臺灣彰化地方法院101年度簡上字第110號

臺灣彰化地方法院民事判決　101年度簡上字第110號

上訴人

張金堆

被上訴人

建廣建設開發有限公司

法定代理人

陳貴春

訴訟代理人

蕭博仁律師

上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於民國101年6月14日本院員林簡易庭100年度員簡字第227號第一審判決提起上訴，本院於102年1月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：

㈠坐落彰化縣員林鎮○○段000地號、地目建、面積2080.01平方公尺（629.2坪）土地（下稱系爭土地），原為訴外人楊教等15人所共有。被上訴人之法定代理人陳貴春得知其等有意以每坪售價新台幣（下同）103,000元賣出，於是將該開發案簽回被上訴人仲介銷售，成交者地主願給付仲介費600,000元。嗣被上訴人將該開發案交由上訴人銷售，由上訴人找到買主蕭松喜，表示願以每坪100,000元之價額向地主購買，仲介費為總價金之1.5%即972,000元。買賣雙方最後以每坪103,000元達成交易，地主收到買賣價金64,807,600元後，已辦理系爭土地移轉登記，仲介費合計1,572,000元亦由被上訴人向買賣雙方收齊。依被上訴人與開發人員及銷售人員間之約定，仲介費應由被上訴人分得30%，其餘70%由開發營業員（即陳貴春）與銷售營業員（即上訴人）平分，每人分得550,200元，扣除上訴人已取得之170,100元，被上訴人尚應給付上訴人380,100元報酬，迭經催討，被上訴人均置之不理。

㈡本件買賣金額龐大，依市場行情，仲介佣金通常僅成交總價之1%，買主會提高至成交總價1.5%計算服務費，係上訴人之因素。上訴人當時雖為被上訴人公司員工，惟被上訴人提供者僅公司之名號與內部之設備（電腦、電話、資訊等），上訴人收入係靠替客戶居間不動產所得客戶允給之居間報酬（佣金），即扣除被上訴人應得之30%後之餘額，其餘勞工應有之底薪、健保及勞保等權利，均付之闕如。被上訴人之營業收入完全係來自抽取員工（仲介員）居間報酬之成數，所有之案件都是員工在進行，此由不動產買賣要約書受託人欄之買賣經紀人/營業員：「張金堆」自明。

㈢兩造如無分配仲介費之約定，上訴人何以得收取買方交付之一半仲介費，並分配其中65%即315,900元予被上訴人及陳貴春？又兩造如未約定分配仲介費，被上訴人與陳貴春自上訴人取得之上開款項，及被上訴人向買方收取之另一半486,000元仲介費，係屬無法律上原因而受利益，致上訴人受損害，上訴人亦得依民法第179條之法律關係，請求被上訴人返還該等利益與利息。爰依兩造間分配仲介費之契約及不當得利之法律關係，請求被上訴人給付上訴人380,100元及法定遲延利息等語。

㈣對被上訴人答辯所為之陳述：

1.本件仲介案之前，陳貴春與蕭松喜互不認識，陳貴春如何仲介土地買賣事宜？被上訴人係法人，如何仲介買賣土地給「吃紅」？上訴人係不動產仲介人（經紀人），靠替客戶仲介不動產所給予之居間酬金維生，給「吃紅」之人應係上訴人，怎麼會是被上訴人？被上訴人辯稱上訴人取得之金額係擔任見證人，其所給予之紅包云云，顯不實在。

