臺灣橋頭地方法院民事判決

原告

博愛100大廈管理委員會

法定代理人

高宓宜

訴訟代理人

胡志銘

訴訟代理人

洪肇泰

訴訟代理人

黃明家

被告

顏清瑞

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國114年3月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠被告於民國113年4月間經由拍賣、於同年5月14日登記取得坐落高雄市左營區博愛100大廈內（下稱系爭大廈）、門牌號碼為高雄市○○區○○○路000號5樓之2房屋（下稱系爭房屋）之所有權，為系爭大廈之區分所有權人，每月應繳交之管理費為新臺幣（下同）3,891元。惟其自113年3月起至同年9月止未繳交管理費，共計27,237元（計算式：3,891元×7＝27,337元），屢經催討，被告均置之不理。爰依公寓大廈管理條例第21條及系爭大廈住戶規約之規定，請求被告給付管理費等語，並聲明：被告應給付原告27,237元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率10％計算之利息。

㈡對被告答辯之陳述：被告拍定系爭房屋前即已知悉前手欠繳管理費，其既已拍定，自應負擔拍定前所產生之管理費，被告於113年6月22日繳納之管理費35,019元，用以清償拍定前即112年6月起至113年2月止之管理費，且主任委員當時係向被告表示須償還前屋主所積欠之管理費後，才能把進出大門之磁卡給被告，並非強迫被告繳錢。

二、被告則以：系爭房屋係由被告於強制執行程序中拍賣取得，被告前手所積欠之管理費，原告本應向原區分所有權人請求，被告並未繼受該債務，原告請求並無理由；被告遷入系爭房屋後，因主任委員向被告表示需繳交前手積欠之管理費，方給予進出大門之磁卡，被告不得已乃於113年6月22日繳納35,019元予原告，但被告並不同意承擔前手積欠之管理費債務，原告應自行向前手請求，被告繳納之35,019元足以扣抵自被告拍定即113年4月17日至同年9月之管理費，故原告請求並無理由等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由：

㈠原告主張被告經由法院拍賣，成為系爭房屋之所有權人，為系爭大廈區分所有權人之一，且被告於拍定前已知悉前手積欠管理費，系爭房屋每月管理費3,891元，被告於113年6月22日已繳納35,019元等情，業據原告提出系爭房屋建物登記第二類謄本、公寓大廈管理組織報備證明、高雄市左營區公所函、系爭大廈住戶規約等件在卷可稽（見本院卷第53至107頁），復為被告所不爭執，堪信為真實。

㈡原告另主張被告應清償上開欠繳之管理費乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

⒈按區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，公寓大廈管理條例第24條固定有明文。惟條例或規約所定者，係就法定或約定事項為抽象規範，包括公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用或其他住戶間相互關係之事項（如依規約所定管理費之計算方式），以作為具體行使權利或負擔義務之依據，其立法目的係為維護公寓大廈管理維護之一致性，提昇居住品質，避免區分所有權之繼受人以「契約效力不及於第三人」為由，而逃避規約之拘束力，故立法強制區分所有權人團體之構成員，不問在區分所有權人會議決議之前或之後加入，均受規約之拘束。至於原區分所有權人若未依前開條例或規約履行其給付管理費之義務，則屬具體發生之個別債務，此債權債務關係原係存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分所有權人之間，依債之相對性原則，自應向原區分所有權人請求，而無公寓大廈管理條例第24條適用之餘地。再者，區分所有權人或住戶積欠應繳納之管理費已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，同條例第21條定有明文，同條例第22條並就住戶積欠管理費，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之1者，賦予管理委員會得依區分所有權人之決議，訴請法院強制遷離、命區分所有權人為出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分、聲請法院拍賣等權利，足徵對於違反義務之原區分所有權人本已有制裁救濟之道。故若在非經區分所有權繼受人與管理委員會區分所有權人訂立債務承擔契約之情形下，仍將原區分所有權人積欠管理費之債務不履行責任強制加諸於區分所有權之繼受人，不僅有悖於債之相對性之法理，而不當賦予該等債權關係有類似物權法上之追及效力，更將侵害新區分所有權人之財產私權而有失公平。

⒉又區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同，民法第799條之1定有明文。該規定與公寓大廈管理條例第24條第1項「區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」之規定相仿。而實務上向來均認為，公寓大廈管理條例第24條第1項，繼受人所繼受者僅係「規約」，例如區分所有權人應繳納公共基金或管理費之「約定」。至於已發生之特定債務（如管理費），則不在繼受人繼受之範圍（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會第23號研討結果參照）。

⒊被告係於113年4月16日經拍賣程序而拍得系爭房屋，嗣於同年5月14日始辦畢系爭房屋之所有權移轉登記等情，有系爭房屋之登記第2類謄本附卷可查，揆諸首揭條文及前開說明，堪認原告主張被告繼受其前手所積欠管理費債務等語，基於債之相對性原則，當屬無憑。是被告僅需自113年4月17日起開始繳納管理費，則計算至113年9月為止，其需繳納之管理費數額為21,271元（計算式：3,891×14/30＋3,891×5＝21,271，小數點以下四捨五入）。而據被告辯稱其於113年6月22日繳納35,019元，並非為了幫前手繳交管理費，僅係因主任委員表示不交錢就不給予進出門之磁卡，其不得已才先行繳納等語，核與原告於本院審理中陳稱被告繳交35,019元後，主任委員才叫管理員交磁卡給被告等語（本院卷第111頁）相符，從而被告於113年6月22日繳納之35,019元，用以扣抵被告自113年4月17日拍定後至113年9月所生之管理費共計21,271元，仍有餘額，故本件原告得請求數額為0。

四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條及系爭大廈住戶規約，請求被告給付27,237元，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。另依同法第436條之19第1項規定，確定訴訟費用額如主文第2項所示。