100年度訴字第224號｜民事：給付租金｜裁判日期：100 年 09 月 15 日

臺灣彰化地方法院民事判決　100年度訴字第224號原　　　告　蘇淑惠被　　　告　凃銓重訴訟代理人　楊錫禎律師複　代理人　張淑惠上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國100年9月15日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：㈠被告於民國（下同）87年9月1日向原告承租彰化縣員林鎮○○路500號黃金帝國大廈（下稱系爭建物）地下一樓，租金每月新臺幣（下同）12,000元，租期1年。惟租期屆滿後，被告仍繼續為租賃物之使用收益，故租約視為不定期限之租約。兩造合意將租金減為每年130,000元。詎被告自95年起即違約未給付租金，迄99年止共積欠5年之租金，計650,000元未付予原告，且被告亦不否認自95年起未給付租金之事實，原告遂依法提起本件訴訟，請求被告給付積欠之租金及法定遲延利息。㈡被告主張兩造已於88年，合意終止系爭建物地下一樓之租賃契約乙節，並非事實，被告對此應負舉證責任。㈢被告主張系爭建物地下一樓於88年921大地震後，結構嚴重受損，無法使用，並不實在。被告提出之照片僅足以證明被告現未使用系爭建物地下一樓，並不足以證明系爭建物地下一樓於921大地震後即無法使用。㈣被告於95年以前陸續有以支票、匯款之方式給付租金給原告，此有支票託收、匯款往來記錄茲可證明。（嗣改主張）被告最後一次以支票方式給付租金之時間為98年8月20日，票面金額為50,000元。㈤兩造間租賃契約之租賃標的雖僅記載系爭建物「地下一樓」，但兩造間實際租賃標的為系爭建物「地下一樓1個攤位、地上一樓2個攤位及10個機械式停車位」，其中地下1樓1個攤位及7個機械式停車位為其所有，地上1樓1個攤位為其母蘇紫薇（100年6月已歿）所有，地上1樓1個攤位及3個機械式停車位為其大嫂王月鈴所有，其母蘇紫薇、大嫂王月鈴均委託其出面連同其所有之上開「地下一樓1個攤位、地上一樓2個攤位及10個機械式停車位」，於88年中旬出租予被告，每月租金為12,000元，921地震後被告仍有繼續給付租金，迄今被告仍繼續使用系爭建物地上一樓。被告辯稱其僅租賃系爭建物地下一樓，地上一樓之承租人為訴外人江珀鈞云云，並不實在。㈥租金之給付金額、方式，均係由被告之子凃俊榮與原告商議，先前均由訴外人凃俊榮親自交付支票或匯款予原告，嗣雖係由被告之秘書賴瓊珠（即江珀鈞之夫）、訴外人江珀鈞轉交訴外人凃俊榮簽發之支票，但渠等均為被告之使用人，租賃契約確實存在於兩造之間無訛。㈦訴外人江珀鈞雖於87年登記為系爭建物地上一樓黃金電子遊藝場之負責人，惟實際承租人及給付租金者為被告，訴外人江珀鈞直至95年入獄為止，係擔任被告之人頭等語，並聲明：⒈被告應給付原告650,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。⒉訴訟費用由被告負擔。二、被告則以：㈠兩造於87年10月1日，就系爭建物地下一樓訂立租賃契約，每月租金12,000元，88年8月31日租期屆滿後，仍由被告使用系爭建物地下一樓。惟88年9月21日921大地震後，系爭建物地下一結構已嚴重受損，原告無力修繕，被告雖有自費搶修，但仍無法使用，故自該時起，系爭建物地下一樓已無法作為被告營業之用。又自89年中旬起系爭建物地下一樓即無法進入，荒廢迄今，該事實亦為原告所知，兩造早已於88年底合意終止系爭建物地下一樓之租賃契約，被告對原告並無給付租金之義務。本件雙方合意終止租約之日期為88年12月31日，當時係口頭約定，並無書面為證，亦無證人證明。再被告於87年9月1日起至88年12月31日止，給付租金予原告之方式，係開具發票人為訴外人銓新科技股份有限公司、負責人為訴外人凃俊榮之支票。㈡原告雖提出93年5月13日請款單為證（見本院100年度司促字第102號卷第7頁），然該請款單上所記載之租金，根本與被告無關。㈢退言之，系爭建物地下一樓於921地震後早已因毀損，無從供被告使用，原告卻未履行修繕義務，即使原告否認兩造有合意終止雙方間租賃契約之事實，然原告未依約履行其修繕義務，依民法第264條規定，被告亦得主張同時履行抗辯權，是原告在未履行租賃物之修繕義務前，被告得拒絕租金之給付。㈣系爭建物地上一樓，係由訴外人江珀鈞向原告承租用以經營黃金電子遊藝場，於94年間負責人變更為他人（姓名不詳），被告並無該遊藝場之登記證，該遊藝場並非被告所經營。又原告提出之花壇鄉農會活期儲蓄存款存摺92年到94年明細（見本院100年度訴字第224號卷第30頁至第36頁），被告否認該明細之款項，係由被告給付予原告作為系爭建物地下一樓之租金。