臺灣橋頭地方法院民事判決

原告

楊星慧

訴訟代理人

陳佳蓮

被告

呂學育

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被告經合法送達，無正當理由未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：被告於民國109年6月15日向原告承租其所有門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0弄00號8樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期自當日起至110年6月14日止，租金每月新臺幣（下同）10,000元（下稱系爭租約），並應由被告交付押租金20,000元（下稱系爭押租金）予原告。110年6月14日後，因兩造合意延續系爭租約，故由被告依上開條件繼續繳納租金，但未從新簽訂書面租賃契約。然而，被告自112年9月份起即未繳納租金，系爭押租金已分別用於抵充112年9月份及10月份之租金各10,000元，無任何餘額可繼續抵充或返還被告，被告尚積欠原告112年11月份起至113年4月份止，共6個月之租金60,000元（計算式：10,000×6＝60,000）。原告於113年4月1日以存證信函（下稱系爭存證信函）催告被告於該函送達之5日內繳納租金，否則將終止系爭租約，而該函已於同年月24日送達被告，被告卻迄未繳納積欠之租金，故系爭租約於同年月29日已經終止。詎系爭租約終止後，被告並未將系爭房屋騰空遷讓返還給原告，反而繼續占用系爭房屋，原告自得向被告請求騰空遷讓返還系爭房屋，繳納積欠之租金以及相當於每月租金之不當得利。爰依系爭租約及不當得利等法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告60,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自113年4月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告10,000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、本院之判斷：

㈠騰空遷讓返還系爭房屋部分：

1.按被告積欠租金達1個月時，視同被告放棄承租，原告得逕行收回房屋，系爭租約第4條第1項後段已明文約定。次按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效，民法第71條前段定有明文。再按租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：……二、承租人遲付租金或費用，達2個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳，租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃條例）第10條第1項第2款定有明文。

2.經查，原告主張被告以系爭押租金抵充112年9月份及10月份之租金各10,000元後，仍積欠112年11月份起至113年4月份止共6個月之租金60,000元，經原告以系爭存證信函催告並終止系爭租約後，仍持續占有系爭房屋之事實，有系爭租約1份、系爭存證信函暨回執聯各1份、高雄市稅捐稽徵處112年房屋稅轉帳繳納通知、房屋稅籍證明書及113年課稅明細表各1份、系爭房屋建物登記第一類謄本1份在卷可證（見本院卷第11至28頁、第53至55頁、第63頁）。而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項前段準用第1項前段規定，視同自認，堪以認定。

3.本件原告雖主張應依系爭租約第4條第1項後段終止系爭租約，惟該條竟約定被告積欠租金達1個月時，視同被告放棄承租，此約定顯然較規定出租人須於承租人遲付租金或費用，達2個月之租額，始得提前終止租賃契約之租賃條例第10條第1項第2款，不利於承租人。又租賃條例制定之本旨，包含維護人民之居住權，故該條例第10條第1項第2款，性質上屬於保護承租人之強制規定，原告自不得於系爭租約，約定更不利承租人之內容，是系爭租約第4條第1項後段之約定，依民法第71條前段，應屬無效，本件自應回歸適用租賃條例第10條第1項第2款之規定。而原告已積欠共6個月之租金60,000元，且經原告以系爭存證信函催告後仍未繳納乙節，既經本院認定如前，則原告依租賃條例第10條第1項第2款，自得提前終止系爭租約，並請求被告騰空遷讓返還系爭房屋。

㈡繳納積欠之租金60,000元部分：

1.按每月租金10,000元（含管理費），被告應於每月15日前支付，每次應繳納1個月；被告如有積欠租金……時，該積欠租金……原告得由保證金優先扣抵之，系爭租約第4條第1項前段、第8條第3項分別定有明文。

2.經查，被告以系爭押租金抵充租金後，仍積欠租金60,000元之事實，既經本院認定如前，則原告此部分之請求，應有理由。

㈢按月給付10,000元部分：

1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。

2.被告自系爭租約終止後，仍持續占有系爭房屋之事實，既經本院認定如前，則被告即因無系爭房屋之占有權源，而應就繼續占用之期間，給付原告相當於租金之不當得利甚明。然而，系爭租約之租金繳納期間為每月15日前，且兩造間首次收取租金日期為109年6月11日，並註明所屬日期為109年6月15日起至同年7月14日止（見本院卷第16頁），可見系爭租約係採取於每月15日前，預收當月15日起至次月14日止之租金。從而，被告自113年4月15日起至同年5月14日之期間使用系爭房屋之利益，已包含在原告所請求之113年4月份租金中，原告自不得以相當於租金之不當得利方式，向被告重複請求，故被告應自113年5月15日起，才應按月給付原告10,000元之相當於租金之不當得利。

五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利等法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，給付原告60,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即113年7月4日（見本院卷第57頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自113年5月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告10,000元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。另依同法第436條第2項、第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。原告雖聲明願供擔保，請准宣告假執行，然此僅促使本院依職權發動，無庸為准駁之諭知。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。本件訴訟費用額為裁判費21,889元，確定如主文第四項所示之金額，又本件原告經駁回之部分甚微，爰命被告負擔全部訴訟費用，並加計按法定利率計算之利息。