潮州簡易庭99年度潮簡字第51號

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　　99年度潮簡字第51號

原告

乙○○

訴訟代理人

鄭曉東律師

被告

南五福企業有限公司

法定代理人

戊○○

訴訟代理人

丙○○

上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國99年5 月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、程序部分按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力；多數有共同利益之人，不合於前條第三項所定者，得由其中選定一人或數人，為選定人及被選定人全體起訴或被訴，民事訴訟法第40條第3項、第41條第1項分別定有明文。本件原告（即被選定人）與如附表（一）所示之選定人之各有如附表（一）所示之建物出租予被告，雖因此而成立「黃金海岸渡假中心管理委員會」，惟並無獨立之財產及事務所或營業所，故非屬民事訴訟法第40條第3 項所稱之非法人團體。但其間既有共同利益，且人數眾多，為便於訴訟程序之進行，選定原告為被選定人，於法尚無不合。另選定人宋光珍於本件辯論終結後具狀撤回其部分之訴訟，被告既同意，顧法自無不合，合先敘明。

二、實體部分

(一)原告起訴主張：爰如附表（一）所示選定人，均為附表（一）所示建物即屏東市○○鎮○○路仁愛巷36號「黃金海岸度假中心」（下稱系爭建物）之區分所有權人，於民國（下同）96年11月1 日委由黃金海岸度假中心管理委員會將各人之建物（套房）出租予被告，並與被告簽訂「不動產租賃暨委託管理契約書」（下稱系爭契約書），約定租期自96年11月1日起至101年10月31日，租金則以每房每月新台幣（下同）3,500 元、大坪數房間4,000 元為計算基礎，視被告向出租人所承租之房間數多寡，核算每月應負如附表（二）所示之租金，詎被告僅繳納至97年11月份之租金，自97年12月份起即未再給付租金。依兩造所簽訂系爭契約書第10條約定：「契約期限屆滿前，雙方當事人均得以書面通知對方終止合約，惟該通知書應於終止日前六十日送達對方，始生效力。若甲方（即原告及附表（一）當事人組成之管理委員會）未於終止本契約前六十日通知乙方（即被告），則甲方應給付乙方該期三個月租金，以為乙方經營投資之補償．．．。」準此，出租人即原告於契約期限屆滿前，本得隨時終止租約，縱使未於60日前通知被告，僅生是否賠償之問題，而不影響終止契約之效力。因被告自97年12月起即未繳交租金，黃金海岸度假中心管理委員會於98年1 月17日代理全體出租人以高雄高分院郵局第20號存證信函通知被告終止租約，並表示將於同年2月2日辦理交接，本件租賃關係於98年1 月底即生終止之效力。惟被告於系爭租約終止後，迄未遷出而無權占有使用系爭建物，故依租賃契約、不當得利之法律關係請求被告自系爭建物遷離並回復原狀後，交還原告及如附表（一）所示之選定人，並給付自97年12月起已積欠之2 個月租金，及系爭租約終止後自98年2月份至9月份無權占用系爭建物所受相當於租金之不當得利，合計被告應給付原告及如附表（一）所示選定人如附表（二）所示之金額。並聲明：如主文第1、2項所示。

（二）對被告抗辯所為之陳述：

1、就被告所指7 間房間漏水部分，原告捨棄此部分租金請求共計245,000元（如附表二所示之不請求租金部分）：

①兩造係在96年11月1 日簽訂本件租賃契約，在此之前，系爭建物已由被告承租多年，及至96年11月1 日重新換約，故本件兩造間之權利義務關係，應以96年11月1 日新訂之契約為準。

2、關於被告所指房間漏水問題，被告曾於96年6月7日發文通知黃金海岸度假中心管理委員會，表示有7 間房間發生漏水現象。而據被告於99年2月8日提出之答辯狀所附房間漏水照片，在96年11月1日以後所拍攝之漏水情形，計有房號120、148、325、338、339、342、348等7 間房間，與被告上開函文所指摘之內容相符，足見有漏水問題之房間，僅有以上7 間，應可認定。原告同意捨棄上開7間房間之租金請求，該7間房間之門牌號碼分別為：┌─┬──┬────┬──────────────────┐│ │房號│所有權人│ 門 牌 號 碼 │├─┼──┼────┼──────────────────┤│01│120 │張鶴連 │屏東縣恆春鎮○○路仁愛巷36號之7 │├─┼──┼────┼──────────────────┤│02│148 │葉新進 │屏東縣恆春鎮○○路仁愛巷36號之35 │├─┼──┼────┼──────────────────┤│03│325 │李受 │屏東縣恆春鎮○○路仁愛巷36號3樓之12 │├─┼──┼────┼──────────────────┤│04│338 │何美華 │屏東縣恆春鎮○○路仁愛巷36號3樓之25 │├─┼──┼────┼──────────────────┤│05│339 │陳貴英 │屏東縣恆春鎮○○路仁愛巷36號3樓之26 ││ │ │林立杰 │ │├─┼──┼────┼──────────────────┤│06│342 │嚴麗庭 │屏東縣恆春鎮○○路仁愛巷36號3樓之29 │├─┼──┼────┼──────────────────┤│07│348 │邱幹國 │屏東縣恆春鎮○○路仁愛巷36號3樓之35 │└─┴──┴────┴──────────────────┘3、屋頂及大廳滲漏水部分：

