臺灣彰化地方法院108年度訴字第550號

• 裁判案由: 履行契約
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣彰化地方法院
• 裁判日期: 109 年 04 月 24 日
• 法官: 謝仁棠
• 法定代理人: 曾勝瑞
• 原告: 聯利興建設有限公司法人
• 被告: 許嘉祥

臺灣彰化地方法院民事判決　108年度訴字第550號
原　　　告　聯利興建設有限公司

法定代理人　曾勝瑞
訴訟代理人　張益隆律師
複代理人　　林怡芬律師
被　　　告　許嘉祥

訴訟代理人　曾耀聰律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國109年3月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣壹拾玖萬伍仟伍佰參拾玖元，及其中壹拾玖萬壹仟肆佰貳拾柒元部分自民國108年6月5日起至清償日止，
按年息百分之五計算之遲延利息。
原告之其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣貳萬零陸佰肆拾玖元由原告負擔。
本判決第一項得假執行；惟被告如以新台幣壹拾玖萬伍仟伍佰參拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告之其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件
原告起訴原聲明請求被告應給付新台幣（下同）1,928,113
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，嗣於民國（下同）108年7月9日當庭減縮請
求金額為1,586,308元，核其訴之變更為減縮應受判決事項
之聲明，於法尚無不合，應予准許。
二、原告方面：
（一）聲明：求為判決：⑴被告應給付原告1,586,308元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；⑵原告願供擔保，請准宣告假執行；⑶訴訟費用由被告負擔。
（二）緣被告許嘉祥於民國（下同）103年7月26日與聯紅建設開發股份有限公司（下稱聯紅公司）簽訂合作興建協議合約書（原證2），被告及其配偶林素英(被告之借名人)於104年2月14日與聯紅公司更新合約簽訂土地合建契約書（原
證3），茲聯紅公司將系爭合建契約書之權利義務全部轉
讓由原告聯利興建設有限公司（原證4）承擔，雙方同意
將契約之一方由聯紅公司變更為原告，並於105年5月11日三方共同簽訂合建變更契約書（原證5），故本件合建契
約關係係存於原告與被告之間，原屬聯紅公司之權利義務均由原告全部承擔。另上開三份合建契約係因土地所有權人變更或變更契約一方當事人而更新契約，契約權利義務內容大致上並無變更，合先敘明。
（三）依上開三份合建契約書約定，被告及其配偶林素英應提供坐落於彰化縣○○鄉○○段000000○000000○000000地號三筆土地，面積586平方公尺，權利範圍全部，委由原告
建築「淳美墅」共七棟三層半樓透天房屋(編號C1、C2、C3、C5、C6、C7、C8，原證7)；並由被告提供同段1882-2
、1882-3地號土地，面積79平方公尺，供做為道路使用。另被告須向原告承買1881-2地號土地，併入合建面積內，但承買金額須扣除C1多出坪數後，計算買賣差額支付原告。興建完成後之七棟房屋，由雙方各分得3.5棟房屋，比
例各百分之五十。原告分配編號C1、C2、C3全部，被告分配編號C5、C6、C7，而C8係雙方各持份二分之一，以買賣價金扣除銷售仲介費及有關費用後，結算盈餘分配給雙方（見原證3第二條第二項）。房屋興建由原告負責全部興
建設計費、工程費及工程施工、水電工程費及所需之設備費用。
（四）系爭淳美墅七棟房屋建造完成後，原告已依約移轉C5、C6、C7之房地所有權並交付房屋予被告使用，惟依兩造簽訂之上開合作興建協議合約書、合建契約書、合建變更契約書等三份契約約定，被告尚有下列款項尚未清算給付予原告：
⑴依原證3之合建契約書第一條後段約定，1881-2地號土地
甲方（即被告）須向乙方（即原告）承買，承買後併入合建面積內，但承買金額須俟扣除C1多出坪數後，計算買賣差額甲方支付乙方。查，原告以訴外人曾惠蓉（原告公司負責人曾勝瑞之胞姊)名義向1881-2地號原地主合建換地
取得1881-2地號土地所有權，依上開合建契約第一條約定，被告應向原告給付1881-2地號土地價金。查1881-2地號土地面積為29.84平方公尺（1881-2地號土地經分割、重
測後為福安段758、761、762地號，原證8、9），以公告
現值每平方公尺21,800元計算，被告應給付買賣價金650,512元（29.84x21,800=650,512）。
⑵依原證3之合建契約書第五條約定，(一)自乙方開始辦理
土地產權移轉登記時，土地所應繳納之稅捐均由甲方負擔。乙方領得使用執照後保存登記費用、土地增值稅、契稅、印花稅、登記規費、接水、接電、銷售費、廣告費、仲介費等由雙方按分配間數移轉登記取得應有部分各自負擔繳納。土地分割費由乙方負擔。C1、C2、C3、C8土地增值稅由雙方共同負擔。(二)土地鑑界費應納之登記規費代辦費由甲方負擔。甲方仲介費新台幣12萬元整已由乙方代墊擇日扣除。地上鐵造建物甲方委託郭子源拆除，拆除鐵材等變賣物抵償拆除費。(三)C8由1882-6地號土地分割部分土地增值稅，甲、乙共同負擔，但乙方部分由郭子源負擔繳納。查被告分配編號C5、C6、C7房屋外水裝置費為81,549元（原證10）。外電裝置費為75,597元（原證11）。外瓦斯裝置費為195,423元（原證12），以上合計為352,569元。另被告應負擔C8土地增值稅234,843元二分之一為117,422元（原證13）。上開費用均由原告代繳墊付，惟被告遲未給付。
