104年度訴字第314號｜民事：塗銷所有權移轉登記等｜裁判日期：104 年 12 月 31 日

臺灣彰化地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第314號原　　　告　李俊麟訴訟代理人　許崇賓律師被　　　告　李進益漢田生技股份有限公司法定代理人　李雨霖訴訟代理人　王昌鑫律師複　代理人　張幸茵律師張惠雅上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國104年 12月10日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：坐落彰化縣員林鎮○○○段○000地號土地（面積原為763.15平方公尺，下稱系爭743地號土地）為被告李進益（即原告之叔父）所有，坐落其上之同地段第189建號、門牌號碼為彰化縣員林鎮○○路0段000號之建物（下稱系爭建物）則為原告所有，供作廠房使用。而系爭743地號土地及系爭建物原為訴外人李清海所有，李清海於民國75年12月30日將系爭743地號土地贈與被告李進益，又於80年9月19日將系爭建物贈與原告，是依民法第425條之1規定，原告與被告李進益間就系爭743地號土地，推定有租賃關係存在，故其等間具有不定期基地租賃契約，並由訴外人即原告之父李進發按月給付租金新臺幣（下同）15,000元與訴外人即被告李進益之母李江月雲。又為使基地及基地上建物合歸1人所有，以盡經濟效用，本件應類推適用民法第426條之2及土地法第104條等規定，而認原告就系爭743地號土地之全部具優先承買權。然被告李進益於103年11月17日欲出售系爭743地號土地之一部時，並未依法先將出賣條件通知具優先承買權之原告，而逕自將系爭743地號分割出同地段743-1地號土地（面積為234.64平方公尺，下稱系爭743-1地號土地）後，將系爭743-1地號土地以9,980,260元之價格出售，並移轉登記予被告漢田生技股份有限公司（下稱漢田公司）所有。嗣於104年1月22日彰化縣員林地政事務所通知原告需就系爭743-1地號土地及系爭建物進行複丈測量時，原告始知悉上情。然原告就系爭743地號土地之全部具有物權效力之優先購買權，被告李進益與漢田公司間買賣契約自不得用以對抗原告，且基地優先承買權之範圍不限於房屋坐落之所在地部分，亦包括已建築房屋之基地及其周圍之附屬地在內，故原告就自系爭743地號土地分割出之系爭743-1地號土地仍優先承買權存在，爰類推適用民法第426條之2及土地法第104條規定主張優先承買權，請求被告李進益及漢田公司塗銷所有權移轉登記並回復原狀等語，並聲明：（一）被告李進益、漢田公司就系爭743-1地號於103年12月2日以買賣為原因所為之所有權移轉登記行為應予塗銷，並回復為被告李進益所有。（二）被告李進益應於原告給付9,980,260元後，將系爭743-1地號土地移轉登記予原告所有。二、被告之答辯： (一)被告李進益則以：兩造間就系爭743地號土地並無不定期租賃契約存在，原告從未向被告李進益承租該地，亦未曾給付任何租金，原告既非系爭743地號土地之承租人，自不得就自系爭743地號土地分割出之系爭743-1地號土地主張優先承買權。再者，原告所有之系爭建物乃坐落在分割後之系爭 743地號土地上，並未有任何部分坐落在系爭743-1地號土地上，縱然兩造間存有不定期租賃契約，原告亦僅能就系爭建物坐落之基地主張優先承買權，就系爭建物坐落範圍以外之基地即系爭743-1地號土地，並無優先承買權存在等語置辯。 (二)被告漢田公司則以：民法第425-1條所定之法定租賃關係應係存在於房屋與其坐落之基地範圍內，始推定具有租賃關係，而使房屋及土地利用一體化，其餘非房屋坐落土地之部分，則與房屋使用無影響，自無推定租賃權存在之必要，是系爭743-1地號土地雖係由系爭743地號土地分割而來，然並非系爭建物坐落之基地範圍，系爭743-1地號土地與系爭建物自無成立法定租賃關係之餘地。又優先購買權之立法目的係為使房屋基地歸屬同一人所有，以促進經濟利用及避免紛爭。而原告所有之系爭建物並未坐落在系爭743-1地號土地上，則該地非屬系爭建物之基地，原告對於系爭743-1地號土地自無優先購買權存在等語置辯，並均聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：（見本院卷第194頁背面） (一)系爭743地號土地為被告李進益所有，其上坐落有原告所有之系爭建物。 (二)系爭建物於55年間由正豐食品股份有限公司興建，於57年間辦理第一次所有權登記。