①關於屋頂滲漏水之修繕，依系爭契約書第6 條約定：「租賃標的屋頂之滲漏水修繕，由甲方負責，甲方應自行發包及支付工程款。」查原告曾於96年12月13日耗資150 萬餘元，發包「黃金海岸大樓屋頂鐵皮增建工程」，修繕屋頂漏水情形，不但已於98年4 月13日完工驗收，有當時管理委員會委員簽署之驗收單可證，且於保固期滿後，被告公司現場人員丁○○亦於98年12月23日簽署保固證明書予承包商甲○○，足證屋頂鐵皮增建工程已經完善，不再有漏水問題。原告之修繕責任業已履行，被告主張同時履行抗辯，因而拒絕給付租金，並無理由。

4、至大廳漏水部分，查被告向原告及附表（一）所示出租人承租之範圍，並非飯店（即「黃金海岸度假中心」，被告現似改名為「SOGO玩家度假會館」）之全部，原告等出租人並不專有使用飯店大廳之權，故此部分尚非屬租賃範圍，原告等出租人並無修繕之義務。又退而言之，縱使該飯店大廳屬於租賃範圍，惟依系爭契約書第9條第7項之約定，亦應由被告自己負責修繕。被告尚不得以大廳漏水為理由，拒絕給付租金。

5、被告應返還租賃物及清償租金：

①被告自97年12月份起即未再給付租金，為其所不爭執，迄98年9月為止，已積欠10個月租金計5,895,000元。縱扣除被告給付之押金100萬元，所積欠之租金亦已逾2個月，被告屢經催繳，均置之不理，原告及全體出租人於98年1 月17日即以管理委員會名義發函通知被告積欠租金事宜及主張解除契約。鈞院如認為該次通知不生解約效力，惟原告及全體出租人於本件起訴時即98年11月2 日，由於被告積欠之租金扣除押金後已逾2 個月，原告亦以起訴狀繕本送達被告，作為終止租約之意思表示，租賃契約業已消滅，被告應返還租賃物及償還租金，自不待言。

6、至於上開7間漏水房間，原告於98年11月2日起訴狀所為終止租約之意思表示，可視為依系爭契約書第10條之約定提前終止租約。依該條約定終止租約，雖應於終止前60日通知對方，惟自98年11月2 日起訴迄今，已逾60日時間，且被告仍有繼續營業之事實，自可解為自98年11月2日之後60日即99年1月2日發生終止租約效力。為此，上開7間房間被告雖不必給付租金，惟仍應將房屋返還出租人。

7、關於原告提出之「黃金海岸渡假中心屋頂增建工程」驗收單，其書立之年份應屬繕打錯誤。查黃金海岸渡假中心住戶管理委員會發包予證人甲○○承作之修繕工程，前後二次，第一次係96年12月13日之「黃金海岸大樓屋頂鐵皮增建工程」，第二次係97年12月14日之「墾丁五福客棧底層樓、大廳及廁所防漏工程」。依該驗收單上所標示之工程名稱觀之，係指上開96年12月13日第一次發包之工程而言。該次工程係96年12月13日簽約，雙方約定於簽約後10日內開工，並於30日內完工，以此對照上開驗收單所載工程日期：「97年12 月23日至98年3 月31日」，不可能係在97年12月23日才開工，故其書立之年份應屬繕打錯誤，而應為「96年12月23日至97年3月31日」，始為正確。（被告訴代：如果是打錯了，但簽名的日期不可能簽錯，所以顯然是之後為了訴訟才補的。）

