103年度重訴字第167號（分割共有物） - 臺灣彰化地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣彰化地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第167號原　　　告楊忪霖訴訟代理人　黃茂松律師被　　　告　張仲雄張榮青張麗玉張淑美兼上列四人共　　　同訴訟代理人　張明凱被　　　告　張書明訴訟代理人　許宜嫻律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國105年3月7日言詞辯論終結，判決如下：主文㈠兩造共有坐落彰化縣員林市○○段○000地號、地目田、面積 2,521.96平方公尺之土地，按附圖（即如彰化縣員林地政事務所民國104年1月20日員土測字第120號複丈成果圖即乙案）所示方案分割，即編號Ａ部分、面積1260.98平方公尺分歸原告取得；編號Ｂ部分、面積630.49平方公尺分歸被告張書明取得；編號C部分、面積126.10平方公尺分歸被告張仲雄取得；編號D部分、面積126.10平方公尺歸被告張榮青取得；編號E部分、面積126.10平方公尺分歸被告張麗玉取得；編號F部分、面積126.10平方公尺分歸被告張淑美取得；編號G部分、面積126.09平方公尺分歸被告張明凱取得。㈡原告應補償被告張仲雄、張榮青、張麗玉、張淑美及張明凱金額共計新台幣318,408元、被告張書明應補償被告張仲雄、張榮青、張麗玉、張淑美及張明凱金額共計新台幣71,106元，由被告張仲雄受補償新台幣77,885元，張榮青受補償新台幣77, 885元，張麗玉受補償新台幣77,885元，張淑美受補償新台幣 77,885元，張明凱受補償新台幣77,974元。㈢訴訟費用由兩造按附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔。事實及理由壹、程序部分一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。次按共有物之分割，於共有人全體有法律上之利害關係，須共有人全體始得為之，故請求分割共有物之訴，屬於民事訴訟法第56條第1項所稱訴訟標的，對於共同訴訟之各人必須合一確定（最高法院42年台上字第318號判例意旨參照）。經查，原告起訴時曾列土地共有人張吉川為被告，惟該被告已於起訴前即民國103年4月23日死亡，爰請求對上開被告撤回訴訟，並追加張吉川之繼承人張書明為被告。本件為分割共有物之訴，其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，故原告請求追加當事人，核屬擴張應受判決事項之聲明及訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人，依首揭規定，自應准許，又撤回非共有人部分之訴，依法亦應准予。貳、實體部分：一、原告起訴主張略以： (一)緣坐落彰化縣員林市○○段000地號、地目田、面積2,521.96平方公尺土地（下稱系爭土地），為兩造所共有，其應有部分比例詳如附表一所示。按農業發展條例第16條第1、2項第4款及第2項等規定，及內政部八十九年十月六日台內地字第八九一三七四○號函要旨：「按『每宗耕地分割後每人所有面積未達○‧二五公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限‧‧‧本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。‧‧‧』為農業發展條例第十六條第一項第三、四款分定明文；關於農業發展條例修正前已共有之耕地，於該條例修正後，共有人分別移轉其持分土地於新共有人，並經多次移轉，其共有人數仍維持該條例修正前人數，雖其共有人間持分已有變動，惟基於產權單純化及本案土地原屬農業發展條例修正施行前之共有耕地，得依前開規定辦理分割。」，查系爭土地之使用地類別為農牧用地，於農業發展條例修正前之89年1月4日前之共有人為被告張仲雄、張榮青、張麗玉、張淑美及訴外人張吉川、張金山、張吉良、張托反等8人。本件原告向法院以拍賣方式，取得系爭土地原共有人張金山之持分，從而，原告提起本件訴訟，不違反上開農業發展條例第16條第2項之規定，自得訴請分割本件系爭土地為單獨所有。嗣原共有人張吉川於103年4月23日死亡，被告張書明為其單獨繼承人。