臺灣彰化地方法院 - 107年度重訴字第66號（確認買賣關係不存在等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣彰化地方法院民事判決　107年度重訴字第66號原　　　告　台中商業銀行股份有限公司法定代理人　王貴鋒訴訟代理人　陳昭全律師複代理人　　邱瓊慧被　　　告　楊相哲廖秋惠訴訟代理人　吳天銘上列當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，本院於民國107 年12月10日言詞辯論終結，判決如下：主文壹、確認被告間就坐落彰化縣○○鄉○○段○000○000○000地號土地應有部分全部，於臺灣彰化地方法院103年度司執字第7238號民國103年12月17日拍賣程序之買賣關係不存在。貳、臺灣彰化地方法院103年度司執字第7238號強制執行事件所為准予被告廖秋惠買受如聲明第1項所示土地之拍賣程序應予撤銷，並重訂拍賣條件。參、被告廖秋惠應將如聲明第1項所示土地之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為被告楊相哲所有，並應回復被告楊相哲為如聲明第1項所示土地之所有權人時之全部抵押權設定登記。肆、原告假執行之聲請駁回。伍、訴訟費用由被告負擔。事實及理由壹、按當事人之法定代理人代理權消滅者，應由有代理權之法定代理人承受訴訟；該條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。查被告臺中商業銀行股份有限公司之法定代理人原為賴進淵，於訴訟繫屬中變更為王貴鋒，有公司變更登記表影本在卷可稽，經其具狀聲明承受訴訟，核與前開規定相符，應予准許。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。同法第255條亦有明文。查原告於起訴後於民國(下同)107年10月29日以書狀追加如訴之聲明第2項，核追加之訴與前訴社會事實同一，且訴訟資料得相互援用，與前揭規定相符，亦應准許。末按被告楊相哲經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、原告起訴主張：一、原告於103年2月20日聲請鈞院民事執行處拍賣被告楊相哲名下所有坐落彰化縣○○鄉○○段000○000○000地號土地(下稱系爭土地)及其上同段36、80、81建號建物(門牌號碼均為彰化縣○○鄉○○路0巷0○00號，其中80建號係36建號之增建部分，81建號則為未辦保存登記建物，下稱系爭建物)，惟因系爭土地係屬農地重劃區內耕地，故鈞院民事執行處乃於拍賣公告註明：「一、上開不動產分別標價合併拍賣... 八、土地屬農地重劃區條例第5條所稱之重劃區內耕地...毗連耕地之現耕所有權人如欲主張土地優先承買權，即應依拍賣條件連同地上建物一併買受...」等語。嗣經鈞院民事執行處於103年12月17日進行第三次拍賣時，由訴外人呂芷曦買受，並經毗鄰耕地之現耕所有權人即被告廖秋惠主張行使優先承買權，惟因呂芷曦並不同意被告廖秋惠優先承買，除向鈞院民事執行處異議外，並對被告廖秋惠提出確認優先承買權不存在訴訟，案經鈞院105年度重訴字第111號受理後，被告廖秋惠與呂芷曦於106年9月20日成立和解，約定系爭土地由被告廖秋惠優先承買，系爭建物則由呂芷曦買受。詎渠等2人成立和解後，被告廖秋惠雖有繳納系爭土地之價金，惟呂芷曦卻未於期間內繳納系爭建物之尾款，致喪失拍定人身分。