（三）被告則以：

⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。又租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約。民法第423條、第429條第1項、第430條分別定有明文。且系爭契約書第6 條亦約定：「租賃標的屋頂之滲漏水修繕，由甲方負責，甲方應自行發包及支付工程款。」足證本件租賃契約，出租人負有修繕屋頂滲漏水之義務。又本件租賃契約目的，在於出租套房作為飯店經營，此由系爭契約書第9條第5款：「委託期間內乙方除飯店正常經營行為外，非經甲方同意不可轉租他人使用」之約定自明，是出租人亦負有合於飯店經營使用之租賃物予承租人之義務甚明。惟查：原告自租賃契約成立後迄今，仍未能提出飯店許可經營之證照，因被告不能合法經營，致遭屏東縣政府處分，罰鍰新台幣40萬元以上。又因本件系爭房屋屋頂滲漏，導致底下三樓301、303、306、307、308、309、311、313、315、317、319、321、323、325、327、339、348、356號房間；二樓211、216、217、228、253、256、257、259號房間；一樓148號房間及一樓大廳、櫃檯、辦公室、走道、廁所、餐廳、卡拉OK等處之天花板或牆面，均為滲水損害而無法營運。且由於上述漏水問題，造成被告必須重新油漆裝修，更換裝潢設備及無法出租營業，造成被告高達500萬元以上之損害。又區分所有權人違約將住宿券出售圖利，違反系爭契約書第8條第6款：「租賃期間內甲方不得另委託他人從事出租或其他使用收益之行為。」

⒉被告迭次通知原告修繕，改善上揭違約事實，惟原告均置之不理，原告雖曾於屋頂增建鐵皮加蓋，然對原有漏水問題並未進行修繕處理，此有會議記錄㈢：「大廳漏水，經請陳冠志及周錦堂委員再次會同原承包商勘驗，經確認另由頂樓女兒牆及屋凸壁面滲入，另招商修補。」可知原告確未履行修繕義務，且對被告因此所生之損害亦拒不賠償，被告不得已，除就屋頂漏水部分於96年8 月30日自行僱工修繕，就租金部分，乃依民法第430條、334條及第264 條，主張抵銷及同時履行抗辯，自97年11月份起停止給付租金，被告於98年2月2 日將拒付租金之事由通知原告。綜上所述，本件租賃契約尚未屆期，原告無權單方終止，系爭租約仍合法有效。原告以被告未給付租金達2 期以上為由，終止租約，請求被告返還租賃物，自屬無據等語置辯。故聲明求為：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

三、本件原告主張前開事實，業據提出建物謄本、選定約定書、不動產租賃暨委託管理契約書、高雄高分院郵局000000-0郵局第20號存證信函等件為證，被告則以前揭情詞置辯。是本件之爭點在於兩造間就系爭建物之租賃契約是否業己終止？

（一）按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期。並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。民法第453條及第450條第3 項分別定有文。又終止租賃契約，依民法第263條準用同法第258條規定，應向他方當事人以意思表示為之，此項意思表示本不限於一定方式始得為之，亦無須得他方當事人之同意，始有止約之效力。

（二）經查，依兩造所簽訂之系爭契約書第10條約定：「契約期限屆滿前，雙方當事人均得以書面通知對方終止合約，惟該通知書應於終止日前六十日送達對方，始生效力。若甲方（即原告）未於終止契約前六十日通知乙方（即被告），則甲方應給付乙方該期三個月租金，以為乙方經營投資之補償。」準此，原告於租賃期限屆滿前，得終止契約，若未依系爭契約書約定於60日前通知被告，僅生是否賠償之問題，不影響終止契約之效力。又查原告雖以系爭契約書第10條之約定於98年1 月17日以高雄高分院郵局第20號存證信函通知被告終止系爭租約，並表示將於同年2月2日辦理交接，而系爭租約係約定每月支付租金，依上開條文意旨，原告終止系爭租約應以1個月之末日即98年2月28日為契約終止期，且原告至少應於1 個月前通知被告終止系爭租約，故本院因認通知時間以一個月為宜，即至98年3月31日始發生終止系爭租約之效力為宜。

（三）被告雖以：於租賃期間因系爭建物屋頂滲漏水，原告未盡修繕義務，造成被告受有損害，主張抵銷及同時履行抗辯云云置辯。惟按所謂同時履行給付抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務非本於同一雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上不無密切關係，或雙方之債務雖因同一雙務契約而發生，然其一方之給付與他方之給付並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之問題，最高法院著有59年台上字第850號判例可資參照，又「承租人所有民法第431條第1項之費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得藉口其支出之有益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還。」（最高法院著有33年度上字第2326號判例可資參照），則得行使同時履行抗辯權者，原則上以具有對價關係之雙方債務間為限。經查：本件被告所負之返還租賃物之義務係基於租賃契約終止後而生之義務，與其所抗辯之於租賃期間所生之債務不履行損害賠償請求權，難認為係具有對價關係之雙方債務，且此兩債務之對立，在實質上有亦難認為有牽連性，實無適用、準用或類推適用同時履行抗辯規定之餘地。準此，被告應負有返還系爭建物予原告之義務，原告請求被告遷讓交還系爭建物，即有理由。

