橋頭簡易庭109年度橋簡字第786號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 橋頭簡易庭
• 裁判日期: 110 年 02 月 04 日
• 法官: 方佳蓮
• 原告: 朱泳翰
• 被告: 黃麗雲

臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　109年度橋簡字第786號原　　　告　朱泳翰
訴訟代理人　楊蜀慧
被　　　告　黃麗雲
訴訟代理人　陳建宏律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110 年1 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○號房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣柒萬捌仟元，及自民國一○九年七月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決關於原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳拾貳萬元為原告預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國104 年6 月24日向伊承租所有門牌號碼高雄市○○區○○路00巷00號房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書1 份，約定租賃期間自104 年6 月24日起至105 年6 月23日止，每月租金新臺幣（下同）8,000 元，應於每月24日前給付，未收押金。租期屆滿後，被告未搬離系爭房屋並續為系爭房屋之使用收益，兩造間已就系爭房屋成立不定期租賃契約（下稱系爭租約），詎被告自108 年2 月起至108 年11月，每月僅給付租金5,000 元，自108 年12月起即未再給付租金，迄至109 年5 月，共積欠租金78,000元。經伊於109 年5 月6 日寄發存證信函，限被告於函到5 日內給付積欠之租金，如逾期未付則終止系爭租約，因被告逾期仍未給付，伊復於109 年5 月21日寄發存證信函通知被告終止系爭租約，並限被告於函到7 日內搬遷，惟被告於109 年5 月22日收受該存證信函後，仍拒不搬離系爭房屋，爰依民法第767 條第1 項規定、系爭租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟。聲明：（一）被告應將系爭房屋遷讓返還原告。（二）被告應給付原告78,000元，及自109 年5 月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000 元。（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：因伊前向原告訴訟代理人楊蜀慧借款未償，楊蜀慧即利用伊精神障礙致辨識意思表示能力顯有不足，要求伊將系爭房屋擔保讓與予楊蜀慧指定之原告，伊遂於104 年間將系爭房屋移轉給原告，以擔保楊蜀慧對伊之借貸本息債權，並由伊按月清償10,000元，兩造間就系爭房屋應係成立信託的讓與擔保契約，而非不定期租賃契約，伊乃有權占有系爭房屋等語，資為抗辯。聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）經查，原告主張其為系爭房屋之登記所有權人，被告為系爭房屋之現占有人，兩造前簽訂上開房屋租賃契約書，約定租賃期間自104 年6 月24日起至105 年6 月23日止，每月租金8,000 元，應於每月24日前給付，未收押金。租期屆滿後，被告未搬離系爭房屋並續為系爭房屋之使用收益，被告自108 年2 月起至108 年11月，每月給付原告5,000 元，自108 年12月起則未給付原告款項等情，業據提出房屋租賃契約書、建物所有權狀、系爭房屋外觀照片、存摺為證（本院卷第29至37、165 至173 頁），且為被告所不爭執（本院卷第177 至180 、193 、197 至200 頁），堪信真實。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明。次按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，為民法第759 條之1 第1 項所明定。再按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條亦有明文。而定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就。又按擔保信託乃信託行為之一種，稱信託的擔保讓與，係指債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉於債權人，而使債權人在不超過擔保目的範圍內，取得擔保物所有權，債權清償後，該擔保物即應返還於債務人；債務不履行時，債權人得將擔保物變賣或估價而就該價金受清償者而言。為免債權人逾越擔保之目的行使所有權，因此，當事人間通常均定有信託約款以限制彼此間權利義務關係。末按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。經查：
1.本件原告主張兩造間已就系爭房屋成立系爭租約，並請求被告遷讓返還系爭房屋、給付積欠租金及相當於租金之不當得利，惟經被告以前詞置辯，則原告應就兩造間已成立系爭租約乙情舉證證明之，被告則應就兩造間針對系爭房屋成立信託的讓與擔保契約、其因精神障礙致辨識意思表示能力顯有不足等節負舉證之責。
