臺灣彰化地方法院106年度重訴字第145號

臺灣彰化地方法院民事判決　　　　　　106年度重訴字第145號

原告

李基福

訴訟代理人

江燕鴻律師

被告

玉弘企業股份有限公司

法定代理人

陳玉朗

訴訟代理人

柯開運律師

上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國107 年3 月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：坐落彰化縣○○鄉○○段00地號土地及其上門牌號碼彰化縣○○鄉○○○○路00號建物（下分別稱系爭土地、建物，合稱系爭不動產，即如附表一、二所示不動產）原為訴外人和協化學股份有限公司（下稱和協公司）所有，且出租予被告，約定每月租金新臺幣（下同）60,000元（下稱系爭租約）。嗣系爭不動產經法務部行政執行署彰化分署（下稱行政執行彰化分署）查封拍賣，由原告拍定，於民國104 年3 月25日領得不動產權利移轉證明書，並於104 年5 月15日發函通知被告已取得系爭不動產所有權，該函於同年月18日到達被告。嗣因被告未給付租金予原告，原告起訴後經臺灣高等法院以105 年度上字第1565號（下稱前案）確定判決認定系爭租約對兩造繼續存在，命被告給付自104 年5 月19日起至105 年9 月19日止租金合計962,000 元予原告。惟被告仍未給付，原告乃發函催告被告於10日內給付前案判決判命給付租金962,000 元及自105 年9 月20日起至106 年8月3 日止租金627,097 元，逾期未給付即以該函為終止系爭租約之意思表示，該函已於106 年8 月25日到達被告，而被告仍未給付，依民法第440 條第1 項、第2 項前段規定，系爭租約已於106 年9 月5 日合法終止。被告於系爭租約終止後繼續占有系爭不動產，為無權占有，原告爰依民法第455條、第767 條第1 項前段規定，擇一請求被告返還系爭不動產。又關於自105 年9 月20日起至106 年8 月29日止租金，除被告曾經給付60,000元而抵充105 年9 月20日至105 年10月19日租金外，其餘均未給付，原告爰依民法第439 條規定請求被告給付自105 年10月20日起至106 年8 月29日止租金619,355 元。至於系爭租約經原告終止後，被告無權占有系爭不動產，受有相當於租金之不當得利，爰依民法第179 條規定請求被告自起訴狀繕本送達翌日即106 年9 月7 日起至返還系爭不動產之日止，按月給付原告60,000元。並聲明：

（一）被告應將系爭不動產返還原告。（二）被告應給付原告619,355 元及自106 年9 月7 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（三）被告應自106 年9 月7 日起至返還系爭不動產之日止，按月給付原告60,000元。（四）願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：（一）行政執行彰化分署拍賣系爭不動產公告已載明行政院環境保護署將系爭土地公告為地下水污染整治場址且劃定為地下水污染管制區，經彰化縣政府囑託地政機關辦理禁止處分登記在案，拍定後禁止處分不註銷，廠區須俟污染整治完成後始得為利用、處分等語，可見和協公司不得處分系爭土地，原告拍定系爭土地為無效，原告非系爭土地所有人。（二）被告與和協公司於88年4 月2 日簽訂系爭租約，約定租賃標的為系爭不動產，每月租金60,000元，以和協公司積欠被告60,000,000元債務抵償。系爭不動產經行政執行彰化分署拍賣時，其第3 次拍賣公告第10點已載明：「系爭不動產及設備現出租於被告，承租期間自88年4 月2 日起至108 年4 月2 日止，業據債務人提出租賃契約書及6 千萬元本票1 紙為證」等語，原告拍定後即應承受該條件，被告自未積欠原告租金。前案判決雖認定系爭租約關於抵償租金約定係被告與和協公司間別一契約，惟系爭租約僅有一紙，並未分開約定租賃期間與租金給付方法，且本件事實與最高法院45年台上字第590 號判例、77年度台上字第1567號判決不同，不得比附援引，前案法院未曉諭兩造就此部分攻防即認定關於抵償租約部分係屬別一契約，容有違誤。（三）原告既非系爭不動產所有人，被告亦未積欠原告租金，原告終止系爭租約自非合法，其請求被告返還系爭不動產、給付租金及相當於租金之不當得利，均無理由等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事實（見本院卷第114 頁，經本院依論述需要調整文字）：