此時，鈞院民事執行處本應依原拍賣條件所載，通知被告廖秋惠承買全部標的，並繳足系爭建物之價金後，始能准予被告廖秋惠優先承買並核發權利移轉證書。豈料鈞院民事執行處未察，竟未通知被告廖秋惠承買全部標的，於被告廖秋惠僅繳納系爭土地價金之情況下，即逕核發系爭土地之權利移轉證書，致系爭建物因此必須另行單獨拍賣，價值勢必會降低，嚴重影響原告債權之回收。二、按上開拍賣程序並非僅就系爭土地為出賣，而係以系爭土地及系爭建物合併拍賣為條件，且拍賣公告亦已註明「因土地及地上建物訂為合併拍賣，毗連耕地之現耕所有權人如欲主張土地優先承買權，即應依拍賣條件連同地上建物一併買受。」等語，則被告廖秋惠如欲優先承買，即應依該拍賣條件，連同系爭建物一併承買，而不得僅就土地部分優先承買( 最高法院88年度台上字第2126號民事判決意旨參照)，顯見被告廖秋惠優先承買權之行使並不合法，其與被告楊相哲間，尚無從就系爭土地成立買賣關係。況查系爭取得合法登記之36建號建物，本即為農業用房舍，依農業發展條例第18條第4項之規定，本應與其所坐落之系爭土地併同移轉，始符法律規定，惟被告廖秋惠僅承買系爭土地，而未併同承買系爭建物，亦顯已違反農業發展條例第18條第4項規定，則依民法第71條，其買賣行為亦屬無效。經查，原告兼為被告楊相哲之債權人，及系爭土地及系爭建物之抵押權人，上開拍賣程序成立之買賣關係是否因被告廖秋惠優先承買權之行使不合法及違反農業發展條例第18條第4項而歸於無效，致買賣關係不存在，涉及原告得否聲請鈞院併同拍賣系爭土地及系爭建物，以增加原告債權回收之機會，是該項法律關係之存否，將使原告在私法上之地位有受侵害之危險，原告自得依民法第242條，代位被告楊相哲行使物權請求權、不當得利請求權及民法第113條回復原狀請求權，並聲明：㈠確認被告間就坐落彰化縣○○鄉○○段000○000○000地號土地應有部分全部，於臺灣彰化地方法院103年度司執字第7238號民國103年12月17日拍賣程序之買賣關係不存在。㈡臺灣彰化地方法院103年度司執字第7238號強制執行事件所為准予被告廖秋惠買受如聲明第1項所示土地之拍賣程序應予撤銷，並重訂拍賣條件。㈢被告廖秋惠應將如聲明第1項所示土地之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為被告楊相哲所有，並應回復被告楊相哲為如聲明第1項所示土地之所有權人時之全部抵押權設定登記。㈣前項聲明，原告願供擔保，請准予宣告假執行。㈤訴訟費用由被告負擔。參、原告對被告答辯所為之陳述：一、按鈞院既於拍賣債務人即被告楊相哲所有系爭土地及系爭建物之拍賣公告備註一載明：「一、上開不動產分別標價合併拍賣，以合計最高者得標。」等語，則本次拍賣，顯係以系爭土地及系爭建物合併拍賣為條件。另依備註八但書所載：「但拍定人如不願意將建物讓由毗連耕地之現耕所有權人一併承買，毗連耕地之現耕所有權人僅得就土地承買，該地上建物仍歸拍定人買受。如因而致土地及建物讓與相異之人時，該建物占用土地之法律關係，應由拍定人自理。」觀之，上開備註八但書所為之規定，原則上僅係規範關於拍定人不願將建物讓由毗連耕地之現耕所有權人買受之情形，惟並未變更備註一所規定系爭土地及系爭建物應合併拍賣之條件。故本件拍賣縱有拍賣公告備註八但書所稱由拍定人與毗連耕地之現耕所有權人分別買受地上建物及土地之情事，亦不得違反拍賣公告備註一所載系爭土地及系爭建物應合併出賣之條件。查鈞院民事執行處107年5月15日所為103年度司執字第7238號裁定(下稱系爭裁定)以拍定人呂芷曦與毗連耕地之現耕所有權人即被告廖秋惠已成立和解為由，認定「該和解既與確定判決有同一之效力，本院通知呂芷曦及廖秋惠分別繳交系爭建物及系爭土地之價金，並於廖秋惠繳足價金後，核發系爭土地之權利移轉證書予廖秋惠，於法尚無不合。」