2.被告雖辯稱：移轉登記系爭房屋至原告名下係為擔保楊蜀慧對伊之借貸本息債權等語，然被告迄至言詞辯論終結前始終未陳明所擔保之債權債務數額，亦未提出兩造間限制彼此權利義務關係之信託約款，復未另行提出積極證據證明兩造間有何信託的讓與擔保契約之合意，反觀原告已當庭陳明：當初買賣價金為2,500,000 元，由原告向高雄市鳳山區農會（下稱鳳山農會）申辦房屋貸款，並由楊蜀慧為保證人，設定最高限額抵押權1,800,000 元，鳳山農會於104 年6 月18日撥款1,500,000 元、代償國泰人壽保險股份有限公司（下稱國泰人壽公司）貸款347,880 元及二胎1,600,000 元後，餘款交付被告，系爭房屋火災地震險保險費、地價稅、房屋稅亦由原告繳納等語（本院卷第198 至199 頁），並提出存摺、地價稅繳款書為憑（本院卷第247 至250 頁），且有高雄市稅捐稽徵處房屋稅課稅明細表、建物登記謄本及異動索引可佐（本院卷第47至48、51至69頁）。而參諸鳳山農會核貸數額1,500,000 元約為原告所稱買賣價金2,500,000 元之60% ，核與現今金融機構房屋貸款成數約為買賣價款之6 至7 成尚符，再衡以兩造間果就系爭房屋成立信託的讓與擔保契約，原告應無向鳳山農會申辦房屋貸款並代償國泰人壽公司貸款之必要，楊蜀慧更無以清償為原因而同意塗銷4 筆抵押權設定登記之理，是系爭房屋之移轉過程尚與交易常情無違。縱系爭房屋自104 年6 月15日移轉登記與原告後，被告仍持續占有使用系爭房屋迄今，惟交易實務確仍存有出賣人未交付標的物而仍繼續占有使用之情，尚不得僅以被告仍占有使用系爭房屋遽謂兩造間已成立信託的讓與擔保契約。準此，被告既未能就兩造間已成立信託的讓與擔保契約一事舉證以實其說，所辯自難憑採。至被告雖就此部分聲請函調系爭房屋及所坐落土地自102 年1 月1 日起迄今之歷次抵押權設定登記及買賣移轉登記資料、楊蜀慧之中華郵政股份有限公司大寮中興郵局00000000000000號帳戶自102 年1 月1 日起至105 年12月31日之存摺交易明細資料，並對原告為當事人訊問，以證明兩造間無買賣系爭房屋真意及結算被告與楊蜀慧間之借貸金額，然此等待證事實與兩造間有無信託的讓與擔保契約之合意、是否成立信託的讓與擔保契約並無絕對關聯，且系爭房屋移轉過程核與交易常情無違，業經本院綜據相關事證認定如前，是本院認無調查上開證據之必要。
3.被告另辯稱：伊移轉系爭房屋時，因精神障礙致辨識意思表示能力顯有不足等語，依被告所提財團法人台灣省私立高雄仁愛之家附設慈惠醫院（下稱慈惠醫院）病歷紀錄及身心障礙證明（本院卷第209 至233 頁），被告固於94年8 月20日起至94年9 月23日前往慈惠醫院精神科就診，嗣於107 年11月15日經鑑定為輕度身心障礙，惟此仍未足證明被告於104 年間移轉系爭房屋當時，有因精神障礙致辨識意思表示能力顯有不足之情，被告此部分所辯，難認可採。
4.原告自105 年6 月23日迄至108 年1 月，未曾要求被告搬離系爭房屋乙節，業據原告自陳在卷（本院卷第199 頁），足見原告於上開房屋租賃契約書之租期屆滿後，並未即為反對之意思，是原告主張兩造間就系爭房屋於定期租賃契約期滿後，已變為不定期租賃乙節，堪認有據。
（三）按租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止租約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於給付遲延於2 個月時，始得終止契約；未定期限者，各當事人得隨時終止契約，但有利於承租人之習慣者，從其習慣；前項終止契約，應依習慣先期通知，但不動產之租金，以星期、半個月或1 個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1 個月之末日為契約終止期，並應至少於1 星期、半個月或1 個月前通知之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440 條第2 項、第450 條第2 項、第3 項、第455 條前段分別定有明文。復按未定期限之租賃，當事人一方依民法第450 條第2 項規定，固得隨時終止契約，惟依同條第3 項規定，終止契約應於該條項規定之相當期間前預行通知。又法律規定須預行通知，其目的在使相對人得從容準備出租與他人，或另行租用替代之租賃物，以免受不測之損害，故終止契約之通知如未附期間，應解為經過上開第450
條第3 項所定之相當期間後，即發生終止之效果。再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段亦有明定。而無權占有他人房屋或土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會一般通常之觀念。經查：
1.原告於109 年5 月21日向被告寄發終止系爭租約之存證信函時，被告遲付租金之總額已逾2 個月之租額，且遲延給付亦逾2 個月，原告當得終止系爭租約。惟觀諸該存證信函內容（本院卷第23至25頁），並未表明終止日，且限期被告於函到7 日內搬遷亦與民法第450 條第3 項之法定最短先期通知期間不符，自應以法定最短之先期通知期間計算契約終止日。據此，依民法第450 條2 項、第3 項規定計算，系爭租約應以原告送達終止系爭租約意思表示（本院卷第123 頁）之次月末日即109 年6 月30日為終止日。2.系爭租約既於109 年6 月30日終止，被告本應依系爭租約給付積欠之108 年2 月至109 年5 月租金共78,000元【計算式：（8,000 －5,000 ）×10＋8,000 ×6 ＝78,000】
，又被告就系爭房屋已無合法占用權源，復以自己占有之意思占有系爭房屋，自應將系爭房屋遷讓返還原告，而被告仍繼續占有系爭房屋，即屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致原告受損害，被告即應自系爭租約終止翌日即109 年7 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利8,000 元。
四、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項規定、系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告；被告應給付原告78,000元，及自109 年7 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000 元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依同法第389 條第1 項第3 款規定，依職權宣告假執行。原告就此陳明願供擔保聲請宣告假執行，僅係促使本院為此職權之發動，本院不受其拘束。又被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 110 年 2 月 4 日橋頭簡易庭 法 官 方佳蓮
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 2 月 4 日書 記 官 塗蕙如