按最高法院70年度台上字第 3468號、93年度台上字第1797號民事裁判意旨參照，查本件系爭土地並無物之使用目的不能分割之情形，共有人間亦無訂有不分割之期限，原告迭商請被告等分割，均無結果。爰依民法第823條、第824條等規定，請求判決如聲明所述。 (二)次按最高法院55年度台上字第1982號判例意旨參照，查原告於103年10月3日已將系爭土地及毗鄰地（即同段787地號、面積66.116平方公尺，為交通用地），一併出賣予訴外人 羅得益，但尚未辦理過戶。茲因系爭土地之地目為田，土地上有第三人所興建之地上物（未保存登記建物），必須俟判決分割後，再辦理應有部分二分之一移轉，否則申請人必須出具農地農用使用證明書，地政機關才准予辦理所有權移轉登記。原告為保障買主羅得益之權益，雙方於104年7月17日辦理新台幣（下同）300萬元之抵押權設定登記在案。又查，坐落彰化縣員林市○○○段○○○○段00○0地號、同段 43之5地號土地為訴外人森林皮件製品股份有限公司（所有權人登記為羅得益之配偶林秀麗，公司實際經營負責人為：羅得益）所有，另坐落彰化縣員林市○○○段○○○○段00○0地號土地為訴外人羅得益所有。訴外人森林皮件製品股份有限公司於坐落彰化縣員林市○○○段○○○○段00○0 ○00○0○00○0地號土地上設立工廠，多年來均利用訴外人所共有坐落彰化縣員林市○○○段○○○○段00○0地號土地對外通行。詎料，訴外人於97年10月29日上午9時30分許，突然僱工以廢土及石塊堆置於將上開42之4地號土地上，造成訴外人森林皮件製品股份有限公司無法對外通行，導致無法按時進料及出貨，及對外通行至公路，嚴重損害其權益。經訴外人森林皮件製品股份有限公司及羅得益於97年11月3日，向鈞院提起容忍通行之民事訴訟在案（97年度訴字第 867號、義股），請鈞院調閱該案卷宗。故若不採用原告所提甲案或乙案（第一優先方案）分割，其他共有人取得系爭土地之位置，與訴外人森林皮件製品股份有限公司及羅得益相毗鄰，將來恐有發生上開妨礙對外通行之虞！ (三)若鈞院採用原告所提甲案或乙案（第一優先方案）分割，其優點分述如下： ⑴甲方案（即彰化縣員林地政事務所於104年1月19日員土測字第119號土地複丈成果圖、複丈日期：104年1月19日），將系爭土地編號Ａ部分、面積1260.98平方公尺由原告取得，可與毗鄰地即同段788地號土地及同段766地號土地，就近合併使用。 ⑵乙方案（即彰化縣員林地政事務所於104年1月19日員土測字第120號土地複丈成果圖、複丈日期：104年1月20日），將系爭土地編號Ａ部分、面積1260.98平方公尺由原告取得，可與毗鄰地即同段788地號、766地號土地，就近合併使用。此由鈞院101年度訴字第262號、102年度訴字第 1055號判決意旨可知參照。 ⑶反觀，被告張書明所提出之丙案、丁案，其缺點為造成原告之買受人即訴外人羅得益，即毗鄰地即同段790地號土地所有權人，將來無法就近合併使用。另被告張書明、張仲雄、張榮青、張麗玉、張淑美、張明凱等人所提出之戊案，其缺點分述如下：查被告張書明（含其前手張吉川）、張仲雄、張榮青、張麗玉、張淑美、張明凱等人在系爭土地並無任何地上物，亦無耕作，系爭土地上早已廢耕，且堆放廢棄物多年。另被告張書明、張仲雄、張榮青、張麗玉、張淑美、張明凱等人在系爭土地之附近毗鄰地，均無土地及地上物。被告張書明等人所提出之戊案，造成原告之買受人羅得益，將來無法與毗鄰之土地（即同段790 地號）就近合併使用。若鈞院採用戊案分割，被告張書明、張仲雄、張榮青、張麗玉、張淑美、張明凱等人取得系爭土地之位置，按被告張書明取得戊案編號Ｂ部分；被告張仲雄取得編號Ｃ部分；被告張榮青取得編號Ｄ部分；被告張麗玉取得編號Ｅ部分；被告張淑美取得編號Ｆ部分；被告張明凱取得編號Ｇ部分，與訴外人森林皮件製品股份有限公司所有廠房之土地相互毗鄰，將來恐有發生類似上開妨礙對外通行之虞！ ⑷訴外人羅得益向原告購買其所有系爭土地之持分，並設定抵押權，基於抵押權人（含將來之所有權人）之利益。將來訴外人羅得益可與毗鄰地即同段788地號、766地號地號土地，就近合併使用，益增土地之經濟效用。 ⑸綜上所述，審酌各共有人之利害關係，共有物之性質及土地價值、經濟效用、符合公平經濟原則、共有人利益、共有物之性質、使用現況等情狀，認系爭土地之分割方法：以採原告所提出之甲案或乙案所示，即各共有人取得土地之編號、面積各詳如甲案或乙案所示。又鈞院採用原告於103年12月17日所提之甲方案或乙方案其中一方案，將造成各共有人所分得之土地，因其位置、地形、臨路寬度或深度平坦、陡坡或高聳、便利與否等，使其價值顯有差別，故各共有人分得之土地實際價值，與其所應分配之價值，尚有差距，自應依民法第824條第3項之規定，互為補償，以利本件各共有人互為補償，始較公允！