臺灣彰化地方法院100年度訴字第638號

臺灣彰化地方法院民事判決　100年度訴字第638號

原告

鄧春月

訴訟代理人

楊玉珍律師

被告

福鹿實業有限公司

法定代理人

余世東

訴訟代理人

許景鐿律師

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國100年11月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被告受合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、本件原告起訴主張：

㈠原告於96年7月10日經本院強制執行程序，拍定坐落於彰化縣福興鄉○○段第1461、1462、1464、1466、1467地號土地及其上建物（門牌號碼彰化縣福興鄉○○街151號，下合稱系爭不動產），有本院不動產權利移轉證書可稽；系爭不動產拍定時，即有部分房地由被告無權占用中，嗣於97年7月31日兩造就系爭部分房地簽訂租賃契約，有租賃契約書可稽，兩造並約定租賃範圍為如附圖所示即彰化縣鹿港地政事務所收件日期文號100年8月18日30字第119300號土地複丈成果圖所示編號A部分廠房、D部分空地及E部分守衛室，租期係自97年8月1日起，至99年12月31日止。

㈡系爭租賃契約之原租賃期限於99年12月31日屆滿，被告於99年租約屆滿前，以其新設立之廠房尚未完工及道路尚未修復為由，透過施威名向原告表示希延長租約，原告本不願同意，後仍委請王棍弘與被告協商，被告希再延長6個月，協商過程中原告原本僅同意延長3個月，每月租金36,000元，嗣被告表示租金太高，且可能不須延到6個月，故原告仍退讓，該租賃契約延長至100年6月30日，前3個月租金12,000元，後3個月租金36,000元，雙方同意上開結論，99年11月5日被告之法定代理人之妻將上開約定之租金金額之支票6張（即3張票款為12,000元、另3張票款為36,000元；票載發票日分別為100年1月1日、100年2月1日、100年3月1日、100年4月1日、100年5月1日、100年6月1日）交付予施威名轉交原告。原告於租期將屆滿前，一再要求被告應迅速遷讓交還租賃物，詎被告竟食言要求繼續租用，原告乃於100年5月27日寄發存證信函向被告表示租約將屆，請於租約屆至時搬離等語，通知被告，有台中法院郵局第1180號存證信函可稽，詎100年6月30日租約屆至時，被告仍違反誠信原則，迄今未見搬遷，原告為保障權益，依民法第455條、第767條第1項提起本訴，請求被告遷讓房屋。

㈢又彰化縣福興鄉○○段1468地號所有權人雖非原告，惟不動產之出租人並不限定需為所有權人，且依系爭租約之附圖可知，兩造當初約定之租賃範圍本有包含上開1468地號部份土地，此可從系爭租約之附圖B、C部分，標示「長」為：「49米」，與複丈成果圖D部分之「長」為：「49m」相同可證，是原告當可請求被告遷讓返還，先予敘明。

㈣次依民法第179條定有明文。被告於租賃契約屆滿後，仍繼續占用原告所有之系爭建物，既被告占用之原因已經不存在，自屬無權占用原告所有之建物，其受有相當於租金之不當利益，並致原告受有損害，是原告自得依民法第179條不當得利法律關係，向被告請求給付於租賃契約屆滿後至返還系爭建物時止之相當於租金之不當得利損害金。

㈤末按兩造於97年7月31日簽訂租約時，約定：「乙方(即被告)於契約終止後，未自動搬遷，致甲方(即原告)需對乙方提出訴訟時，甲方所繳之訴訟費用(含律師費用)，概由乙方負責賠償。」、「乙方於終止租約或租賃期滿不交還租賃標的物，自終止租約或租賃期滿之翌日起，每逾一個月，應支付相當於三倍租金之違約金予甲方。」，有系爭租約第7條第7款及第8條第2款分別參照。系爭租約延期後，最後一月之租金為36000元，是被告依法應給付相當於租金之不當得利損害金之範圍，依系爭契約上開約定，應為每月租金價額之3倍，亦即被告應自100年7月1日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告108000元（計算式：3×36000元＝108000元）。

