108年度訴字第484號｜民事：給付仲介費｜裁判日期：108 年 11 月 29 日

臺灣彰化地方法院民事判決　108年度訴字第484號原　　　告　蔡振煇訴訟代理人　林雅儒律師複代理人　　徐文宗律師被　　　告　王美芳黃俊元前列二人共同訴訟代理人　　　　　趙惠如律師上列當事人間請求給付仲介費事件，本院於民國108年11月8日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用新臺幣壹萬肆仟貳佰壹拾肆元由原告負擔。事實及理由一、原告方面：（一）聲明：⑴被告應給付原告新臺幣（下同）128萬元及自起訴書狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵訴訟費用由被告負擔。⑶願供擔保請准為假執行之宣告。（二）緣座落於彰化縣○○鄉○○段000○000○000地號三筆土地（下稱系爭土地）為被告王美芳、黃俊元二人所共有（詳原證一），被告二人於民國（下同）107年3月21日與原告簽訂授權書，依授權書第一條約定：「甲方（即被告）所有彰化縣秀水鄉馬鳴段827、828、829等三筆土地，甲方同意以每坪新台幣壹拾萬貳仟元，委託乙方（即原告）仲介出售。」，另第三條約定：「本案仲介費用為新台幣壹佰貳拾捌萬元整。」、第四條約定：「授權期限至107 年4月21日止，逾期失效。」（詳原證二）。（三）按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」民法第565條訂有明文。經查，被告二人授權委由原告於107年4月21日前，以每坪10萬2000元代為尋覓買主，原告即與各方接洽尋覓買主，嗣原告於107年4月11日以高於被告授權原告出售價格之10萬8000元覓得買主，並經買主提出原證三之購屋要約委託書（詳原證三）及交付原證四金額分別為400萬元及200萬元共計600萬元之銀行本票二紙作為定金（詳原證四），足證原告已於授權期限內覓得買主完成委託仲介工作，此並經證人簡志明於鈞院108年8月27日庭訊時證述：「…被告王美芳給我黃俊元的電話，我希望她們能夠委託我來賣，…黃俊元跟我講說他已經委託給蔡振煇，我跟黃俊元說是不是給我一個機會，給我跟蔡振煇聯絡，黃俊元有LINE給我蔡振煇的電話（並經當庭勘驗證人簡志明手機，被告黃俊元係於107年3月26日將原告電話LINE給證人），所以我才認識蔡振煇，之後我就跟蔡振煇講說我有一個準買方是我一個客戶，是建商，蔡振煇就問我說他開的價錢是大概是多少，我說一坪是10萬8千元，我有跟黃俊元談過，黃俊元說他有授權給蔡振煇，我也有跟王美芳講，後來我有跟蔡振煇約在台中市南平路跟美村路口的7-11，我跟他見面後說有一個買主價格是這樣子，蔡振煇說如果是這樣，我可以跟他配合成交這個案子，蔡振煇質疑真的有這樣子的價錢嗎，所以蔡振煇要求買方必須要先給要約金，他才可以跟王美芳他們交代，所以我有收到要約金」等語，證人簡志明並當庭確認原證三之購屋要約委託書及原證四銀行本票確為買方為購買所提出，且依證人簡志明證述買方提出要約金日期即為支票上所寫之日期即107年4月11日，足見原告確已於委託期間內覓得買主，且買主並提出原證三購屋要約委託書並交付原證四銀行本票證明確有承買之意願，是被告否認原證三購屋要約委託書及原證四銀行本票之真實性，自非可採。（四）次查，原告已於委託期間內覓得買主，被告拒絕給付約定報酬實無理由，說明如下： ⑴查原告於買主提出購屋要約委託書翌日，與被告王美芳相約於彰化縣秀水鄉公所當面告知上情，原告當場並欲交付上開銀行本票二紙予被告王美芳，然被告王美芳以其急著出國不方便帶著銀行本票為由，要求原告暫先保管，嗣原告再邀約被告黃俊元告知上情，並請其轉知被告王美芳出面締約，然被告二人皆遲不出面締約，更避不見面。 ⑵其後，原告於107年6月22日委請律師發函促請被告二人與原告聯絡確定簽約日期，並給付仲介費用（詳原證五），然被告王美芳竟於107年7月2日以鹿港郵局140號存證信函函覆原告表示：「一、…關於蔡振煇君委託維翰聯合法律事務所發函向本人要求簽約及給付仲介費乙案，經查107 年3月21日授權蔡君仲介三筆土地尋找買主乙事，蔡君居間簽購屋要約委託書並開立訂金支票，此是重要事件理應書面通知，給本人足夠時間審閱，而用LINE經由共有人黃君轉傳不清不楚的購屋要約委託書，故無法瞭解是否與授權書內容相符。二、另授權書第二條載明（地上物拆遷圓滿處理）乙節，在期限內並未見處理及溝通，即要求收取訂金支票及簽約，實與授權書內容不符。三、授權書第四條載明授權期限至107年4月21日止，逾期無效。」等語（詳原證六）。 ⑶然查，兩造所簽訂之授權書並無原告需以書面通知之約定，且被告王美芳上開存證信函內容亦自承其有收到被告黃俊元LINE轉傳之購屋要約委託書，而證人簡志明於鈞院 108年8月27日亦證述稱：「…黃俊元要我把要約書寄給他（當庭履勘手機內容，LINE對話2018年7月4日11時52分，「黃先生要約書我已經寄出麻煩你收」）」，足見原告確已於授權期限內覓得買主並通知被告，且被告亦知之甚稔，另上開存證信函指摘未於期限內依授權書第二條處理乙節，然查，依證人簡志明於鈞院108年8月27日證述內容明確表示：「（原告訴訟代理人問：關於上述三七五租約及地上物拆遷，是否要等買賣契約簽約之後才進行處理？）是。」、「（被告共同訴訟代理人問：你知道土地上有三七五租約？）知道，被告王美芳有跟我說。」、「（被告共同訴訟代理人問：你有告知買方如何處理？）有，蔡振煇說會協助處理。」等語，足見此部分係於締約後方能進行處理，然被告二人拒不出面締約，既尚未締約，如何進行後續處理？是被告執上開理由拒絕與買主簽約及給付仲介費用，自不足採，更況，參諸證人簡志明證述稱：「（原告訴訟代理人問：在鹿港協調的時候，被告是否有提到是因為三七五租約及地上物拆遷的問題才不要賣？是不是有這樣講？）沒有」等語，益證此部分乃被告事後推託卸責之詞明矣，是被告執此拒絕給付自無理由。 ⑷再查，被告答辯內容辯稱其未同意原告委由第三人代為處理委任事務及系爭土地並非由原告所為仲介云云，然查，原告並未委由他人代為處理，而原證三購屋要約委託書係買方謝順裕委由住商不動產彰化中山加盟店家慶地產有限公司提出之購屋要約委託書，並非原告另委由住商不動產處理，是被告執此主張其未同意原告委由第三人代為處理委任事務云云，顯有張冠李戴之違誤。再者，參諸證人簡志明證述稱：「…黃俊元跟我講說他已經委託給蔡振煇，…」「委託我的是謝順裕、蔡振煇並沒有委託我。」等語，足見證人簡志明係受買方謝順裕委託與受被告委託之原告接洽，是被告辯稱原告並未仲介云云，自不足採，另再參諸原告民事答辯狀所附LINE截圖，清楚可見標題明載「購屋要約委託書」，下方亦清楚可見要約人育展建設有限公司謝順裕，是被告民事答辯狀辯稱其等於107年4月11日接到LINE時不知發生何事，係於收到本件起訴狀所附之證物，方得知係住商不動產之購屋要約委託書云云，顯然與事實不符，被告所辯顯係臨訟卸責之詞。（五）又查，被告辯稱該要約書並未經被告二人之承諾，被告二人既未承諾，自不足認系爭不動產買賣業已成立，原告有請求仲介費用之權云云，然查： ⑴參諸兩造所簽訂授權書第一條約定：「甲方所有彰化縣秀水鄉馬鳴段827、828、829等三筆土地，甲方同意以每坪新台幣壹拾萬貳仟元，委託乙方仲介出售。四、授權期限至107年4月21日止，逾期失效。」