⑶依原證2之合作興建協議契約書第五條約定，有關路地部
分甲方(即被告)同意秀水鄉西興段1881-1、1882-2、1882-3地號提供乙方(即原告)做為與路地秀水鄉西興段1881-2地號路權協商之用，本約之成立與此路地協商合約聯立。西興段1881-2地號需價購，路權依比例分擔。是依上開約定，被告同意提供1882-2、1882-3地號土地供作道路，且被告需負責協助原告取得土地所有權。查西興段1882-2、1882-3地號土地原為被告與被告之兄弟許嘉添、許嘉和三人共有，應有部分各三分之一。然許嘉添於104年9月間提起分割共有物訴訟（即鈞院104年度訴字第825號案件，原證14），請求分割1882-2、1882-3地號土地。被告將該案委託原告公司負責人曾勝瑞全權處理，此有委託書可證（原證15）。後由曾勝瑞代被告與共有人許嘉添達成調解，協議以曾惠蓉名義支付75萬元購買許嘉添所有1882-2、1882-3地號土地持份三分之一，此有調解筆錄及支票影本可憑（原證16）。另曾勝瑞以30萬元向許嘉和購買其所有1882-2、1882-3地號土地持份三分之一（原證17）。是以，被告既依約有提供1882-2、1882-3地號土地作為道路之義務，而原告受委任代被告處理其應提供之上開土地分割糾紛，出資購買1882-2、1882-3地號土地，支出計105萬元
（75萬+30萬），自得依民法第546條第2項委任契約代償
債務之規定，請求被告返還105萬元之代償費用。
⑷依原證3之（合建契約）第七條約定，(四)甲方（即被告
）土地須提供乙方（即原告）向金融機關融資擔保，於開工前建照提領前依銀行條約撥款（C5、C6、C7融資貸款金額撥款至甲方，C1、C2、C3撥款至乙方，C8撥款至甲、乙雙方）。查被告提供其所有1882-6、1880-5地號二筆土地，供原告向鹿港信用合作社融資貸款共1207萬元，並設定最高限額抵押權擔保債權金額1450萬元。原告撥款500萬
元借予被告使用，先預扣一年利息14萬元（500萬X2.8%=14萬，依鹿港信用合作社貸款年利率計算）及扣除代繳林
素英編號C1、C2、C3土地增值稅235,385元（原證18），
應給付被告4,624,615元。原告依被告指示，於105年1月
19日匯款許鴻浩424,615元、匯款林素英43萬元、匯款胡
鴻誌47萬元、現金交付被告130萬元；105年1月21日匯款
許鴻浩45萬元、匯款胡鴻誌45萬元、匯款林素英45萬元；105年1月24日現金交付被告65萬元，以上共計4,624,615
元，此有匯款憑證及被告簽收單為憑（原證19）。兩造約定於系爭房屋完工後被告即應清償借款。茲系爭房屋已完工並移轉所有權登記予被告，被告即應返還500萬元借款
，俟被告於107年7月13日先匯款返還150萬元（原證20）
，惟尚積欠原告350萬元。另自106年1月21日起至107年7
月13日止之借款利息為206,360元（500萬x2.8%x1.474年
=206,360），107年7月14日起至108年5月13日之借款利息為81,340元（350萬x2.8%x0.83年=81,340）。是被告尚應返還借款350萬元及自106年1月21日起至108年5月13日止
之利息287,700元，合計為3,779,860元，依民法第478條
規定，原告得請求被告返還借款本息3,787,700元。
⑸另被告就其分配之編號C5、C6、C7三棟房屋於105年11月22日做變更設計，包含二樓落地窗外推、陽台地磚更改為
室內拋光磚、一樓後方新增洗衣機管路、車庫牌樓等工程，追加變更費用68,400元(口頭報價經被告同意)，此有變更工程估價單及設計平面圖（原證21）可憑。
⑹綜上所述，被告尚應給付(1)1881-2地號土地價金650,512元+(2)外接水、電、瓦斯費352,569元+(3)C8土地增值稅117,422元+(4)代償價購許嘉添、許嘉和土地持份105萬元+(5)借款本息3,787,700元+(6)C5、C6、C7變更追加費用68,400元，合計6,026,603元。
（五）依原證3合建契約書第二條第二項規定，編號C8係分配雙
方各持有二分之一，扣除銷售費及有關費用，結算後盈餘分配給雙方。經查：
⑴C8房地總買賣價金為838萬元整，此有買賣契約書第三頁
載明房地總價為838萬元可憑（原證22），其上雖記載二
次工程30萬元及水利溝蓋50萬元，惟後來均未施作，自不得計入買賣價金中。是C8銷售利益二分之一為419萬元。
⑵原告將淳美墅銷售案委託仲介王利甄銷售，此有包櫃合約書可憑（原證23），依包櫃合約書第三條約定，甲方（即原告）同意付予乙方（即王利甄）之待遇如下：前三戶佣金2%含稅。因此，被告應負擔C8銷售佣金二分之一為83,800元（838萬元x1%=83,800元）。
⑶原告銷售淳美墅編號C1、C2、C3及C8支付廣告費共計為61,687元，此有廣告租賃契約書及請款單可憑（原證24），故C8之廣告成本為15,421元（61,687/4=15,421）被告應
負擔二分之一廣告費為7,710元。
⑷綜上，被告得受分配C8銷售利益之金額為4,098,490元（
4,190,000-83,000-0000=4,098,490）。
