臺灣彰化地方法院106年度重訴字第113號

臺灣彰化地方法院民事判決　106年度重訴字第113號

原告

張長如

訴訟代理人

高進棖律師

被告

林景裕

訴訟代理人

蕭博仁律師

上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國107年3月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告起訴主張：

一、原告於民國（下同）104年4月8日與被告簽訂不動產買賣契約書（見原證1），約定由原告購買被告所有坐落彰化縣花壇鄉福岩段987-16、987-17（上二筆所有權全部）及987-18號（路地、權利範圍2/29）等地號之農牧用地，總價金為新台幣(下同)4938萬元（即每坪約29237元），標的物僅供耕作或申請農舍用途。

二、上開土地於整地中即於104年6月8日完成所有權移轉登記（見原證2），之後，因被告亟須資金乃與原告協商，約定原告先行撥放貸款2400萬元，俟公共設施完成後始予點交。（見契約書第5頁)。原告於被告完成公共設施、通路後，實際到上開土地現場點收時，發現其中987-17地號土地，仍有相當大之比例未經完成整地，呈現明顯高低差，且僅完成部分道路、排水溝渠之鋪設，顯有瑕疵（見原證3現場照片)。雖經原告多次催告，被告均拒絕處理。

三、按最高法院96台上字第1277號判決及100年台上字第196號判決意旨上開987號-17號土地有未具備耕作及無法興建農舍預定效用之瑕疵：從本件系爭契約之其他約定事項：「標的物僅供耕作或申請農舍用途」、「987-18號土地須配合使用」、「出賣人同段987地號土地，現有地下水井設錶供水，接管至每筆土地，水費另依錶計算」等約定，以及本件買賣單價高於單純之農地買賣之市場行情，足認本件契約除了不動產買賣外，被告另負有整地、鋪設通路、申請水電俾使買受人得以耕作及申請農舍使用之契約義務，即被告負有依法令規定依縣政府核准之水土保持計畫方式進行整地、通路、溝渠、水電等事項。而如原證3之987-17地號土地之現場照片所示，被告就該土地僅整地約一半，另一半仍為原來山坡地形亦未施作水土地保持設施，顯然無法達到耕作及興建農舍之契約預定效用。

四、上開987-17地號土地面積約761坪，若以平均每坪約29237元計算，總價金為2224萬9357元。因上揭土地南側仍為山坡地形且未施作水土保設施；東側通路臨路處依契約所附之地籍圖寬約26M，實際約12M；西側地籍圖寬約37M，實際約21M，未整平無法供耕作之山坡地面積約300-350坪（約佔購買坪數之40-47％），且無法申請農舍建築使用。為此，原告請求就該筆土地減少一半價金即1112萬4678元。

五、原告主張依兩造買賣契約瑕疵給付之減少價金請求權，並聲明：(一)被告應給付原告新台幣1112萬4678元整暨自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。(二)訴訟費用由被告負擔。(三)第一項請求，原告願以現金或同額之台灣銀行台中分行發行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告則以：

一、原告所稱本件簽約及點交過程顯與事實不符，茲就事實經過描述如下：

(一) 原告於民國104年4月8日與被告簽訂不動產買賣契約書，購買標的為坐落彰化縣○○鄉○○段00000○000000地號土地(該二筆土地所有權全部)係為原告私人使用，及同段987-18地號土地(路地、權利範圍2/29)則是供作共有人道路使用。

(二) 復查，原告雖主張先行撥放貸款新台幣（下同）2400萬元，俟公共設施完成後始予點交等情。然該「公共設施」係指系爭986-18地號土地上之道路、水溝而言，因該地是供作共有人道路使用。-而該「2400萬元」係指「貸款過戶點交款項」。此可對照系爭不動產買賣契約書第三條第三項規定：「貸款過戶點交款：（預定於民國104年7月31日）或於所有權移轉完畢後三日內交付，付款金額貳仟肆佰萬元正」（被證1，第1頁參照）。再者，雙方就「貸款過戶點交款」原先係預定於104年7月31日才交付，但按土地謄本可知，系爭土地已於104年6月8日完成過戶移轉登記。而因系爭987-18地號土地上供作通路之道路尚未施作完成，故雙方由代書呂季霖於其他約定事項載明「甲方同意先行撥放貸款貳仟肆佰萬元正，俟公共設施完成後，始予點交」等語，並由雙方於104年7月7日簽名（被證1，第5頁），原告於翌日（即104年7月8日）匯入被告帳戶（被證1，第6頁參照）。