（詳原證二），由是可知，被告二人係委由原告於107年4月21日前，以每坪新台幣10萬2000元代為尋覓買主，而原告於107年4月11日即以高於被告授權原告出售價格之10萬8000元覓得買主，並經買主提出購屋要約委託書（詳原證三）及交付原證四金額共計600萬元之銀行本票二紙作為定金（詳原證四），用證其確有承買之意，足證原告已於授權期限內覓得買主完成委託仲介工作。 ⑵次查，原告於107年4月11日已告知被告覓得買主之事，然被告竟無正當理由拒絕出面簽訂不動產買賣契約，此有證人簡志明於鈞院108年8月27日庭訊時證述稱：「價格已經超出被告王美芳原本所委託提出的價錢。被告也沒有說原因為何不要賣，我也覺得很奇怪」等語，是被告顯無正當理由拒絕出面簽約，其所為顯然有悖於兩造授權書約定而顯有可歸責事由，是被告現以其未就要約為承諾為由，拒絕給付仲介費用，自不足採。（六）綜上，原告業已依兩造簽訂之授權書於授權期限內完成委託仲介出售工作覓得買主，且原告所覓得買主每坪承買價格為10萬8000元更高於被告二人授權原告出售價格10萬 2000元，足見原告已依授權書完成媒介並向被告二人報告訂約機會之義務，是依授權書第三條約定，被告二人即應依約給付原告仲介費用128萬元。二、被告方面：（一）查系爭三筆土地為被告二人所共有，因828及829地號土地上係屬定有三七五租賃契約之農地；而827地號土地則其上有三十多人無權占用，原告因係前開三七五租約佃農之女婿，於得知前開狀況，表示要擔任前開土地之仲介買賣，兩造因而於107年3月21日簽訂原證二之授權書，其上即有載明地上物拆遷圓滿處理，本案增值稅代繳，及三七五租約之依法妥善處理過戶，由乙方仲介之買方負責協助處理。授權期限至107年4月21日止，逾期失效。本件兩造於簽定系爭授權書後，原告並未於107年4月21日前仲介任何買方與被告等二人簽訂系爭不動產買賣契約，故原告向被告請求給付仲介費用，於法顯屬無據。（二）按民法第537條規定：受任人應自己處理委任事務。但經委任人之同意或另有習慣或有不得已之事由者，得使第三人代為處理。本件被告並未同意原告委任第三人代為處理委任事務，原告雖於107年4月11日以LINE之通訊軟體將原證三之購屋要約委託書給被告黃俊元，惟其內容以名片遮蔽，故被告等人並不知發生何事？本件被告於起訴狀所附之證物，方得知係住商不動產之購屋要約委託書，惟被告並未委託住商不動產就系爭不動產為仲介買賣，該要約委託顯與被告二人無涉。（三）又依前開購屋要約委託書第三條約定：「本要約書需經賣方親自記明承諾時間及簽約並送達買方時，雙方即應負洽商簽立本約之一切義務。」該要約書並未經被告二人之承諾，被告二人既未承諾，自不足認系爭不動產買賣業已成立，原告有請求仲介費用之權。（四）按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2項固有明文。惟該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立。（最高法院61年台上字第964號判例、79年度台上字第1357號判決、80年度台上字第1883號判決要旨參照）。觀之該要約委託書僅就系爭不動產每坪10萬8千元為要約，而系爭不動產有三七五租約需塗銷及第三人占用，牽涉到系爭不動產點交之重要之點，均未於該要約委託書為清楚載明處理方式，更對於土地之點交、移轉、買賣價金給付之時間、地點及其方式、相關稅捐及費用之負擔暨違約責任等重要事項均未為明確之記載，被告二人當不可能為任何承諾，亦未授權原告代為承諾決定。本件被告二人既未授權原告有代為承諾決定之權限，買賣雙方對於系爭不動產買賣契約重要之點亦均未約定，自不能僅以訴外人謝順裕願以每坪10萬8千元之價格購買系爭不動產，即認被告與訴外人謝順裕間之不動產之買賣契約業已成立。（五）本件被告二人並未授權原告就系爭不動產之買賣，有擅自為承諾之權限，被告二人對於訴外人謝順裕之要約並未承諾，被告二人與訴外人謝順裕並未成立不動產買賣契約，則原告依授權書請求被告二人給付128萬元之仲介費用，於法自屬無據。