原告存摺中之支票發票人或轉帳帳戶名義人均係訴外人即被告之子凃俊榮，並非被告。前揭款項係由訴外人即承租人江珀鈞借用訴外人凃俊榮之支票，用以給付其向出租人即原告承租系爭建物地上一樓之租金。被告本人並無以給付租金之意思，給付原告系爭建物地上一樓之租金，亦未委託其他人為上開給付。㈤兩造租賃契約記載租賃標的物為系爭建物地下一樓，被告否認原告所稱兩造租賃契約租賃標的物除地下一樓外，尚包括地上一樓2個攤位及10個機械式停車位。又被告承租系爭建物地下一樓，僅有以訴外人銓新科技股份有限公司支票，給付原告租金至89年4、5月止，該事實業經證人即銓新科技股份有限公司負責人凃俊榮證述在卷。再原告取得之訴外人銓新科技股份有限公司支票款項，或原告於100年6月17日以民事調查證據聲請狀所聲請函調之付款金融機構支票、匯款明細等，均與被告所承租之系爭建物地下一樓無任何關係等語資為抗辯，並為答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於87年10月1日訂立房屋租賃契約，契約記載被告向原告承租彰化縣員林鎮○○路500號黃金帝國大廈地下一樓（即系爭建物地下一樓），租金每月12,000元，租期自87年9 月1日起至88年8月31日止（下稱系爭租賃契約，以上有房屋租賃契約影本附卷為證，見本院100年度司促字第102號卷第5頁）。㈡被告自88年8月31日租期屆滿後，仍繼續使用系爭建物地下一樓。四、兩造爭執之事項：㈠兩造是否有於88年12月31日合意終止系爭租賃契約？㈡兩造間租賃契約之租賃標的物範圍，除地下一樓外，是否有包括系爭建物地上一樓（即地上一樓2個攤位、10個機械式停車位）？㈢倘兩造未於88年12月31日合意終止租賃契約，則原告主張被告應給付自95年起至99年止積欠之租金650,000元租金，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，是否有理由？五、本院得心證之理由：㈠兩造是否有於88年12月31日合意終止系爭租賃契約？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件被告固抗辯：921大地震後，有向原告口頭終止系爭租約云云，然原告否認之，被告迄未能舉證以實其說，其抗辯自難憑採，是尚難認兩造有於88年12月31日合意終止系爭租賃契約。故兩造間之租賃關係仍然存在。㈡兩造間租賃契約之租賃標的物範圍，除地下一樓外，是否有包括系爭建物地上一樓（即地上一樓2個攤位、10個機械式停車位）？ ⒈原告主張系爭租賃契約雖僅記載租賃標的為地下一樓，但實際上兩造租約之標的尚包括地上一樓（即地上一樓2個攤位及10個機械式停車位），租金調整為每年130,000元，被告有在地上一樓經營電子遊藝場，租金係被告之子凃俊榮以開票或匯款方式給付乙情，並提出93年5月13日請款單影本（其上記載房租93年6月1日至94年5月30日止1年份租金全部付清，見本院100年度司促字第102號卷第7頁）、原告花壇鄉農會活期儲蓄存款存摺、託收票據銷帳登記表、中國信託商業銀行股份有限公司支票存款開戶申請書（兼往來約定書）、歷史交易查詢報表等影本（見本院100年度訴字第224號卷第30頁至第41頁、第62頁至第91頁）等為證，惟為被告所否認。查證人江珀鈞於本院審理時證稱：我從80幾年開始有在系爭建物地上一樓經營黃金電子遊藝場，我是跟原告租攤位，攤位每個單位很小，攤位的業主很多，原告只是其中之一，我租很多攤位，原告有來跟我收租金等語（見本院100 年度訴字第224號卷第118頁正面至第120頁正面），而經本院向彰化縣政府函調彰化縣員林鎮○○路500號之電子遊藝場歷屆負責人，發現該址設有黃金電子遊藝場，江珀鈞於87 年9月23日起至95年1月11日止，為該遊藝場之負責人等情，有彰化縣政府100年7月13日府建商字第1000237547號函在卷可按（見本院100年度訴字第224號卷第144頁至第149頁），是證人江珀鈞前開所述應非子虛。證人江珀鈞於87年9月23 日起至95年1月11日止，向原告承租系爭建物地上一樓經營黃金電子遊藝場，應堪認定。原告主張被告向其承租系爭建物地上一樓，用以經營黃金電子遊藝場云云，自難憑採。 ⒉原告雖主張93年5月13日請款單係被告透過其秘書賴瓊珠之先生即江珀鈞轉交予原告云云（見本院100年度訴字第224號卷第24頁背面），然觀諸該紙請款單，並未記載被告之姓名，尚難遽認被告有支付租金予原告。