110年度橋簡字第210號｜民事：確認租賃關係存在｜裁判日期：111 年 05 月 05 日

臺灣橋頭地方法院民事簡易判決 110年度橋簡字第210號反訴原告許何金許勝貴共同訴訟代理人柯尊仁律師複代理人黃偉欽律師反訴原告許寬智反訴被告王玉琴訴訟代理人黃呈熹律師複代理人黃頌善律師上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國111年4月19日言詞辯論終結，判決如下：主文反訴被告承租反訴原告所有如附表二所示土地之租金，自民國一百一十一年三月一日起，調整為每年新臺幣參拾貳萬元。反訴原告其餘之訴駁回。訴訟費用由反訴被告負擔二十分之十一，餘由反訴原告負擔。事實及理由一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。本件反訴被告原提起本訴請求確認兩造間就附表二所示土地(下稱系爭土地)有租賃關係存在，反訴原告則提起反訴請求依民法第442條規定調整租金，因兩者均出於兩造間就同一土地所生租賃爭議，應認反訴合法。又按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴經撤回者，視同未起訴，但反訴不因本訴撤回而失效力，民事訴訟法第262條第1項、第263條第1項分別定有明文。本件本訴原告即反訴被告於民國111年3月16日當庭表明撤回確認租賃關係存在之本訴，並經本訴被告即反訴原告表示同意（見本院卷第271至272頁），是本訴視同未起訴，惟依民事訴訟法第263條第1項之規定，被告即反訴原告之反訴不因本訴撤回而失效力，其仍為獨立之訴，是本件仍應就反訴原告對反訴被告之反訴為審判。二、反訴原告主張：系爭土地原為訴外人即反訴原告之被繼承人許炳春與他人共有，許炳春於82年2月1日與反訴被告簽訂不定期租賃契約(下稱系爭租約)約定將系爭土地出租反訴被告自行搭蓋建物，每年租金新臺幣(下同)55,000元(系爭租約將477地號誤植為475地號，但真意是出租477地號之系爭土地)，嗣許炳春於108年1月28日死亡，系爭土地持分及系爭租約之權利義務均由反訴原告共同繼承，而系爭土地自締約當時之公告地價、申報地價均有調升，且締約當時周邊商業並不發達，現今已成大社區繁華地段，商業活動熱絡，實非締約當時所能預見，依系爭土地周邊租金行情，每坪單價在885元至1122元間，換算後每月租金在41,507元至52,622元間，每年租金在498,084元至631,464元間，可見系爭租約租金已屬過低實有調漲必要，又反訴被告承租系爭土地後在其上興建建物(門牌號碼高雄市○○區○○路000○0號，下稱系爭建物)作為經營肉包店之用，應不受土地法申報總價年息10%之限制，爰參酌附近3筆土地實價登錄資料所示之平均租金計算每坪合理月租金為1,140元、系爭建物使用系爭土地之面積為46.9坪，反訴原告繼承系爭土地公同共有之面積為42.62坪等因素，認系爭土地之租金應調整為每年583,042元(計算式:1,140x42.62x12=583,042)。聲明:反訴被告承租反訴原告所有系爭土地之租金自111年3月1日起調整為每年583,042元。三、反訴被告則以：反訴被告僅以系爭建物鐵皮屋範圍外之道路邊緣擺攤販售包子、饅頭，系爭建物是作為居住使用，並非供營業使用，且高雄市大社區並非繁華地段，交通不便，其租金自應受土地法申報總價年息10%之限制，反訴原告主張並無理由等語，資為抗辯。聲明:反訴原告之訴駁回。四、本院之判斷：（一）按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」民法第442 條、第227 條之2 第1項定有明文。次按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準。（二）經查: 1、反訴原告主張附表二所示土地原為反訴原告之被繼承人許炳春與他人共有，許炳春於82年2月1日與反訴被告簽訂不定期之系爭租約，約定將系爭土地出租反訴被告自行搭蓋建物，系爭租約所載年租金為55,000元(系爭租約將477地號誤植為475地號，但真意是出租477地號之系爭土地)，反訴被告承租系爭土地後，在系爭土地上蓋有系爭建物，嗣許炳春於108年1月28日死亡，系爭土地持分及系爭租約之權利義務均由反訴原告繼承等事實，有系爭租約、存證信函、系爭土地登記謄本、戶籍謄本可稽（本院卷第17頁、第29至31頁、第303至306頁)，堪以認定。又系爭租約雖記載年租金為55,000元，但反訴被告原提起本訴時主張後來租金調漲為80,000元等語(本院卷第11頁)，核與反訴原告許寬智於本院審理時自陳:反訴被告每年都是給80,000元，已經一、二十年，108年反訴被告將房子裝修成做生意，其認為這與附近房子的租金差太多等語（本院卷第222頁)相符，且反訴原告許何金、許勝貴並未對許寬智所述有何質疑或反對，是目前系爭租約之年租金為80,000元( 換算月租約每月6666.7元)，應可認定。 2、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限；又此項規定，於租用基地建築房屋之情形亦準用之。土地法第97條第1 項、第105 條固有明文。