臺灣彰化地方法院103年度重訴字第9號

臺灣彰化地方法院民事判決　　　　　　　103年度重訴字第9號

原告

皇益紡織股份有限公司

法定代理人

施坤煌

訴訟代理人

陳忠儀律師

訴訟代理人

陳昱瑄律師

被告

詠順科技股份有限公司

法定代理人

陳建言

訴訟代理人

何永福律師

複代理人

廖耿璋

上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國103年12月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分本件依兩造所訂立之土地租賃契約書（下稱系爭租約）第12條後段，已合意由本院為第一審管轄法院（本院卷第8頁），依民事訴訟法第24條規定，本院有管轄權。

訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查：原告於起訴狀聲明「㈠被告應將坐落彰化縣田中鎮○○段000地號如系爭租約附圖所示斜線範圍部分土地（下稱系爭土地）之地上物除去，並將系爭土地返還原告，㈡被告應給付原告新臺幣（下同）70萬元，及自民國103年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告7萬元」（本院卷第3頁）；嗣於起訴狀送達後，除撤回前揭第㈠項部分之訴外，並就前揭第㈡項部分，聲明「被告應給付原告952,000元，及自103年4月21日書狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息」（本院卷第46至47頁）。原告減縮應受判決事項之聲明，應予准許。

貳、實體部分原告聲明：㈠被告應給付原告952,000元，及自103年4月21日書狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。陳述：

㈠兩造於97年5月19日訂立系爭租約，由被告向原告承租面積約600坪之系爭土地，租賃期間自96年11月1日起至102年10月31日止，每月租金7萬元。兩造另訂有蒸汽買賣合約書（下稱蒸汽合約），由被告供應蒸汽予原告，且系爭租約第10條約定「於租期屆滿甲乙雙方（分指原告、被告），再辦理續約手續，或租期屆滿前經乙方書面通知終止契約，或因乙方與甲方簽訂之蒸汽買賣合約書終止或解約時，本租約即視為提前終止，乙方應於3個月內負責拆遷騰空並恢復原狀，若未依約拆除者，均視為廢棄物，甲方得逕代為清理拆除，並由乙方負擔因代為處理所發生之費用」，然被告竟於101年8月1日未經預告停止供應蒸汽，原告與之協商不成，乃於102年3月1日前向被告寄達存證信函，為終止蒸汽合約之意思表示。則依系爭租約第10條約定，視為提前終止系爭租約，被告應於3個月內拆遷騰空並回復原狀；縱蒸汽合約未因原告之存證信函到達被告而終止，因租期業於102年10月31日屆至，被告仍應於租期屆滿時履行上開義務。然被告遲至103年4月18日始拆除其起造之地上物，將系爭土地返還原告。則於系爭租約視為提前終止後，被告自102年3月1日起至103年4月17日止之期間，無法律上之原因占有使用系爭土地，受有相當於每月7萬元租金之利益，致原告受損害952,000元，自應於扣抵其交付原告之押租金20萬元後，返還其利益。

㈡系爭租約第10條雖約定如上，然第2條約定「租賃期間：雙方同意並承認原租賃期間自民國96年11月1日起至102年10月31日止，合計6年。因拆遷需要得順延3個月，但乙方（指被告）須再支付甲方（指原告）相當於使用期間租金之不當得利金」，則原告之存證信函到達被告後之3個月期間，仍得請求被告返還不當得利。

㈢系爭土地內之空地範圍亦屬被告承租之標的物，被告縱未占有使用空地，就空地部分仍有不當得利。

㈣不當得利之價額，應以系爭租約約定之租金為標準，不應受土地法第105條、第97條規定之限制。

㈤被告雖先於101年12月25日向原告寄達存證信函，為終止蒸汽合約之意思表示，然該信函並非針對系爭租約為之，其終止不合法。

㈥為此依不當得利之法律關係，請求被告給付並加計法定遲延利息。

被告聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。陳述：

㈠依系爭租約第1至3條約定，兩造租賃關係如順利維持至102年10月31日租期屆滿，被告於其後3個月拆遷期間，始有給付每月7萬元不當得利之義務；又依第10條約定，蒸汽合約終止時，系爭租約亦視為提前終止。則系爭租約如於原約定之租期屆滿前提早終止，被告其後3個月拆遷期間，不必按月給付7萬元。原告固已於102年3月1日前向被告寄達存證信函，然系爭租約，係因兩造間就貨款之給付，有可歸責於原告事由，由被告於101年12月26日向原告寄達存證信函而終止，另本院103年度重訴字第21號給付貨款事件第1審判決，亦認定被告終止系爭租約為有理由，則兩造租賃關係已提前於101年12月26日消滅，被告無庸返還不當得利。又被告在系爭土地上安裝鍋爐及管線，原告之鍋爐使用被告安裝之管線，共享使用鍋爐之利益，依此，被告亦無不當得利可言。

