臺灣彰化地方法院108年度訴字第1265號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣彰化地方法院
• 裁判日期: 109 年 09 月 02 日

臺灣彰化地方法院民事判決　108年度訴字第1265號
原　　　告　天掌五金企業股份有限公司

法定代理人　鄭素梅

訴訟代理人　魏光玄律師
被　　　告　興彰佛堂即張寶丹

被　　　告　康佳利全球有限公司

法定代理人　張寶丹
被　　　告　李坤政

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼彰化縣○○市○○街000巷00號之房屋遷讓返
還予原告。
被告應自民國108年9月2日起至遷出第一項所示房屋之日止，按
月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒拾柒萬零陸佰壹拾柒元供擔保後得假執行；惟被告興彰佛堂即張寶丹、康佳利全球有限公司、李坤政如以新臺幣貳佰參拾壹萬壹仟捌佰伍拾元為原告供擔保，則免為宣告假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠聲明：請求被告等應將坐落於彰化縣○○市○○街000巷00
號之房屋遷讓返還予聲請人，並自民國108年9月2日起至遷
讓日止，按月給付聲請人新臺幣（下同）25,000元。訴訟費用由被告負擔。並准予宣告假執行。
㈡原告於108 年8月29日向本院標購執行案號108年度司執助丁字第1360號事件之土地及房屋，聲請人因急需收回自用，曾委任代理人至現場與被告溝通未果，並委婉告知被告必須給付自原因發生日期之後，所繼續占用使用期間之損害賠償金（按月給付與類似租金金額相同），有告知不再給予被告使用及合理一個月內自行搬遷，屆期應遷讓交還上述房屋，未料被告竟置之不理，未交還房屋。是被告自應遷讓交還系爭房屋，並自行搬遷及付清使用期間積欠之水費、電費、瓦斯費及大樓管理費用，並負起如上述之日起至遷讓日止，按月給付原告與租金額相同之損害賠償金，而系爭房屋附近交通便利，生活機能尚齊全，若出租他人，每月租金約25,000元。爰依民法第767條、第184條及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並請求被告給付自108 年9月2日起按月給付不能使用房屋之類似租金補償金。
㈢被告興彰佛堂即張寶丹雖主張租賃契約有民法第425 條之適用，但該租賃契約超過五年且未經公證，並無買賣不破租賃之適用；康佳利全球有限公司的部分，雖契約未超過五年，然該部分之租約為虛偽租賃，且系爭房屋現況一、二樓為佛堂，供信徒參拜使用，如何能再讓康佳利全球有限公司再為營業使用，此亦違反被告李坤政與興彰佛堂間租賃契約不得轉租之限制；被告李坤政所得稅申報之通訊地址為系爭員林市○○街000 巷00號房屋，且李坤政為法定代理人的龍鳳整合公司所在地亦是在惠明街187巷26號3樓，皆足認被告李坤政為直接占有人。
二、被告方面：
㈠被告興彰佛堂即張寶丹、康佳利全球有限公司部分：
⒈本件原告向本院標購系爭房屋時，被告並未受通知，其不知悉，且原告稱有告知被告乙節並非事實，被告係收受起訴狀始知原告之聯絡基本資料，被告自始至終並不知悉，何來有侵害原告所有權之行使；且被告興彰佛堂自98年8
月1 日起向被告李坤政承租系爭房屋至118年7月31日止，以供壇主們信眾使用，包含獻供祭祀開會等公益會務使用，自行搭建裝修工程及裝潢布置佛堂、添購庶務設備以供公共佛堂長久運作，以補公共佛堂之開銷，且其等係合法租賃，亦有支付租金，興彰佛堂係以每月8,000 元承租整棟、康佳利全球有限公司係以每月3,000元承租一樓使用
，何來占用。否認原告所稱被告康佳利全球有限公司與被告李坤政間之租約為虛偽的。
⒉並聲明：駁回原告之訴。訴訟費用由原告負擔。
㈡被告李坤政部分：
⒈本件原告稱曾委託代理人與被告協商，並不屬實，伊已將房屋出租，且長期在外工作籌錢還債務，不可能予原告所託之人溝通處理事情；系爭房屋於98年8 月出租給興彰佛堂使用，興彰佛堂亦得伊的同意，搭建遮雨棚、二樓增建裝潢裝修房子，又因為是公共佛堂，做一些公益的事，平常燒香拜拜集會，所以就以8,000 元租給興彰佛堂，又於106年開始，以每月3,000元出租一樓予康佳利全球有限公司，作為倉庫暫放不良品；系爭房屋三樓有一間小小辦公室，有一位員工一個月來3、4天協助做一些事情，僅有龍鳳整合行銷有限公司登記在3 樓，伊為負責人，但公司沒有在運轉，伊個人也沒有在使用。
⒉並聲明：駁回原告之訴。訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
㈠本件原告主張因參與本院民事執行處108年度司執助字第1360 號強制執行事件，於108年8月29日得標買受門牌號碼彰化縣○○市○○街000巷00號之房屋及其坐落基地，並於108年9月2日獲核發不動產權利移轉證書，業經原告提出本院拍賣公告、權利移轉證書影本為證，並為兩造所不爭執，堪信為真實。惟原告主張被告等無權占用系爭房屋，為被告否認，被告興彰佛堂即張寶丹、康佳利全球有限公司雖不否認其占用系爭房屋，惟辯稱伊等就系爭房屋有租賃契約存在，被告李坤政則辯稱伊並未占用系爭建物。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940 條亦定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（參見最高法院72年度台上字第1552號、82年度台上字第1441號及83年度台上字第1553號判決意旨）。