等語，惟該和解僅係渠等二人所簽立，依法僅能拘束渠等二人，並無拘束第三人或變更鈞院所訂拍賣條件之效力。且依前所述，本次拍賣既係以系爭土地及系爭建物合併拍賣為條件，縱有拍賣公告備註八但書，惟未符合本件拍賣所規定之「合併拍賣」條件，鈞院民事執行處仍應俟呂芷曦與被告廖秋惠依規定分別繳納系爭建物及系爭土地之價金後，始能核發權利移轉證書，否則即與「合併拍賣」之條件有違。系爭裁定未察，逕與核發系爭土地之權利移轉證書予被告廖秋惠，顯有違誤。又於呂芷曦未繳價金致失拍定人身分後，鈞院民事執行處本應通知被告廖秋惠承買全部不動產並繳足價金，始能核發權利移轉證書，惟鈞院民事執行處亦未為之，顯見被告廖秋惠優先承買權之行使並不合法，其與被告楊相哲間尚無從就系爭土地成立買賣關係。二、按被廖秋惠告主張應依系爭裁定之認定，即依彰化縣溪湖地政事務所107年5月4日溪地一字第1070002673號及彰化縣政府107年5月8日府農務字第1070144301號之函覆，以：「系爭建物既非農業發展條例第18條規定所稱之農舍，揆諸首揭說明，即無同條第4項關於應與土地併同移轉規定之適用。」為由，認定系爭建物無農發條例第18條之適用等語資為抗辯。惟無論農業發展條例或農業用地興建農舍辦法，均未就農舍之定義為何予以明訂。經查，彰化縣溪湖地政事務所之回函，僅以系爭36建號建物係登載「農業用」為由，即遽認該建物非屬農業發展條例第18條所稱之農舍，故上開溪湖地政事務所之認定，自無從採信。至於彰化縣政府之回函，則係援引行政院農委會106年9月20日農水保字第1061808120號函釋：「...農舍係為提供有心經營農業者於該農地上興建輔助及便利其農事生產工作，兼具居住之自用建築物...」認定系爭建物皆屬於農業設施。惟依最高法院70年度台上字第4637號判例：「...所謂農舍，係以耕作為目的所建之簡陋房屋而言，如供堆置農具或肥料或臨時休息之用，始足當之，如所建房屋係供居住之用，則與農舍顯然有別...」，及64年度台上字第571號判例：「所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的...」觀之，農舍僅須為便利農用之建築物即可，並無庸兼具居住之功用，顯見上開彰化縣政府回函之見解亦不足採信。茲因系爭土地之使用分區，均為特定農業區，且系爭取得合法登記之36建號建物，其主要用途亦為農業用，顯見36建號建物確為農業用房舍，應屬農業發展條例第18條規定所稱之農舍，上開裁定認定系爭建物非屬農舍，應有違誤。三、被告廖秋惠於107年6月25日庭期稱其是台塑能源負責人，經原告上網調閱台塑能源科技股份有限公司之基本資料及董監事資料後，始發現除被告廖秋惠確為台塑能源科技股份有限公司之董事長兼股東外，拍定人呂芷曦亦為該公司之董事兼股東，顯見本次拍賣程序，自呂芷曦拍定，接著由被告廖秋惠出面主張優先承買，再由呂芷曦與被告廖秋惠成立訴訟上和解，由被告廖秋惠承買土地，呂芷曦購買建物，最後呂芷曦再故意不繳納系爭建物尾款，致建物遭撤銷拍定並僅就系爭建物重新拍賣等，均係由被告廖秋惠擔任負責任之台塑能源科技所主導，渠等之目的，應儘係為了系爭建物能脫離土地單獨拍賣，然後在無人願意買受該無土地所有權之建物的情況下，再伺機低價承買系爭建物，藉以達到由渠等以遠低於市場行情之價格取得系爭土地及建物之目的，足證呂芷曦與被告廖秋惠間成立之和解。