2.蕭松喜於原審證稱「陳貴春是以前售屋之時候就認識，上訴人係本件拿要約書來讓我簽名的時候才認識」，應非實在。蕭松喜於100年4月1日簽訂不動產買賣要約書之前後時段（即100年3月底至100年5月20日前）頻頻地以其所有手機與上訴人聯絡，且上訴人與蕭松喜洽簽購買系爭土地時，蕭松喜交予上訴人之名片上之通信手機門號就是其上開聯絡之手機號碼。又蕭松喜有意以每坪103,000元購買系爭土地，惟以開發該地建築房屋係大建案，投資金龐大，興建過程是否順利，是否能賺錢，事先雖均已審慎評估決定，然居於世事難料，人算不如天算，加上其相信神明，為求慎重，故其於決定前，特要求上訴人與其到其位於彰化縣員林鎮溝皂里之別墅之三樓之神明廳擲筊，苟系爭土地之買賣非上訴人與蕭松喜接洽，為何蕭松喜會邀上訴人與其至別墅神明廳去擲筊？再被上訴人訴訟代理人與蕭松喜係父子關係，基於親情與官司輸贏面子問題，蕭松喜應會偏袒被上訴人一方。另被上訴人之法定代理人陳貴春自完成本件居間後，亦兼職於蕭松喜開設之公司擔任業務開發經理，故蕭松喜之證詞應有所保留而不實在。

3.依系爭土地不動產買賣要約書第3條約定，買方於本要約有效期間內（至100年6月30日18時止）有撤回權。但賣方已承諾前條買方要約總價款、付款條件及其他要約條件，並經受託人通知買方者，不在此限。買方行使撤回權時，應以郵局存證信函或以書面親自送達委託書末頁所載受託人地址，即生撤回效力。系爭土地每坪103,000元之價格，苟非上訴人磋商而成，或因此買方蕭松喜決定撤回要約書者，為何在不動產買賣要約書之賣方意見欄中不同意欄位不見任何記載？故被上訴人所辯系爭不動產要約書有撤回，與系爭土地以每坪價額103,000元非上訴人磋談而成云云，應不實在。

4.本件不動產買賣契約書以陳貴春為承買人，係因上訴人沒有票的關係。不動產買賣契約書上見證人之格式，係土地代書於訂約時繕寫，要上訴人在該欄位簽名，上訴人並非陳貴春所邀之見證人，上訴人在買賣中所扮演之身分，是買方之仲介人，此參考證人林添色、黃文洲證詞可證。且在不動產仲介業界，只有仲介報酬之約定，根本無所謂見證人之報酬約定，亦經證人賴維聰、黃文洲及林添色證述在卷。

二、被上訴人方面：除與原審判決記載相同者，予以引用外，於本院補稱：

㈠本件賣方（即地主）均屬陳貴春之開發客戶，且多達十多人，價錢不可能一次即談成，當時因陳貴春知悉蕭松喜欲購買本件土地，便主動先通知蕭松喜並詢價，嗣後陳貴春再去跟賣方報價，因賣方當時對價錢意見並無一致，經由陳貴春多次協調後才以每坪103,000元為最後之價格，並由陳貴春通知蕭松喜，此經蕭松喜於原審證述在卷。上訴人雖主張服務費提高至總價1.5%，是上訴人之功勞云云。惟依證人蕭松喜於原審之證詞，足證服務費之提高應是買主信任陳貴春之關係，而非上訴人之因素。本件買賣雙方之接洽、協調以及後續與水利會協調造橋等仲介事宜，均是陳貴春處理，至於要約書代送及領收款項等簡單事項，因上訴人擔任被上訴人員工，陳貴春才會請其幫忙處理。

㈡系爭土地買賣因為是陳貴春仲介，所以由陳貴春代表買主與賣方簽立買賣契約書。因賣方眾多，簽立之時間不同，且賣方怕是否有價格不一之情形，為求公正，所以當時陳貴春並未找自己的丈夫，而是找上訴人擔任該件之見證人。若假設該件是上訴人所仲介，買賣契約書理應是由上訴人代表賣方，而改由陳貴春擔任見證人，足證上訴人確實並非本件之仲介人。至於上訴人雖稱是因為伊沒有票才沒有擔任買方代表人云云，惟當時之本票均是由蕭松喜所經營之隆慶興實業股份有限公司所開立，陳貴春無須開立任何票據，足證上訴人有沒有票與本件是否能擔任買方代表人無關。

