臺灣屏東地方法院民事判決

原告

劉鳳蓁

訴訟代理人

胡平儀

被告

廖貴金

李廖清里

吳秀菊

廖堅如

廖水銘

廖偵吟

廖婉汝

黃廖桂雲

廖進守

廖怡妗

廖進圍

戴志吉

戴有成

戴裕珊

上列當事人間請求房屋稅籍移轉登記事件，本院於民國115年4月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被告均經受合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請（本院卷第158頁），由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：緣門牌號碼屏東縣○○鎮○○路0號之土磚造未辦理保存登記之房屋為訴外人廖福順起造，嗣於民國68年3月1日門牌整編為同鎮墾丁路潭仔巷33號（下稱系爭房屋）。廖福順於85年4月7日死亡，被告均為其法定繼承人，嗣於103年6月23日，被告吳秀菊、廖進守（由訴外人即其配偶邱秋鍛代理，下合稱吳秀菊等2人），與原告簽立「承租權轉讓契約書」（下稱系爭契約書），約定原告應給付新臺幣750萬元予吳秀菊等2人，吳秀菊等2人則應轉讓系爭房屋坐落基地即屏東縣○○鎮○○○段0000000地號土地之國有地承租權，暨移轉稅籍編號00000000000號之系爭房屋房屋稅籍登記（下稱系爭房屋稅籍登記）予原告。原告已依系爭契約書為給付，惟吳秀菊等2人迄未移轉系爭房屋稅籍登記，為此，爰依系爭契約書約定，提起本訴等語。並聲明：吳秀菊等2人應就被繼承人廖福順起造之系爭房屋，辦理繼承登記後，將系爭房屋稅籍移轉登記原告所有。

三、被告吳秀菊、廖水銘、廖進圍曾於言詞辯論期日到庭為拒絕辯論之陳述，其餘被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、得心證之理由：

㈠按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人（最高法院96年度台上字第2772號判決參照）。又房屋稅之稅籍固非房屋所有權之移轉要件，惟就未辦理第一次所有權登記之建物，因其無法為所有權之移轉，僅能以受讓事實上處分權之事實以證明其權利，而房屋稅之納稅義務人原則上應向所有人徵收，是登記為房屋稅納稅義務人者，自較未登記為納稅義務人者，更有可信其為事實上處分權受讓人之外觀。第按依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人；各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第827條第1項、第3項、第1151條分別定有明文。復按共同繼承之遺產在分割之前，為各繼承人公同共有，而民法第827條第1項基於公同關係而共有一物者，依同條第3項之規定，各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部，故各該共有人並無應有部分存在，通說亦認為公同共有人之應有部分係屬潛在者，與分別共有人之應有部分為顯在者不同，如繼承人就繼承財產之應繼分，此項潛在之應有部分，在公同關係存續期間內，不得自由處分。公同共有人將其繼承之權利讓與於第三人，乃以此為契約之標的，係以不能之給付為標的，自有民法第246條第1項前段規定之適用（最高法院89年度台再字第81號、99年度台上字第2438號判決參照）。又基於公同關係而共有一物，各公同共有人之權利係及於公同共有物之全部，各該共有人並無所謂有其應有部分，從而公同共有人中之一人如無法律或契約之根據，亦未得其他公同共有人之同意，而就公同共有物為處分，自屬全部無效。而無效之法律行為係自始、當然、確定無效（最高法院100年度台上字第446號裁定參照）。

㈡查，系爭房屋為廖福順起造，廖福順於85年4月7日死亡，被告均為其法定繼承人；吳秀菊等2人於103年6月23日與原告系爭契約書，約定吳秀菊等2人應轉讓系爭房屋坐落基地即屏東縣○○鎮○○○段0000000地號土地之國有地承租權，暨移轉系爭房屋稅籍登記予原告等節，有系爭契約書、屏東縣政府財稅局房屋稅籍證明書、繼承系統表、戶籍謄本與手抄謄本、系爭房屋照片、家事事件（全部）公告查詢結果、本院查詢表在卷可稽（本院卷第17-68、77、81-86頁），且為兩造所未爭執，堪信為真實。從而，系爭房屋既為廖福順起造，廖福順應為系爭房屋之事實上處分權人，而廖福順死後，系爭房屋屬其遺產而由被告繼承。第查，系爭房屋納稅義務人姓名仍記載為廖福順，堪認系爭房屋尚未為遺產分割，而為被告公同共有，因此，如無被告全體同意，則其處分行為係屬無效。又查，原告自陳不知廖福順其他繼承人是否了解此事等語（本院卷第13頁），佐以系爭契約書僅有吳秀菊等2人之簽名，足認吳秀菊等2人未得被告全體之同意而為系爭房屋之處分，參諸上開說明，應屬無效，堪以認定。準此，原告持系爭契約書請求被告應辦理繼承登記並將系爭房屋稅籍移轉登記，自屬無據，不得准許。

五、綜上所述，原告依系爭契約書約定，請求如前開訴之聲明，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。