臺灣橋頭地方法院民事判決

原告

吳佩穎即周麗鳳之承受訴訟人

原告

吳育僑即周麗鳳之承受訴訟人

兼上一人

訴訟代理人

吳泰榮即周麗鳳之承受訴訟人

被告

林芷瑩

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年3月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；又第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條項分別定有明文。經查，原告周麗鳳於訴訟繫屬中之民國114年7月11日過世，其繼承人為其配偶吳泰榮及子女吳佩穎與吳育僑等情，有戶口名簿及繼承系統表等件在卷可證（見本院審訴卷第143至147頁），並經吳泰榮、吳佩穎及吳育僑具狀向本院聲請承受訴訟（見本院審訴卷第155至157頁），核與前揭規定相符，應予准許。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第436條第2項準用同法第385條第1項規定，依原告聲請，由其一造辯論而為判決。​​​​​

貳、實體事項：

一、原告主張：周麗鳳前將其所有之門牌號碼高雄市○○區○○路0000號3C房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，約定租金每月為新臺幣（下同）9,500元，起租時應繳交押租金19,000元（系爭押租金），租期為自113年7月31日起至114年7月31日止（下稱系爭租約）。惟被告於113年12月1日起即未給付租金，經周麗鳳多次以存證信函催討仍置之不理，被告迄今尚積欠113年12月1日起至114年3月31日止，共計4個月之租金38,000元，扣除系爭押租金後，仍積欠2個月之租金19,000元。周麗鳳依系爭租約之約定，於114年4月25日以存證信函通知被告終止系爭租約，並請求被告遷讓返還系爭房屋予原告。爰依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，並給付積欠之租金19,000元，及自114年4月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利9,500元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告19,000元。㈢被告應自114年4月25日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告9,500元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何陳述及聲明。

三、本院之判斷：

㈠原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，為有理由：

⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，未定期限者，各當事人得隨時終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450條第1項、第2項前段、第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。次按租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：……二、承租人遲付租金或費用，達2個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳，租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃條例）第10條第1項第2款定有明文。

⒉經查，原告主張周麗鳳將系爭房屋出租予被告，雙方簽訂系爭租約，約定租期為自113年7月31日起至114年7月31日止，每月租金為9,500元，被告自113年12月1日起即未給付租金，扣除系爭押租金後，被告迄今尚積欠114年2月1日起之租金未清償，經周麗鳳於114年4月25日催告被告給付租金，被告仍置之不理，故依系爭租約之約定，終止系爭租約後，被告仍持續占有系爭房屋等情，有系爭租約、存證信函、高雄市稅捐稽徵處房屋稅114年課稅明細表、系爭房屋之建物登記第一類謄本、兩造間通訊軟體LINE對話紀錄各1份在卷可證（見本院審訴卷第15至39頁、橋簡卷第43至49頁），是本院依上開證據調查之結果，認原告之主張為真實。則被告既有積欠2個月以上租金，原告自得於催告後合法終止租約，原告主張系爭租約已經終止，請求被告自系爭房屋遷出，並將上開房屋騰空返還予原告，洵屬有據。

㈡原告得請求被告給付積欠租金19,000元：另按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。經查，被告於113年12月1日起即未依約繳納租金，至114年3月31日止，已遲繳4個月租金38,000元【計算式：9,500×4＝38,000】，扣除系爭押租金後仍積欠租金19,000元【計算式：38,000－19,000＝19,000】，是原告自得依系爭租約之約定，請求被告給付積欠之租金19,000元。

㈢原告請求被告自114年4月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付9,500元，為有理由：

⒈又按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段之規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。

⒉周麗鳳於114年4月25日通知被告終止系爭租約等情，有存證信函2份在卷可參（見本院審訴卷第37至39頁），是系爭租約應已於該日終止，被告於系爭租約終止後，仍持續占有系爭房屋，則被告即因無系爭房屋之占有權源，而應就繼續占用之期間，給付原告相當於租金之不當得利。又系爭租約終止前之租金為每月9,500元，顯見兩造均同意系爭房屋之每月租金為9,500元，原告主張以此數額計算被告所受相當於租金之不當得利，洵屬適當。從而，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告自114年4月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利9,500元，亦屬有據。

四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，及被告應給付原告19,000元，及自114年4月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利9,500元，為有理由，應予准許。

五、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定，適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保後，得免為假執行。原告雖聲明願供擔保，請准宣告假執行，然此僅促動本院為此職權之行使，爰不另為准駁之諭知，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。