(三) 再查，原告於購買時及點交時均知悉系爭987-17地號土地為山坡地，而有自然高低差之情形，此有現況等高圖上蓋有原告用印可稽（被證1，最後一頁參照）。其次，依據系爭不動產買賣契約書第九條前段：「本契約不動產訂於付清買賣價款日現況點交」（被證1，第2頁參照）。是以，按上開規定可知，原告最後係確認現場之公共設施(道路)已有施作完成，依現況點交確認無瑕疵後，原告才後於104年12月25日付清尾款538萬元（被證1，第6頁參照）。否則原告豈會將尾款付清，顯與常情有違。此部分原告於起訴狀亦自認（見原告起訴狀第2頁第2段第2點），亦能為證。

(四) 末查，原告雖主張多次催告云云。惟查，原告自點交、付清尾款後，並無向被告通知系爭土地有瑕疵。原告遲至106年1月26日才以律師函通知，但該函文內容籠統並無指明所稱瑕疵之位置、範圍及面積，經被告委請律師回函後，原告並無回覆。是以，原告驟然為本件之起訴，顯然係嗣後單方反悔所致，而與瑕疵無涉。

二、原告雖主張系爭987-17地號土地未具備耕作及無法興建農舍預定效用之瑕疵云云。惟查：

(一) 原告雖援引最高法院判決，但並非判例而未能一體適用。且該些判決內容均非屬減少價金之情形與原告所主張本件之情形均不同，未能比附援引。

(二) 原告雖援引系爭不動產買賣契約書之其他約定事項內容，但僅係擷取部分內容，且有刻意誤載、斷章取義之情形。依據系爭不動產買賣契約書其他約定事項第一條前段全文：「本案標的甲方不得申請工廠、供為家墓、廟宇及一切嫌惡設施，僅得耕作或申請農舍用途」等語（被證1，第5頁參照），蓋依據土地謄本記載可知，系爭土地之使用分區為山坡地保育區、使用地類別為農牧用地，被告為避免原告日後擅自開發作為非法用途之用，故才由原告表明購買之用途係「耕作或申請農舍用途」並載明於上。從而，該條規定係規範原告不得違法使用系爭土地之責任，而非規範被告之用。而與原告於起訴狀所主張契約預定效用之情形儼然不同。是以，被告並無與原告約定系爭987-17地號土地之預定效用係「耕作『及』興建農舍」。依據系爭不動產買賣契約書其他約定事項第二條全文：「福岩段987-18地號移轉後，其共有人需無條件配合土地使用同意，並於同意書內簽名蓋章」及地籍圖謄本（被證1，倒數第2頁參照）可知，該條規定係規範移轉系爭987-18地號土地予原告後，原告應無條件配合土地使用同意，以避免原告將來阻擋不讓人通行之情形，並無規範被告需整地、鋪設私人道路之義務。複依不動產買賣契約書其他約定事項第三條：「乙方同段987地號，現有地下水井設錶供水，接管至每筆地號，水費另依錶計費。（以自來水度數計價方式計算）」等語，可知係規範被告可向原告收取使用地下水井之水費。蓋因同段987地號有一個地下水井（位置約在山上），被告同意該地下水可供原告使用，但須依照自來水度數計價方式計算，且原告亦同意繳費而約定於該條。是以，該條規定亦是規範原告需繳納使用地下水井水費之義務，而非規範被告申請水電之義務。綜此，原告之主張顯然與事實相異，且與系爭不動產買賣契約之其他約定事項不符，而無法僅憑原告之斷章取義驟然認定。是以、就系爭987-17地號土地，被告並不負施作整地、私人道路、水電之義務。

(三) 依據系爭不動產買賣契約書第九條規定可知，原告係於系爭土地現場點交後，經確認現況無瑕疵後才會付清尾款。繳款備忘錄上記載原告最後之繳款日期為「104年12月25日」（被證1，6），又原告於起訴狀亦自認被告完成公共設施、通路後有實際到上開土地「現場點收」（見原告起訴狀第2頁第2段第2點）。從而，否則原告豈會將尾款付清，顯與常情有違。且原告於購買時已知悉系爭987-17地號土地為山坡地，有自然然高低差之情形，此有現況等高圖上蓋有原告用印可稽（被證1，最後一頁參照）。是以，本件並無原告所稱之瑕疵，原告自應就其主張負舉證責任。