李清海於69年9月11日取得系爭建物之所有權，並於80年9月19日將該建物贈與原告。 (三)李清海於75年12月30日將系爭743地號土地贈與被告李進益。 (四)系爭743地號土地於103年11月17日分割出系爭743-1地號土地，被告李進益以9,980,260元之價格將系爭743-1地號土地出售與被告漢田公司，並於104年1月12日辦理所有權移轉登記。 (五)系爭743-1地號土地為空地，系爭建物並未坐落其上，且系爭743-1地號土地非系爭建物之法定空地。四、兩造間爭執事項： (一)兩造間就系爭743地號土地，有無不定期基地租賃契約或法定租賃關係存在？ (二)若有，原告主張系爭743-1地號土地為系爭建物之附屬地，其就該地有優先購買權，有無理由？五、得心證之理由： (一)兩造間就系爭743地號土地之系爭建物坐落基地及使用上不可分離之土地，推定具租賃關係存在。 1.本件原告主張其與被告李進益間就系爭743地號土地有不定期租賃契約存在，其並按月給付租金15,000元與被告李進益云云，固據其提出臺灣中小企業銀行存款憑條20紙（見本院卷第54至60頁）為據。然觀諸上開存款憑條，乃係原告之父李進發於101年2月至102年3月、103年1月至103年3月、104 年1月至104年3月間，按月各存款15,000元至李江月雲（即李進發與被告李進益之母親）之銀行帳戶紀錄，存款人及存款帳戶均與兩造無涉，而原告復未提出其他證據證明其與被告李進益間，有以每月15,000元租賃系爭743地號土地之合意，顯難僅憑上開單據，而推認原告有按月給付租金15,000元與被告李進益，用以承租系爭743地號土地。況李進發與李江月雲前因給付扶養費事件，於94年11月9日經臺北市松山區調解委員會成立調解，調解內容為：「一、李進發同意自94年11月15日起，每月15日前給付李江月雲扶養費15,000元，至李江月雲死亡止。二、李江月雲就本件拋棄其餘請求權。」，此有該調解委員會經臺灣臺北地方法院核定之94年民調字第405號調解書1紙（見本院卷第93頁）在卷可參，則李進發上開給付行為，是否實為履行其與李江月雲間給付扶養費事件之調解內容，顯有可疑。是以，原告並未舉證證明其與被告李進益間就系爭743地號土地有達成以每月15,000 元租賃之合意，則其此部分主張，尚難採信。 2.土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。該條文之立法目的，乃在於保護房屋既得之使用權，蓋房屋性質上不得與土地分離而存在，於房屋與土地原同屬一人所有，嗣異其所有權人時，為避免房屋因此無法取得對土地之利用權，而引發後續拆屋還地之紛爭，故立法明文土地受讓人與房屋受讓人間推定具租賃關係存在，用以調和土地、建物不同所有人間之權益，俾利社會整體經濟。是以，依上開規定推定具租賃關係存在者，應限於房屋坐落之基地及其使用上不可分離之部分，始符合立法意旨，並兼顧土地所有人及房屋所有人之權益。查系爭743地號土地及其上坐落之系爭建物原為李清海所有，嗣李清海於75年12月30日將系爭743地號土地贈與被告李進益，又於80年9月19日將系爭建物贈與原告，致系爭建物與坐落土地之所有權人各異等情，為兩造所不爭執，依上開規定及說明，為保全系爭建物得利用系爭743地號土地之經濟利益，應認原告與被告李進益間於系爭建物得使用期限內，就系爭建物坐落基地及其使用上不可分離之土地，推定有租賃關係存在。 (二)原告主張就系爭743-1地號土地有優先購買權，為無理由。 1.基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。又租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，民法第426條之2第1項前段亦有明文。上開條文規範優先承買權之目的，其意旨在保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益，使基地上之房屋及土地所有權之歸屬及利用，於公平合理之原則下，合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜絕紛爭。是上開條文所稱之承租人，應不以意定租賃關係為限，而應包含法定租賃關係在內。而基地承租人係指承租基地在其上興建建築物之承租人，故如所承租之範圍僅為土地之一部，就其餘部分並無承租權，則於土地出賣時，除該土地有不能分割之情形外，承租人之優先承買權，應限於承租範圍內之基地（最高法院103年度台上字第1481號判決意旨參照）。