顯係通謀虛偽意思表示，依民法第87條應屬無效，故呂芷曦與被告廖秋惠間所成立之和解，自無拘束或變更鈞院所訂拍賣條件之效力。四、被告廖秋惠於另案鈞院103年度司執字第16072號強制執行事件中，亦同本案主張系為毗鄰耕地380及382地號土地之現耕所有權人，並行使其優先承買權，惟案經拍定人即訴外人章建宜對之提起確認優先承買權不存在之訴訟後，經鈞院104 年度訴字第117號民事判決認定被告廖秋惠並無現耕之事實，而無優先承買權存在，顯見本件被告廖秋惠亦無優先承買權存在，其優先承買權之行使不合法，無從與被告楊相哲就系爭土地成立買賣關係甚明。五、被告廖秋惠於106年10月18日前往鈞院民事執行處調查(見原證13執行訊問筆錄)時，曾提出乙紙於105年4月21日匯款新台幣（下同）100萬元之證明，及乙紙受款人為台塑能源科技、面額為250萬元之支票，表示擬作為交付給呂芷曦和解之用途。若觀該匯款100萬元之證明，其轉出戶名為聖諄實業有限公司，洽為原系爭土地及系爭建物之第二順位抵押權人。經查，聖諄實業有限公司於98年7月22日取得系爭土地及系爭建物之第二順位抵押權後，於100年5月15日承租系爭建物(租期自100年5月15日起至110年5月14日止，參原證9) ，至於被告廖秋惠則係於102年9月12日取得毗鄰耕地380及 382地號土地之所有權。另被告廖秋惠因主張優先承買而於 106年10月24日取得系爭377、378及379地號土地後，旋即於隔日即106年10月25日將之設定1000萬元之抵押權給聖諄實業有限公司之負責人吳天鈞，渠等二人之戶籍地址均為「桃園市○○區○○里○○路000巷000號」，顯見被告廖秋惠與吳天鈞2人關係極為密切，渠等2人及聖諄實業有限公司早有計畫取得系爭土地及建物之所有權，故被告廖秋惠購買毗鄰耕地380、382地號土地之目的，僅是為了能優先承買系爭土地，惟被告廖秋惠並無現耕之事實，自非農地重劃條例第5 條第3款所稱毗連耕地之現耕所有權人，並無優先承買權存在。六、被告廖秋惠辯稱「是原告銀行的人一直在聯繫，我們也在配合原告，我們是要照正常程序，但是原告一直要我們私下和解」等語，惟查系爭建物於107年9月12日進行第三次拍賣時，並無任何人應買，之前被告還說想買，但其實根本沒有。七、原告主張本件拍賣應屬無效部分，應得由原告請求確認因該拍賣而成立之買賣關係不存在如訴之聲明第1項所示。蓋按民法第71條，若違反強制或禁止規定之法律行為，如該法律未另規定其法律效果者，即屬無效。次按最高法院87年度台上字第2976號判決意旨，所謂拍賣無效，係指當然無效，且自始無效而言，不因經法院之強制執行程序之拍賣而發生拍賣之效果，拍定人並不能取得被拍賣之不動產所有權。查被告廖秋惠並非毗連耕地之現耕所有權人，其主張優先承買已違反農地重劃條例第5條第3款之規定，參以被告廖秋惠僅承買系爭土地，而未併同承買系爭建物，亦顯已違反農業發展條例第18條第4項規定，則依民法第71條規定，當然無效。又依最高法院71年度台上字第4281號民事判決，如原告之真意係主張以拍賣無效為理由，求為確認因該拍賣而成立之買賣關係不存在，則非法所不許。故原告以系爭拍賣無效為由，而於訴之聲明第1項請求確認因該拍賣而成立之買賣關係不存在，應屬有理。八、鈞院107年度執事聲字第16號裁定業已撤銷系爭土地之拍定程序及所核發之系爭土地不動產權利移轉證書，惟相對人即拍定人呂芷曦有抗告。肆、被告部分：一、被告廖秋惠辯以：㈠系爭建物並非農業發展條例第18條規定所稱之農舍，參系爭裁定第三段謂：「...