四、次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，承租人應依約定日期支付租金，民法第421 條第1項及第439條前段分別定有明文。又「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，民事訴訟法第277條前段定有明文，「原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判。」（最高法院18年度上字第1679號判例意旨參照）。本件被告向原告承租系爭建物，原告亦已交付租賃物，而被告自97年12月起至98年9 月間均未給付租金一節，此為兩造所不爭，被告既拒付租金，即應就有拒付租金之正當事由負舉證責任。被告固辯稱：因本件系爭房屋屋頂滲漏，導致底下三樓301、303、306、307、308、309、311、313、315、317、319、321、323、325、327、339、348、356號房間；二樓211、216、217、228、253、256、257、259號房間；一樓148號房間及一樓大廳、櫃檯、辦公室、走道、廁所、餐廳、卡拉OK等處之天花板或牆面，均為滲水損害而無法營運，原告未盡修繕義務，導致被告公司無法正常營運，被告因此須自行僱工修繕，故以每月租金抵銷修繕費用，被告自97年12月份起即停止給付租金云云。惟查：原告曾於96年12月間發包「黃金海岸大樓屋頂鐵皮增建工程」，僱請證人甲○○修繕屋頂漏水情形，費用1,493,875 元一節，業經原告陳明在卷（參見本院卷第64頁），並提出驗收單1 件為證，且經證人甲○○於本院訊問時證稱：「（提示98年4 月13日驗收單，該工程是否為你施作？）這是完工後我請委員會的人驗收的，有保固期間，如保固期間有問題的話，我還要負責修復。（98年12月23日被告公司的在場公務人員丁○○有簽驗收單，是否為你請他簽的？）是我拿給他簽的，他也有簽名，因為之前都沒有問題，而且也完工了，所以他就簽了。（你施作完畢，驗收後，飯店或是委員會是否還有說漏水有問題？）都沒有。」。另證人即被告公司之負責工務人員丁○○證稱：「（提示驗收單，是否為你所簽？）是的，我是監督施作屋頂蓋鐵皮防漏的部分，驗收時沒有漏水了我才簽的。我當時是負責工務的部分，負責驗收，確實驗收沒有漏水我才簽驗收單的…下雨後還是會漏水，漏水地方有大廳及四、五間房間有漏水。（漏水的房間是否有出租？）那四、五間漏水的房間沒有出租」互核相符，被告辯稱已定期催告原告修繕，原告未進修繕義務，被告始自行修繕等情，自無可採信。另據證人丁○○所述「其當時是負責工務的部分，負責驗收，確實驗收沒有漏水我才簽驗收單的…下雨後還是會漏水，漏水地方有大廳及四、五間房間有漏水」，原告陳稱有7 間房間尚有漏水之問題，故就此部分不請求租金。，被告既未舉證以證明於租賃期間有不付租金之合法事由，自不得拒絕給付。是原告依租賃契約之法律關係請求承租人即被告給付欠租，自屬有據。

五、再按承租人應依約定日期，支付租金；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第439條前段、第233條第1項本文、第203 條分別定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條亦有明文。無權占有他人之土地，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年臺上字第1695號判例亦著有明文。被告既自97年12月起即未給付租金，至系爭租約終止之際（98年3 月），已積欠4 個月租金。又被告於系爭租約終止後，仍繼續占有使用系爭建物，屬無權占有，其受有相當租金之利益即無法律上原因，並致原告受有無法使用收益系爭建物之損害，原告請求至98年9 月止之相當於租金之不當得利。本院審酌系爭租約所定之租金數額為各如附表（二）所示之金額，原告以兩造租賃契約原約定之租金數額各如附表（二）所示之金額，為不當得利計算基準尚屬合理，而上開未給付之租金有4個月，相當於不當得利之租金有6個月，共計10個月之租金。是原告請求被告應給付積欠之租金及被告因無權占用系爭建物所受相當於租金之不當得利各如附表（二）所示之金額，及自起訴狀繕本送達被告翌日即民國98年11月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據，應予准許。

六、假執行之宣告：本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。