橋頭簡易庭107年度橋簡字第528號

臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　107年度橋簡字第528號

原告

允瀚不動產經紀有限公司

法定代理人

董國良

被告

金中凱

上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國107年11月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國106 年10月24日與原告簽訂委託銷售契約書（下稱系爭契約），委託原告銷售門牌號碼高雄市○○區○○路000 號14樓房屋及其坐落之土地（下稱系爭不動產），委託期限自106 年10月24日起至107 年3 月1 日止，委託售價為新臺幣（下同）660 萬元，並約定如被告於委託期間屆滿後2 個月內，與原告曾介紹之客戶成立買賣系爭不動產之契約者，視為原告已完成居間仲介之義務，被告應給付原告按委託銷售價4%計算之報酬（下稱系爭約定）。原告於委託期間內曾仲介訴外人唐冬菊予被告，唐冬菊願以620萬元購買系爭不動產，並與原告簽立不動產買賣意願書（下稱系爭意願書），詎被告堅決不考慮，並於106 年12月20日向原告表示系爭不動產不賣了，後竟於106 年12月30日逕將系爭不動產出賣予唐冬菊。唐冬菊既為原告曾經仲介之客戶，依上開約定，被告應給付原告服務報酬26萬4 千元（計算式：660 萬元×4%＝26萬4 千元）。為此，爰依民法第565、566 及568 條規定與系爭契約之約定，提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告26萬4 千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：原告固於委託期間內仲介唐冬菊予被告，惟買賣未成立，被告已於106 年12月20日通知原告終止系爭契約。且兩造間之系爭契約係一般委託銷售契約，並非專任委託銷售契約，被告本可同時委託多家房屋仲介銷售系爭不動產，被告係透過訴外人永慶不動產體系之志裕富不動產有限公司（下稱永慶公司）與唐冬菊合意以620 萬元成立買賣契約，並非逕與原告已提供仲介之客戶成立買賣契約，被告亦有給付永慶公司服務報酬3 萬元等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張兩造間訂有系爭契約，委託原告銷售系爭不動產，委託期限自106 年10月24日起至107 年3 月1 日止，委託售價為660 萬元，原告於委託期間內曾仲介唐冬菊予被告，唐冬菊願以620 萬元購買系爭不動產，並與原告簽立系爭意願書，惟買賣不成立，被告並於106 年12月20日向原告終止系爭契約，後於106 年12月30日將系爭不動產出賣予唐冬菊等情，業據其提出系爭契約書、系爭意願書、兩造間之LINE對話截圖、系爭不動產之登記資料各1 份在卷可稽（本院卷第7 至18頁），復為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。

四、原告另主張被告於106 年12月30日將系爭不動產出賣予唐冬菊之行為，違反系爭約定，被告應給付原告服務報酬26萬4千元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：原告請求被告給付報酬是否有理由？茲說明如下：

㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第568 條第1 項分別定有明文。又服務報酬：支付金額為成交價額之4%，甲方（即被告）同意以現金或自履保帳戶中撥款支付而乙方（即原告）應開立統一發票為憑據，甲方並同意由買方應給付甲方之購屋價款中直接由買方給付予乙方，系爭契約第5 條第1 項亦有明文。是被告必於原告仲介買賣契約成立生效時，方有給付服務報酬之義務，自無疑義。經查，本件兩造間訂有系爭契約，委託期限自106 年10月24日起至107 年3 月1 日止，約定委託售價為660 萬元，業經本院認定如前。又原告於上開被告委託期間，覓得唐冬菊出價620 萬元欲買受系爭不動產，而因斡旋有效期間屆滿未成交之事實，復為兩造所不爭執，並有系爭意願書在卷可稽（本院卷第10頁）。被告委託銷售系爭不動產之價格為660 萬元，原告所尋得之買方即唐冬菊僅出價620 萬元，顯見原告並未為被告尋得銷售條件符合之買主，原告對被告並無媒介成約之情事存在，原告自無法依民法第565 條、第568 條第1 項之規定請求被告給付服務報酬。