㈥被告陳稱本件兩造簽約後，原告於屆滿之99年11月5日提早收下一年度之一年份租金，被告乃應其所要求，簽發租金支票6張云云，兩造間已屬不定期之租賃關係存續中，被告何來無權占有、又何來不當得利云云。惟查，就被告抗辯原告於屆滿之99年11月5日提早收下一年度之一年份租金，被告乃應其所要求，簽發租金支票6張部分，被告於99年11月5日向原告表示希能再延長6 個月之租約，而原告表示僅同意延長3個月，若3個月後被告仍未搬遷，則每月提高租約為3倍即36000元，但若被告於3個月搬離，則提早終止租約，此亦為被告所同意，是兩造就該租賃期限至多延長6個月即至100年6月30日止。本件兩造再約定延長之租期至多僅6個月造對於延長之租約有共識後，被告即按月陸續開立6張支票予原告，被告主張係支付一年份租金，並非事實。況，被告向來均係每個月份開立一張支票給付租金，倘如被告所言係給付一年份之租金，則被告所開立之支票應為12張，且總金額應為360000元，亦與被告實際上開立之金額僅為144000元不符。又被告抗辯兩造間已屬不定期之租賃關係存續中，被告何來無權占有、不當得利等云云，惟依民法第450條第1項、第451條規定，及最高法院69年度台上字第492號裁判意旨可知，將原契約之租賃期限再延長「一定」期限，亦為定期租賃。本件系爭原租賃契約之租期係於99年12月31日屆滿，被告以新設立之廠房尚未完工及道路尚未修復為由，表示無法於租約終止後如期搬遷，是於99年11月5日向原告請求希能再延長最長不超過6個月之租約，原告僅希被告延長3個月，後經雙方同意，該租賃期限延遲至100年6月30日，由此可知，本件延長之租賃契約係約定一定之期間，被告主張現為不定期租賃關係，於法不合，並無理由。兩造之租賃契約之後係延長至100年6月30日，今租約期限早已屆至，兩造租賃關係當然消滅。被告迄今未遷讓房屋，其行為當屬無權占有，並受有相當於租金之不當利益，致原告受有損害，是原告自得依民法第179條，向被告請求給付自租賃契約屆滿後至返還系爭建物時止之不當得利損害金。

㈦本案經證人王棍弘、施威名等人於100年10月19日到庭證述，其中證人王棍弘證稱「…第二次在10月底被告法代要求我過去他員鹿路工廠，這次證人施威名也有一起去，被告法代有提到希望要求延租6個月的時間，我說只能3個月給被告法代，這次有提到延租3個月每個月租金要調高36000元，被告法代說這樣來不及，要搬划不來，希望租金不要那麼高，他說這三個月不夠可能要六個月，後來要說可能不要到6個月，因為中間有協商，我提出來說前三個月12000元，後3個月每月36000元，雙方都有同意延租6個月，租金如我說的這樣算，被告法代就同意，並說支票就開出來交給證人施威名帶給回原告，這當中6個月是被告法代提出的，當初沒有寫書面是我的疏忽，後來支票在11月初被告法代太太交給證人施威名，證人施威名再交給台北轉交給原告，…」等語，又證人施威名證稱「…我有跟王棍弘一起去，他們那次有去談延租的部分，王棍弘有說延租三個月，後來被告法代希望是半年，當天的爭執點在租金，我的印象中王棍弘說前三個月就租金12000元做處理，後三個月部分是一個月36000元，這是我當場聽到的，…，但是被告法代當場有告訴我改天他要把支票交給我，後來支票是在11月5日左右經由被告法代太太拿到廈粘街151號辦公室請他們小姐找我過去簽收，我總共收6張票，三張金額各12000元，三張金額各36000元，我收到支票之後交給台北公司的司機，然後帶回台北，…」等語，雖證人二人就當天情況說明，稍有出入，惟依證人所證述應可認定兩造確實就租賃契約僅延期6個月，及租金前三個月為12000元，後三個月36000元，已達成合意，並非如被告所抗辯租賃期間為一年、每月租金12000元。被告抗辯王棍弘為原告之配偶，且為揚龍國際有限公司之負責人，其並未受原告「授權」得與被告就訟爭租約乙事商談，其所言「均係立於自己之立場並為不符之陳述」何足採信云云。惟我國民法有關於代理之規定，只須授權人與被授權人間意思合意即可，王棍弘代理原告出面予被告法定代理人余世東協商租賃契約一事，係出於原告之委託，王棍弘所為或所受之意思表示效力及於本人，此民法103、104條定有明文，被告所辯，顯屬無據。被告又稱證人施威名與被告不熟，去年結婚喜帖都寄給被告余世東，顯連與待證事實無關之客觀事實都蓄意曲解，並且提出喜帖一份為證，惟，依我國社會之常情，結婚時有關喜帖之發放所邀請者皆為親朋好友，顯然施威名係將被告之法定代理人余世東視為親朋好友，始對其發放喜帖，再者，依喜帖上之記載，證人施威名係93年2月1日結婚，離證人出庭作證之時間10月19日係相隔7年，故證人在法庭上證稱:與被告法代是朋友關係等語，顯屬事實，則證人既與被告法代為友人，其所為之證述自無偏袒任何一方之理，證人所為之供述應可採信。