而兩造間應互為補償之金額各詳如華聲科技不動產估價師事務所之報告書甲案或乙案所示，顯已斟酌各共有人之利害關係，其使用之狀況及當事人之意願，分割後之經濟效用，符合公平經濟原則，並兼顧全體共有人之利益，而為公平之分割。從而，本件原告所提甲案或乙案，已儘量符合現在土地使用現況並兼顧全體共有人最大利益，使土地發揮最大之經濟效用，應屬妥適，較為可採！ (四)原告主張採用乙案分割，並同意以華聲科技不動產估價師事務所出具之報告書乙案所示補償金額予以補償各共有人。理由分述如下：根據彰化縣員林市公所於104年11月 24日以員市建字第0000000000號書函載明：「員林市○○段000地號土地，土地使用分區屬於計畫外非都市地」等語，又根據系爭土地之登記謄本載明：「地目田、使用分區：工業區、使用地類別：農牧用地‧‧‧」等語，得知系爭土地屬於工業區之計畫外非都市地，無法作農耕使用。從而，被告張書明於104年9月24日所提出之民事答辯狀，辯稱系爭土地因屬農牧用地，僅得供作農作使用‧ ‧‧等語，與事實不符，不應採信！ (五)對於被告之答辯三狀，與事實不符，分述如下： ⑴被告張書明（含其前手張吉川）、張仲雄、張榮青、張麗玉、張淑美、張明凱等人為系爭土地之共有人，渠等於原告於100年7月間，向鈞院民事執行處以拍賣方式以每坪約15,000元，低於市價甚多，取得系爭土地持分二分之一，當時渠等均未向鈞院民事執行處具狀主張系爭土地共有人優先購買權。根據卷內原告與訴外人羅得益於103年10 月9日所簽訂之不動產買賣契約書，載明：「員林市○○段 000地號、面積2521.96平方公尺、權利範圍二分之一；員林市○○段000地號、面積781.32平方公尺、移轉66. 116平方公尺（20坪）、買賣總價款為新台幣壹仟零參萬陸仟壹佰陸拾壹元。」等語，原告將系爭土地出售予訴外人羅得益，換算後，每坪約25,000元。足見，原告將系爭土地出售予訴外人羅得益之價格，與市價相差不遠，非常合理！ ⑵原告對於華聲科技不動產估價師事務所之報告書乙案所示之互為補償之金額，表示沒有意見！本件若採乙案分割，因兩造所取得土地位置不同，應互為補償，其補償金額詳如華聲科技不動產估價師事務所之報告書乙案所示，其補償金額高於市價，對被告張書明等人並無不利之處！ (六)原告不同意被告張書明所提分割方案。查系爭土地之毗鄰地即同段787地號土地亦為兩所共有，其土地使用類別為交通用地，係作為系爭土地及附近鄰地對外通行之用。系爭土地為工業區農牧用地。原告主張按乙案分割，乙案被告張書明的部分可以分在前半部，是工業區，原告有去聲請分區證明，目前沒有辦法做為農耕使用，系爭土地上沒有任何建物，但是原告有與訴外人羅得益有寫買賣契約書，並設定抵押權予訴外人羅得益。同段787地號土地是兩造共有沒有爭議。目前訴外人羅得益沒有要做工廠及倉庫使用，目前原告持有的土地面積是二分之一，被告訴代稱價錢的問題，可以用華聲鑑價公司所列報告書之補償金額配賦表來補償，願意用高價來補償對方，因系爭土地是向法院拍得的土地，當初全體共有人有優先承買權，被告等人都沒有向法院聲請優先承買權，且被告張書明前手張吉川及其他被告沒有主張優先承買權。但是系爭土地如果依照被告所提戊案分割，原告會分在後段，被告有提出丙、丁案所提。原告對於補償價格沒有意見等語。並聲明：（一）兩造所共有坐落彰化縣員林市○○段○000地號、地目田、面積2,521.96平方公尺土地，應分割如附圖即彰化縣員林地政事務所104年1月29日土地複丈成果圖（乙案）所示：編號A部分面積1,260.98平方公尺分歸原告楊忪霖取得；編號B部分面積630.49平方公尺分歸被告張書明取得；編號C部分面積126.10平方公尺分歸被告張仲雄取得；編號D部分面積126.10平方公尺分歸被告張榮青取得；編號E部分面積126.10平方公尺分歸被告張麗玉取得；編號F部分面積126.10平方公尺分歸被告張淑美取得；編號G部分面積126.09平方公尺分歸被告張明凱取得。（二）兩造間互為補償之金額詳如附表二所示。（三）訴訟費用由兩造按附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔。二、被告之聲明及陳述： (一)被告張仲雄、張榮青、張麗玉、張淑美、張明凱：被告張仲雄因毒品案件目前在看守所關押中，被告張仲雄的部分由被告張榮青來決定。被告張麗玉在澳洲，被告不知道她的地址，她已經去澳洲3、4年了。被告張榮青對原告所提甲、乙方案及被告張書明的丙、丁方案都不同意，會提出自己的方案。