㈡被告承租系爭土地後，雖在其上起造鐵皮屋、廁所等建物，，然該等建物僅占系爭土地面積約1/10，其餘空地範圍，尚不及增建地上物以供利用，且原告仍得占有使用空地，是被告就空地部分，並無不當得利。

㈢被告依約供應蒸汽予原告時，每月得向原告收取100餘萬元之蒸汽費用。被告於101年8月1日停止供應後，已無獲利，每月更損失預期利益10餘萬元，又系爭租約既已終止，被告復於103年4月18日拆除系爭土地上之地上物，將系爭土地返還原告，縱被告應返還不當得利，僅得依土地法第105條準用第97條規定計算數額。原告以系爭租約約定之月租7萬元為基準請求，顯然過高，且被告所交付之押租金20萬元應予扣抵。

兩造不爭執之事實：

㈠兩造於97年5月19日訂立系爭租約，由被告向原告承租原告所有坐落彰化縣田中鎮○○段000地號如系爭租約附圖所示斜線範圍部分、面積約600坪（1,986平方公尺）之系爭土地，租賃期間自96年11月1日起至102年10月31日止，每月租金7萬元；兩造另訂有蒸汽合約，由被告供應蒸汽予原告（本院卷第7至8、11、26至28頁）。

㈡系爭租約前言約定「因乙方與甲方簽訂蒸汽買賣合約，而乙方須向甲方租用土地設置鍋爐設備、鍋爐房、燃料倉庫等設施，茲經雙方協議訂定土地租賃契約書條款如下，以茲雙方共同遵守」，第1條約定「土地所在地及使用範圍：座落彰化縣田中鎮○○○路00號，面積共計1,352坪，出租土地面積約600坪」，第2條約定「租賃期間：雙方同意並承認原租賃期間自民國96年11月1日起至102年10月31日止，合計6年。因拆遷需要得順延3個月，但乙方須再支付甲方相當於使用期間租金之不當得利金」，第3條約定「租金每月新臺幣7萬元整，於每年11月1日按月開立1年份租金分12張支票給付，支票兌現後由甲方開立統一發票給予乙方，乙方收到發票並將稅額支付給甲方；乙方規劃籌備期間為1個月免收土地租金，租賃期間第1年租金自民國96年12月1日起開始計算每月租金」，第4條約定「押租金為新臺幣20萬元整，乙方應於簽訂本約之同時給付甲方，甲方應於契約終止或期限屆滿，乙方交還土地時由甲方無息退還押金予乙方；乙方如有積欠租金時，該積欠租金甲方得由押租金優先扣抵之」，第10條約定「於租期屆滿甲乙雙方，再辦理續約手續，或租期屆滿前經乙方書面通知終止契約，或因乙方與甲方簽訂之蒸汽買賣合約書終止或解約時，本租約即視為提前終止，乙方應於3個月內負責拆遷騰空並恢復原狀，若未依約拆除者，均視為廢棄物，甲方得逕代為清理拆除，並由乙方負擔因代為處理所發生之費用」（本院卷第7頁）。

㈢被告於101年8月1日停止供應蒸汽予原告（本院卷第4、76頁）。

㈣被告於101年12月26日前，向原告寄達存證信函，為終止蒸汽合約之意思表示；原告於102年3月1日前，向被告寄達存證信函，為終止蒸汽合約之意思表示（本院卷第9至10、75、101頁）。

㈤被告承租系爭土地後，在其上一部分範圍起造廠房、機器設備等地上物，一部分範圍則為空地，嗣被告於103年4月18日拆除地上物，將系爭土地返還原告（本院卷第37、44至46、57至58、101至102頁）。

㈥系爭土地自102年度起之申報地價為每平方公尺1,040元（本院卷第26頁）。

㈦被告曾交付押租金20萬元予原告，原告同意於本件予以扣抵（本院卷第110頁正面）。

本件主要爭點：

㈠被告自102年3月1日起至103年4月17日止之期間，是否受有占有使用系爭土地之不當得利？

㈡被告如受有不當得利，其價額如何計算？民法第179條前段規定「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」。經查：