㈧原告於購買本案系爭之土地係因原告開設之公司，希在中部地區設立物流之倉儲，用已減少公司支出成本，並開拓中部地區之銷售量，故而至法院拍賣買下系爭土地，被告於法院拍定後點交時，拒不遷出，原告退讓希被告自行搬遷，讓其有緩衝期，始會簽立2年5個月租賃契約。詎租賃期間將屆滿前，被告又希延期，原告原本不願接受，乃係因原告台北公司之倉儲每月須向第三人林連鳳承租，租金高達9萬元，讓被告延緩2年5個月搬遷，原告已損失高達261萬元，另原告為配合被告延緩2年5個月之搬遷，與第三人所簽立之租期亦將於100年5月31日屆滿，此有房屋租賃契約書可稽，另原告所承租之地主亦向原告表達，欲將其所有之出租物出售，若新所有權人不願繼續出租與原告，原告勢必須於100年5月31日前搬遷，另外彰化區廠房(即系爭不動產)若經被告搬遷後尚須一段時間整理興建，故對於被告要求延期租賃實無法同意，惟被告一再拜託，原告為免傷兩造情誼，最後才勉強同意，但被告若能提早搬遷，未到期之租金自當返還，故被告抗辯其公司所經營之公司僅賺「微薄低利」豈可能「傻至月租莫名其妙逕自調高3倍？」云云，並非兩造當時協商時所考慮之因素，試問又有何人願意每月損失9萬元而賺取12000元之租金之理。

㈨因被告承諾僅延期6個月，原告之夫於100年3月間到其廠房與其接洽，被告仍表示絕對可在期限內搬遷，原告乃於100年3月23日委請閎祥鐵工廠至彰化區廠房內就被告搬遷後現場預定興建之工程予以估價，此有閎祥鐵工廠估價單及A、B棟之平面圖可稽，若當時被告租期尚未屆滿，原告又何須早於近9個月委請他人來估價？原告因被告片面未遵守承諾，屆期租滿仍執意不願搬遷，原告目前每月損失9萬元，且新租期僅到100年10月31日，被告遲不搬遷之行為實已造成原告重大之損害等語。並聲明：⒈被告應將坐落門牌號碼為彰化縣福興鄉○○街151號之如附圖所示A廠房(面積554.14平方公尺)、E守衛室(面積25.20平方公尺)及D空地(面積741.86平方公尺)遷讓返還於原告。⒉被告應自100年7月1日起至返還第一項之建物止，按月賠償原告108,000元。⒊訴訟費用由被告等負擔。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：

㈠就原告起訴狀中所言，僅兩造曾經在97年7月31日簽訂租賃契約（租期自97年8月1日起至99年12月31日止）為真實，其餘皆為其片面之詞，甚至於顛倒時間序列，蓄意誤導鈞院，為不可採。事實上，兩造簽約後，原告於租期屆滿之99年11月5日提早收下一年度之「一年份租金」，被告乃應其所要求，簽發租金支票6張（即3張各為12000元、另3張均為票款36000元；票載發票日為100年1月1日、100年2月1日、100年3月1日、100年4月1日、100年5月1日、100年6月1日），被告何來違約等情，且被告於100年6月7日以鹿港郵局第203號存證信函重申此意旨，原告亦業於100年6月8日由其父收受此存證信函。兩造間已屬不定期限之租賃關係存續中，被告何來無權占有？又何來不當得利？原告所寄台中法院郵局第1180號存證信函亦承認兩造間存在「不定期租賃關係」，是以，兩造目前屬「法定不定期限繼續契約」，被告有合法使用權源已如上所述，何來遷讓之義務？於此可見，原告所言均虛偽不足採信，請求駁回其訴。