（六）綜上所陳，原告依系爭合作興建協議合約書、合建契約書、合建變更契約書之契約關係及民法第478條、第546條第2項規定得請求被告給付6,026,603元，扣除尚應分配予被告C8房屋銷售利益4,098,490元後，被告尚應給付原告1,928,113元（ 6,026,603-4,098,490=1,928,113）。
（七）就被告須向原告購買1881-2地號土地部分，原告同意以每坪7萬元計算買賣價金，並同意扣除原告分配編號C1、C2
、C3建物土地面積較被告分得C4、C5、C6土地面積，多出14.98平方公尺，即被告應給付原告購買1881-2地號土地
價額為314,661元（(29.84-14.98)x 0.3025x 70,000=314,661，小數點後四捨五入）。
（八）外水裝置費81,549元、外電裝置費75,597元、外瓦斯裝置費195,423元部分：
⑴被告辯稱本件合建契約應可類推適用「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹第十三點(驗收)補充規定」，是原告不得另收取接水、接電及瓦斯管線等費用云云。惟按定型化契約係指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約。中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。消費者保護法第2條第1項第9款、第17條第1項、第5
項分別定有明文。
⑵查本件系爭合建契約係由被告提供土地，委託原告興建房屋，並於合建契約中約定雙方分配取得之房地比例為各50%，此有原證二合建契約第一條、第二條約定可憑，是系
爭合建契約於前段興建房屋階段，係屬承攬，後段房屋興建完成後後，按比例互為房屋及土地之權利交換移轉，應屬互易，而雙方互負之主給付義務，一為原告將被告分得之房屋興建完成、交付被告，一為被告將原告所分得房屋之基地所有權移轉登記予原告，雙方分得房地之權利比例均為50%，契約內容亦係雙方多次共同磋商擬定，而非原
告單方預先擬定之定型化契約，足見，兩造間並非企業經營者與消費者間就商品或服務所發生之法律關係，而系爭合建契約亦顯非定型化契約，兩造間更非屬建商銷售預售屋之交易型態，是內政部頒布之預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項之規定，於本件合建契約關係當無適用，至屬明確。是被告主張應類推適用內政部之命令，原告不得收取自來水、電之內外管線費用云云，並無理由。
⑶另原告簽約時均有告知瓦斯管線費用由買方自行負擔，且施作至一樓之瓦斯管線費用為6萬多元，施作至頂樓之瓦
斯管線費用則為8萬多元，由被告自行選擇，而本件被告
僅要求施作一樓之瓦斯管線(C5、C6、C7三戶相同)，自應繳納瓦斯管線設置費195,423元（參原證12）。
⑷從而，兩造依原證三之（合建契約書）第五條約定接水、接電費用按雙方分配間數各自繳納負擔，瓦斯管線費用為雙方事前約定由被告自行負擔，被告應返還原告代墊繳納之外水裝置費81,549元、外電裝置費75,597元及瓦斯管線設置費195,423元。
（九）被告應返還原告代墊給付購買1882-2、1882-3地號土地之價金部分：查本件原告係透過仲介郭子源引介認識被告，並洽談合作興建房屋事宜，其中1882-2、1882-3地號土地為被告與其兄弟許嘉添、許嘉和三人共有，預定作為道路使用，被告答應負責與許嘉添、許嘉和協商提供上開土地予原告使用，是雙方於103年7月26日簽訂原證二之合作興建協議合約書，於契約第五條約定，有關路地部分，甲方（即被告）同意秀水鄉西興段1882-2、1882-3地號提供乙方(即原告)作為與路地1881-2地號路權協商之用，被告並簽訂授權書授權聯紅建設公司使用1882-2、1882-3地號土地之「全部」（原證25），是雙方均明知被告負有取得系爭1882-2、1882-3地號土地之「全部」作為道路使用之協力義務。然因被告與許嘉添、許嘉和二人協商不成，經其二人提出分割共有物訴訟，被告無法自行解決，遂請原告公司負責人曾勝瑞代其出面處理，此觀原證15之委託書載明:「茲委託曾勝瑞先生全權處理有關彰化秀水鄉西興段1882-2及1882-3等地號之共有土地分割暨買賣一案之相關
事宜」即可明晰。嗣後曾勝瑞與許嘉添、許嘉和達成和解，並以第三人曾惠蓉名義分別支付其二人75萬元、30萬元，購買其土地持份。是原告受被告委託代其處理「分割訴訟」及「購買土地」事宜確屬事實，倘若被告僅須提供其所有三分之一持份，而非全部土地，被告何須委託原告代其出面解決「分割共有物訴訟」及「買賣」事宜，此顯與常理有違。足見被告明知提供系爭1882-2、1882-3地號土地為其應給付之協力義務，原告自得請求為其處理委託事務代墊支出之費用105萬元，此情亦可傳訊中人郭子源到
庭證明之。
（十）返還借款本息部分：查兩造係約定由原告借款500萬元予
被告，自應以500萬元本金計付利息。退步言之，倘認預
扣第一年利息14萬元計入本金無理由，則原告交付之借款本金應為486萬元。兩造約定於系爭房屋完工後被告即應
清償借款，惟原告多次催請被告還款，被告仍拖延不理，原告遂多次偕同郭子源、李麗美找被告協商還款，然因兩造對於C8建物買賣價金及接水、接電、瓦斯管線費、變更工程費用意見不一，無法取得共識，最後原告要求被告先還款150萬元，被告答應，並於107年7月13日匯款150萬元，然就其餘借款餘額並未結算抵銷。故被告辯稱原告以應分配被告C8二分之一價金，與上開借款、利息及其他雜項費用略為抵銷後，被告尚應給付原告150萬元，並非事實