（一）系爭不動產原為和協公司所有。原告於104 年3 月4 日向行政執行彰化分署拍定系爭不動產，於104 年3 月25日領得不動產權利移轉證書，並已辦理所有權移轉登記，現為系爭不動產所有人。系爭不動產第3 次拍賣公告附記第10點載明：系爭不動產及設備現出租於被告，承租期間自88年4 月2 日起至108 年4 月2 日止，業據債務人提出租賃契約書及60,000,000元本票1 紙為證等語。

（二）被告與和協公司於88年4 月2 日簽訂系爭租約，約定租賃期間自88年4 月2 日起至108 年4 月2 日止（共20年），被告向和協公司承租系爭不動產及其內設備，租金為每月60,000元，以和協公司積欠被告60,000,000元債務抵償。系爭租約經臺灣高等法院105 年度上字第1565號確定判決認定有效，且對兩造繼續存在。

（三）原告於106 年7 月17日、106 年8 月3 日寄發如原證4 、5 所示存證信函予被告收受。被告於106 年7 月28日寄發如原證6 所示存證信函予原告收受。被告於匯款60,000元予原告後，於106 年8 月16日寄發如原證7 所示存證信函予原告收受。原告於106 年8 月25日寄發如原證8 所示存證信函予被告收受。

（四）被告自105 年9 月20日起迄今，除於106 年8 月16日寄發存證信函前、106 年9 月21日、10月30日、11月30日，各匯款60,000元予原告外，並未給付原告其他金錢。

（五）兩造對卷內書證之形式上真正均不爭執。

四、本件爭點應為：

（一）原告是否為系爭不動產所有人？

（二）被告與和協公司約定以債務抵償租金，是否可對抗原告？

（三）被告有無積欠原告租金？系爭租約是否已經終止？原告依民法第455 條、第767 條第1 項前段規定擇一請求被告返還系爭不動產，有無理由？

（四）原告依民法第439 條規定請求被告給付自105 年9 月20日起至106 年8 月29日止租金，有無理由？如有理由，原告得請求金額若干？

（五）原告依民法第179 條規定請求被告給付自106 年9 月7 日起至返還系爭不動產之日止相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，原告得請求金額若干？

五、本院之判斷：

（一）原告是否為系爭不動產所有人？查原告主張其向行政執行彰化分署拍定系爭不動產，於104 年3 月25日領得不動產權利移轉證明書等事實，業經本院調取該署93年度房稅執特專字第90911 號行政執行事件卷宗核閱無訛，堪信屬實，依行政執行法第26條準用強制執行法第98條第1 項前段規定，原告自領得系爭不動產權利移轉證書之日起，即取得系爭不動產所有權。被告於準備程序時已對原告為系爭不動產所有人之事實不爭執（見前述三、（一）），依民事訴訟法第279 條第1 項規定，即生自認效力。被告於言詞辯論時就此部分再事爭執，無非係以行政執行彰化分署拍賣系爭不動產公告載明：系爭土地經行政院環境保護署公告為地下水污染整治場址且劃定為地下水污染管制區，經彰化縣政府囑託地政機關辦理禁止處分登記在案，拍定後禁止處分不註銷，廠區須俟污染整治完成後始得為利用、處分等語，為其論據（見本院卷第140 頁）。惟按土壤及地下水污染整治法第21條規定：「直轄市、縣（市）主管機關對於整治場址之土地，應囑託土地所在地登記機關辦理禁止處分之登記。土地已進行強制執行之拍賣程序者，『得』停止其程序。」可見倘土地已進行強制執行，除執行機關逕行或該管法院裁定停止執行外，執行程序不因禁止處分登記而當然停止。準此，執行程序如繼續進行，禁止處分登記亦不影響拍定及移轉所有權之效力，僅拍定取得土地所有權人仍受該禁止處分限制而已。此觀前述行政執行彰化分署公告敘明「拍定後禁止處分不註銷，廠區須俟污染整治完成後始得為利用、處分」等語，亦甚明確。故系爭土地於開始執行後，固經公告為地下水污染整治場址且劃定為地下水污染管制區，並為禁止處分登記在案，惟該行政執行程序既未停止，揆諸前揭說明，自不影響原告拍定並取得系爭不動產之效力。此外，被告未提出其他證據證明其先前自認與事實不符，且原告亦未同意被告撤銷此部分自認，依民事訴訟法第279 條第3 項規定，被告就此已自認事實再予爭執，殊嫌無據。

