瑞宏就系爭停車位並無使用權等語，此為被告二人所否認，經查，系爭停車位得約定由特定人使用，業如上述，而依系爭大廈組織章程暨住戶規約第二條第4項之約定：「停車空間應依與起造人或建築物業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間約定約定專用部分供特定所有權人使用。」，是以系爭大廈之停車空間，起造人建築物業者得以買賣契約書或分管契約書，約定供特定所有權人使用。而系爭大廈起造人為群晉建設股份有限公司代表人為潘炳参，此有原告提出之系爭大廈地下室樓平面圖可稽（見本院卷一第11至13頁），且為被告所不爭執。而被告提出其就系爭停車位有權使用之車位證，且上均有「起造人群晉建設股份有限公司、負責人潘炳参」之字樣及用印，此有車位證在卷可稽（見本院卷一第178至181頁），原告雖否認該車位證之真正，惟該車位證其上均有原告的蓋章，原告雖表示此均為臨訟所杜撰，惟就此原告未能提出任何證據證明管委會之印章有遺失或遭被告盜蓋之情，其空言否認該車位證之真正，難謂有據。再者，原告主張此車位證非買賣契約書或分管契約，無法證明系爭車位有所謂買賣交易或分管之存在等語，按買賣或分管契約，並非要式行為，不一定需有書面契約存在，僅要有能證明有買賣或分管之事實即已己足，是以原告抗辯，需有買賣或分管之書面契約存在，難謂有據。又原告主張若真有此車位證，則於原告內部當有資料留存等語，惟原告如何管理於大廈相關文件，此為原告之內部問題，不能以原告未留存有相關資料，即謂被告所提出之文書為偽造。況若，系爭停車位之使用權，一開始即為原告所有，起造人未曾有任何出售，則應有起造人將系爭停車位移交予原告之資料，惟原告就此亦未能提出任資料證明，是以系爭停車位之使用權，既然得約定由特定人使用，則原告未能提出任何證據證明之，即謂停車位之使用權，當然屬於原告亦有疑義。末按，系爭大廈管理費收支暨管理辦法第8條約定：欠繳管理費者無權使用機車車位及租、借他人。機車車位由管委會收回，此有該收支暨管理辦法在卷可（見本院卷一第71、72頁），若原告對系爭停車位有使用管理之權限，則其當會於管理費收支暨管理辦法中載明關於管理費者與汽車停車位之使用關係，惟上開辦法中，僅有載明未繳管理者，無權使用機車停車位等語，而關於汽車停車位之相關使用，隻字未提，而此管理費收支暨管理辦法既係由區分所有權人會議通過而制定，顯認其於制定時，即已知悉管理委員會，就停車位如何使用，並無支配之權限。至於原告提及系爭大廈住戶規約，有約定汽車進出大樓，未將快速捲門放下，有罰則之規定即認原告對停車位有使用之權限云云，惟該辦法，係約定汽車進入及出去時，應將快速捲門放下，此為針對大廈之管理，而非針對車位之使用，原告持此而謂其就汽車停車位有使用權，容有誤會。綜上所述，系爭停車位之使用證明書為真正，而被告就系爭停車位既有使用權，則原告主張被告無使用權，應將車位返還，即屬無據。又被告暨有權使用系爭停車位，則原告主張被告享有使用車位之不當得利，亦屬無據，應予駁回。四、綜上所述，原告先位之訴請求①被告陳秀幸應將坐落於屏東縣○○鄉○○段000地號土地上之屏東縣○○鄉○○段00○號建物海德堡大廈中，附圖所示編號946⑴至⑷之停車位返還予德堡大廈全體區分所有權人，並由原告代為受領。②被告陳秀幸應向原告給付144,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；備位之訴請求①被告郭耀琴應將坐落於屏東縣○○鄉○○段000地號土地上之屏東縣○○鄉○○段00○號建物海德堡大廈中，如附圖所示編號946⑴及⑵之停車位返還予海德大廈全體區分所有權人，並由原告代為受領。②、被告翁瑞宏應將坐落於屏東縣○○鄉○○段000地號土地上之屏東縣○○鄉○○段00○號建物海德堡大廈中，如附圖所示編號946⑶ 及⑷之停車位返還予海德大廈全體區分所有權人，並由原告代為受領。③、被告郭耀琴應向原告給付72,000元及自民事追加被告暨聲請變更訴之聲明書狀繕本送達翌日起算至清償日止，按週年利率5%計算之利息。④、被告翁瑞宏應向原告給付72,000元及自民事追加被告暨聲請變更訴之聲明書狀繕本送達翌日起算至清償日止，按週年利率5%計算之利息。均無理由，應予駁回。五、本件事證已經明確，原告雖請求傳訊起造人潘炳参到庭為證人，惟其迄言詞辯論終結前，均未能提出潘炳参之住址，本院無從傳喚，另兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論駁，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據，民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　 111　　年　　3 　　月　　14　　日潮州簡易庭法　官吳思怡以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　 111　　年　　3 　　月　　14　　日書記官　蔡進吉

潮州簡易庭109年度潮簡字第445號

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