㈡依100年10月19日言詞辯論其日中證人王棍弘及施威名二人之證詞內容，除了「有關原告收受被告簽發之6張支票之時間為正確外」，其餘證詞如：⒈被告未曾與鄧春月就租期屆滿99年12月31日後，曾經達成共識僅再續租3個月或6個月。

⒉被告所簽發上述6張支票係應原告拜託需款孔急才會在「原租賃期間未滿前」預付一年之租金。⒊無論被告法定代理人余世東或是配偶蔡素芳均未曾與鄧春月有所洽談協商「租期屆滿99年12月31日」後，曾經達成共識僅再續租3個月或6個月之事。是以，證人王棍弘及施威名二人之證詞不可採。次，王棍弘為原告之配偶，且為揚龍國際有限公司之負責人，其並未受原告授權得與被告就訟爭租約乙事商談，其所言均係立於自己之立場並為與事實不符之陳述，何足採信。再，施威名證人本身謂與被告不熟，但卻結婚喜帖都寄給被告余世東，顯非合於常理，且連與待證事項無關之客觀事實他都蓄意曲解，又其證述「不知揚龍國際有限公司之實際負責人為誰？」等語亦屬荒謬，蓋該揚龍國際有限公司之公司登記資料即登載王棍弘為負責人，天底下豈有員工任職多年卻不知公司負責人為誰之怪事。

㈢依民事訴訟法第193條第1項規定，當事人應就訴訟法律關係為事實上及法律上之陳述。然，原告故意欺瞞本院於起訴狀記載「其係訟爭租期屆滿後」因被告提出「新設立之廠房尚未完工」及「道路尚未修復」，無法於租約終止後如期搬遷，希原告能再延長最長不超過6個月之租約云云，此與其舉證之證人所證述「係於99年11月初在被告租處之守衛室取得6張支票」之證詞亦有矛盾，且依一般人之生活經驗法則，倘承租人有意僅續租6個月，必定雙方都會另立新約或是直接在原有合約租期更改即可。但，原告所主張之前述「其係訟爭租期屆滿後」因被告提出新設立之廠房尚未完工及道路尚未修復，無法於租約終止後如期搬遷，希原告能再延長最長不超過6個月之租約與前三個月每月租金12000元、後三個月租金調漲成每月租金36000元等語，相信任何一般正常人都不可能憑空相信此荒謬之言等語置辯，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由被告等負擔

四、兩造不爭執事項：

㈠原告於96年7月10日經本院強制執行程序，拍賣取得坐落於彰化縣福興鄉○○段第1461、1462、1464、1466、1467地號土地及其上建物（即門牌號碼彰化縣福興鄉○○街151號）。

㈡上開不動產於拍定後仍有部分房地由被告占用使用，兩造於97年7月31日就上開部分房地簽訂租賃契約，被告向原告承租之範圍即如附圖（即彰化縣鹿港地政事務所收件日期文號100年8月18日30字第119300號土地複丈成果圖）所示編號Ａ部分面積554.14平方公尺鋼架造廠房、編號Ｅ部分面積25.20 平方公尺加強磚造警衛室等建物及編號Ｄ部分面積741.86平方公尺空地，租金每月12000元，租賃期限自97年8月1日起至99年12月31日止。

㈢兩造於租賃期限屆滿前，被告另開立發票日為100年1月1日、100年2月1日、100年3月1日面額均為12000元及發票日為100年4月1日、100年5月1日、100年6月1日面額均為36000元之支票共6張，用以支付租賃期限到期後之租金，上開支票係由被告交予原告之員工施威名轉交原告，上開支票均已如期兌現。

五、本院得心證之理由：

㈠按民法第四百五十一條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。是定期租賃期限屆滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面，係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件。故苟無即表示反對之意思，而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就。苟已即為表示反對之意思，而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院47年台上字第1820號判例參照）；又民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在（最高法院55年台上字第276號判例參照）。查本件被告係於原租賃期限屆滿前即開立並交付租約到期後之租金支票予原告收受，然依常情承租人於租賃期限屆滿前，絕無逕自支付到期後之租金，且總額高達一年份並按月兌領之租金支票予出租人之理，故兩造必係於租期屆滿前曾商討是否續租事宜，此情亦與證人施威名到庭證稱：租期屆滿前曾於99年10月間與證人王棍弘（即原告之夫）一同前往被告彰化員鹿路工廠，與被告公司法代商談延租事宜，當時被告法代對於租金有爭議，同年11月5日左右被告法定代理人之妻將支票6張交予伊簽收等語相符，而依上開判例要旨所示出租人有無收取使用收益之代價，並非定期租賃期限屆滿後之得變為不定期租賃之條件，且民法第451條係規定於租賃期限屆滿後，承租人仍繼續使用租賃物，出租人未即表示反對為其要件，因此如於租賃期限屆滿前即已商討屆期後之租約事宜，承租人又先行支付期限屆滿後之租金，自難謂出租人於租期屆滿後有不即表示反對之意思存在，已符合民法第451條規定，兩造於租期屆滿前應可認曾對於續訂租約一事進行協議，僅續租期限究係6個月或1年或未定期限尚有爭議，實無民法第451條所規定之情形可言，自無該條之適用，應堪認定。