三、原告雖主張減少價金云云。惟查：

(一) 原告於系爭土地現場點交、確認現況無瑕疵後才會依據系爭不動產買賣契約書第九條規定，而於104年12月25日付清尾款。從而，本件並無瑕疵，原告未能僅因事後反悔而任意主張減少價金，理由同上，合先敘明。

(二) 退步言之，縱認有瑕疵（此為假設語氣，被告仍鄭重否認），但原告於現場點交並於104年12月25日付清尾款後，並無立即向被告通知系爭土地有瑕疵，而係遲至106年1月26日，相隔一年之久後才以律師函通知，顯然原告已怠為通知，而從通知內容而言，內容籠統並無指明所稱瑕疵之位置、範圍及面積，蓋因系爭987-17地號土地為山坡地，而有自然高低差之情形，此為原告所知悉。又嗣經被告委請律師回函請原告指明所稱瑕疵之位置、範圍及面積後，原告仍無回覆，卻相隔四個月後驟然提起本件之起訴。依據一般通常經驗法則，此顯然係原告嗣後反悔、單方羅織藉口欲求減少價金之通知，而與發現瑕疵立即通知之情形不同。

(三) 依據民法第356條第1、2項規定，應視為承認其所受領之物，且依據臺灣高等法院95年上易字第48號判決、臺灣新北地方法院102年訴字第878號判決意旨及臺灣臺北地方法院100年重訴字第39號判決意旨等實務見解，該條為特別規定而應優先適用不僅物之瑕疵擔保，且不完全給付之請求權均不能主張。是以，原告主張減少價金云云，顯屬無據。

(四) 又查，原告雖主張整地云云，然觀其所主張範圍顯然屬山坡地自然高低範圍，依據水土保持法本即不能貿然任意改變地貌，否則有違法之情形。況且，耕作除了一般農作物外，亦包含樹木、果樹等栽植，此觀彰化縣員林市百果山上斜坡有農民栽種果樹可知。

(五) 最後，原告計算價金之標準顯然有誤，原告於購買時已知悉系爭987-17地號土地為山坡地，而有自然高低差之情形，豈能再就該自然高低差之部分予以扣除，該計算方式顯然無稽。況且，原告所購買之系爭土地是位於該片土地之置高點，且相較於周圍土地之買賣價金，價格亦屬合理之情形，此從高樓大樓就不同樓層而為不同售價亦可知。又依據契約自由原則，本件價金係經雙方合意簽立而為有效，且依據土地謄本記載使用分區為山坡地保育區、使用地類別為農牧用地，均與現況相符，又原告也於點收確認無誤後，而於104年12月25日付清尾款。是以，原告所計算之方式，顯屬無據、不足採信。

四、並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)訴訟費用由原告負擔。

(三)如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

參、兩造不爭執事項：

一、原告於民國104年4月8日與被告簽訂不動產契約書，原告向被告購買坐落於彰化縣○○鄉○○段000000○000000地號土地(該二筆土地所有權全部)，及同段987-18號地號土地(路地、權利範圍2/29)等地號農牧用地，總價金為4938萬元。

二、依據系爭不動產買賣契約書第三條第三點約定，本件貸款過戶點交款為2400萬元，並約定原告於104年7月31日交付或於所有權移轉完畢後三日內交付。然上開土地已於104年6月8日完成過戶移轉登記，但因土地上之公共設施尚未施作完成，故雙方由代書呂季霖於其他約定事項載明，「甲方同意先行撥放貸款貳仟肆佰萬元正，俟公共設施完成後，始予點交」等語，並由雙方於104年7月7日簽名，原告並於104年12月25日付清尾款538萬元。

肆、本院得心證之理由：

一、兩造於104年4月8日就坐落於彰化縣○○鄉○○段000000○000000地號土地(該二筆土地所有權全部)，及同段987-18號地號土地簽訂不動產買賣契約書（見原證1），約定買賣總價金為4938萬元（即每坪約29237元），並約定本件貸款過戶點交款為2400萬元；系爭土地已於104年6月8日完成過戶移轉登記，但因上開土地上之公共設施尚未施作完成，故雙方由代書呂季霖於其他約定事項載明，「甲方同意先行撥放貸款貳仟肆佰萬元正，俟公共設施完成後，始予點交」等語，並經雙方於104年7月7日簽名其上。原告並於104年12月25日付清尾款538萬元。以上有系爭不動產買賣契約書(本院卷第9頁至第15頁、第62至第73頁)在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真。

