橋頭簡易庭109年度橋簡字第555號

• 裁判案由: 給付租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 橋頭簡易庭
• 裁判日期: 109 年 12 月 24 日

臺灣橋頭地方法院民事簡易判決　　　　109年度橋簡字第555號原　　　告　胡薇薇
訴訟代理人　魏千峯律師
複　代理人　李柏毅律師
被　　　告　尤美玲
游川弘
共　　　同
訴訟代理人　廖柏豪律師
陳水聰律師
複　代理人　張琳婕律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國109年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國106年2月15日簽訂租約（下稱系爭契約），約定由被告尤美玲向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○路000 號1 、2 樓房屋（下稱系爭房屋）以經營「鑫旺冷飲店」，租期自106 年2 月16日至109 年2 月15日止，被告應按月繳納租金（第1 年每月新臺幣《下同》25,000元，第2 、3 年租金每月35,000元），並由被告游川弘擔任尤美玲之連帶保證人。嗣尤美玲於租約屆滿前，向原告要求延長租期至109 年4 月15日，經原告同意後，租約即已延長至該日，詎尤美玲違反約定，於108 年12月7 日向原告表示要提前於108 年12月15日終止租約，至108 年12月15日後遲未遷出系爭房屋，至109 年1 月仍在該屋安裝自動門，又未交還鑰匙、鐵捲門之遙控器（至109 年12月1 日始歸還），復未將鑫旺冷飲店之營業登記塗銷、變更（至109 年9 月4 日始辦理停業登記），影響原告使用系爭房屋且須負擔較高稅賦，顯已違約，原告得依系爭契約第6 條、第12條前段之約定，請求被告賠償至109 年4 月15日為止之4 個月租金額共
140,000 元（計算式:35,000x4 =140,000）。又系爭契約原本裝有玻璃自動門，尤美玲承租期間將其拆除，但尤美玲遷離時裝回系爭房屋之自動門無軌道、會左右晃動，原告因此支出17,850元將之回復原狀；另原告為提起本件訴訟，委託律師擔任訴訟代理人，支出律師費120,000 元，亦應由被告依系爭契約第12條約定賠償。又尤美玲於租約未滿前提前遷離，依系爭契約第19條第1 點約定，應賠償原告1 個月租金35,000元。以上合計312,850 元（計算式:140,000+17, 850+120,000+35,000= 312,850），爰依系爭契約之約定提起本件訴訟。聲明: 被告應連帶給付原告312,850 元及自調解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：觀諸系爭契約第7條「契約期間內乙方若擬遷離
他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該店屋照原狀還甲方，乙方不得異議」及第19條第1點關於提前遷離應賠償1個月租金之約定，可見系爭契約已賦予被告於租期屆滿前終止租約之權利（然須承擔上述不利益），是尤美玲既已通知原告將於108年
12月15日終止租約，系爭契約於斯時即已終止，又尤美玲依契約約定行使終止權，並已多次通知原告前來點交返還系爭房屋，是原告無故拒絕，且尤美玲已按時遷離系爭房屋，系爭房屋已置於原告實力支配之下，尤美玲實已盡返還義務，而營業登記是否變更，對原告使用系爭房屋實無影響，系爭契約亦無關於營業登記之特別約定，尤美玲並無違約情事，且原告並未舉證確實受有損失，其主張尤美玲違約應賠償租金損失及律師費，並無理由；至原告主張自動門未復原部分，應由原告舉證證明自動門之原狀，但原告並未舉證，主張自屬無據；又尤美玲於締約時已繳交押租金50,000元，原告依系爭契約第19條請求1個月租金部分，應以押租金抵銷等