（六）本件原告並未仲介系爭土地成立買賣。此由： ⑴證人簡志明於鈞院108年8月27日言詞辯論結證稱：「（本件系爭土地要賣這件事情是否知悉？）知道，我是從事土地開發及仲介，是我主動去問被告王美芳，她叫我去問被告黃俊元，被告王美芳給我黃俊元的電話，我希望他們能夠委託我來賣，那一陣子我就一直追蹤這個案子。（委託你的是謝順裕？蔡振輝有委託你？）委託我的是謝順裕。蔡振輝並沒有委託我。」等語，均明本件系爭土地之買方係委託證人簡志明，亦係由證人簡志明自行與賣方即被告聯繫，故就系爭土地並非係由原告所為仲介，故原告請求給付仲介費用，與法顯屬無據。 ⑵又本件兩造於107年3月21日簽訂原證二之授權書，其載有授權期限至107年4月21日止，逾期失效。本件兩造於簽定系爭授權書後，原告並未於107年4月21日前仲介任何買方與被告等二人完成系爭不動產之買賣，故原告向被告請求給付仲介費用，於法顯屬無據。 ⑶本件證人簡志明證稱：「（有無收到雙方給的仲介費用？）都沒有。因為還沒有成交。（證人剛才提到雙方曾經在鹿港協調，後來不了了之，請證人回想協調當天被告是否有提及不簽約之原因，或是不同意之理由？）被告王美芳有提到說為什麼有去收要約金，我說這樣才表示真的有買方出現，因為我們不是收訂金是收要約金。」顯見系爭土地之買賣契約並未成立。（七）系爭授權書其上載明：地上物拆遷圓滿處理，本案增值稅代繳，及三七五租約之依法妥善處理過戶，由乙方仲介之買方負責協助處理。惟由原證三之購屋要約委託書其上均無任何前開事項隻字片語之記載；而由證人簡志明結證稱：「（你除了土地地號，及一坪多少錢，有無告知買方系爭土地其他資訊？）我有跟買方說上面有佔用的問題。買方也希望有建築線，買方希望佔用的問題地主要處理。（如果地上物沒有辦法處理，三七五租約也沒有辦法處理，買方還要買系爭土地？）買方是要買單純的土地，三七五租約、地上物原本地主就要處理。」均顯見買方係要以每坪10萬8千元承買清楚之土地，地上物之拆遷及三七五租約均要由地主自行處理，則買賣雙方對於系爭土地之重要事項均無法合意，自不能僅以買方願以每坪10萬8千元之價格購買系爭土地，即認買賣契約業已成立，原告有請求仲介費用之權。（八）並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利益判決，被告等願供擔保，請准免為假執行。三、得心證之理由（一）原告主張系爭土地為被告等所共有，兩造於107年3月21日就系爭土地簽訂授權書，委由原告代為仲介出售之事實，已據其提出土地登記簿謄本、授權書（均影本）等件為證，被告等對此亦無異議，應認原告此部分主張為真實。惟原告主張其已於期限內尋得買主完成仲介，被告等應支付居間報酬128萬元等詞，則為被告等否認，並以上開言詞置辯。（二）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。民法第565條及第568條均定有明文。（三）本件原告主張其已覓得買家，並通知被告等協商簽訂買賣契約事宜等情，固據其提出購屋要約委託書一份、支票二紙及存證信函一份（均影本）等件為據，被告等雖不否認有接獲通知及有定金支票之事實，惟辯稱：系爭828及829地號土地上係屬定有三七五租賃契約之農地；而827地號土地則其上有三十多人無權占用，原告因係前開三七五租約佃農之女婿，於得知前開狀況，表示要擔任前開土地之仲介買賣，兩造因而於107年3月21日簽訂原證二之授權書，其上即有載明地上物拆遷圓滿處理，本案增值稅代繳，及三七五租約之依法妥善處理過戶，由乙方仲介之買方負責協助處理。授權期限至107年4月21日止，逾期失效。本件兩造於簽定系爭授權書後，原告並未於107年4月21日前仲介任何買方與被告等二人簽訂系爭不動產買賣契約，故原告向被告請求給付仲介費用，於法顯屬無據。