二、原告主張系爭福岩段987-17地號土地未具備耕作及無法興建農舍預定效用之瑕疵，為有理由：

(一) 按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條第1項、第355條、第359條分別定有明文。又按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。(最高法院94年度台上字第1112號判決要旨參照）。「上訴人出賣與被上訴人之土地，登記之地目既為建築用地，依民法第354條第1項之規定，自負有擔保其物依第373條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。」（最高法院49年度台上字第376號判例要旨參照）。

(二) 原告主張買賣標的即系爭福岩段987-17地號土地未具備耕作及無法興建農舍預定效用之瑕疵，被告否認之。經查，從本件系爭契約之其他約定事項：「標的物僅供耕作或申請農舍用途」可知，該項約定旨在確認系爭土地的使用目的僅得為「耕作或申請農舍用途」；複按原證2：土地第二類登記謄本，系爭土地為山坡地保育區的農牧用地，依法令規定系爭土地本來就不得作為非農牧以外的經營或使用；是應認該項約定旨在確認系爭土地的使用目的僅得為「耕作或申請農舍用途」；再，從系爭買賣契約約定出賣人提供水電設施及本院履勘現場福岩段987-18地號土地設有水泥加蓋及路寬約6公尺，顯非屬一般農路等情，有系爭買賣契約(本院卷頁10)及本院勘驗筆錄及照片在卷可參（本院卷96-99頁)，即可知被告出售系爭土地時須有得耕作或申請農舍的效用；且就系爭契約書第5頁約定「公共設施」完成後的記載，非使用「農業設施」字語等情，亦可知本件買賣之主要目的在於得申請農舍使用，有上開買賣契約在卷可參；且依被告於104年10月間發給各買受人之書面資料，其並檢附社團法人台灣省水利技師公會檢視系爭土地水土保持計畫變更案函、104年8月20日彰化縣政府檢送審查會議紀錄函及系爭農地的農地農業經營計畫書函)、被告於104年11月間發給各買受人的書面資料，其並檢附104年10月30日彰化縣政府發給水土保持施工許可證函文、104年11月2日仲欽工程技術顧問有限公司函、105年12月5日「普羅旺斯天空土地所有權人會議事錄及通過訂立之「普羅旺斯天空園區管理規章」、及同日「普羅旺斯天空園區管理委員會議事錄」(見本院卷114-128頁)，足認本件土地買賣的使用目的為耕作及申請農舍。上情雖均為被告所否認，並辯以該約定旨在規範買受人不得作為申請工廠、家墓、廟宇、一切嫌惡設施，非承諾使用目的為耕作或申請農舍用途等云云。然查，經核原告所提出之上開事證、參照被告銷售系爭土地的廣告資料(本院卷頁157)及證人呂季霖於106年11月1日到庭具結證稱：法官問：其他約定事項中「僅得耕作或申請農舍用途」是何意？証人答：就是987-16、987-17地號可以耕作或申請農舍使用等語，與原告於106年9月27日到庭之陳稱：法官問:當時系爭買賣契約之其他約定事項「僅得耕作或申請農舍用途」，是否有人跟你說是何意思？答：沒有人跟我解釋，但我認為意思就是這是農地可以做農作，如果是山就不能做農作，我當時買是想要種日本香瓜和開闢農業設施，等語相符，綜上，堪認原告主張本件不動產買賣契約目的為耕作及興建農舍為真，被告上開所辯與事實不符，並不可採。

(三) 原告主張系爭福岩段987-17地號土地欠缺預定效用而有瑕疵等情，己如上述；又經本院於106年9月19日至現場履勘，為被告負責本件申請水土保持之吳安欽技師陳稱：「山坡地的部分(即系爭987-17地號土地)沒有申請做水土保持，若有申請也不會核准。」等語(本院卷第96頁)。足證，系爭福岩段987-17地號土地被告僅就部分區域申請水土保持，系爭山坡地部分則未在申請範圍。又經本院函詢彰化縣政府，系爭福岩段987-17地號土地是否因坡度影響而無法申請農舍，經彰化縣政府函覆略以：坡度超過30度未達55度者則作為法定空地或開放空間(本院卷第198頁及第200頁)等語。足認系爭福岩段987-17地號土地確未具備耕作及無法興建農舍預定效用之瑕疵。