㈢買賣契約之仲介人與見證人，角色涵義本有不同，報酬亦有不同，被上訴人於原審中提出彰化縣地政士公會會員專用契約書範本上亦有仲介人、見證人不同之欄位。且上訴人亦曾於他件買賣契約書仲介人欄位上簽名，而未於見證人欄位簽名。足認上訴人對於見證人及仲介人兩者所代表之涵意不同，有相當之認知。又上訴人於本件買賣契約書均簽立見證人，而非仲介人，若其有爭議，本應會當場表示，並改簽立仲介人，但上訴人並無意見，且於五份買賣契約書分次在見證人欄位簽名，係因本件為陳貴春所仲介，因陳貴春已代表買主簽約緣故，陳貴春無須另簽署仲介人欄位。本件上訴人並非仲介人，僅係單純擔任見證人，亦無庸於仲介人欄位簽名。故本件五份買賣契約書僅有見證人，而非代表見證人即為仲介人。上訴人刻意混淆，顯無理由。

㈣上訴人並非毫無經驗之人，見證人與仲介人身分及擔任之工作本有不同，所以見證人欄位及仲介人欄位本有不同之意義。且系爭土地買賣處理之代書即永龍代書地政士事務所，於原審已以民事陳報狀表示「關於附件土地買賣契約書範本見證人欄位，其見證人僅為該買賣事件之見證人，不一定為仲介人」。

㈤上訴人當時因積欠賭債，經濟狀況並不好，陳貴春曾開立100,000元支票借給上訴人，上訴人亦多次向陳貴春借數千元。因陳貴春擔任本件仲介人，本可自行賺取仲介費，其當時僅是單純想協助上訴人解決經濟困難，才找上訴人擔任見證人，及從事單純的送交文件、領收款項等簡單事項，讓上訴人亦能依此賺取部分費用。上訴人從被上訴人公司領取170,000元後，亦從該筆款項中還50,000元予陳貴春。上訴人並非系爭土地買賣之仲介人，未能僅憑其片面之詞即對被上訴人做不利之論斷。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服原審判決，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人380,100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。

四、得心證之理由：

㈠查上訴人主張系爭土地原為訴外人楊教等15人所共有。被上訴人之法定代理人陳貴春將該開發案簽回被上訴人公司仲介銷售，成交者地主願給付仲介費600,000元。訴外人蕭松喜於100年4月1日簽訂不動產購買要約書，要約金額為每坪100,000元，最後成交價為每坪103,000元，買方應給付之仲介費972,000元及賣方應給付之仲介費600,000元均已給付被上訴人等情，業據其提出土地登記謄本、不動產購買要約書、隆慶興企業集團請款單等影本為證，且為被上訴人所不爭執，應堪信為真實。

㈡上訴人主張其為系爭土地買賣之仲介人之事實，為被上訴人所否認，辯稱上訴人僅為系爭土地買賣契約書之見證人云云。經查：

1.系爭土地買賣之買方蕭松喜於100年4月1日簽立不動產購買要約書，受託人為被上訴人，買方經紀人/營業員為張金堆，有上訴人所提不動產購買要約書可稽（原審卷第9頁），且為被上訴人所不爭執。又訴外人賴維聰、黃文洲、林添色均曾在被上訴人公司任職，從事仲介業務，關於在不動產購買要約書買方經紀人位置簽名係代表何意，業經證人賴維聰證述：就是接洽買方；證人黃文洲證述：一般來說是負責銷售部分；及證人林添色證述：就是代表由他負責銷售等語甚明（原審第69至72頁）。故上訴人主張依不動產購買要約書之記載，其為系爭土地買賣之仲介人，應屬有據。