又原告復提出其花壇鄉農會活期儲蓄存款存摺、託收票據銷帳登記表、中國信託商業銀行股份有限公司支票存款開戶申請書（兼往來約定書）、歷史交易查詢報表等影本為證，惟稽之該等文書紀錄，僅能證明訴外人即被告之子凃俊榮有開立支票或轉帳匯款予原告之事實，且參以證人凃俊榮於本院審理時證稱：江珀鈞開始經營黃金帝國地上一樓遊藝場時，我有開始借江珀鈞票，是支付給原告租金等語（見本院100年度訴字第244號卷第99頁背面至第100頁正面），其所證借票予訴外人江珀鈞，用以支付訴外人江珀鈞向原告承租系爭建物地上一樓之租金等情，在客觀上非無可能，況被告亦非黃金電子遊藝場之登記負責人，業如前述，是斷難以證人凃俊榮開立支票或轉帳匯款予原告，即遽認係代被告支付租金予原告。 ⒊原告另提出訴外人凃俊榮於96年1月6日，以其經營之盈科數碼科技有限公司名義開立票面金額21,666元、帳號000000000000號、票號CA0000000號之支票1紙；訴外人凃俊榮於98年8月20日開立、被告背書之票面金額50,000元、帳號000000000000號、票號CA0000000號之支票1紙等件為證（見本院100年度訴字第224號卷第155頁至第158頁），主張被告有支付系爭建物地上一樓租金之事實，足見被告確為系爭建物地上一樓之承租人云云。然被告否認該等支票與系爭建物地上一樓有關，稽之該等支票紀錄，僅能證明訴外人即被告之子凃俊榮有開立支票予原告，及其中1張支票並經由被告背書之事實，然訴外人凃俊榮開立票據、被告背書予原告之原因諸多，非僅止於一端，況上開2紙支票之票面金額分別為21,666元、50,000元，與原告主張88年中旬兩造約定每年租金130,000元之數額不符，是否確係支付予原告租金，即屬可疑，而原告迄未能舉證以實其說，故尚不得僅以其中1紙支票業經被告背書，即遽認系爭建物地上一樓必為被告所承租。 ⒋準此，依卷內現有證據，尚難認定兩造間租賃契約之租賃標的物範圍，除地下一樓外，尚有包括系爭建物地上一樓（即地上一樓2個攤位及10個機械式停車位）。㈢倘兩造未於88年12月31日合意終止租賃契約，則原告主張被告應給付自95年起至99年止積欠之租金650,000元租金，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，是否有理由？ ⒈按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付（參照最高法院96年臺上字第1415號民事裁判意旨）。 ⒉本件被告抗辯：系爭建物地下一樓於921地震後早已因毀損，無從供被告使用，原告未依約履行其修繕義務，被告得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之給付等語，並提出系爭建物地下一樓現場照片4張為證（見本院100年度訴字第224號卷第22頁），原告當庭亦不否認上開照片4張之真正（見本院 100年度訴字第224號卷第170頁）。稽之上開照片4張，系爭建物之地下一樓確實有天花板樓板掀起、掉落、樑柱毀損等情，且參以證人凃俊榮於本院審理時證稱：我有聽父親凃銓重說921地震後地下一樓都沒有修繕，地下一樓在89年4、5 月時，鐵門都已經拉下來，沒有辦進入等語（見本院100年度訴字第224號卷第99頁背面至第100頁正面）；證人江珀鈞於本院審理時亦證稱：921地震後，系爭建物地下一樓的主樑龜裂得很嚴重等語（見本院100年度訴字第224號卷第118 頁背面、第119頁背面），顯見系爭建物地下一樓確實因921大地震，而不能為約定之使用、收益，是揆諸前揭說明，承租人即被告自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付系爭建物地下一樓之租金。從而，原告請求被告支付自95年起至99年止之租金650,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，即屬無據。六、綜上所述，本件原告基於租賃契約之法律關係，請求被告支付自95年起至99年止之租金650,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均與本件判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 100 年 9 月 15 日民事第一庭法官黃楹榆以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 100 年 9 月 15 日書記官彭月美

臺灣彰化地方法院100年度訴字第224號

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