原告所提甲、乙方案及被告張書明的丙、丁方案對被告張仲雄、張榮青、張麗玉、張淑美4個兄弟姊妹都沒有路可通行。被告張明凱被分配到最南邊，所以有損及被告張明凱的利益。被告張明凱不同意原告所提甲、乙方案及被告張書明所提丙、丁分割方案。被告張明凱同被告張書明所述，請求按戊案分割等語。並聲明：請求按戊案分割。 (二)被告張書明： ⑴原告係於100年始取得系爭土地之應有部分，未就系爭土地為開發利用，即欲以裁判分割之方式享有該筆土地之最大價值，據以排除其他繼受取得土地之共有人權益，其所提甲、乙分割分案實有違公平： 1.按系爭土地實為一袋地，必須仰賴同段787、788地號土地以對外通行；又據現場勘查結果可知，鄰地787地號土地僅南側東西橫向之道路鋪設柏油路面，位於系爭土地東側之同段787地號南北縱向之土地雖亦作為道路使用，惟並未鋪設柏油，目前僅供系爭土地北側鐵皮屋住戶對外通行之用。是系爭土地當以接鄰同段787地號土地南側柏油路面之土地具較高價值。 2.查系爭土地及鄰地787地號土地早期係被告張書明等人之祖父張尚報依三七五減租條例從事農耕之用，嗣取得所有權後並接連由其子及被告張書明等人續為耕作之用，是被告張書明及其父張吉川就系爭土地富有極大感情，蓋該筆土地對其等而言具有傳承意義。又系爭土地及鄰地787地號土地原為同一筆土地，性質上屬一袋地，均不利於對外通行；經被告張書明之父親張吉川等人之共同努力，歷經多年努力始規劃將同地段787地號土地獨立分割出來作為道路使用，俾利於系爭土地之對外通行，藉以提升系爭土地之利用價值；前人對土地所為之努力，目的係為使後代子孫分享土地增值之利益。惟原告係於100年8月8日以拍賣為原因取得系爭土地二分之一之應有部分，不僅其以較低之價格取得系爭土地之所有權，況其取得系爭土地所有權之期間甚短，並未對系爭土地作有任何開發利用之努力以增加該筆土地之價值，卻於取得土地後不久即訴請分割冀以取得系爭土地之最高價值部分，進而剝奪原始取得所有權人之權利，顯違公平原則。 3.再者，原告所提甲案係將系爭土地所有繼受取得系爭土地之所有權人全數排擠至系爭土地之北方(即土地價值較低之部分)，如此將使其他共有人取得之編號B、C、D、E、F、G 土地僅得藉由同段787地號土地南北向之土地對外通行。承前所述，同段787地號該部分土地並未鋪設柏油路面，是以若被告等取得該部分土地後，更需額外耗費成本鋪設柏油道路以利車輛通行；甚者，依甲案分割方案，被告張書明取得之編號B部分土地所面臨之同段787地號道路土地面寬過於狹隘，將限縮該編號B部分土地將來之利用方式。是原告所提甲分割方案將妨礙系爭土地之利用發展而不足以發揮系爭土地之最大價值，顯非最佳方案。 ⑵被告張書明與其他共有人張明凱、張麗玉等人協商後，提出分割方案戊案。本件分割方案以戊案較為可採，理由臚列如下： 被告同意採戊案分割方案，並同意以華聲科技不動產估價師事務所所出具之戊案補償金額予以補償。 原告所提甲、乙案方割方案不可採，理由如下： ①首查，本件分割標的即系爭土地地目為「田」，使用分區為「工業區」，使用地類別為「農牧用地」；依非都市土地使用管制規則第6條所規定之「各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」所規範之土地容許使用項目顯示，系爭土地因屬「農牧用地」，僅得供作「農作使用」；或設置「水源保護及水土保持設施」、「採取土石」、「林業使用」、「休閒農業設施」、「公用事業設施」、「戶外廣告物設施」、「私設通路」、「再生能源相關設施」、「臨時堆置收納營建剩餘土石方」、「水庫、河川、湖泊淤泥資源再生利用臨時處理設施」等目的使用。 ②原告主張應採甲、乙案方割方案之主要理由在於，希望其所取得甲、乙分割方案編號A部分土地，以就近與鄰地同段788、766地號土地合併使用，並主張其應有部分已出賣與毗鄰地即同段790地號所有權人森林皮革有限公司實際負責人羅得益。查目前同段766地號土地係由森林皮革有限公司作為倉庫使用，若如原告所言其將應有部分出賣予訴外人羅得益，目的係為提供予森林皮件製品有限公司合併使用者，蓋森林皮件製品有限公司依其向經濟部登記之事業資料顯示係以製造皮革製品、內外銷業務為主要營業目的，則可推知原告希冀取得甲、乙分割方案編號A部分土地係為將來出賣予森林皮件製品有限公司作為「廠房」、「倉儲」使用。 ③然承上所述，為促進土地及天然資源之保育利用，區域計畫法第15條始授權內政部訂立非都市土地使用管制規則以規範特定土地類別之使用項目限制。