（二）被告與和協公司約定以債務抵償租金，是否可對抗原告？

1.按修正前民法第425 條規定：出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。實務上咸認出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對受讓人繼續存在，承租人與受讓人自無須另立租賃契約，於受讓時當然發生租賃關係（最高法院23年上字第3092號判例意旨參照）。又強制執行法所為拍賣，應解為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人地位。次按承租人以金錢貸與出租人，約定將息抵租，則債之關係僅發生於承租人與出租人間，在租賃關係存續中，出租人縱將租賃物讓與第三人，除有民法第300 條所定債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效，此與一般依租賃契約所為租金預付得對抗受讓人之情形，初非相同（最高法院45年台上字第590 號判例意旨參照）。

2.查被告係自88年4 月2 日起，向和協公司承租系爭不動產，有系爭租約在卷可稽（見本院卷第119 頁），且系爭不動產拍賣公告附記第10點載明：「據義務人稱：本案所拍賣動產及不動產現出租於第三人玉弘企業股份有限公司（按即本件被告），承租期間自民國88年4 月2 日起至108年4 月2 日止，業據債務人提出租賃契約書及六千萬元本票一紙為證，雖該廠區目前處於停工狀態，惟仍由承租人玉弘公司派員看管中，故本件拍定後不點交」等語，有拍賣公告在卷可證（見本院卷第120 頁），並為兩造所不爭執，足見系爭不動產係在和協公司交付被告占有中，由原告拍定取得系爭不動產所有權，則被告與和協公司間系爭租約，依修正前民法第425 條規定及前述說明，自原告於104 年3 月25日取得系爭不動產所有權時起，即對兩造繼續有效存在，被告則對原告負有依系爭租約給付租金之義務。再觀諸系爭租約第2 條約定：「租金每月租金新台幣（下同）陸萬元，但乙方（按即被告）應付之租金由甲方（按即和協公司）積欠乙方之債務新臺幣陸仟萬元整抵償。」（見本院卷第119 頁）。倘此約定係租金全部預付，衡情應係約定20年租金總額共14,400,000元（計算式：每月60,000元×12月×20年＝14,400,000元）由和協公司積欠60,000,000元債務一次抵償始稱合理，惟被告與和協公司係約定租金每月60,000元，被告「應付之租金」與和協公司積欠被上訴人60,000,000元債務抵償；參以其等未約定每月租金給付時期，依民法第439 條規定，分期給付租金係於每期屆滿時支付，足認其等約定每月應付租金60,000元應係於租賃存續期間之次月3 日給付上月租金；佐以系爭租約第5 條約定：「…甲、乙雙方若有任何一方違約，他方即可終止租約，但違約一方必須給付他方三個月租金，充作違約金。」倘被告已以債抵租預付全部租金，亦即和協公司已收取全部租金，衡情和協公司應無終止權，否則被告不僅債權無從收回，更因此損失預付租金；再審酌系爭租約就和協公司應如何返還預收租金並未約定，及系爭租約就違約時僅約定違約一方應給付他方3 個月租金充作違約金，益證系爭租約約定租金，係以每月應付租金與被告對和協公司之債權按月扣抵甚明。此應係被告與和協公司就系爭租約外，關於給付租金方法之別一契約。本件原告係拍賣取得系爭不動產所有權，尚無其他證據可證原告有依民法第300 條規定承擔和協公司債務，揆諸前揭判例意旨，其固因受讓系爭不動產而繼受和協公司就系爭租約之出租人地位，惟關於被告與和協公司約定按月以債抵租之別一契約，對原告自非繼續有效，被告無從以其對和協公司之債權，按月扣抵應給付予原告之租金。前案確定判決亦同此認定（見本院卷第16頁反面至第18頁）。

3.被告雖以前詞置辯，惟按當事人間法律行為之個數，係以其意思表示於法律上發生之效果為斷，至於形式上是否書立於同一文書、是否同時或分別所為，均非所問。本院認定被告與和協公司就系爭租約及按月以債抵租約定係不同契約之理由，詳如前述，被告徒以上開兩約定形式上書立於同一契約書，主張此二約定即屬同一契約關係，尚無可採。又最高法院45年台上字第590 號判例主要基礎事實係出租人與承租人約定以出租人對承租人之債務抵付租金後，出租人將租賃物讓與第三人之情形，與本件主要事實具有類似性，自得於本件援引。至於被告對前案法院闡明有所不服，應於前案循合法途徑救濟，與本件無關。故被告此部分抗辯，均屬無據。