，此為原告所否認，倘有抵銷之情事，應由被告舉證證明之。據此，倘以原告借款486萬元為本金計算利息，則自105年1月21日起至107年7月13日止（即被告返還150萬元之日之借款利息為336,662元（486萬x 2.8%x 2.474年=336,662），107年7月14日起至108年5月13日之借款利息為78,086元（336萬x 2.8%x 0.83年= 78,086）。是被告尚應
返還借款336萬元及自105年1月21日起至108年5月13日止
之利息414,748元，合計為3,774,748元。
（十一）被告就編號C5、C6、C7三棟房屋變更追加費用部分：
查車庫牌樓之工程並未施作，原告請求追加變更費用
68,400元並不包含施作車庫牌樓在內，此有估價單可
憑（原證26），先予敘明。依該估價單所示，C5、C6、
C7房屋變更工程追加費用包含:(1)2F主臥落地窗外推
，免費贈送。(2)2F主臥陽台地坪改60*60拋光磚，總
價3,600元。(3)廚房牆面貼30*60拋光磚，總價57,600元。(4)1F後方新增水龍頭，總價3,600元。(5)1F後方新增110V插座，總價3600元，以上變更費用合計為68,400元。
（十二）綜上所述，被告尚應給付(1)1881-2地號土地價金314,661元+(2)外接水、電、瓦斯費352,569元+(3)C8土地增
值稅117,422元+(4)代墊購買許嘉添、許嘉和土地持份
價金105萬元+(5)借款本息3,774,748元+(6)C5、C6、C7變更追加費用68,400元，合計為5,677,800元。
（十三）分配被告C8房地銷售盈餘部分：
⑴查C8買方梁吟如與原告簽訂房地預定買賣特別約定同意書（參原證22），特別約定二次工程須於取得使用執照後施工，並於使用執照核發後完成。查該二次工程為騎樓增建，原告施作二次工程費用30萬元（起訴狀稱未施作二次工程係筆誤，特此更正），此為原告施作二次工程之報酬，被告自無權主張分配。另水利溝蓋工程因故未施作，亦未收取50萬元費用，故C8房地總買賣價金應僅為838萬元，應分配被告C8買賣價金二分之一應為419萬元。
⑵C8銷售成本（廣告費、仲介服務費）部分：
1.被告辯稱C8房地係兩造共同合售，應適用原證23之包櫃合約書第三條第三款「與公司合售戶1%」之約定云云。惟查，原證23之契約係原告與仲介王利甄小姐簽訂之委託銷售合約，第三條約定服務費之計算方式，而所謂「與公司合售戶」係指購買房地之買家由係原告公司與王利甄共同接洽及銷售之情況，故僅給予二分之一（即1%）仲介服務費，非指由原告與地主合建之房屋，是被告認C8房地銷售為「與公司合售戶」，係有誤解。因此，被告仍應負擔C8銷售佣金二分之一為83,800元（838萬
元x 2%/2= 83,800元）。
2.原告銷售淳美墅支出廣告費部分：原告銷售淳美墅房屋支出廣告企劃、廣告看板、布條費用共為389,579元（
原證27），由原告銷售之戶數為A3、A6、A7、A8、A9、A10、A11、C1、C2、C3、C8等11戶，被告應分擔C8廣告費1/2為17,708元，起訴狀所載不符者，以此次出之廣
告費用為準。
3.綜上，被告得受分配C8銷售利益之金額應為4,088,492
元（4,190,000-83,800-17,708元= 4,088,492）。
（十四）被告請求原告補償瓦斯管線費62,379元並無理由，業如前所述。另被告請求原告給付借款利息3,000元，原告
同意抵銷。綜上所陳，被告尚應給付原告5,677,800元
，扣除應分配予被告C8房屋銷售利益4,088,492元及抵
銷利息3,000元後，被告尚應給付原告1,586,308元（5,677,800-4,088,492-3,000=1,586,308）。
（十五）不爭執事項：
⑴兩造於103年7月26日簽訂原證2合作興建協議合約書，104年2月14日簽訂原證3土地合建契約書，105年5月11日簽訂原證5合建變更契約書，約定被告及其配偶林素英
提供彰化縣○○段○○段000000○000000○000000地號等三筆土地，委由原告於其上興建七棟透天房屋，興建完成後，原告分得編號C1、C2、C3三棟房屋，被告分得C5、C6、C7三棟房屋，C8房屋由雙方均分盈餘各二分之一。
⑵依上開合建契約，被告須向原告購買1881-2地號土地，價額為31萬4,661元。
⑶被告應支付C8房屋之土地增值稅117,422元。
⑷被告追加C5、C6、C7房屋之變更工程費用為68,400元。⑸被告於105年1月間向原告借款5百萬元，約定年息2.8%
，預扣一年利息14萬元，實際交付486萬元，雙方約定
於房屋完工取得使用執照後，被告即應返還借款。被告於107年7月13日匯款償還150萬元。
⑹原告曾向被告借款三次，借款利息共計3,000元，原告
同意與被告應給付之金額互為抵銷。
（十六）爭執事項：
⑴系爭合建契約第五條約定接水、接電費用按雙方分配間數各自繳納負擔，瓦斯管線費用雙方事前約定由被告負擔，是否有效？被告應否支付原告代墊之外水裝置費81,549元、外電裝置費75,597元、外瓦斯裝置費195,423
元？
⑵兩造有無約定被告應負責取得1882-2、1882-3地號土地之全部作為道路使用？被告應否償還原告向許嘉添、許嘉和購買其土地持份價金105萬元？
⑶被告應受分配C8房屋銷售盈餘多少？被告應負擔C8房屋之仲介費、廣告費金額多少？被告主張原告應補償未施作瓦斯管路費用62,379元，有無理由？
⑷被告向原告借款5百萬元，兩造有無於107年7月13日協
議以被告應受分配之C8房屋銷售盈餘與上開借款抵銷？倘有，抵銷金額多少？
