臺灣彰化地方法院103年度訴字第655號

臺灣彰化地方法院民事判決　103年度訴字第655號

原告

鳳威不動產經紀有限公司

法定代理人

蔣金鳳

訴訟代理人

陳建勛律師

被告

黃萬炎

上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國103年9月24日言詞辯論終結，茲判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：ꆼ被告於民國103年5月9日與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），將其所有坐落彰化縣埔鹽鄉○○段000○000地號，面積共4,885平方公尺土地，委託原告銷售，委託銷售價格為每分地新台幣（下同）290萬元，委託期間自103年5月9日起至103年6月8日止，同時又簽訂契約變更附表，約定買方出價達每分地280萬元賣方（即被告）同意出售。ꆼ系爭契約第6條第3項約定：「乙方如在委託期間內收受定金者時，甲方同意本契約到期日，展延至買賣雙方正式簽訂不動產買賣契約書日止，期間甲方不得以任何理由藉故不賣或中途違約，如有違約，甲方應於乙方收定後三日內，以現金一次付清委託價百分之肆給付乙方，若因而致買方受有損害者，甲方亦應負賠償之責。」；第7條第2項約定：「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，買賣契約視為有效成立，甲方授權乙方無須再行通知即得全權代理收受定金（賣方簽章：黃萬炎）、通知買方成交、並代為保管定金，甲方應於乙方通知後5日內或依書面所約定日期出面簽立不動產買賣契約書，於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並按約定報酬即成交價百分之肆給付乙方，做為違約金。…」。ꆼ系爭契約簽訂後，原告於103年5月10日覓得買方賴益賢先生，同意以被告之委賣價格總價1367萬8千元承購，並簽立面額136萬7800元之支票做為斡旋金。原告旋即通知被告此事，請被告出面簽約，被告卻多方推辭，原告遂於103年5月19日以溪湖郵局第89號存證信函，再次通知被告於103年5月24日上午10時前來原告公司與買方簽約，被告仍拒不出面。ꆼ原告已按被告委賣價格覓得買方，並代為收受定金，被告無故拒絕出面與買方簽約，依系爭契約第6條第3項、第7條第2項約定，被告仍應給付百分之4即54萬7120元（計算式：1367萬8千元ꆼ4%＝547120元）之服務報酬予原告。爰依系爭契約約定提起本訴，並聲明：被告應給付原告54萬7120元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；訴訟費用由被告負擔；願供擔保請准宣告假執行。

二、對被告答辯之陳述：ꆼ被告早於103年1月7日，即將其上開土地委由原告銷售，兩造並簽訂土地委託銷售契約書及契約變更附表。委託銷售期間為103年1月7日至103年12月31日，原告之服務報酬為實際成交價4%。至於委託銷售價格，契約記載為總價為1416萬元，換算後每分地為289萬8669元；在契約變更附表，約定被告同意「買方出價達新台幣1367萬元整賣方同意出售」，換算每分地價格為279萬8362元。上開委託銷售契約為一般約，因有買方出價，故於103年5月9日與原告改簽專任約，被告辯稱未給予審閱期間，為無理由。ꆼ兩造簽訂系爭契約，相關契約條款、同意原告代收買方定金、契約變更附表之內容、違約責任，均由原告公司法定代理人蔣金鳳對被告詳加解釋。被告縱使一再表示不用解釋，他都知道內容，蔣金鳳為求慎重，仍不厭其煩加以解釋。系爭契約就委賣價格，記載每分地為290萬元，在契約變更附表約定被告同意「買方出價達新台幣280萬元整賣方同意出售」，契約與契約變更附表均經被告本人簽名。是以，被告之實際委賣價格，自「一般約」至「專任約」，始終為每分地280萬元。在簽訂系爭契約當時，雙方氣氛融洽，順利完成簽約。被告辯稱每分地280萬元與其要出售之價格不符，追出50公尺並對蔣金鳳及原告公司營業員謝麗華吼叫：內容沒更改，土地絕不出售，以口頭撤銷兩造間之契約變更附表之意思表示云云，均非事實。ꆼ原告起訴前，於103年6月上旬，被告竟然直接與謝麗華曾經帶看之客戶「林小姐」及買方賴益賢先生聯絡，表示欲以每分地280萬元出售土地，足見被告之委賣價格，始終為每分地280萬元，被告僅係意圖脫免給付仲介報酬，故意藉詞不出面簽約。被告辯稱其因意思表示錯誤及被詐欺而為意思表示，以答辯狀為撤銷之意思表示云云，並無理由等語。