系爭土地類別既屬「農牧用地」，依上開規定即有特定之使用限制；工業區土地規劃有農牧用地亦有其消防、維護公共安全之目的性考量，以避免工業區土地過度開發。然原告竟意欲將系爭土地如甲、乙分割方案所示編號A部分土地出賣予訴外人森林皮件製品有限公司以作為「廠房」、「倉儲」之工業利用，顯然欲將系爭土地供作不符合土地類別之違法利用！是為免系爭土地將來遭訴外人森林皮件製品有限公司作目的範圍外之使用，敬請鈞院於審酌本案分割方案時，排除原告將系爭土地出賣予訴外人羅得益，以供森林皮件製品有限公司合併利用此一因素，避免促成森林皮件製品有限公司就系爭土地之違法使用目的。 ④再者，被告張書明將來欲將系爭土地作為農作使用，惟農耕使用需考量農耕機具進出問題；查依「農地重劃區農路水路工程設施規劃設計標準」第2條規定：「農地重劃區之農路系統規劃應使重劃後之農地坵塊均能直接臨路為原則；其設計等級區分為聯貫村落或區域外縣、鄉（鎮、市）道路之幹線農路、聯接縱向農路與橫向農路之主要農路及臨接各坵塊短邊之田間農路；其規劃設計標準如下：一、幹線農路路寬七公尺，其路間最小間隔為九百公尺。二、主要農路路寬六公尺，其路間最小間隔為三百公尺。三、田間農路路寬四公尺至五公尺，其路間最小間隔為一百六十公尺。前項各款農路寬度及間隔因受地形限制，經農地重劃協進會及農地重劃委員會決議者，不在此限。」；是農路至少應維持4-5公尺之寬度，俾利大型農耕機具得以順利進出農地。 ⑤查系爭土地毗鄰之同地段787地號土地現況係作為道路使用，系爭土地東側之道路寬度僅4公尺，最狹窄之部分恐不足4公尺，完全不利於大型農耕機具進出。而原告所提甲案分割方案，將被告等人之土地完全分配於系爭土地北側，若被告欲就系爭土地供作農用，將發生農耕機具可能無法進入之窘境，並導致被告張書明所取得之土地因無法從事農耕，而成荒地，致系爭土地無法達到農地之經濟利用價值，顯與系爭土地規劃為農牧用地之目的相悖。是甲案分割方案實非一妥適分割方案。 ⑥又原告所提乙案方割方案將被告張書明之土地分割於系爭土地南側，而其餘被告之土地分割於系爭土地之北側，不僅北側之土地有上述大型農耕機具無法進入之困境，蓋被告等人均為親屬關係，多年來土地均合併利用；查被告等人就系爭土地之應有部分合計為二分之一，此應有部分二分之一之土地若集中分配於同一側，將使被告等取得之土地面積較為完整，被告等親屬間亦得就分配取得之土地為整體之利用，以發揮土地之最大經濟效用。以農地而言，若被告等人之土地得合併為整筆利用，將最有利於農地之自動化耕作，以增加系爭土地之產能。惟原告所提乙案分割方案將被告張書明之土地分配於土地南側，而其餘被告之土地集中分配於北側，將致被告等親屬間所有之土地分割南北而不相鄰，無法集中合併整筆利用，進而使被告等取得之土地無法發揮最高經濟價值，顯亦非妥適分割方案。 承上述，應以被告所提戊案分割方案較為可採；蓋系爭土地使用地類別既為「農牧用地」，而被告張書明意欲將系爭土地作為農耕之用，顯然被告使用目的始符合系爭土地之使用類別；又為使大型農耕機具得以順利進入耕地施作，被告實有必要取得系爭土地南側土地，以方便農耕機具之進出；再者，戊案分割方案將被告等親屬間之土地均集中分配於南側，且保持方正格局，亦利於被告等人土地之合併利用，以發揮土地最大經濟價值。況戊案分割方案為系爭土地多數共有人之共同意願，若採戊案分割，亦較能兼顧多數共有人之利益。相反者，原告意欲於分割取得土地後出賣予訴外人羅得益即森林皮件製品有限公司，依戊案分割方案所示編號A部分土地與訴外人羅得益之子羅維仁所有之同段766地號土地，相隔不過4米，亦得與毗鄰同段766地號土地合併利用，實不減其土地效用。揆諸上述，應以被告所提戊案分割方案較為可採。 ⑶本件分割共有物事件，訴外人森林皮件製品股份有限公司或其負責人羅得益就本案分割標的即系爭土地目前並無應有部分，非系爭土地之所有權人，是本件分割方案不應考量訴外人森林皮件製品股份有限公司於系爭土地周邊之利用狀況，以免侵害系爭土地共有人間之公平分配利益。再者，原告於拍賣取得系爭土地應有部分2分之1後，旋即將應有部分以買賣總價10,306,161元出賣與訴外人羅得益(按：即森林皮件製品股份有限公司之負責人)，復援此為其主張分割取得分割方案甲案、乙案編號A部分土地之理由，實乃剝奪其他土地共有人與鄰地共有人平等磋商買賣機會，並獨占土地利益之行為，顯不符共有人間之公平原則： 1.查原告所提分割方案甲案及乙案，主張分配予原告取得之編號A部分土地乃雙面臨路之土地(按：俗稱角地)，為系爭土地價值最高之部分；於系爭土地未分割前，土地共有人均按應有部分對該土地享有平等之利益；申言之，系爭土地未分割前，若該土地最具價值之雙面臨路地欲出售予第三人，亦應由土地共有人全體參與，享有與第三人磋商買賣價格、並按應有部分比例分配買賣價金之利益。 