另被告並未同意原告委任第三人代為處理委任事務，原告雖於 107年4月11日以LINE之通訊軟體將原證三之購屋要約委託書給被告黃俊元，惟其內容以名片遮蔽，故被告等人並不知發生何事？本件被告於起訴狀所附之證物，方得知係住商不動產之購屋要約委託書，惟被告並未委託住商不動產就系爭不動產為仲介買賣，該要約委託顯與被告二人無涉，又該要約委託書僅就系爭不動產每坪10萬8千元為要約，而系爭不動產有三七五租約需塗銷及第三人占用，牽涉到系爭不動產點交之重要之點，均未於該要約委託書為清楚載明處理方式，更對於土地之點交、移轉、買賣價金給付之時間、地點及其方式、相關稅捐及費用之負擔暨違約責任等重要事項均未為明確之記載，被告二人當不可能為任何承諾，亦未授權原告代為承諾決定。本件被告二人既未授權原告有代為承諾決定之權限，買賣雙方對於系爭不動產買賣契約重要之點亦均未約定，自不能僅以訴外人謝順裕願以每坪10萬8千元之價格購買系爭不動產，即認被告與訴外人謝順裕間之不動產之買賣契約業已成立等語。（四）經查：兩造於107年3月21日簽訂系爭授權書後，係證人即住商不動產房屋仲介簡志明主動聯繫被告王美芳及黃俊元，告知有一準買方等情，業據證人志明到庭結證明確，其證稱：「（法官：本件系爭土地要賣土地這件事情是否知悉？）知道。我是從事土地開發及仲介，是我主動去問被告王美芳他叫我去問被告黃俊元。被告王美芳給我黃俊元的電話，我希望她們能夠委託我來賣，那一陣子我就一直追蹤這個案子，黃俊元跟我講說他已經委託給蔡振煇，我跟黃俊元是不是給我一個機會，給我跟蔡振煇聯絡，黃俊元有LINE給我蔡振煇的電話，所以我才認識蔡振煇，之後我就跟蔡振煇講說我有一個準買方是我一個客戶，是建商，蔡振煇就問我說他開的價錢是大概是多少，我說一坪是10萬8千元，我有跟黃俊元談過，黃俊元說他有授權給蔡振煇，我也有跟王美芳講，後來我有跟蔡振煇約在臺中市南平路跟美村路口的7－11，我跟他見面後說有一個買主價格是這樣子，蔡振煇說如果是這樣，我可以跟他配合成交這個案子，蔡振煇質疑真的有這樣子的價錢嗎，所以蔡振煇要求買方必須要先給要約金，他才可以跟王美芳她們交代，所以我有收到要約金。」等語（本院卷第116頁），核與原告提出之購屋要約委託書上載「立約人謝順裕（即買方）經由住商不動產彰化中山加盟店家慶地產有限公司仲介購買」等字樣相符，兩造對此亦無意見，足認本件不動產買賣仲介之買方並非由原告親自覓得並居中介紹，難認原告有為被告等報告訂約之機會或為訂約之媒介等行為，此外，原告復無法提出其已於約定期限內即107年4月21日前有仲介買家予被告等之證明，況本件買賣契約亦尚未成立，依前揭法條規定，原告請求被告等給付居間報酬自屬於法無據；至被告黃俊元事後將證人簡志明仲介之買家轉由原告代為處理系爭土地買賣事宜，應為一般委任關係，與本件居間契約無涉，附此敘明。四、從而，原告據兩造間之授權書及居間之法律關係提起本訴，請求被告等給付居間報酬28萬元及自起訴書狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息，並無理由，應予駁回。原告假執行之聲請亦因敗訴而失所附麗，併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 108 年 11 月 29 日民事第一庭法官謝仁棠以上正本係照原本作成。如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 11 月 29 日書記官陳文新

臺灣彰化地方法院108年度訴字第484號

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