語，資為抗辯。聲明:原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第452條、第455條前段分別定有明文。
(二)原告主張兩造於前揭時間簽訂系爭契約，約定尤美玲向原告承租系爭房屋經營鑫旺冷飲店、游川弘為連帶保證人，嗣尤美玲於契約期滿前向原告告知將於108 年12月15日終止租約，但尤美玲至109 年12月1 日始歸還系爭房屋之鑰匙及鐵捲門遙控器，且至109 年9 月4 日始辦理鑫旺冷飲店之營業登記塗銷等事實，業據提出系爭契約、系爭房屋照片、原告與尤美玲LINE對話紀錄為證，且為被告所不爭，堪以認定。而原告主張被告應賠償前述款項，為被告所否認，茲就本件應審酌之點分敘如下:
1、兩造租賃關係於108年12月15日終止，且被告應依系爭契約
賠償1個月租金:
按當事人約定租賃期限者，固應受期限之拘束，然若約定當事人之一方，得於期限屆滿前終止契約者，是即終止權之保留，為法律所許可。查系爭契約第7 條、第19條第1 點分別約定「契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該店屋照原狀還甲方，乙方不得異議」、「租賃期間乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方絕無異議」，是系爭契約雖為定有期限之租賃契約，惟上開約定已使承租人取得提前終止租賃契約之權利，僅提前終止之一方需賠償他方1 個月之租金作為損害賠償。是被告既已通知原告將於108 年12月15日終止租約，應認系爭契約於斯時終止，而原告得依上開約定請求被告賠償1 個月租金35,000元。
2、原告主張尤美玲違約，原告得依系爭契約第6條、第12條請
求賠償，難認有據:
(1)原告雖主張被告提前終止契約，已屬違約，且原告因此受有4個月租金損失云云，惟系爭契約肯認承租人得在系爭契約
所約定之租賃期限屆滿前提前終止系爭契約，已如前述，則尤美玲提前終止契約，實係行使系爭契約賦與之權利。再者，系爭契約第19條第1點約定承租人提前終止租約時應賠償1個月租金給出租人，已考量承租人於租賃期間任意提前終止租賃契約，可能導致出租人無法立刻找到他人承租，或需提高招租頻率之不便，故將此部分損害轉由承租人負擔，以衡平契約雙方之利益，是兩造就原告此部分約定既然已有事前約定，原告又未舉證證明除前述1個月租金之賠償外，尚有
實際受損（如已確定之出租計畫因尤美玲行為而無法實現等），其主張難認有據。
(2)原告主張尤美玲未於108年12月15日遷出、交還系爭房屋，
且遲未交還鑰匙及遙控器，已違反系爭契約第6條「乙方於
租期屆滿時...應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲
方...如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按
照租金5倍之違約金置遷讓完了之日止...」之約定，原告得依該規定請求違約金云云。惟查:
A.尤美玲於108年12月12日以LINE通知原告15日交接房屋，又
於108年12月16日以LINE詢問原告是否要拿鑰匙，另於108年12月24日以存證信函通知原告點交房屋；另依被告108年12
月16日以LINE傳給原告之系爭房屋照片，顯示當時房屋內部已清空，有LINE對話紀錄及存證信函可稽（本院卷第57、59、70頁），是被告辯稱其已按時遷出系爭房屋並通知原告點交，尚非無稽。
B.原告雖主張尤美玲遲未返還系爭房屋鑰匙，且於108年12月
15日後，仍在系爭房屋安裝自動門至109年1月才完工，並未按時交還房屋云云。惟查: 本院依原告聲請，通知為原告處理系爭房屋出租事宜之胡瑞霞（原告之妹）到庭作證（本院卷第72頁反面），據其證稱：系爭房屋是其幫原告打理，簽約時其也在場，出租期間其沒有再進去，後來其有一次看到有人在裝玻璃門，施工的人離開後，其就進屋看門的情況，其本來就有系爭房屋後門的鑰匙，所以可以從後門進去等語（本院卷第127頁反面至第129頁），故尤美玲雖未將鑰匙交給原告，但尤美玲既已遷離系爭房屋並通知原告，且胡瑞霞於被告遷離後能夠自行進出該屋，堪認尤美玲並未繼續占有、使用系爭房屋，且該屋已置於原告實力支配之下，此與系爭租約第6 條所定違約金之前提「不即時遷讓交還房屋」尚屬有間，自不因上開情形即認被告應負賠償租金5 倍違約金之責。