2.詎原告拍賣取得系爭土地應有部分2分之1後，未與其他共有人協商，驟將其應有部分出賣予第三人羅得益，並獲有買賣價金10,306,161元之利益後，再持其強行出賣應有部分之事實，援為本案主張其應分割取得系爭土地最有價值部分土地之理由，實乃侵害其餘共有人本得按應有部分比例平等與第三人磋商買賣價金之機會。若本件最終由原告取得分割方案甲案或乙案編號A部分土地，遂行其將該部分土地移轉予訴外人羅得益之目的，豈不由原告一人獨享系爭土地之角地出售之利益，而其餘共有人卻因此取得其餘較低價值之土地，如此顯違共有人間之公平原則。 3.況由華聲不動產估價師事務所就系爭土地所為鑑定報告指出，就分割方案甲案、乙案原告主張分配取得之編號A部分土地，分割價值分別為12,768,923元、12,350,101元，均高於原告自行出賣予第三人羅得益之價格(即1 0,306,161元)，顯然原告就該部分角地出售予第三人之價格，不符市場行情。而原告剝奪其餘土地共有人之買賣磋商機會，將土地以低價出售予第三人，再提起本案訴訟要求分割取得價值較高之角地部分，實乃圖利第三人羅得益之行為，並侵害其餘共有人之權利甚鉅。 4.再查，觀諸原告與訴外人羅得益買賣系爭土地應有部分2分之1之價格為10,306,161元；參鑑定報告所示，該價格相當於分割方案戊案原告所分配取得編號A部分土地之價值(按：參戊案鑑定報告顯示原告取得A部分土地分割價值為11,252, 670元)；顯見本件若採戊案分割方案，由原告取得編號A部分土地，再由其轉售與訴外人羅得益，較符合當初其二者間簽訂買賣契約之交易價格，對原告及訴外人羅得益而言均屬公平。綜上述，原告所提分割方案甲案、乙案對其餘共有人而言，均非公平合理之分割方案，而若採取戊案分割方案，原告取得編號A部分土地之價值，較符合其當初出賣予訴外人羅得益之價格。 ⑷原告復主張訴外人森林皮件製品股份有限公司及其負責人羅得益另有坐落彰化縣員林市○○○段○○○○段00○0○00○0○00○0地號土地前曾遭第三人等人堆置廢土、石塊，致森林皮件製品股份有限公司無法對外通行…云云，然此事實顯與本案無關，蓋訴外人森林皮件製品股份有限公司及其負責人羅得益及其所謂訴外人均非系爭土地之所有權人，其所稱員林市○○○段○○○○段00○0○00○0○00○0地號土地亦非本案分割標的，實難比附援引推測本案共有人亦將會有阻礙訴外人森林皮件製品股份有限公司對外通行之結果。 ⑸系爭土地原共有人張吉川應有部分，於張吉川亡歿後業於103年12月25日由被告張書明單獨繼承。不同意原告所主張的分割方案。要分靠近同段787地號土地。對於原告所提要鑑價補償，被告不同意。同意採用戊案分割方案。非都市計劃區土地要利用的話，應依非都市土地規則，計劃區土地是農物用地，不可以用工廠、倉庫使用，農牧用地可以使用的項目，沒有包括工廠及倉庫的使用項目，可以當農作使用、農牧設施、畜牧設施，水土保持設施公共使用的目的。原告主張已經出賣給訴外人羅得益有可能被當作工廠、倉庫使用，這是違反這片土地的使用。原告將土地出賣給訴外人羅得益，但是羅得益並不是這土地所有人，請求能衡量系爭土地所有權人的公平利益。對於補償價格，被告同意戊案。如果依照戊案也願意。被告張書明在法院拍賣時不是系爭土地所有人，因此不可苛責其於當時主張優先承買等語。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶請依戊案分割。三、本院得心證之理由： ⒈坐落彰化縣員林市○○段○000地號、地目田、面積2521.96平方公尺土地（下稱系爭土地）為原告及被告張書明、張仲雄、張榮青、張麗玉、張淑美、張明凱所共有，原告之應有部分為2分之1、被告張書明應有部分為4分之1，被告張仲雄、張榮青、張麗玉、張淑美、張明凱之應有部分均各為20分之1。 ⒉按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第823條第1項、第824條第1項、第2項、第3項分別定有明文。查：系爭土地並無不分割之約定，且無因物之使用目的不能分割情形，惟兩造對分割方法意見不同，無法達成協議，故原告自得依前揭規定訴請分割。 ⒊再按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起分割共有物之訴，應由法院斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院96年度臺上字第108號判決參照）。