2.又系爭土地以被上訴人法定代理人陳貴春為承買人，與出賣人訂立五份不動產買賣契約書，上訴人均在不動產買賣契約書所印「見證人」處簽名，有被上訴人所提不動產買賣契約書為憑（原審卷第41至55頁）。而關於被上訴人公司仲介案件之買賣契約書見證人係何意，亦經證人黃文洲於原審證述「（問：是否有在買賣契約書上見證人欄位簽名過？）有，若是雙方由不同人仲介，二位仲介人都簽在見證人欄位。」、「（問：買賣契約書上見證人一定會是仲介人？）以我個人而言有仲介就會在見證人欄位簽名。因為至少有認識一方才會簽見證人。」等語；及證人林添色於原審證述「（提示不動產買賣契約書，問：在你任職期間是否有擔任見證人角色簽名？）我有簽過，代表見證買賣雙方，陳貴春是買方，乙方是．．．，見證人是張金堆。」、「（問：由你接洽的案件公司有何資料得知？）開發時會與地主簽立契約書，如果是銷售的話就是簽立要約書或購買意願書。要約書是還沒有成立，意願書是有意願但價格還沒有談定。」、「（問：如果由你仲介成功會不會在買賣契約書上簽名，簽在何欄位？）會，簽見證人欄位。」、「（問：是否有簽在仲介人欄位？）沒有，有簽過營業員。」等語甚詳。可認被上訴人公司之仲介案件，對於居間仲介之人員究係在仲介人或見證人欄簽名，容未細究。至於證人賴維聰於原審雖證稱其未有看過契約有見證人之格式，其任職中沒有擔任見證人等語，然此係其仲介之案件並未有相類似經驗，不能因此認為證人黃文洲、林添色前揭證詞不可採。

3.系爭土地買賣契約成立後，係由上訴人於100年6月14日向買方蕭松喜收取一半仲介費486,000元，餘款486,000元係於100年10月18日給付被上訴人，有隆慶興企業集團請款單可稽（原審卷第83、84頁），且為兩造所不爭執。又上訴人主張其所收取之上開486,000元仲介費，係扣除35%即170,100元後交付被上訴人乙情，雖為被上訴人所否認，辯稱係因上訴人積欠陳貴春100,000元債務，始由上訴人擔任見證人，被上訴人係給付上訴人170,000元云云。惟參酌本件上訴人係在不動產購買要約書上買方經紀人/營業員處簽名，並在買賣契約書上簽名，又向買方收取仲介費，並從中取得部分金額等買賣過程，上訴人擔任之角色，與單純見證訂立買賣契約情形者，顯然不同。且依常情，倘系爭土地買賣契約非由上訴人所仲介，被上訴人自可招其親友擔任見證人，亦無花費頗鉅之170,000元而由上訴人擔任全部共五份買賣契約之見證人之必要。故被上訴人所辯，尚不足採，上訴人主張其為系爭土地買賣之買方仲介人，應堪採信。

4.至證人蕭松喜於原審雖證稱本件係由被上訴人法定代理人陳貴春仲介等語，惟蕭松喜委託仲介購買系爭土地之不動產購買要約書，係由上訴人在買方經紀人/營業員欄簽名，此係代表接洽買方，由其負責銷售，為被上訴人公司向來之作為之情，業經前述證人賴維聰、黃文洲、林添色證述明確。衡諸常理，倘上訴人並非仲介人，應無在上開不動產購買要約買方經紀人/營業員欄簽名之必要。又上訴人原為被上訴人公司員工，後於100年7月間離職，為兩造所不爭執。復參酌被上訴人所辯上訴人於100年7月離職以後，系爭土地相關後續事宜，均由陳貴春完成，買主才於100年10月間將剩餘一半仲介費支付被上訴人等語（原審卷第38頁）。則蕭松喜因買賣之後續事宜係由被上訴人公司法定代理人陳貴春辦理，籠統所為有利於被上訴人之證詞，尚不宜逕採。此外，原審於101年2月2日發函永龍代書地政士事務所查詢不動產買賣契約書所簽見證人，及仲介人簽名等事項，雖經該事務所人員呂季霖具狀陳報略以「關於附件土地買賣契約書範本見證人欄位，其見證人僅為該買賣事件之見證人，不一定為仲介人」等語（原審卷第131頁）。然該陳報狀亦載有「．．．仲介人（公司）與買賣雙方均有委任契約，並詳實載明該給付之佣金報酬，因買賣契約僅拘束雙方，無規範仲介人或仲介人內部之酬佣給付．．．」等語，亦無足認定見證人必非仲介人。況該陳報狀並未記載系爭土地買賣究係由何人仲介，及為何不列仲介人等相關事宜。呂季霖復未到場作證，亦未依民事訴訟法第305條規定具結作證，自不得以其所提陳報狀為不利於上訴人之認定。