經本院於107年4月25日分別向彰化縣政府、彰化縣溪湖地政事務所發函查詢，經溪湖地政以107 年5月4日溪地一字第1070002673號、彰化縣政府以同年月8 日府農務字第1070144301號函覆，系爭建物非屬農業發展條例第18條所稱之農舍...」，由此可見系爭建物並無農業發展條例第18條第4項規定應與土地併同移轉之適用。㈡上開拍賣公告備註8載明：「土地屬農地發展條例第5條所稱之重劃區內耕地，毗連耕地之現耕所有權人有優先承買權。因土地及地上建物訂為合併拍賣，毗連耕地之現耕所有權人如欲主張土地優先承買權，即應依拍賣條件連同地上建物一併買受。但拍定人如不願意將建物讓由毗連耕地之現耕所有權人一併承買，毗連耕地之現耕所有權人僅得就土地承買，該地上建物仍歸拍定人買受。」等語，依但書可知本次拍賣係得以建物與土地由不同承買人分別承受，被告廖秋惠與拍定人呂芷曦間之和解條件並未違反拍賣公告之規定。㈢被告廖秋惠與拍定人間之約定係於確認優先承買權不存在訴訟當庭和解，原告主張被告廖秋惠與訴外人呂芷曦間成立之和解無拘束第三人效力，惟按民事訴訟法第380條第1項，和解成立者，與確定判決有同一之效力，自可拘束第三人，縱因嗣後拍定人呂芷曦未依規定於期限內付款，亦不影響前述和解與判決同一之效力。準此，原告請求確認買賣關係不存在並塗銷移轉登記並無理由。㈣被告廖秋惠是台塑能源負責人，願意把建物買下來，但當時就是呂芷曦不同意。㈤被告等2人於系爭土地種植金針菇並將香菇培植後之木屑太空包置於相鄰之地號380、381與382地號土地，作為肥料種植他農產品歷時11年之久，原告之法務人員陳先生了解知悉，另原告提供鈞院104年度訴字第117號判決為一審時被告係耽誤庭期未能遵時到庭致一造辯論終結，二審時法院諭知兩造當庭和解成立(參卷第137頁)。㈥被告廖秋惠與訴外人呂芷曦、聖諄實業有限公司前曾合資借款予楊耀同、楊相哲2人後一年即跳票，造成股東翻臉互相猜忌，原告公司法務人員陳先生完全知悉前述情況，其委任律師所稱係突然發現令被告不解。另被告並無原告所稱與訴外人呂芷曦聯合使原告建物脫離土地單獨拍賣，藉此得以低於行情之價格取得，原告僅以訴外人為台塑能源科技之股東乙事即妄自揣測，並不可採。訴外人呂芷曦未繳納拍賣尾款與被告廖秋惠無涉，但原告公司法務人員陳先生前曾與被告廖秋惠聯繫，請求使訴外人呂芷曦無法順利取得系爭土地。是原告銀行的人一直在聯繫，我們也再配合原告，我們是要照正常程序，但是原告一直要我們私下和解，此可參卷第 158頁以下之被證二。㈦本件原委是原告的法務人員當時去策劃整件拍賣，對我們去購買土地的事項都了解，為何會有訴訟是因為原告要支付300多萬賣建物的差價，被告廖秋惠與訴外人呂芷曦或吳天鈞從100年就在系爭土地上做香菇種植生意到現在，這部分原告完全了解，我們在系爭土地旁的土地拍賣的時候我們也都陸續買回來，原告也沒意見，後來原告要補差價到主管那邊不同意所以才有訴訟。關於原告主張被告廖秋惠不是現耕所有權人之部分，另案地院一審的時候判決我們沒有現耕，是一造辯論終結，但在二審時候，有說我們沒有問題，但對造也說也花了很多錢買，法官就說我們要補貼人家一點。我們原本就要將建物買下來，但是後來原告差了300多萬差價才沒有去買，當時原告說讓呂芷曦去買，讓他去把800多萬的錢扣掉，再300萬折價，就有1100萬去買建物，而且我一定有現耕，上面不是一般農舍，是香菇寮是廠房，建蔽率超過150%，是有拿到建照。農業用農舍是簡陋的，但本件建蔽率超過150%，一般沒有這麼高建蔽率的農舍。㈧被告自拍賣取得系爭土地起使用迄今6年多，放置菇類栽培用木屑，不含建物部分，被告於相鄰土地431、474地號上建物門牌為彰化縣○○鄉○○路○段000號栽種菇類產品至今。