查： ⑴系爭土地為南北走向之長方形土地，臨接東側、南側同地段第787地號為兩造共有留供道路使用，現狀787地號土地復連接東（與田中央巷有他筆土地間隔）及南側之計畫道路供系爭土地進出，兩造在土地上均無建物，僅有不明訴外人之兩層鐵皮屋坐落其上，土地現狀閒置未使用，業據本院會同原告及至現場之被告張書明、張明凱、彰化縣員林地政事務所人員履勘現場屬實，有勘驗筆錄在卷及彰化縣員林地政事務所製繪103年11月28日員土測字第2508號土地複丈成果圖在卷可證。 ⑵附圖乙方案為原告所主張之方案，按其應有部分為2分之1，面積1260.98平方公尺，為使其大面積土地合理經濟使用，，因787地號土地東側尚有他人土地臨接，現狀是可直接通行，惟東側土地所有人他日如另有使用，土地所有人僅能沿787地號東側往南側外接道路通行，是其分得南側臨接較寬之進出道路可供方便使用，並提高土地使用效能，被告張書明應有部分為4分之1，土地為630.49平方公尺亦為相同衡量分在南側供方便使用，其餘被告應有部分各為20分之1，面積分別為126.10及126.09平方公尺，面積較少分在北側亦可方便及適當合理之使用，至於原告主張南側土地由訴外人森林皮件製品股份有限公司買得，請求位置上方便將來合併使用，因原告僅提出買賣契約，尚無物權移轉，現非共有土地之所有權人，本院尚無需考慮此等因素，又被告等抗辯原告可能分得乙案方便土地非法使用，核屬對未來揣測之詞且非屬本院考慮分割方案所應斟酌事項，其等主張均不可採。至被告等主張採取戊方案，僅顧慮自己方便使用，除將較小面積如被告張麗玉等四人土地均分在南側，並主張其等四人將與被告張書明分得土地合併使用，圖獲得利益極大化原則，反將大面積之原告土地置放於北側僅留較窄之東側道路供其進出將減損大面積土地之經濟合理使用法則，顯然已嚴重悖離公平分配原則，且援引農地重劃區農路水路工程設施規劃設計標準相關規定，主張分在南側可留至少寬4至5公尺道路供其等農機進出等語，按農地重劃與共有物分割因兩者所欲達成之目的不同所需考慮因素未盡相同，且農地重劃後面積有增減，位置有調整，自可為較理想安排，而本件原物分割之土地，所考慮者為如何公平合理、經濟效能使用土地，發揮地盡其利之使用法則，被告等主張之方案本院認未盡公平合理法則，為本院所不採用。又兩造分得土地位置不同，鄰接道路寬窄不一，共有人分得面積與其原有價值比較互有增減，而就此部分則需以金錢予補償，方符公允。 ⑶附圖即如彰化縣員林地政事務所104年1月20日員土測字第 120號複丈成果圖所示分割，即編號Ａ部分、面積1260.98平方公尺分歸原告取得；編號Ｂ部分、面積630.49平方公尺分歸被告張書明取得；編號C部分、面積126.10平方公尺分歸被告張仲雄取得；編號D部分、面積126.10平方公尺歸被告張榮青取得；編號E部分、面積126.10平方公尺分歸被告張麗玉取得；編號F部分、面積120.10平方公尺分歸被告張淑美取得；編號G部分、面積126.09平方公尺分歸被告張明凱取得，可符上開所述之要求，是以，考量系爭土地因分割後各分得部分之利用價值等情，本院認原告主張之上開分割方案能兼顧兩造之利益，客觀上對原告或被告又無何特別不利之處，較為允當。從而，本院審酌系爭土地於分割後使用，各分歸部分有無適宜之通路、經濟效用及各共有人之利益與實質上之公平，認系爭土地採原物分割，爰諭知分割方法如主文第㈠項所示。 ⑷再按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人，即應就其補償金額，對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額（最高法院57年度臺上字第2117號、63年臺上字第2680號、85年度臺上字第2676號判例要旨可供參照）。查系爭土地依附圖所示分割方案分割後，就分歸取得之面積而言雖無增減，，而就所受分配之不動產區段位置及面臨道路不一之狀況，必會產生價值有差異，是依前揭規定及判例意旨，自應以金錢補償之。又其補償金額，經本院囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑定，由該事務所估價師估價鑑定，鑑定結果認為分割前後財產價格變動，於系爭土地分割後，各取得人就所分歸部分，可獲得補償或應給付之金額如下：原告應補償被告張仲雄、張榮青、張麗玉、張淑美及張明凱金額共計新台幣318,408元、被告張書明應補償上開被告等金額共計新台幣71,106元，分別由被告張仲雄受補償新台幣77,885元，張榮青受補償新台幣77,885元，張麗玉受補償新台幣77,885元，張淑美受補償新台幣77,885元，張明凱受補償新台幣77, 974元等情，有該事務所函檢送之104年8月14日（104）華聲興字第15209號不動產估價報告書在卷可稽。