(四) 次查，物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵，即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至於出賣人有無過失，則在所不問。出賣人負有物之瑕疪擔保責任，物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否降低物之通常效用而定。就本件系爭987-17地號土地，按彰化縣政府府建管字第1070015474號函意旨，坡度超過30度未達55度者僅能作為法定空地或開放空間。即就該坡度超過30度未達55度之部分，原告仍無法耕作及興建農舍，本件確有減損系爭土地之效用。且查，本件買賣單價又高於單純之農地買賣之市場行情，證人黃松竹於本院具結證稱，如系爭987-17地號土地，山坡地部分無法開發，賣一坪三萬元，明確表示不會應買((本院卷頁119、180)復與原告於本院陳稱：「不會應買」相符。是以一般交易觀念觀之，因系爭987-17地號土地山坡地部分無法開發，確有降低系爭土地之通常效用之虞。原告主張系爭福岩段987- 17地號土地欠缺預定效用而有瑕疵，應屬有據。

(五) 至被告辯以原告於購買及點交時均知悉系爭土地現況，原告係於系爭土地現場點交後，經確認現況無瑕疵後才付清尾款云云。惟按，買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第356條、第365條第1項定有明文。經核被告就系爭987-1等18筆地號土地申請水土保持計畫申請案之核定、變更、完工之時程可知，被告並未於兩造於104年4月8日簽訂系爭契約抑或是於104年5月11日辦理移轉登記之過程，告知原告上開水土保持計畫的範圍未包含系爭987-17地號土地山坡地部分。甚至辦理兩造買賣不動產契約之代書呂季霖亦未告知系爭987-17地號土地山坡地部分無法做水土保持亦無法開發(本院卷第149頁至151頁)。且原告於104年12月23日給付被告尾款時，上開水土保持計畫也未完成。雖被告再辯以系爭不動產買賣契約附有等高線圖，然查，未經實際測量一般人實無法得知山坡地之坡度，又甚至坡度已達無法剷平及做水土保持，是此並非依通常之檢查即能發見之瑕疵。是以，原告縱知悉其上有山丘，然原告並無法得知系爭987-17地號土地山坡地部分是否可以剷除抑或興建農舍及耕作。更可甚者，按證人黃松竹到庭之具結證稱：法官問：987-17地號是山坡地，斜度很高，不能蓋農舍，依你的瞭解，賣給你每坪三萬元你會買嗎？答：不會，只要有坡度我就不會買，因為賣主有承諾要開發成平地(本院卷第178至180頁)。及原告張長如到庭陳述略以，伊以為987-17地號會開發成平地賣伊，依先前買一塊土地是沒有問題，都弄成平地，所以伊才會再買，認為沒有問題(本院卷第105頁)。足認，被告僅以系爭不動產買賣契約附有等高線圖作為告知，被告確未明確告知系爭987-17土地山坡地部分不能剷除抑或興建農舍及耕作之用，綜上，被告上開所辯，與事實不符，不足採信。

三、原告主張系爭福岩段987-17地號土地未具備耕作及無法興建農舍預定效用之瑕疵等情，為有理由已如前述。則原告按瑕疵擔保責任及不完全給付向被告請求減少價金，洵屬有據。本件原告主張減少價金11,124,678元，經本院囑託捷丞不動產估價師事務所，就系爭987-17地號土地與同段987-16地號土地之市價差額為多少進行鑑價，鑑定意見認為：系爭987-17地號土地中坡度達30度以上之1271.53平方公尺(即384.64坪)土地，其與同段987-16土地之價差為23337元/坪。此有捷丞不動產估價師事務所做成之不動產估價書在卷可稽。則系爭987-17地號土地坡度達30度以上之1271.53平方公尺(即384.64坪)部分共與同段986-16之土地價差為8,976,344元【計算式：1271.53x3 84.64=0000000.68，四捨五入】。是本件原告請求減少價金8,976,344元之部分，有理由，應予准許。至原告主張系爭987-17地號土地坡度低於30度之部分，雖鑑價單位未鑑定其減損價值，縣府函文亦稱得以做為農舍基地，然整體而言，整筆987-17地號土地之效用仍低於其他鄰地，爰就整筆987-17地號土地請求減少價金11,124,678元。惟就系爭987-17地號土地坡度低於30度之部分，原告又未提出任何證據證明有減損土地使用之效用及減損之價額，故原告請求減少價金於超過8,976,344元之部分，為無理由，應不予准許。

四、綜上所述，原告依買賣契約瑕疵擔保責任及不完全給付之法律關係，請求被告給付8,976,344元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國106年7月12日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

伍、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當金額准許之。又原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

陸、本件事證已明，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認為對於判決結果不生影響，就不再逐一論述，附此敘明。

柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。