⑸原告依系爭合建契約書之契約關係、民法第478條、第
546條第2項規定，請求被告給付158萬6,308元，有無理由？
（十七）對證人李麗美證詞之意見：
⑴證人李麗美於鈞院到庭證稱：「（從開始簽合作興建協議合約書、土地合建契約書、合建變更契約書，妳是否都有經手？）合作興建協議合約書不是我做的。土地合建契約書及合建變更契約書，都是我做的。（被告許嘉祥是否有承諾會取得彰化縣○○鄉○○段000000○000000地號土地的全部持份？）他沒有講到其他兄弟的事情，我們只有針對許嘉祥的部分來談。原告公司也沒有跟我們提到許嘉祥兄弟的事情。（原先兩造關於道路部分是如何約定妳是否清楚？）合作興建協議合約書不是我寫的，我不清楚，而且他們也沒有拿給我看。」等語，可知兩造最早於103年7月26日簽訂第一份合作興建協議合約書，當時證人李麗美尚未參與兩造擬訂契約過程，當不知悉兩造如何磋商合建條件，就道路取得係如何約定。而被告因負有取得道路之義務，故於104年9月21日委託原告之法定代理人曾勝瑞代其處理有關上開道路用地共有物分割及買賣之相關事宜，事後曾勝瑞與其兄弟許嘉添達成調解，並支付價金75萬元購買其持份，另向許嘉和以30萬元購買其持份，均係受被告委託處理，此情證人李麗美並不知曉，自無法說明兩造就道路取得有何協議。
⑵證人李麗美復證稱：「（兩造是否有談及貸款負擔的部分？）我只知道五百萬的事情，就是融資擔保的事情，我只知道他們當初約定如果有融資貸款五百萬元，我記得好像被告許嘉祥要負擔。（被告有無支付這五百萬元？）我記得許嘉祥有把利息付給曾勝瑞，我記得貸款都在鹿港信用合作社，聯利興在107年7月C8要交屋才會約我們一起來談五百萬貸款的事情，因為C8盈餘許嘉祥大約有四百萬元，曾勝瑞有說可以從這裡面相抵。（抵銷之後有無剩餘，金額多少？）不夠，金額不知道，後來他們就一直沒有談，因為C8好像有一些細節還沒有處理好。（是否知道被告在107年7月13日有匯款150萬元給
原告？）我有聽到這件事情，曾勝瑞說這樣才能解決，因為鹿港信用合作社的融資一定要150萬元先進去才可
以解決。（當時107年7月兩造與妳談這件事情的時候，曾勝瑞是認為許嘉祥可以分配五百萬元，或者不足五百萬元還要再匯150萬元？）那是曾勝瑞說150萬元要匯鹿信貸款才可以解決，簡單說應該是曾勝瑞向許嘉祥借150萬元。150萬元是曾勝瑞打電話給許嘉祥要匯鹿信解決C8貸款的問題，C8盈餘才可以趕快分配，許嘉祥為了趕快結束合建的案件才會匯150萬元給曾勝瑞。（許嘉祥
跟妳說的內容有無跟曾勝瑞確認過？）沒有，我想說許嘉祥同意就好。（雙方對於C8許嘉祥可以分配的金額有沒有談好一個數字？）沒有。（C8有爭議的部分後來有無解決？）有爭議的部分曾勝瑞說回去看完之後，核算完要再跟許嘉祥協調，一直到現在都沒有結果。（就妳剛才所述抵銷部分，雙方是否有確認最後抵銷的金額，是多少？）當天曾勝瑞跟許嘉祥說那五百萬元的部分可以抵銷，等C8撥款之後再來協商怎麼找補，隔了幾天曾勝瑞又跟許嘉祥借了150萬元，為何有這樣衍生的問題
，我也不知道。」等語。惟查，兩造就系爭5百萬元借
款係約定於使用執照取得後，被告即應返還借款，而原告向被告多次催請返還，被告一再推託遲延，故原告找郭子源、李麗美等人一同與被告協商還款事宜。當天因雙方就C8盈餘分配金額意見分歧，致最後原告並未同意直接以被告分配之盈餘抵銷五百萬元借款，蓋未確定被告得受分配盈餘金額前，自無從與借款債務互為抵銷。且證人既稱當天兩造有同意以盈餘抵銷5百萬元借款，
又稱被告要再匯款150萬元解決鹿信貸款問題後，C8盈
餘才能趕快分配，其前後證述明顯自相矛盾，不足採信。又被告得分配C8之盈餘僅為419萬元（被告主張為459萬元），尚不足以支付五百萬元之借款本金及利息，故當天雙方未達成共識，亦未確認抵銷金額，確為事實。數日後，原告再向被告催請返還五百萬元借款，被告同意先返還150萬元，此與鹿港信用合作社貸款毫無關聯
。證人李麗美僅聽被告片面之詞，主觀上將被告還款150萬元稱作係原告向其借款，顯非事實，實不足採信。
從而，因雙方至今就被告得受分配之C8房屋盈餘及被告應付之房屋外水電、瓦斯裝置費及變更追加費用仍存爭議，尚無共識，當無同意以盈餘分配款抵銷借款之情事。
二、被告方面：
（一）原告主張依原證三合建契約書第一條後段約定，被告須向原告購買1881-2地號土地，該土地面積29.84平方公尺，
以公告現值每平方公尺21800元計算，被告應給付原告650512元…云云。惟查，此部分雙方曾約定買賣單價為每坪
70000元，有當時在場之證人郭子源(彰化縣○○鄉○○村○○街000巷0號)及李麗美(彰化縣○○鄉○○村○○路00巷00號)可資證明。原告以108年土地公告現值每平方公尺21800元計算，折合每坪72066元，並無理由。況，如若以公告現值計算，亦應以104年雙方約定當時之公告現值計
算。再者，被告固然須向原告購買1881-2地號土地，然原證3號合建契約書第一條，及原證5號合建變更契約書第三條最後二行均約定：「但承買金額須俟扣除C1多出坪數後計算買賣差額甲方（被告）支付乙方（原告）」其理由乃在於被告受分配之編號C6、C7房地及共同受分配之C8房地上有1881-2地號土地，該土地非屬被告所有，故被告須向原告價購。但因原本規劃被告受分配編號C5、C6、C7三間房地，與原告分得之編號C2、C3二間房地土地面積均為89.19平方公尺，獨有原告分得之編號C1房地土地面積為101.94平方公尺，較其他五間為大（請卓參原證7號。該圖係原證3號合建契約書之一部分），因該土地係被告所提供