另基地優先承買權之範圍，固不以建築房屋之坐落基地為限，而包含其周圍之附屬地在內，然該「附屬地」係指如房屋庭院或屋後空地之類等基地周圍附屬之地而言（最高法院86年台上字第1251號判決意旨參照）。 2.查系爭743地號土地於103年11月17日分割出系爭743-1地號土地，而系爭743-1地號土地為空地，系爭建物並未坐落其上，且系爭743-1地號土地非屬系爭建物之法定空地等情，為兩造所不爭執，足認系爭743-1地號土地非屬系爭建物之坐落基地，且系爭743地號土地並無不能分割之情形甚明。又系爭743-1地號土地坐落在系爭743地號土地之西側，地形方正，使用地類別為丁種建築用地，面積為234.64平方公尺，且北側直接面臨員東路等情，有原告提出之該地土地登記第二類謄本、地籍圖謄本、大員隆地籍測量有限公司繪製之現況套繪地籍測量圖各1紙（見本院卷第9、12至13頁）在卷可參，足認該地並無不得單獨使用之情事。 3.再者，系爭建物之面積為349.9平方公尺，該建物全部坐落在分割後之系爭743地號土地（面積原為763.15平方公尺，分割出系爭743-1地號土地後，面積為528.51平方公尺），系爭743地號土地之西側為系爭743-1地號土地，南側為同地段741地號土地（下稱系爭741地號土地）及同地段742地號土地。另坐落在上開741地號、742地號土地上之同地段188 建號建物（下稱系爭188建號建物）位在系爭建物南側，該2棟建物中間有長約43.46公尺之長條狀空地等情，有原告提出之系爭743地號土地及系爭743-1地號土地之土地登記第二類謄本、地籍圖謄本、系爭建物之建物登記第二類謄本、現況套繪地籍測量圖各1紙（見本院卷第8至10、12至13頁）附卷可稽。又經本院至現場勘驗結果，系爭743地號土地及系爭743-1地號土地之北側均直接面臨員東路，系爭建物及系爭188建號建物中間原為空地，經被告漢田公司於上開2建物上搭蓋屋頂，致2建物外觀上為一體，該建物兩側均有門口可供出入。系爭建物之東側為綠色水泥地面，坐落在系爭741地號土地上，可直接連接通行至員東路。系爭188號建物之南側則有水泥空地可供車輛停放及通行。而系爭743-1地號土地則空地，雜草叢生，並未供作廠房工作使用等情，有本院104年11月12日勘驗測量筆錄1份及被告李進益提出之現場照片4紙（見本院卷第94至95、183頁）在卷足佐。是系爭建物既未坐落在系爭743-1地號土地，且其南側及東側均有空地可供往來通行或停放車輛所用，其東側並鋪設有綠色水泥路面可直接通行至員東路，則該建物之利用及對外通行均無庸經由系爭743-1地號土地為之，可知系爭建物與系爭743-1地號於使用上並無密切關係，而系爭743-1地號土地上雜草叢生，未鋪設平整路面，亦可見系爭建物並無利用該地以為廠房裝卸貨物或停放車輛之必要，而該地亦無不得單獨使用之情事，已如前述，綜此難認系爭743-1地號土地為系爭建物使用上不可分離之土地，或利用必要範圍內之周圍附屬地，則原告主張依民法第425條之1第1項規定，其就系爭743-1地號土地推定具租賃關係存在，尚屬無據。原告就系爭743 -1地號土地既無承租權存在，且該地非屬系爭房屋坐落基地之附屬地，而系爭743地號土地亦無不能分割之情形存在，是以，原告主張其得類推適用土地法第104條、民法第426條之2第1項前段等規定，就系爭743-1地號土地具優先承買權云云，即難憑採。從而，原告請求被告李進益、漢田公司就系爭743-1地號土地於103年12月2日以買賣為原因所為所有權移轉登記行為予以塗銷，回復為被告李進益所有，並請求承買系爭743-1地號土地，即屬無據，要難准許。六、綜上所述，原告主張其就系爭743-1地號土地具法定租賃關係，為不足採，自無行使優先承買權可言。從而，原告起訴請求被告李進益、漢田公司塗銷就系爭743-1地號土地所為所有權移轉登記行為，並請求被告李進益應於原告給付9,980,260元後，將系爭743-1地號土地移轉登記予原告所有，為無理由，應予駁回。七、本件判決事證基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及所舉證據，經斟酌後核與判決結果不生影響，無再予一一論述之必要，並予敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 104 年 12 月 31 日民事第三庭法官鍾孟容以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 1 月 6 日書記官謝志鑫

臺灣彰化地方法院104年度訴字第314號

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