㈡又按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條第1 項定有明文。委託期間屆滿後2 個月，甲方（即被告）與乙方（即原告）曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時，視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應支付委託銷售價4%之服務報酬，並應立即全額一次給付予乙方，系爭契約第8 條第3 項第4 款亦有明文。經查，本件原告主張伊曾帶唐冬菊看屋，而系爭不動產之買受人即為唐冬菊，依系爭約定，被告應給付委託銷售價之4%服務報酬等語，業據提出系爭契約書、系爭意願書、系爭不動產之登記資料為證（本院卷第7 至10、12至18頁），並佐以證人唐冬菊於本院審理時證稱：原告有帶我去看過被告的房子，當時我有看到被告，原告跟我說被告不是屋主，是房客，但被告是在場的等語，核與被告於審理時自陳：我看過唐冬菊1 次等情相符，堪認唐冬菊確為原告介紹予被告之客戶。而被告於106 年12月20日向原告終止系爭契約，雖為原告所否認，惟自原告提出之LINE對話截圖中可見被告傳訊予原告表示：「我家這棟大樓不賣了，所以不用再帶客戶來找我了」等語明確，兩造間之系爭契約關係既係一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，亦屬委任契約，被告自可任意終止系爭契約，是系爭契約已於106 年12月20日終止。而被告係於106年12月30日將系爭不動產出賣予唐冬菊等情，為被告所不爭執。審酌兩造間系爭約定之目的在於避免委託人利用受託人之努力而私下與仲介客戶成交以規避應給付委託人之服務報酬所為具懲罰性之賠償總額預定性質，且系爭約定之「委託期間屆滿」應解釋為包含委託契約因甲方片面終止所致之契約關係消滅，始能達到系爭約定之目的。是被告既係於系爭契約終止後2 個月內將系爭不動產出賣予原告介紹之客戶，則依前開約定，自應給付服務報酬，故原告之主張，應堪採信。

㈢至被告以兩造間之系爭契約係一般委託銷售契約，並非專任委託銷售契約，被告本可同時委託多家房屋仲介銷售系爭不動產，其係透過永慶公司與唐冬菊合意以620 萬元成立買賣契約，並非逕與原告已提供仲介之客戶成立買賣契約，且被告亦有給付永慶公司服務報酬3 萬元等語置辯，惟查：

⒈證人即被告與唐冬菊就系爭不動產成立買賣契約之仲介人永慶公司之員工張玉佩到庭具結證稱：「與被告第一次見面是因為106 年12月初時，被告有買房的需求，所以來永慶找我，我先帶被告去看了楠梓的房子，因為被告說左營的房子還沒有處理，頭期款不夠，所以106 年12月20日跟我簽了房子的專任（委託銷售）合約，被告當時也有跟我說他與原告有簽過一般約，也跟很多家仲介有一般約，因為我跟被告說，買賣要一起處理才能夠處理不夠款項的問題，所以被告才與我簽專約。」、「（法官問：當時被告是否有說與原告的約終止？）通常我們都是教客戶說房子不賣了，以免同業破壞我們的專約」、「（法官問：何時將被告的房子上架？）應該是106 年12月20日以後才上架。」、「106 年12月30日前（某日）唐冬菊來找我，說有誠意買系爭房屋，問我有沒有賣，我說有，所以我才幫唐冬菊去找被告談，我請唐冬菊當天帶10萬元到永慶北高雄家樂福店，當天被告也有出席，所以是106 年12月30日談成，契約簽立好後，我就幫證人唐冬菊辦手續。證人唐冬菊第一次打電話給我至106 年12月30日間我都沒有帶證人唐冬菊去找過被告。當天見面時，證人唐冬菊才知道被告是屋主。」等語。而自被告與永慶公司間之專任委託銷售契約書（下稱系爭專任委託契約）觀之，被告係於106 年12月25日簽立系爭專任委託契約，委託銷售期間則為106 年12月20日至107 年1 月20日止，此有系爭專任委託契約1 份在卷足憑（本院卷第37至38頁反面），且被告自陳其係因與永慶公司簽立系爭專任委託契約後，聽張玉佩之言，於106 年12月20日向原告表示其房子不賣了等語，如被告確係於106 年12月20日簽立系爭專任委託契約，何以系爭專任委託契約所押日期為106 年12月25日？此與張玉佩所述已有未符，尚難排除係被告先向原告表示終止系爭契約後，始與永慶公司簽立系爭專任委託契約之可能。