，故乃約定被告雖須向原告購買1881-2地號土地，但同時須先扣除原告多受分配之土地面積。詎料，原告公司毫無誠信，以致本件建案與眾多地主及承購戶糾紛不斷，即上開建物興建完成後，原告亦故意讓自己可分得之編號C1、C2、C3房地，任一間之土地面積均較被告所可分得之編號C5、C6、C7房地之土地面積大，各間土地面積，編號C1為97.23平方公尺、C2為84.97平方公尺、C3為84.52平方公
尺、C5為84.14平方公尺、C6為83.87平方公尺、C7為83.55平方公尺。原告所分得建物之土地面積合計較被告多出
14.98平方公尺。故扣除該14.98平方公尺後，本件原告得請求之土地價額應為314,661元（＜29.84平方公尺-14.98平方公尺＞×0.3025×70000元=314661元）。
（二）原告請求被告給付編號C5、C6、C7房屋外水裝置費8,1549元，外電裝置費75,597元，外瓦斯裝置費195,423元，及C8土地增值稅117,422元部分：C8土地增值稅117,422元部
分形式上被告不爭執。外水、外電部分，依內政部103年8月5日以內授中辦地字第1036651638號發布之「預售屋買
賣定型化契約應記載及不得記載事項壹第十三點(驗收)補充規定」令，規定：「賣方（不動產開發業）通知買方驗收時，自來水、電力均應達接通狀態，賣方不得向買方另收自來水、電力之內、外管線費用。」(被證1)本件係被
告提供土地，由原告興建建物後分配部分建物及土地與被告，性質上與預售屋買方係給付價金後由賣方移轉、交付建物及土地與買方，並無不同，自得類推適用該命令。因此，兩造於104年2月14日所訂立之原證3號合建契約書第
五條(一)雖約定「接水、接電…由雙方按分配間數移轉登記取得應有部分各自負擔繳納」，然因違反上開命令而無效，仍應依該命令由原告負擔。故，原告請求被告負擔外水、外電裝置費，並無理由。瓦斯管線部分，依上開被證2號內政部令，如若係內線管設施，則除契約另有約定外
，不得向買方另收取內線管線費；如若係外線管設施，則由買賣雙方本契約自由原則議定之。本件原告所提原證11號並未載明係內線管或外線管設施，自不得遽認得請求被告給付本項款項。
（三）原告請求被告給付向訴外人許嘉添及許嘉和購買1882-2及1882-3地號土地依序之價金75萬元及30萬元部分：原告此項請求係以原證2號合作興建協議書第五條之約定為憑。
然，此部分嗣雙方於原證3號合建契約書第一條重新議定
，約定被告應提供「1882-2、1882-3地號、面積79平方公尺、權利範圍持分1/3、持分面積26.33平方公尺，供做道路使用」是，許嘉添及許嘉和在1882-2、1882-3地號土地各應有部分1/3之土地，並非被告所應提供作為道路使用
者。其後兩造在原證5號合建變更契約書第三條更載明：
「變更後(即分割後)土地…(二)同段1882-2(誤載為1182
-2)、1182-3地號，面積：79平方公尺、所有權人：許嘉
祥、權利範圍：持分4/21、（民國104年7月16日彰化地政事務所收件彰資字第101160許嘉祥持分3/21買賣移轉登記曾惠蓉）所有權人：曾惠蓉、權利範圍：持分17/21（含
曾惠蓉承買許嘉添持分1/3、許嘉和持分1/3）供做道路使用。」可知許嘉和及許嘉添上開土地之持分，係原告應提供作為道路使用，而非被告應提供。原證15號委託書，只是讓訴外人曾勝瑞在有必要以被告名義處理1882-2、1882-3地號土地時，得以被告名義處理之。曾勝瑞在原證16號案件調解時係代理曾惠蓉；向許嘉和及許嘉添購買上開土地持分時，均係代理曾惠蓉買受，並登記為曾惠蓉所有。此部分既非原告代理被告，且被告並未受有任何利益，何來原告得依民法第546條第2項委任契約代償債務之規定，請求被告返還105萬元代償費用之有?
（四）原告請求被告給付銀行貸款本息3,787,700元部分：原告
預扣利息14萬元部分，既然實際上並未給付與被告，自不得計入本金，故原告實際撥付與被告之本金應為486萬元
。被告應返還之銀行貸款金額為486萬元，應給付之利息
為105年1月21日起至107年7月13日被告匯款150萬元之日
止，共計336,662元(486萬元×2.8%×2.474年=336,662元
)。於其後，則無需再給付利息。蓋原告出售編號C8之房
地後，應分配1/2之價金與被告，卻遲未給付，直至107年7月8日或9日兩造曾會同訴外人李麗美共同協商，原告計
算後表示伊出售編號C8之房地，應分配1/2之價金與被告
，經與上開借款本金、利息及其他雜費（未明示項目）抵銷後，被告再給付原告150萬元，則雙方互相應給付之債
務約略可得平衡，要求被告先付伊150萬元，被告乃於同
年月13日給付原告150萬元。此事實若原告有爭執，則請
傳訊訴外人李麗美到庭作證。是被告應返還上開486萬元
（原告主張500萬元）之債務，至遲於107年7月13日被告
匯款150萬元時，已經以原告出賣編號C8之房地，被告應
受分配之價金及107年7月13日匯款150萬元抵銷而不存在
，被告再請求107年7月14日至108年5月13日之利息81340
元，並無理由。故此部分被告應給付者，應為未抵銷前之利息336,662元，及未抵銷前之本金336萬元（486萬元-150萬元）。
（五）原告請求變更追加費用68,400元部分：此部分雙方並未約定價格68,400元。且其中車庫牌樓並未施作，原告請求之，自無理由。其中二樓落地窗外推，實係原告本應施作落地窗未施作，而改施作鋁窗，因鋁窗較落地窗小，故並無增加金額。其中陽台地磚改為室內拋光磚，共三處，每處面積約為0.8坪，此部分變更後價格增加若干，原告應舉