本院審酌上開估價鑑定係經鑑定估價師參酌當地里鄰環境、交通情況、使用現況、公共設施、經濟發展程度及房地產交易現況等因素以素地條件進行估價，且勘估標的使用現狀，實地蒐集、訪查標的鄰近與勘估標的相同或相似之市場買賣實例，運用不動產估價技術規則所定成本估價法、市場估價法、所得估價法三種，並參考路線價估價法、地段率遞減法、深度遞減法、平均法、預測原則、不動產市場資料、再以最後之評估推定數為土地鑑價之價值，分割後各宗土地所占地理位置等項因素調整，而推估而作成，認屬客觀可採。是自應命增加價值之原告、被告張書明分別補償被告張仲雄、張榮青、張麗玉、張淑美及張明凱各如主文第㈡項所示之金額（詳細計算金額如附表二所示）。 ⑸末按分割共有物之訴，本質上屬無訟爭性之非訟事件，兩造本可互換地位。本件原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因訴訟性質所不得不然。且定共有物分割之方法，可由法院自由裁量，為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，既如前述，則當事人所提出之分割方法，僅係供法院之參考，其分割方法，對於各共有人而言，並無勝負之問題，當事人提出其認為適當之分割方法，應認係屬防禦其權利所必要，故本件訴訟費用之負擔，自應由兩造各按其應有部分之比例負擔較為合理，併予說明。四、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。中華民國 105 年 3 月 21 日民事第一庭法官李言孫以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 3 月 21 日書記官黃幼華附表一： ┌──┬──────┬──────┬────────┐│編號│共有人姓名 │應有部分比例│訴訟費用負擔比例│├──┼──────┼──────┼────────┤│ 1 │張仲雄 │1/20 │1/20 │├──┼──────┼──────┼────────┤│ 2 │張榮青 │1/20 │1/20 │├──┼──────┼──────┼────────┤│ 3 │張麗玉 │1/20 │1/20 │├──┼──────┼──────┼────────┤│ 4 │張淑美 │1/20 │1/20 │├──┼──────┼──────┼────────┤│ 5 │張明凱 │1/20 │1/20 │├──┼──────┼──────┼────────┤│ 6 │楊忪霖 │1/2 │1/2 │├──┼──────┼──────┼────────┤│ 7 │張書明（張吉│1/4 │1/4 ││ │川之繼承人）│ │ │└──┴──────┴──────┴────────┘附表二：員林市○○段000地號土地各共有人應互補金額表（乙案） ┌───────┬──────┬──────┬──────┐ │ 應付金額 │ │ │ │ │ （新台幣）│ │ │ │ │ │ 楊忪霖 │ 張書明 │合計 │ │應受補金額 │ │（張吉川之繼│ │ │（新台幣） │ │ 承人） │ │ ├───────┼──────┼──────┼──────┤ │ 張仲雄 │ 63,667元 │ 14,218元 │ 77,885元 │ ├───────┼──────┼──────┼──────┤ │ 張榮青 │ 63,667元 │ 14,218元 │ 77,885元 │ ├───────┼──────┼──────┼──────┤ │ 張麗玉 │ 63,667元 │ 14,218元 │ 77,885元 │ ├───────┼──────┼──────┼──────┤ │ 張淑美 │ 63,667元 │ 14,218元 │ 77,885元 │ ├───────┼──────┼──────┼──────┤ │ 張明凱 │ 63,740元 │ 14,234元 │ 77,974元 │ ├───────┼──────┼──────┼──────┤ │ 合計 │318,408元 │ 71,106元 │389,514元 │ └───────┴──────┴──────┴──────┘

臺灣彰化地方法院103年度重訴字第167號

關鍵資訊