惟土地法第97條第1 項「限制房屋租金」之規定，應僅止適用於「城巿地方供住宅用之房屋」，至於非供居住之營業用房屋，則不在上開條文涵攝之列，蓋上開條文之立法本意，重在「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」，是以土地法第三編第三章「房屋及基地租用」第94條至第96條，均僅就「城巿住宅用房屋」設其規範，而蘊含摒除「城巿營業用房屋」之意，是關此「隱藏性之法律漏洞」，自然有以「目的性限縮解釋」予以補充之必要，且上開法條所稱之「城巿地方」，參酌平均地權條例第3條以及土地稅法第8條之規定，當然包括「依法發布都市計畫內之全部土地」在內。本此立論基礎，城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院93年度台上字第1718號、95年度台上字第138 號判決意旨參照）。查反訴被告在系爭土地上興建之系爭建物現用於經營「班長鮮肉包」而從事販賣包子、饅頭之商業活動，有反訴被告提出之照片可稽（本院卷第99至101頁），且與本院現場勘驗所見相符(本院卷第189頁)，則系爭土地作為商業用途之租金數額，當不受土地法上開規定之限制。至反訴被告雖辯稱其是使用系爭建物外面的道路邊緣賣包子，並非使用系爭建物云云(本院卷第339頁)，但此與其前曾辯稱是把系爭建物前面一部分當作包子店，後面都是用於居住云云不符(本院卷第273頁)，復與其於110年3月23日具狀陳稱系爭土地現由其經營班長鮮肉包店等語不合（本院卷第99頁)，且由前述現場照片(本院卷第101頁)可看到系爭建物屋簷設有班長鮮肉包之招牌，內部亦設有看板及蒸箱等物品，堪認系爭建物確有作為商業使用，又在我國將同一建物同時作為住家及店面使用之情形並非罕見，而且衡諸常情，經營包子店除了在靠近馬路處進行販賣活動以外，勢必仍需為了保存、儲藏、製造、加工等目的使用到屋內空間，故即使反訴被告所稱系爭建物大部分是住家用途乙節屬實，仍無解於其透過使用系爭土地享受商業利益之事實，其辯稱本件應受土地法第97條規定之限制，尚難憑採。3、系爭租約所載反訴被告承租系爭土地之面積為45坪，經本院會同地政測量結果，系爭建物實際使用系爭土地之面積為155.06平方公尺(即約46.98坪)。又經本院當庭以GOOGLE街景檢視系爭土地周遭現況，系爭建物對面有一間寶雅，寶雅旁邊陸續有壽司店、夾娃娃店、機車行、自助洗衣店、萊爾富等商店，系爭建物旁邊有一間賣香的店、再過去有早餐店、鹽水雞等商店，而系爭建物距離大社國中約350公尺，距離大社國小約1公里，周遭環境熱鬧(本院卷第273頁)，再參諸卷內GOOGLE地圖顯示系爭建物位在大社區中山路上，靠近中山路與大吉路交岔口(本院卷第129頁)，堪認系爭土地交通、機能、繁榮程度均屬良好。再參諸系爭土地公告現值為每平方公尺60,866元（本院卷第303頁），換算每坪現值約200,859元，及本院以內政部實價登錄系統查詢與系爭土地相近之其他土地出租情形(如附表所示)等因素，堪認系爭租約目前約定年租80,000元，確有過低之虞，爰參諸前述出租面積、公告現值、周邊繁榮程度、交通便利程度、系爭租約記載若出租方要建屋或政府徵收時承租人應將房屋自行拆除不得求償之條件(本院卷第17頁)、如附表一所示之附近土地出租金額，並參酌附表備註欄所述各土地之條件與系爭土地之條件相比較，認系爭土地之年租金應以320,000元為適當。從而原告請求將系爭租約之租金調整為每年320,000元，核屬有據，逾此部分請求，尚難准許。又法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，反訴原告於111 年2月15日向本院提出反訴狀請求調整租金，經反訴被告於同日簽收(本院卷第225頁)，反訴原告主張自111年3月1日起調整租金，即屬有據。五、從而，反訴原告主張反訴被告承租反訴原告所有附表二所示土地之租金自111年3月1日起調整為每年320,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　　5 　　日橋頭簡易庭法官呂維翰以上正本與原本相符。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　　5 　　日書記官薛如媛附表一編號地段、地號出租年月每坪月租(元) 說明 1 保安段849-1地號 109.4 1,121 在中山路與中正路交界，近大社郵局、衛生所、圖書館等(近鬧區)，如本院卷第309頁所示。 2 保安段847-2地號 109.4 886 位置與同段849-1地號土地相近，如本院卷第312-313頁所示。 3 興農段73地號 110.12 195 在中山路上靠近國道十號處(離鬧區較遠)，上有未保存登記建物，如本院卷第317頁所示。 4 興農段57-5地號 111.2 221 在中山路附近靠近國道十號處(離鬧區較遠，未直接與中山路相鄰)，上有未保存登記建物，如本院卷第319至321頁。 5 興農段63地號 110.2 440 在中山路上靠近國道十號處(離鬧區較遠)，上有未保存登記建物，如本院卷第323至325頁所示。 6 保安段1015地號 109.8 992 在中正路(接近與中山路之路口處)，條件類似編號1、2之土地，如本院卷第327至329頁)。備註: 依前述地圖資料顯示，上開土地均與東西向之中山路不遠，系爭土地位在編號1、2、6土地之東邊，編號2、3、4土地之西邊，系爭土地東邊往國道十號方向較無商業活動，西邊往中山路、中正路口方向商業活動密集。附表二地段、地號面積反訴原告公同共有之應有部分高雄市○○區○○段000地號 863平方公尺 49分之8

橋頭簡易庭110年度橋簡字第210號

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