另380、382地號土地於102年8月16日拍賣取得，381地號土地於104年8月28日拍賣取得，用途均為菇類栽培完成後木屑廢料與土壤發酵栽種其他作物。系爭377、378、379地號土地於106年10月17日拍賣取得，用途為放置木屑使用。除證明被告確為系爭毗連耕地現耕所有權人外，亦有機耕之規模，符合鈞院民事執行處107年度執事聲字第16號裁定所引之農業重劃條例第5條於69年12月19日之立法理由所稱「以溫和手段達擴大機耕之需要」。倘鈞院撤銷被告之優先承買資格，不僅被告信賴法律所投入之資金設備受到影響，亦與立法意旨有違，使各地號所有權人散布各地無法最大利用。且倘本件拍賣建物與土地不得分開取得，或被告不具優先承買資格，鈞院最初即不應同意被告承買，現已投資鉅額資金進行開墾始遭撤銷，顯違信賴保護原則。二、被告楊相哲未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明、陳述。伍、兩造爭執事項：一、系爭建物是否屬農舍而應與系爭土地併同移轉？二、被告廖秋惠與訴外人呂芷曦間於另案即本院105年度重訴字第111號訴訟程序成立之和解，是否有拘束第三人之效力？三、原告主張被告間之買賣關係不存在，原拍賣程序應予撤銷，有無理由？陸、本院之判斷：一、按強制執行，應依公平合理之原則，兼顧債權人、債務人及其他利害關係人權益，以適當方法為之，不得逾越達成執行目的之必要限度。為修正強制執行法第一條第二項明文揭櫫之原則，所謂「以適當之方法為之，不得逾越達成執行目的之必要限度」，應依下列原則判斷之︰1.採取之執行方法須有助於執行目的之達成。2.有多種同樣能達成執行目的之執行方法時，應選擇對義務人、應受執行人及公眾損害最少之方法為之。3.採取之執行方法所造成之損害不得與欲達成執行目的之利益顯失均衡。次按建築物及其基地同屬於債務人所有者，得併予查封、拍賣，同法第75條第3項亦有明文。系爭強制執行事件103年11月20日就系爭土地及建物之拍賣公告（下稱系爭拍賣公告）備註部分註明：「一、系爭土地及建物分別標價合併拍賣……八、毗連耕地之現耕所有權人如欲主張土地優先承買權，即應依拍賣條件連同地上建物一併買受。但拍定人如不願意將建物讓由毗連耕地之現耕所有權人一併承買，毗連耕地之現耕所有權人僅得就土地承買，該地上建物仍歸拍定人買受，如因而致土地及建物讓與相異之人時，該建物占用土地之法律關係，應由拍定人自理。」又強制執行法第75條第3項之修法理由為:「建築物不能與基地之使用分離而獨存，故實務上於建築物與基地同屬債務人所有時，為避免僅就建築物或基地拍賣，事後衍生所有人間複雜之法律關係，除有特別情形外，認以併付拍賣為宜」。經查，本件拍賣之系爭建物及土地既無特殊情形，拍賣公告亦明定應合併拍賣，如將地上建物與土地分別拍賣，除將使法律關係複雜化外，更將導致因較無人願購買無土地所有權之地上建物，使地上建物之價值貶落，有害於債權人之權利受償，而違背強制執行法第1條第2項之原則。而優先承買權雖不得以執行法院拍賣公告為合併拍賣而創設，然系爭建物不能與系爭土地之使用分離而獨存，執行法院固不得創設法律所未規定之優先承買權而不宜擴張解釋，然仍得依合目的性限縮解釋，而不宜將系爭建物及系爭土地分歸優先承買權人及拍定人買受，以貫徹物盡其用原則，並兼顧債權人、債務人及其他關係人之利益。又系爭土地及建物之拍賣公告條件既設定為合併拍賣，系爭建物之拍賣程序尚未終結，廖秋惠雖對系爭土地主張優先承買，經本院執行處發給系爭土地之不動產權利移轉證書，惟廖秋惠自需符合依法得主張優先承買權之身分，始得對系爭土地主張優先承買。