證證明之。其中一樓後方新增洗衣機管路，共三條，每條約為1,200元，合計3,600元。原告若對此金額有異議，則請舉證證明該金額。
（六）編號C8房地應分配與被告之價金：原告主張編號C8房地賣出總價838萬元，應給付被告一半為419萬元，至於買賣契約書雖記載二次工程30萬元及水利溝蓋50萬元，並未施作，不得計入云云。惟查，本件編號C8房地實際賣出價金為868萬元，應給付被告一半為434萬元。原告稱二次施工30萬元未施作，然事實上本來即無二次施工之事，更無所謂二次施工未施作之事，買賣契約書上該項記載，係原告自己所偽造，原告已向買方收取之價金實際上即是868萬元
，此可傳訊買受人梁吟如之代理人，即其父親梁坤炘證明之。此部分金額434萬元扣除本書狀第七點及第八點之金
額後，原告應給付被告4,295,296元（434萬元-41,900元
-2,804元=4,295,296元）。
（七）編號C8房地銷售佣金部分：原告稱依伊與訴外人王利甄所訂原證23號包櫃合約書第三條原告同意付與王利甄之待遇為：前三戶佣金2%含稅，因此被告負擔編號C8房地銷售佣金為83,800元（838萬元×2%÷2=83,800元）。惟查，原
證23號第三條第3款約定：「與公司合售戶1%含稅」，編
號C 8房地係兩造合售，所得各一半，適用該約定。故，
此部分被告應給付之費用應為41,900元（838萬元×1%÷
2=41,900元）。
（八）編號C8房地廣告費用部分：原告主張被告應給付編號C8房地廣告費用一半，共7710元云云。惟查，原告所銷售之淳美墅建案，總共有18間透天房屋（請卓參原證12），除地主分得7間以外，尚有11間（含編號C8）由原告出售，全
部廣告費用61,687元係出售該11間房地所支出，並非如原告所稱係出售編號C1、C2、C3及C8共4間房地所支出，因
此，此部分費用應為2,804元（61,687÷11÷2=2,804元）
。
（九）依原證3號合建契約書所附「聯紅建設（秀水案）建材與
設備」（被證2）約定「一樓及頂樓預留瓦斯管路」，故
被告所受分配之三間房屋，其內瓦斯管線應施作至頂樓，然原告卻只施作至一樓，頂樓部分並未預留瓦斯管路。此部分因原告出售其他房地時，係向不知情之編號C3承購戶另收取20,793元後，始為伊等施作頂樓之瓦斯管路（請卓參原證12號。其中C1、C5、C6、C7等四戶費用均係65,141元，編號C2為86,228元、編號C3為85,934元。故以金額較少之編號C3參考標的），爰比照該金額請求原告給付62,379元（20,793元×3=62,379元）。另原告曾三次向被告借
款，雙方約定每次利息1000元，故原告應給付被告3000元。
（十）即使認為兩造間之契約非定型化契約，然外水、外電部分，內政部103年8月5日以內授中辦地字第1036651638號發
布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹第十三點(驗收)補充規定」令，既已規定：「賣方（不動產開發業）通知買方驗收時，自來水、電力均應達接通狀態，賣方不得向買方另收自來水、電力之內、外管線費用。」而本件係被告提供土地，由原告興建建物後分配部分建物及土地與被告，性質上與預售屋買方係給付價金後由賣方移轉、交付建物及土地與買方，並無不同，自仍得類推適用該命令。因此，兩造於104年2月14日所訂立之原證3
號合建契約書第五條(一)雖約定「接水、接電…由雙方按分配間數移轉登記取得應有部分各自負擔繳納」，因違反上開命令而無效，該費用仍應依該命令由原告負擔。故，原告請求被告負擔外水、外電裝置費，並無理由。
（十一）瓦斯管線部分，依上開被證2號內政部令，如若係內線
管設施，則除契約另有約定外，不得向買方另收取內線管線費；如若係外線管設施，則由買賣雙方本契約自由原則議定之。本件原告所提原證11號並未載明係內線管或外線管設施，自不得遽認得請求被告給付本項款項。原告稱伊簽約時有告知被告施作至一樓之瓦斯管線費用6萬多元，施作至頂樓之瓦斯管線費用則為8萬多元，由被告自行選擇云云，並非事實，原告未曾如此表示。
（十二）原告請求被告給付向訴外人許嘉添及許嘉和購買1882-2及1882-3地號土地之價金依序為75萬元及30萬元部分，原告提出原證25號，主張被告授權聯紅公司「使用」1882-2、1882-3地號土地「全部」云云。然，該授權書之日期係103年7月24日，係在103年7月26日兩造簽署原證2號「合作興建協議合約書」之前，當時係由證人郭子
源拿給被告簽署，簽署當時該授權書全部空白，郭子源請被告簽署「授權人」欄及倒數第三、四行簽名、蓋章，其他部分並非由被告填寫，被告亦不知原告方面如何填寫。惟，當時簽署此份授權書係因兩造即將簽署原證二號之合約書，原告擔心被告不提供系爭兩筆土地之應有部分供原告通行因此簽署之。此兩筆土地，被告僅有應有部分1/3，其他部分並非被告所有，因此，被告自
始至終不曾亦不可能同意提供該兩筆土地所有權全部與原告通行，此事實訊問郭子源即詳。況且，兩造在10 4年2月14日所簽署之原證3號合建契約書第一條，及105
年5月11日所簽署之原證5號合建變更契約書第三條已分別載明被告應提供上開兩筆土地之權利範圍為1/3、4/21，均非記載提供全部，則在此之前所簽署之原證25號