C.原告雖另主張尤美玲未按時將鑫旺冷飲店之營業登記遷出系爭房屋，影響原告對系爭房屋之使用，未盡遷出交還房屋之責云云。惟系爭契約第6條要求承租人於租期屆滿時應將房
屋按照原狀遷空交還、第7條要求承租人提前遷離時應將房
屋照原狀返還，約定重點顯然均在房屋本身，就承租系爭房屋得否為營業登記、應於何時辦理遷移並無特別約定；又營業登記存在與否，並不影響原告對系爭房屋之現實上使用，且同一地址登記為二以上商業之主事務所，不問業務性質是否相同均得為之，有經濟部92年10月6日經商字第09202210120號函可參（本院卷第117頁），故尤美玲未按時將營業登
記遷離，並不會導致系爭房屋無法從事商業，難認原告因此無法使用系爭房屋（至原告所主張其因尤美玲未將營業遷離，致其須負擔較高稅賦乙節，核屬原告得否另向尤美玲求償之問題，附此敘明）。從而，原告主張尤美玲之交還義務尚包括營業登記之註銷或遷移，尤美玲所為違反上開約定，應賠償違約金云云，尚非可採。
3、原告另主張尤美玲將系爭房屋原有自動門拆除後，裝回去之自動門無軌道，原告因此花錢回復原狀，應由被告賠償云云，惟查:證人胡瑞霞於本院審理時證稱：我有看過新裝的玻
璃門，看起來是完好的，跟舊的差不多，外觀看不出有缺少什麼零件等語（本院卷第129頁反面至第130頁），是胡瑞霞既證稱被告安裝之自動門外觀與原有自動門差不多、看不出有缺少零件等語，則原告主張原有自動門有軌道，但新安裝之自動門無軌道云云，已難逕認可信；至胡瑞霞雖另證稱其覺得新的自動門比較不穩、其有用手搖過，以前的自動門不會晃動云云（本院卷第129頁反面至第130頁），但所謂搖晃程度實與個人主觀感受有關，且縱使胡瑞霞所述屬實，亦難逕認此一差異是因新自動門欠缺軌道所致；再衡諸原告所提自動門估價單所載品名為「自動門機組更新」（見橋司調卷第24頁），其內容是否確實均與原告所述自動門軌道問題相關，非無疑義，則原告主張尤美玲未將自動門回復原狀，應賠償該估價單所載金額云云，難認可採。
4、原告雖主張本件律師費應由被告賠償，然系爭契約第12條關「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」之約定，係以承租方違約為賠償律師費之前提，然本件原告主張尤美玲違約部分，業經本院認定為無理由，已如前述，原告此部分請求自屬無據。
(三)綜上，原告主張尤美玲提前終止租約，應依系爭契約第19條第1點賠償1個月租金35,000元，為有理由，逾此部分之主張則屬無據。惟按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條定有明文。經查:兩造簽訂系爭契約時，尤美玲已交付50,000元之押租金給原告，有系爭契約及前揭LINE對話紀錄可稽（橋司調卷第10頁、本院卷第60頁），而押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。本件系爭契約業於108年12月15
日終止，且尤美玲已遷空返還系爭房屋，均如前述，被告主張其得請求原告返還押租金，並以押租金債權與原告得請求之金額互相抵銷，自非無據。從而，原告得請求之35,000元與上開押租金債權抵銷後，已無餘額，自無從再請求被告賠償。
四、綜上所述，原告主張被告應連帶給付原告312,850元及自調
解聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 109 年 12 月 24 日橋頭簡易庭 法 官 呂維翰
以上正本與原本相符。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 12 月 24 日書 記 官 林禹丞