㈢被上訴人雖辯稱系爭土地購買要約書，因賣方不同意以每坪100,000元出售，且未在買賣要約書上簽名，依民法第160條條規定，該買賣要約書視為拒絕而不生效力云云。惟被上訴人上開所謂買賣契約之要約、要約之拒絕及視為成立新要約，係就系爭土地買賣雙方契約之成立而言。本件訴外人蕭松喜並未撤回委託仲介購買系爭土地，亦未另外簽立要約書等情，業經證人蕭松喜證述「（問：陳貴春表示地主要以每坪103,000元出售的時候，你有無再簽立要約書？）地主不同意100,000元的時候陳貴春將支票退給我，之後我沒有再簽立要約書，只有口頭委託陳貴春。」、「（問：你與原告簽完要約書之後，你有無要撤回這要約書？）陳貴春已經將支票還給我，我們都是口頭講的，沒有另外撤回。」等語在卷（原審卷第67頁、68頁）。堪認蕭松喜於前階段賣方不同意其出價後，並未撤回原有之委託，否則其如已撤回原有之委託仲介購買契約，理應由蕭松喜另外簽立一份不動產購買要約書，並由陳貴春在買方經紀人/營業員欄簽名，以合於被上訴人公司向來之作為。再者，系爭土地買賣仲介成立後，買方蕭松喜亦按原有之委託約定支付仲介費，益徵原約之有效存在。故被上訴人此部分所辯，亦不足取。

㈣末查，上訴人主張依兩造約定，被上訴人應給付買方及賣方給付之仲介費35%之報酬予上訴人乙情，雖為被上訴人所否認。惟被上訴人公司之仲介案件，係按買方仲介人35%、賣方仲介人35%、被上訴公司30%分配報酬，業經證人賴維聰於原審證述「（問：你跟公司仲介費用如何計算？）買方是35%、賣方35%，公司30%，我後來做的比較久，公司有給我高一點，如果買賣雙方都是我接洽的話我何以佔到70%。．．．」；證人黃文洲於原審證述「（問：你跟公司仲介費用如何計算？）買賣雙方都是我的話就是70%，單方接洽就是35%，公司都是分30%。．．．」；及證人林添色於原審證述「（問：你跟公司仲介費用如何計算？）我們分開發與銷售各35%，公司30%，我沒有底薪。．．．」等語在卷至明（原審卷第69、70、71頁）。故上訴人上開主張應為可採。至於上訴人嗣後雖自被上訴人公司離職，未能處理買賣之後續事宜，惟上訴人既已居間完成，且系爭土地買賣雙方均已給付仲介費予被上訴人，被上訴人復未抗辯上訴人有其他不得請求報酬情事，自應依約給付報酬予上訴人。

㈤綜上所述，本件系爭土地買賣雙方應給付之仲介費為972,000元及600,000元共1,572,000元，被上訴人依約應給付上訴人之報酬為35%之仲介費550,200元，其僅給付170,100元，尚欠380,100元未給付。從而，上訴人依兩造之約定，請求被上訴人給付380,100元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年11月19日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，容有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，為有理由，本院爰予廢棄改判。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，毋庸逐一論述，併此敘明。

六、據上論結，本件上訴有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。