㈠兩造訂有系爭租約及蒸汽合約，系爭租約第10條約定「於租期屆滿甲乙雙方，再辦理續約手續，或租期屆滿前經乙方書面通知終止契約，或因乙方與甲方簽訂之蒸汽買賣合約書終止或解約時，本租約即視為提前終止，乙方應於3個月內負責拆遷騰空並恢復原狀，若未依約拆除者，均視為廢棄物，甲方得逕代為清理拆除，並由乙方負擔因代為處理所發生之費用」之事實，為兩造所不爭（見兩造不爭執之事實㈠㈡），則蒸汽合約終止時，系爭租約亦視為提前終止。其次，被告於101年12月26日前，向原告寄達存證信函，為終止蒸汽合約之意思表示，而原告則於102年3月1日前，向被告寄達存證信函，為終止蒸汽合約之意思表示之事實，為兩造所不爭（見兩造不爭執之事實㈣），則蒸汽合約至遲於102年3月1日前，業已終止，系爭租約亦視為於102年3月1日前，提前終止。原告於本件係請求被告於系爭租約終止後占有使用系爭土地之不當得利，則系爭租約或蒸汽合約是否有可歸責於原告之事由，及被告先於原告終止系爭租約有無正當理由，均無庸審酌，被告聲請調取本院103年度重訴字第21號給付貨款事件以證明上情，核無必要。

㈡系爭租約第2條約定「租賃期間：雙方同意並承認原租賃期間自民國96年11月1日起至102年10月31日止，合計6年。因拆遷需要得順延3個月，但乙方須再支付甲方相當於使用期間租金之不當得利金」之事實，為兩造所不爭（見兩造不爭執之事實㈡），是租期屆滿後，被告雖有3個月之拆遷寬限期，然仍應給付相當於租金之不當得利；又系爭租約第10條約定，被告應於3個月內拆遷騰空並恢復原狀，惟未為與第2條給付不當得利之相反約定，況且，被告若未依約拆除者，其效果係「視為廢棄物，甲方得逕代為清理拆除，並由乙方負擔因代為處理所發生之費用」，換言之，得由原告代為履行，並由被告負擔費用，是被告於該3個月期間內占有使用系爭土地，仍應返還不當得利，始符兩造真意。被告辯稱系爭租約終止後3個月期間不構成不當得利云云，尚非可採。

㈢被告承租系爭土地後，在其上一部分範圍起造廠房、機器設備等地上物，一部分範圍則為空地之事實，為兩造所不爭（見兩造不爭執之事實㈤），然原告既將系爭土地交付被告使用、收益，被告有無閒置，非原告得予過問，系爭租約又未約定空地部分得免除租金，亦未約定租金應扣除原告依蒸汽合約所受領之利益，則被告於系爭租約終止後，占有使用系爭土地之全部，仍應就其全部返還不當得利。被告辯稱系爭土地一部分範圍為空地，及原告共享使用鍋爐之利益，應扣減不當得利數額云云，亦非可取。

㈣被告於103年4月18日拆除地上物，將系爭土地返還原告之事實，為兩造所不爭（見兩造不爭執之事實㈤），則原告主張被告自102年3月1日起至103年4月17日止之期間，無正當權源，占有使用系爭土地，獲有不當得利之事實，堪信為真。

無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，此有最高法院61年台上字第1695號判例可參。又土地法第97條規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之」，第105條「第97條第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」，前者立法理由謂，「城市房屋供不應求，為防房屋所有人乘勢哄抬租金，造成居住問題，乃設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以求保護承租人也」，最高法院54年台上字第1528號判例揭示，「市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束」，則租用基地建築房屋以供營業之用者，既非以供居住為主要目的，依前揭說明，自不受上開租金最高限制之拘束。經查：

㈠系爭租約前言約定「因乙方與甲方簽訂蒸汽買賣合約，而乙方須向甲方租用土地設置鍋爐設備、鍋爐房、燃料倉庫等設施，茲經雙方協議訂定土地租賃契約書條款如下，以茲雙方共同遵守」，且被告承租系爭土地後，在其上一部分範圍起造廠房、機器設備等地上物之事實，為兩造所不爭（見兩造不爭執之事實㈡㈤），則被告承租系爭土地起造上開地上物，係供營業之用，而非以供居住為主要目的，其租金不受土地法第97條、第105條規定之限制。系爭租約終止後，原告請求被告返還因無權占有系爭土地所獲不當得利，亦無依上開條文予以限制之必要。被告辯稱僅得依土地法第105條準用第97條規定計算不當得利數額云云，尚非可取。

㈡系爭租約約定租金每月7萬元，則被告占有使用系爭土地每月可獲利益為7萬元，原告主張以該標準計算不當得利，應屬可採。被告自102年3月1日起至103年4月17日止，合計413日無權占有系爭土地，依上述標準計算其不當得利，為950,466元（計算式：70,000*12*413/365≒950,466，元以下四捨五入），惟被告曾交付押租金20萬元予原告，原告並同意於本件予以扣抵之事實，為兩造所不爭（見兩造不爭執之事實㈦），則於扣抵後，被告應返還之不當得利，為750,466元。是原告請求被告給付該項金額之不當得利，自屬有據；逾此部分，尚屬無憑。

綜上所述，原告依據不當得利之法律關係，請求被告給付750,466元，及自103年4月21日書狀繕本送達翌日即103年4月25日起至清償日止按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行及免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所依附，應予駁回。

本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，不另論述。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。