三、被告則以：ꆼ系爭契約違反契約審閱期之強制規定及平等互惠原則，應屬無效。兩造訂立之系爭契約，為原告提供之定型化契約，被告只能決定承諾與否，無法磋商其內容，自應適用消費者保護法第11條至第12條關於定型化契約之規定。被告初次委託他人居間出賣土地，無能力於短期內詳閱並瞭解原告提供之上開定型化契約內容，而消費者保護法第11條之1第3項授權中央主管機關所訂定對於該類型契約之審閱期間，僅有3日，極為短促；又依兩造於103年5月9日所簽立之系爭契約載明：「依據內政部公告：本契約書審閱期間為三日以上，【違反前開規定者，該條款不構成契約內容】，但委託人得主張該條款仍構成契約內容。」原告於簽約時未當場將契約內容詳細向被告一一說明，更在【業已當場充分暸解契約內容，無需另行攜回審閱】欄內自行勾選，並要求被告在簽名，形同剝奪被告之該項權利，規避法律對於弱勢消費者保護之強制規定，有違平等互惠原則，顯失公平，應屬無效。ꆼ被告未與買方賴益賢成立買賣契約，原告不得請求違約金。原告負責人蔣金鳳及營業員謝麗華於103年5月9日與被告協商可否調整委託銷售價格，渠二人向被告表示：出售價格會在290萬元至280萬元之間，要給客戶有議價之空間，給我們一個月的時間賣，我們會盡量幫你賣出較高之價格…等語。渠二人未向被告一一解說契約變更附表之內容，僅要求被告簽名。之後蔣金鳳及謝麗華立即拿出2疊千元鈔票予被告簽收，被告立即向渠二人詢問出售價格為何？謝麗華答稱：每分地280萬元。被告當場即表示此與我要出售之價格不符，要渠二人修改契約變更附表之內容，惟遭拒絕，並隨即匆忙離去，被告上前追出約50多公尺並吼叫說：內容沒更改，土地絕不出售，以口頭撤銷兩造間之契約變更附表之意思表示。買賣未完成，如何要求被告支付仲介費報酬之違約金？ꆼ原告公司營業員謝麗華於103年5月12日又來被告住處，拿出買方訂金支票1紙要被告簽收，被告仍向謝麗華表示要更改簽約內容才會出售土地。兩造於103年6月12日前往彰化縣埔鹽鄉調解委員會調解，調解過程中，謝麗華承認：被告簽完名後就拿出2疊鈔票，調解委員可資作證。ꆼ依民法第568條第1項規定，除委託人違反誠實信用原則，阻止居間人報酬請求權之成立外，居間人應於契約成立後始得請求報酬；在系爭契約，約定委託人拒絕訂約即應給付報酬，其約定應屬無效。被告否認系爭契約及契約變更附表合法成立，當時兩造意思表示尚未合致，該契約內容與被告之真意相佐，原告亦不與被告協商修改。原告持系爭契約與訴外人即買方賴益賢洽談買賣事宜，並收受定金136萬7800元之支票1紙；然而賴益賢雖已提出定金，惟被告並未收受，且仍得決定是否出賣，以保障被告之締約自由，是須待訂立買賣契約後，原告始得請求給付仲介費報酬。ꆼ按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」；「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。」民法第88條、第92條第1項定有明文。本件原告於受託銷售時，除了一再保證絕對可以每分地280萬元以上出售，然並未提供近三個月成交行情供被告參考，復未就被告詢問事項坦承告知，在無任何依據資料下，以銷售價格要給客戶有議價空間為由，要求被告降低委託銷售價格，而要求被告在契約變更附表上簽名，更改委託銷售價格為每分地280萬元，被告因而陷於錯誤，在契約變更附表簽名，同意銷售金額降為每分地280萬元至290萬元間。詎料，蔣金鳳及謝麗華俟被告簽完名後，立即向被告表示土地以280萬元出售，被告當下發現契約內容不合理，立刻要求更改，惟遭拒絕。原告主張已為被告居間買主賴益賢，但原告與賴益賢所談妥之買賣條件，與兩造間委託銷售契約之內容不符，即其未依債之本旨履行義務，被告自無支付仲介費報酬之義務。且有關被告同意降低委託銷售金額之意思表示，全然出於錯誤，而此錯誤又係原告未盡告知之義務及刻意隱瞞事實所致，準此，被告就其於103年5月9日同意降低委託銷售價格為每分地280萬元之意思表示，業已依上開規定，在除斥期間內以口頭予以撤銷。被告再以民事答辯狀繕本送達原告，作為撤銷雙方所簽訂系爭契約及契約變更附表之意思表示。從而，原告提起本件給付違約金之訴，於法無據等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、法院之判斷：ꆼ原告主張與被告訂立系爭契約，被告將其所有坐落彰化縣埔鹽鄉○○段000○000地號，委託原告銷售，委託期間自103年5月9日起至同年6月8日止，委託銷售價格為每分地290萬元，同時又簽訂契約變更附表，約定買方出價達每分地280萬元時被告同意出售，並約定報酬為實際成交價格之4%，若買方出價已達委託價格，買賣契約視為有效成立，被告授權原告無須再行通知即得全權代理收受定金、通知成交、並代為保管定金，被告應於原告通知後5日內出面簽立不動產買賣契約書，如因可歸責於被告之事由，致無法完成簽約者，被告應依成交價4%給付原告作為違約金。原告於委託銷售期間內，尋得買主賴益賢簽署不動產買賣意願書，同意以每分地280萬元購買土地，並收受面額136萬7800元之支票作為斡旋金。原告將買方同意以上開價格購買土地之訊息通知被告，被告經原告以存證信函等一再催告，均未依約出面與買方簽訂買賣契約等事實，業據其提出土地專任委託銷售契約書暨契約變更附表、不動產買賣意願書、支票影本、溪湖郵局89號存存證信函暨回執等件為證，並經證人蔣金鳳、謝麗華、賴益賢到庭結證屬實，且為被告所不爭執，堪信為真實。