而呂芷曦與廖秋惠雖於本院105年度重訴字第111號確認優先承買權不存在事件成立訴訟上和解，惟其和解之內容為兩造同意就系爭土地由廖秋惠優先承買，並應支付350萬元予呂芷曦，呂芷曦則撤回系爭強制執行事件所為對優先承買權之異議，系爭建物則由呂芷曦承買。惟判決為法院對於訴訟事件所為之公法意思表示，調解或和解為當事人就訴訟上之爭執互相讓步而成立之合意，其本質上並非相同，故形成判決所生之形成力，無由當事人以調解或和解之方式代之。(最高法院58年台上字第1502號判例要旨參照)。呂芷曦與廖秋惠間成立之和解之內容係屬形成之訴訴訟標的外之和解，僅發生私法上契約之效力，難認有何拘束執行法院之效力，亦不能變更原定合併拍賣之條件，本院仍得依法審究被告廖秋惠對於系爭土地有無優先承買權，先予敘明。二、次按農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權，農業發展條例第18條第4項中段定有明文。農業用地允許興建農舍之政策目的，主要係為協助農地經營與管理，農業發展條例第18條明定農舍應與其坐落農地併同移轉或併同設定抵押權，最主要原因係避免農舍與農地所有權人分屬不同人，衍生農舍與農地管理等問題；若農地與農舍所有權分屬多人或權利不等時，除造成農地管理規定之複雜化外，亦將影響農地之生產經營環境（行政院農業委員會95年1月3日農水保字第0000000000號、93年10月27日農企字0000000000號函意旨亦足資參照）。參酌上揭該條例之立法精神，宜解為農舍係與農業經營不可分離之設施物，目的是在於便利農地就地耕種而特予准其興建，故農舍興建人應以該農業區內有農地或農場之農民為限。且為貫徹農地農用之精神，農舍與其基地所有權應一併移轉......，故執行上似應嚴格限制農舍興建人之資格以農地所有人為限，且農舍與其基地所有權應一併移轉（最高行政法院92年度判字第1304號、高雄高等行政法院90年度訴字第2077號判決及內政部81年11月19日台81內地字第8114141號函參照）。本件原告主張被告廖秋惠僅承買系爭土地而未併同承買系爭建物，已違反農業發展條例第18條第4項規定等語。系爭建物雖於建物登記謄本記載之主要用途為農業用(農業設施)，而非登記為農舍，且經本院執行處函詢彰化縣溪湖地政事務所及彰化縣政府，經函覆系爭建物不符合農業發展條例第18條規定之農舍，而係屬於「農業用」之農業設施，有彰化縣溪湖地政事務所107年5月4日溪地一字第1070002673號函、彰化縣政府107年5月8日府農務字第1070144301號函可佐。查，系爭建物固非農舍，而無直接適用上開條例應與其坐落用地即系爭土地併同移轉之規定。然因系爭建物為農業設施，而為系爭土地作為農業經營不可分離之設施物，使系爭建物與土地歸屬於一人所有，並使其間關係單純化，始能發揮其經濟上之利用價值。且系爭建物分別為3層樓農業用鋼筋混凝土結構及鋼骨造樓房，面積合計7041.87平方公尺、用於金針菇栽培室之4層及1層農業設施，面積分別為1195.42平方公尺、4945.67平方公尺，占地廣闊且造價高昂，原拍定金額分別為29,368,888元、450 萬元、390萬元，其價值遠高於一般農舍，依法律創設優先承買權之立法目的，乃在於貫徹物盡其用原則，故本件難謂無類推適用前開農舍併同移轉之強制規定。準此，本件系爭土地未併同系爭建物拍賣，因違反前開強制規定，而亦有無效之情事。三、再按重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如左：一、出租耕地之承租人。