㈡又查，兩造原約定之租金為每月12000元，如被告交付與原告之系爭6紙支票係用以支付100年度一年份之租金，依常情應係交付100年1月至12月份按月到期之支票12紙，絕無可能於支付1至3月份租金後，提前於4月即支付4、5、6月份3個月之租金，於5月又支付7、8、9月份3個月之租金，於6月再支付10、11、12月份3個月之租金，因此上開6紙支票顯非支付一年份之租金應堪認定；且依兩造租賃合約書第八條違約處罰：第2款之約定「乙方（即被告）於終止租約或租賃期滿不交還租賃標的物，自終止租約或租賃期滿之翌日起，每逾一個月，應支付相當於三倍租金之違約金予甲方（即原告）」，故被告願於100年4月至6月，每月均支付相當於原約定租金3倍之金額與原告，應係依照上開條款之約定，同意如租期屆滿未交還租賃物所支付之違約金支票，自堪認定，故原告主張被告交付100年1月至3月每月12000元按月兌現之支票3紙，係因雙方約定於99年12月31日原租期屆滿後續租3個月，100年4月至6月則係被告同意如至100年3月續租期限屆滿仍未交還租賃物，則每月支付3個月份之違約金支票，自屬有據，故是兩造於原租約期限屆滿後合意之續租期限應至100年6月30日為止，足堪認定。

六、另按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，民法第450條第1項及第455條定有明文。上訴人承租系爭土地之租賃期限既已屆滿，除有以不定期限繼續契約之情形外，兩造間之租賃關係當然消滅；又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院52年台上字第2209號、75年台上字第801號判例要旨參照）。查兩造就附圖所示編號Ａ部分面積554.14平方公尺鋼架造廠房、編號Ｅ部分面積25.20平方公尺加強磚造警衛室等建物及編號Ｄ部分面積741.86平方公尺空地之租賃關係於100年6月30日續租期限屆滿時已終止而消滅，故原告請求被告返還承租之上開建物及空地自有理由。

七、再按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。查無權占有他人土地，係無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，占有人可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，並以該租金之金額為所有人所受之損害及無權占有人所受之利益，系爭租約因租期限屆滿而終止，被告繼續占有租賃物時即獲有相當於租金之不當利益，原告依上開不當得利之規定請求被告給付原告不當得利損害金自屬有據；惟被告於100年4月至6月每月支付原告36000元，係因租約第8條第2款約定租期屆滿被告未交還租賃物，每逾一個月須支付相當於3倍租金之違約金，36000元係違約金，並非將原約定之租金金額由12000元調高至36000元，且原告並非依據上開租約約定請求被告給付違約金，是其以36000元之3倍金額，請求被告每月給付108,000元相當於租金之不當得利損害金，實屬無據，故原告主張被告自租賃契約終止後繼續占有租賃物時即獲有相當於租金之不當利益，並致原告受有損害，應以每月12000元計算，始有理由。

八、綜上所述，原告已合法終止兩造間之租賃契約，被告已無法律上理由得繼續占用系爭租賃物，故原告請求被告應自自坐落彰化縣福興鄉○○段1464、1466、1467、1468、1461地號土地上如附圖所示編號Ａ部分面積554.14平方公尺鋼架造廠房及編號E部分面積25.20平方公尺加強磚造警衛室遷讓，並將上開建物及編號Ｄ部分面積741.86平方公尺空地交還予原告，並應自100年7月1日起至交還土地之日止，地之日止，應按月給付相當於租金之不當利益12000元，即有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回

九、原告陳明願供擔保請准為假執行之宣告，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額併准許之。

十、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。