臺灣屏東地方法院民事判決

原告

鄭玉定

訴訟代理人

柯期文律師

被告

鍾佩竹

陳浩

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於115年4月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，無民事訴訟法第386條各款情事，依原告聲請一造辯論判決。

二、原告主張：坐落屏東縣○○鎮○○路00號房屋（下稱系爭房屋)為原告所有，其將系爭房屋出租予被告鍾佩竹，由被告陳浩擔任保證人，兩造簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約)，約定租期自114年1月1日起至116年5月1日止，租金為每月15,500元，押金31,000元，租金應於每月20日前給付。詎被告鍾佩竹自承租系爭房屋後，即屢次遲延給付租金。原告委託原告之子即訴外人鄭祐任，多次以通訊軟體LINE與被告鍾佩竹聯繫儘速繳納積欠租金。惟被告鍾佩竹自114年7月起即未再繳納任何租金。嗣鄭祐任復以存證信函催告被告二人繳納積欠之租金93,000元及原告代墊之電費1,126元，並表明如屆期未履行，租約即終止，惟該郵件經郵局通知招領，被告均未領取。原告積欠租金已達二期以上，原告自得終止租約，且系爭租約，業已因原告為上開催告之期限屆滿，而發生終止之效力。兩造之租約即已終止，被告自屬無權占用系爭房屋，原告自得請求被告遷讓房屋，並將設於系爭房屋外牆之廣告招牌及支架予以拆除，又其占有使用房屋即係每月受有相當於租金不當得利15,500元。又因被告鍾佩竹將其所設立之「晶泰浩企業社」之營業地址，登記為系爭房屋之門牌號碼，並以該址及「晶泰浩之名義」申請住宅及營業用電，於租約終止，上開登記，有礙於原告所有權能的行使，原告自得請求其將營業發記辦理遷出，並將電表為更名。末按，被告陳浩為保證人，自應就積欠租金、電費負擔保證人責任等語，為此提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1至5項所示。

三、被告未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出書狀做何聲明或陳述。

四、本院之判斷：

㈠、原告主張被告鍾佩竹向其承租系爭房屋，被告陳浩擔任保證人，而訂有系爭租約，然被告鍾佩竹於租約期間積欠房租，扣除押金後，尚積欠原告租金93,000元及電費1,126元，合計94,126元（計算式：93000+1126=94126），經原告限期被告鍾佩竹繳納，其仍未繳納，原告已以存證信函通知被告，而該終止通知之效力於114年12月31日發生效力，兩造之租約業已終止等情，業據其提出房屋稅繳款書、住宅租賃契約書、對話記錄 、存證信函暨回執、電費單等為證，而被告等經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第1項規定，視為自認，堪認屬實。

㈡、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項前段、第455條前段分別定有明文。經查，系爭租約約定租期自114年1月1日起至116年5月1日止，是系爭租約屬定期租賃契約。然系爭租約已因被告鍾佩竹於114年7月起未能依約給付足額租金，累積金額已逾2個月租額，原告通知被告鍾佩竹限期繳納，被告仍未繳納，兩造之租約業已終止，租賃關係消滅，被告已失去使用收益系爭房屋之權利，自負有返還租賃物之義務，而被告鍾佩竹於系爭房屋外牆所設置之「TEA’S原味」、「Just For Fresh」之廣告招牌及支架亦失去占有權源，是原告請求被告返還系爭房屋、拆除前揭招牌、支架及積欠之租金、電費，即屬有據，應予准許。

㈢、無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查系爭租約已於114年12月31日終止而租賃關係消滅，業如上述，然被告仍拒不遷讓並繼續使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，參以系爭房屋每月租金為15,500元，堪認此金額為被告使用系爭房屋每月所受之利益，並為原告所受無法使用收益之損害。則原告請求被告應自115年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當利益15,500元予原告，為有理由，亦准許之。

㈣、按民法第767條第1項規定，所有人對於妨害其所有權之行為，得請求除去之。查晶泰浩企業社於經濟部商業登記資料上登記之負責人為被告鍾佩竹，其營業地址登記為系爭房屋門牌號碼，此有經濟部商工登記公示資料查詢服務在卷可證。被告於系爭租約終止後，仍以系爭房屋作為營業發記地址，已妨害原告對系爭房屋之所有權行使，原告自得依前揭規定，請求被告將晶泰浩企業社之營業登記辦理遷出。又系爭租約既已終止，而系爭房屋設有營業用電（電號：00000000000)及住宅用電（電號：00000000000)兩電表，均由被告鍾佩竹以「晶泰浩企業社」名義向臺電公司申請，是以告鍾佩竹既負有將系爭房屋回復原狀、騰空返還原告之義務，繼續以其名義於系爭房屋地址用電，顯無正當理由。是原告請求被告鍾佩竹應協同原告向臺灣電力股份有限公司申請將屏東縣○○鎮○○路00號(電號：00000000000、00000000000)之用戶名稱變更登記為原告，核屬有據，應予准許。

㈤、末按，保證係指約定於主債務人不履行債務時，由保證人負代為履行責任之契約；保證債務除另有約定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬負擔。又普通保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前，得拒絕清償，民法第478條、第739條、第740條及第745條分別定有明文。查被告陳浩為系爭租約普通保證人，業如上述，故原告主張其應就被告鍾佩竹因系爭租約所生之債務，於原告對被告鍾佩竹強制執行無效果之範圍內，負清償責任，為有理由，應予准許。

五、綜上所述，原告依民法第455條前段、第179條、第767條、第739條、第740條、第745條及系爭契約之法律關係，請求如主文第1至5項均為有理由，應予准許。

六、本件係依民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，職權宣告假執行，並依同法第392條第2、3項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。

七、訴訟費用負擔，依民事訴訟法第78條、第91條第3項。