㈢本件原告主張，被告李坤政直接占有系爭建物，為被告李坤政否認，稱伊已無在使用系爭房屋云云；經查，據本件原告所提之本院執行處於108年度司執助字第136號執行事件中，委請彰化縣警察局員林分局至現場調查房屋現況，該局所回覆之108年4月12日員警分偵字第1080007430號函函附之員警職務報告所載，「據員工李佳靜稱該址3 樓，李坤政有畫設一小部分為自己辦公室，為李民平日使用」（見本院卷第237頁），且依李坤政108年度綜合所得稅結算申報國稅局審核專用申報書上所載，其於該年度申報所得稅之通訊地址，仍為彰化縣○○市○○里○○街000 巷00號，其上記載房屋是否為承租亦載明為否（見本院卷第333 頁），更益徵被告李坤政直接占有系爭房屋之事實，堪認原告主張被告李坤政有直接占用系爭房屋，為有理由。
㈣被告興彰佛堂即張寶丹及康佳利全球有限公司雖不否認有占用系爭房屋，惟抗辯其就系爭房屋有租賃關係存在云云：
⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，民法第425 條定有明文。而據被告興彰佛堂所提出之租賃契約，租期為98年8月1日至118年7月31日，渠復未舉證該契約經公證，該租賃契約形式上為租期超過5 年之未經公證之不動產租賃契約，參照上開規定，自無民法第425 條規定之適用，是以被告興彰佛堂本不得以該房屋租賃契約對抗原告，而不得以渠與李坤政間之租賃契約對原告就系爭房屋主張有合法占有權源，則其所辯並不足採。
⒉被告康佳利全球有限公司抗辯其與被告李坤政間有租賃關係存在云云，並提出租賃契約書為證，原告則主張被告康佳利全球有限公司、李坤政間之租賃契約為通謀虛偽等語；經查，本件被告雖提出租賃契約書，且被告李坤政於申報綜合所得稅時，雖有將康佳利全球有限公司之租金列為收入申報，然經本院以當事人訊問之方式訊問被告康佳利全球有限公司之法定代理人張寶丹與被告李坤政，其等就押金之約定、給付之方式、時間、地點多有出入，難認確有租賃關係存在，被告康佳利全球有限公司復無法提出其他資料以證明確有租賃關係存在，則其所辯並不足採。
㈤綜上所述，被告李坤政確有占用系爭房屋，且並未提出占有權源，被告興彰佛堂即張寶丹與被告李坤政間之租約，並無民法425條之1之適用，被告康佳利全球有限公司並未能證明其與被告李坤政間之租約確實存在，則被告等占用系爭房屋，且皆無占有權源，則本件原告依民法第767條第1項之規定，請求被告等將門牌號碼彰化縣○○市○○街000 巷00號之房屋遷讓返還予原告，即屬有據。
㈥按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，房屋所有人因此受有損害，即得依不當得利規定，請求返還該利益（最高法院61年臺上字第1695號判例要旨參照）。次按城市地方房屋之年租金，以不得超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。而土地法第97條第1項所謂年息10％為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事以為決定（最高法院68年台上字第371 號判例要旨參照）。再按土地法第97條第1 項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用。至非供居住之營業用房屋並未涵攝在內。亦即城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制。本件原告主張被告應給付自其取得系爭房屋起至被告返還系爭房屋止，按月租金之不當得利25,000元，經查，系爭房屋並非供住宅使用，且該址亦為康佳利全球有限公司、龍鳳整合行銷有限公司之登記公司所在地，自非屬供住宅用之房屋，依前開規定，自不受土地法第97條規定之限制，而原告主張系爭房屋附近之租賃行情，約每坪306 元，據其提出內政部不動產交易時價查詢服務網查詢結果為證，堪認原告請求相當於租金之不當得利為按月25,000元尚屬合理，則本件原告請求請求被告給付自108 年9月2日起至遷出系爭房屋止，按月給付原告25,000元由有理由。
㈨從而，本件原告依民法第767條第1項前段，請求被告等應將門牌號碼彰化縣○○市○○街000 巷00號之房屋遷讓返還予原告，併依不當得利之法律關係，請求被告給付自108年9月2 日起至遷出系爭房屋止，按月給付原告25,000元均有理由，應予准許。
四、本判決原告陳明願供擔保請准為假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額併准許之；被告部分依職權宣告供擔保免為假執行之金額。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、結論：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 2 日民事第一庭 法 官 姚銘鴻
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 2 日書記官 陳品潔