（三）被告有無積欠原告租金？系爭租約是否已經終止？原告依民法第455 條、第767 條第1 項前段規定擇一請求被告返還系爭不動產，有無理由？按民法第440 條第1 項、第2 項前段規定：承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月租額，不得依前項規定終止契約。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767 條第1 項前段定有明文。查被告未依系爭租約給付自104 年5 月19日起至105 年9 月19日止租金合計962,000 元，業經前案判決命被告給付確定（見本院卷第12頁至第19頁）。而被告自105年9 月20日起至106 年8 月3 日止，除給付原告106 年7月租金60,000元（詳後述）外，其他租金均未據給付，原告乃發函催告被告於10日內給付自105 年9 月20日起至106 年8 月3 日止租金，逾期未給付即以該函終止系爭租約，該函已於106 年8 月25日到達被告，惟被告仍逾期未給付等情，業據原告提出存證信函、掛號郵件收件回執為證（見本院卷第22頁至第23頁、第25頁、第65頁），且為被告所不爭執，堪信屬實。被告積欠租金既達2 個月租額，原告依民法第440 條第1 項、第2 項前段規定，定10日之相當期限催告被告給付租金並終止契約，應屬有效。是系爭租約已於106 年9 月5 日生終止效力。系爭租約既經終止，被告復無其他占有系爭不動產權源，原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告返還系爭不動產，洵屬有據。

（四）原告依民法第439 條規定請求被告給付自105 年10月20日起至106 年8 月29日止租金，有無理由？原告依民法第179 條規定請求被告給付自106 年9 月7 日起至返還系爭不動產之日止相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，原告各得請求金額若干？

1.查系爭租約第2 條約定租金每月60,000元乙情，已如前述，其性質上應屬分期給付約定，依民法第439 條規定，被告應於每期屆滿時支付租金。因此被告自105 年10月20日起至106 年8 月29日止，應給付原告租金合計619,355 元（計算式：（105 年10月20日至105 年11月1 日：60,000元×13/31 ＝25,161元，未滿元部分四捨五入，下同）＋（105 年11月2 日至106 年8 月1 日：60,000元×9 月＝540,000 元）＋（106 年8 月2 日至106 年8 月29日：60,000元×28/31 ＝54,194元）＝619,355 元）。而被告於106 年8 月16日寄發存證信函予原告前，已匯款60,000元予原告乙節，為兩造所不爭執，堪信為真。被告於本院雖否認上開款項係給付租金，惟其於106 年8 月16日存證信函既表明：「本公司已匯款6 萬元租金（106 年7 月份）予李基福先生」等語（見本院卷第25頁），自不容其事後否認上開款項係給付租金，而應自原告此部分請求中扣除，是被告仍應給付租金559,355 元（計算式：619,355 元－60,000元＝559,355 元）。從而，原告請求此部分租金，於559,355 元範圍內為有理由，逾此範圍則無理由。又原告併請求自起訴狀繕本送達翌日即106 年9 月7 日起按年息百分之5 計算之遲延利息，合於民法第229 條第1 項、第233 條第1 項本文、第203 條規定，亦應准許。

2.另系爭租約於106 年9 月5 日終止後，被告占有系爭不動產已無法律上原因，依社會通常觀念，可獲得相當於租金之利益，是原告依民法第179 條規定，請求被告自106 年9 月7 日起至返還系爭不動產之日止，按月給付原告60,000元，核屬有據，應予准許。

3.至於被告另於106 年9 月21日、10月30日、11月30日，各匯款60,000元予原告，為兩造所不爭執，可信為真。惟上開款項經被告於本院否認係給付租金，被告除僅稱該等款項係多給付予原告，將來依法向原告請求返還等語（見本院卷第114 頁）外，並未就此部分給付為其他主張或抗辯，而本件亦無事證可認上開款項係給付租金，自無從於原告上開請求中扣除，併此敘明。

六、綜上所述，本件原告因拍賣取得系爭不動產所有權，被告與和協公司間以債抵租約定，係系爭租約外之別一契約，對原告非繼續有效存在；被告自105 年9 月20日起至106 年8 月3 日止，除106 年7 月份租金外，均未給付原告租金，原告依法終止系爭租約，並依民法第767 條第1 項前段規定請求被告返還系爭不動產，為有理由；又被告自105 年10月20日起至106 年8 月29日止，扣除已給付租金60,000元外，仍應給付租金559,355 元予原告，原告請求被告給付此部分租金及法定遲延利息，於559,355 元範圍內為有理由，逾此範圍之請求，則不予准許；再系爭租約已於106 年9 月5 日合法終止，原告請求自106 年9 月7 日起至返還系爭不動產之日止，按月給付相當於租金之不當得利60,000元，亦有理由。

七、本件兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。