二、共有土地現耕之他共有人。三、毗連耕地之現耕所有權人，農地重劃條例第5條定有明文。另按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同，民法第838條之1第1項亦有明文。原告主張廖秋惠買受系爭土地之執行程序不合法，並主張廖秋惠並無現耕事實而不得主張優先承買權等語。則就廖秋惠對於系爭土地能否主張優先承買權，本院自應加以審查。查，依農業重劃條例第5條於民國69年12月19日之立法理由為:「加速農業機械化，為改進農業經營之必要措施。惟我國農業仍屬小農經營型態，以往辦理重劃時，規劃設計之耕地坵塊面積，水田以0.25公頃，旱地為0.5公頃為原則，衡諸機耕之需要，仍嫌過小，難以發揮其效能。爰明定重劃後耕地所有權之移轉，其優先購買權之次序為:(一)出租耕地之承租人；(二)共有土地現耕之他共有人；(三)毗連耕地之現耕所有權人，藉以溫和手段達擴大農場經營面積，適合機耕之需要。」則對於重劃區內耕地出售時，得主張優先承買權人除需為毗連耕地現耕所有權人外，尚需其優先承買可達擴大機耕經營農場，始符合本條之立法目的，如其承買無法達擴大機耕之立法目的，尚難認其得主張優先承買權。系爭377、378、379土地上之系爭建物，為農業用之3層樓房、4樓層及地面1層之金針菇栽培室農業設施，而廖秋惠所有之毗鄰同段380地號土地上並無任何建物，為素地種植農作物使用(見系爭103年度司執字第7283號強制執行卷宗內系爭380地號土地謄本、農業用地作農業使用證明書)。依民法第838條之1規定，系爭建物於拍定後對於系爭土地有法定地上權之適用，系爭建物既係合法占用系爭土地，系爭土地之拍定人亦不得請求拆除。則廖秋惠雖為毗連耕地現耕所有權人，然因其對於系爭土地優先承買，並無法達成農業重劃條例第5條為擴大機耕規模所創設之優先承買權之立法目的，仍不得對系爭土地主張並行使優先承買權。此部分既為本院依103年度司執字第7238號卷內資料一望可得而知之事項，自為本院得依形式上審查所得認定之事項，併予敘明。廖秋惠對於系爭土地既無優先承買權，且有前開無效情事，執行程序如有無效之原因，則不能發生移轉所有權之效力，原告求為判決：㈠確認被告間就坐落彰化縣○○鄉○○段000○000○000地號土地應有部分全部，於臺灣彰化地方法院103年度司執字第7238號民國103年12月17日拍賣程序之買賣關係不存在。㈡臺灣彰化地方法院103年度司執字第7238號強制執行事件所為准予被告廖秋惠買受如聲明第1項所示土地之拍賣程序應予撤銷，並重訂拍賣條件。㈢被告廖秋惠應將如聲明第1項所示土地之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為被告楊相哲所有，並應回復被告楊相哲為如聲明第1項所示土地之所有權人時之全部抵押權設定登記，為有理由，應予准許，爰判決如主文所示。四、本件原告另聲請本院諭知假執行供擔保金額，因主文第三項為意思表示之給付之訴，性質上不適合為假執行，故此部分假執行之聲請駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 108 年 1 月 15 日民事第一庭法官李言孫以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 1 月 16 日書記官馬竹君

臺灣彰化地方法院107年度重訴字第66號

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