ꆼ按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，該條款不構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第2項固定有明文。惟上開規定之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者三十日之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效。經查，被告於103年5月9日簽訂系爭契約前，早於103年1月7日，即將其所有上開土地委由原告銷售，並簽訂土地委託銷售契約書、契約變更附表，委託銷售期間為103年1月7日至103年12月31日，原告之服務報酬為實際成交價4%，至於委託銷售價格，契約記載總價為1416萬元，換算每分地為289萬8669元；在契約變更附表約定被告同意「買方出價達新台幣1367萬元整賣方同意出售」，換算每分地價格為279萬8362元，此經原告提出兩造103年1月7日簽訂之土地委託銷售契約書暨契約變更附表為證，且為被告自己承認確實有簽訂並收受該份契約。則兩造於103年5月9日重新簽訂系爭契約，僅是由一般委託契約改為專任委託契約，契約條款並未有何不利於被告之變更，甚至委託銷售價格還略有提高，且系爭契約書已載明：「委託人業已當場充分瞭解契約內容，無需另行攜回審閱」、「本約由一般約0000000轉入，委託人審閱期放棄」等語，經被告親自簽名確認。是縱令被告於簽約前並未確實審閱3天以上，然被告既已簽訂並持有相同條件之一般委託銷售契約達4個月之久，即難認本件有何因被告未充分瞭解契約內容，以致造成不公平之情事，被告辯稱原告剝奪其審閱系爭契約之權利，主張系爭契約關於違約處理之約定應屬無效云云，殊無足取。ꆼ第按「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者；二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者；三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者」，消費者保護法第12條定有明文。復按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」，民法第153條有明文規定。本件被告既已簽訂系爭委託銷售契約書，則契約條款之內容，如無違反強制或禁止之規定，或有上開顯失公平而無效之情形外，均有拘束契約雙方當事人之效力。經查，兩造簽訂之委託銷售契約書第6條、第7條關於委託方違約藉故不賣，應給付相當於居間報酬之違約金之約定，乃業界交易習慣，難認有何對被告顯失公平之情，被告空言抗辯此違反平等互惠原則云云，難謂有理。ꆼ被告另辯稱原告施用詐術，以銷售價格要給客戶有議價空間為由，要求被告更改降低委託銷售價格為每分地280萬元，被告因而陷於錯誤，在契約變更附表簽名，同意銷售價格降為每分地280萬元至290萬元間。詎料，蔣金鳳及謝麗華俟被告簽完名後，立即向被告表示土地以280萬元出售，被告當下發現契約內容不合理，立刻要求更改，並以口頭撤銷該錯誤之意思表示云云。惟查，兩造於103年5月9日簽訂系爭契約，僅是由一般委託轉為專任委託，委託銷售價格並未降低，反略有提高，已如前述。再者，被告如於103年5月9日之前已與買方談妥每分地280萬元之價格願購，依兩造於103年1月7日簽訂之一般委託銷售契約，原告即可告知被告成交，何須施詐術要求被告降低委託銷售價格？被告並未舉任何事證，足資證明原告有施用詐術致其陷於錯誤而為意思表示之事實，其上開所辯，亦無可採。ꆼ查兩造簽訂之系爭契約第7條第2項約定：「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，買賣契約視為有效成立，甲方授權乙方無須再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成交、並代為保管定金，甲方應於乙方通知後5日內或依書面所約定日期出面簽立不動產買賣契約書，於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並按約定報酬即成交價百分之肆給付乙方，做為違約金。」查原告與賴益賢於103年5月10日簽訂不動產買賣意願書，以總價1367萬8千元之價格同意買受被告土地，並交付面額136萬7800元支票作為定金等情，業據證人賴益賢結證屬實，則被告違約拒不出面與買方簽約，原告依上開契約條款請求被告給付買賣成交價4%之違約金即547,120元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。

五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張陳述及證據資料，核與本判決所得之心證及結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。