⒉復參以唐冬菊到庭結稱：我在和原告之間的系爭意願書尚未到期前，就在網路上看到永慶公司賣系爭不動產開價690 萬元，我有跟原告說，再給他一週的期間跟屋主談談看，後來談失敗，原告就退我斡旋金，我才去找永慶，永慶打電話給被告談房屋價錢，被告才答應要賣給我，簽約時我才與被告見到面等語，而系爭意願書係於106 年12月15日到期，此有系爭意願書在卷可佐（本院卷第10頁）。然查，縱如張玉佩及被告所述，被告與永慶公司係於106 年12月20日簽立系爭專任委託契約，張玉佩於該日始將系爭不動產買賣之消息上架，唐冬菊如何能於106 年12月20日前即看到永慶公司有銷售系爭不動產？且系爭契約約定之委託銷售價格為660 萬元，被告於與原告交談之過程中提及：如實收現金可以拿到630 萬元就賣了等語，而唐冬菊所能接受之金額為620 萬元，有系爭契約、兩造間之LINE對話及系爭意願書附卷可憑（本院卷第7 、10至11頁），則原告與唐冬菊斡旋之價格應不至高於660 萬元，唐冬菊何須另詢開價690 萬元之永慶公司？而唐冬菊與原告另有給付服務費事件訴訟中（本院卷第59至60頁），或有就本件事實避重就輕之可能，張玉佩為協助其客戶即被告脫免本件服務費之給付，亦有偏頗之虞，張玉佩及唐冬菊上揭所述，又有齟齬之處，已難盡採。

⒊再按服務報酬為成交價額之4%，此為系爭專任委託契約第5條第1 項所明定，然永慶公司所收受之服務報酬為3 萬元，經本院當庭核閱無誤（本院卷第52頁），顯與系爭專任委託契約所約定之成交價額之4%即24萬8 千元（計算式：620 萬×4%＝24萬8 千元）有段差距，且係唐冬菊主動找永慶公司表示欲購買系爭不動產，縱張玉佩有居間協調買賣價格，並領得3 萬元之服務報酬，然帶唐冬菊看屋者為原告，難謂被告毫無利用原告先前仲介之努力成果而不構成前揭違約約定，是被告上揭所辯，尚難採信。

㈣從而，被告顯然利用原告努力仲介之客戶在系爭契約終止後未逾2 個月成立買賣契約，雖形式上透過永慶公司仲介買賣契約，惟就唐冬菊如何找到永慶公司表示欲購買系爭不動產之過程，及系爭專任委託契約之簽定皆有如上所述之疑義存在，被告所為顯係規避原告所得依約請求之服務報酬，是原告依系爭委託銷售契約第8 條第3 項第4 款之約定，主張被告應給付服務報酬，應堪採信。

㈤再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250 條第1 項、第2 項及第252 條分別定有明文。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減；至於違約金有無過高，應以債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為準，亦即應以債權人因債務人違約而遭受之損害及所失利益為標準，最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照。經查，系爭契約第8 條3 項第4 款之性質非屬居間買賣成立時應支付之服務報酬，應係被告債務不履行時，應支付違約金予原告之約定，應屬損害賠償總額預定性之違約金。本院審酌原告曾帶唐冬菊探訪系爭不動產，顯已付出相當成本盡力促成系爭不動產交易之完成，然參酌唐冬菊之出價尚未符合被告設定之售價，唐冬菊與被告是否會因原告之居間而簽訂買賣契約仍屬未定，故原告請求被告給付委託銷售價格4%之違約金數額仍屬過高，自應酌減。考量原告已支出之成本，且原告於106 年12月20日後即無提供服務予被告，所減少之成本支出等情，爰予酌減至系爭不動產成交價之2%。至兩造對於系爭不動產之成交價為620 萬元一節並不爭執，故原告得請求之金額為12萬4 千元為適當（計算式：620 萬元×2%=12 萬4 千元），逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

五、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，請求被告應給付原告12萬4 千元，及自起訴狀繕本送達之翌日即107 年7 月31日（本院卷第24頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。