授權書所載與其抵觸部分，依後契約優先於前契約之原則，亦已失其效力。至於原證15號委託書，係因為被告之兄許嘉添間就上開兩筆土地之應有部分無法達成買賣合意，許嘉添因此提起分割共有物訴訟，因為系爭兩筆土地除被告以外之應有部分，係原告應提供，故原告要求被告授權伊負責人曾勝瑞出面處理該訴訟相關事宜，被告乃在原告所準備之該授權書上簽章。觀諸原證15號授權書之日期104年9月21日係在原證3號及原證5號兩份契約書中間，而該兩份契約書所載被告應提供系爭兩筆土地之範圍均非全部，可知被告書立該委託書，不可能是為取得系爭兩筆土地全部所有權。準此，原告所稱被告應提供1882-2及1882-3兩筆土地全部所有權供通行，並因此委託伊與許嘉添、許嘉和兩人和解、買賣等，均非事實，其因此請求被告給付取得許嘉添及許嘉和二人土地之價金，更無理由。
（十三）原告請求被告給付銀行貸款本息3,774,748元部分，原
告主張伊曾多次請求被告還款，並否認兩造間曾就被告所受領486萬元（原告主張500萬元）扣除另外償還150
萬元後之餘額，與原告應返還編號C8房地賣出價金二分之一與被告之款項相抵銷云云。惟，原告所稱曾多次催請被告還款，並非事實。依彰化縣○○鄉○○段000地
號建物登記簿謄本記載（被證3號），原告於107年8月6日即已將編號C8房地賣出並登記為梁吟如所有後，取走全部價金，卻遲不依約分配二分之一價金與被告，無端持續享受該本金所生利息之利益，然一方面被告受領之銀行貸款，卻仍需繳納利息，兩相對照，甚不公平。因此，107年7月8日或9日兩造曾會同訴外人李麗美共同協商此事，原告計算後表示伊出售編號C8之房地，應分配1/ 2之價金與被告，經與上開借款本金、利息及其他雜費（未明示項目）抵銷後，被告再給付原告150萬元，
則雙方互相應給付之債務約略可得平衡，要求被告先付伊150萬元，被告乃於同年月13日給付原告150萬元。是該486萬元扣除150萬元之餘額，至遲在107年7月13日已經抵銷，不得重複計算利息。
（十四）原告請求變更追加費用68,400元部分，原告提出之原證26號先前並未交付與被告，原告有交付與被告者，乃另一紙「客戶變更工程估價單」(即原證21號其中第一紙)。「客戶變更工程估價單」中項目1、2與原證26號項次1、2、4相同，被告同意依原證26號所示金額0元、3600元、3600元給付。原證26號項次5插座共3600元，被告
同意給付。至於原證26號項次3「廚房牆面貼30＊60拋
光磚」金額57600元部分，兩造在被證2號，即原證3號
合建契約書所附「聯紅建設（秀水案）建材與設備」第1頁倒數第2行即已約定，原告需施作「廚房、主臥衛浴牆面以30㎝＊60㎝高級磁磚」，原告自無另行向被告收費之理。
（十五）編號C8房地應分配與被告之價金，原告原本主張未施作二次工程，故未向買方收取30萬元，因此被告不得主張分配該價款1/2；其後又於準備書（一）狀改稱有施作
，但因30萬元係二次工程之報酬，被告無權主張分配云云。原告之主張前後矛盾，語多不實，灼然可見。事實上，原告所興建本建案之建物，每戶均有二次施工，並且係在訂立買賣契約當時即均已將二次施工包含在買賣範圍內，並未另行約定二次施工之金額為若干。編號Ｃ8建物原本約定之價金為918萬元，但因承購戶擔心原告不施作水溝加蓋及二次工程，因此，在該戶之「房地預定買賣特別約定同意書」上（原證22號）記載「二次工程30萬水利溝蓋50萬」等字句，意思乃如若原告未施作二次工程，買方將扣減價金30萬元；如若未施作水利溝蓋，買方將扣減50萬元。其後，原告果然未施作水利溝蓋，遭買方扣減價金50萬元，故買方實付買賣價金為
868萬元（918萬元-50萬元）。再，參照兩造及買方梁
吟如、土地所有權人曾惠蓉107年6、7月許所簽署之「
買賣契約補充協議書」（被證4號）記載，買方梁吟如
買受編號C8房地總價仍為918萬元，並未將該30萬元排
除於買賣總價金之外。該30萬元既係買賣價金一部分，且並非交屋完畢之後另行約定之工程所生，原告依原證3號合建契約書第二條第二款：「C8係分配間數雙方共
有各持分1/2扣除銷售費及有關費用，結算後盈餘分配
給雙方。」之約定，自應將該30萬元計算在內，分配
1/2與被告。
（十六）編號C8房地銷售佣金部分，原告稱原證23號第三條第3
款所約定：「與公司合售戶1%含稅」，係指購買該房地之買家由原告公司與王利甄共同接洽及銷售之情況，非指由原告與地主合建之房屋，故編號C8房地銷售佣金為2%云云。惟查，原告上開主張並無依據，且房地既已由代銷公司銷售，原告猶與代銷公司共同接洽客戶及銷售，實不符常情。再者，即認原告主張屬實，然依被告所知至少編號A3、A6、C1等戶銷售時間均較編號C8早，何以編號C8房地得適用原證23號第三條第1款「前3戶佣金2%含稅」，而非適用同條第2款「3戶以後1.9%含稅」?
此亦未見原告舉證說明，其主張自無可採。
（十七）依原證3號合建契約書所附「聯紅建設（秀水案）建材
與設備」（被證2）約定「一樓及頂樓預留瓦斯管路」
，故被告所受分配之三間房屋，其內瓦斯管線應施作至頂樓，然原告卻只施作至一樓，頂樓部分並未預留瓦斯管路。此部分因原告出售其他房地時，係向不知情之編號C3承購戶另收取20,793元後，始為伊等施作頂樓之瓦斯管路，爰比照C3戶金額請求原告給付62,379元（20,
793元×3=62,379元）。對此，原告雖稱伊簽約時有告
知被告施作至一樓之瓦斯管線費用6萬多元，施作至頂
樓之瓦斯管線費用則為8萬多元，由被告自行選擇云云
，然此並非事實，原告未曾如此表示。況且，依上開原證3號合建契約書所附「聯紅建設（秀水案）建材與設
備」（被證2）約定，原告既有於「一樓及頂樓預留瓦
斯管路」之義務，伊又有何權利要求被告需自行負擔一樓至頂樓瓦斯管線費用之理？
（十八）查證人李麗美於108年10月1日到庭證稱：「我是代書，當時契約我是會同兩造訂立契約及最後協商。」、「（是哪一方請妳的？）是原告。」、「合作興建協議合約書，不是我做的。土地合建契約書及合建變更契約書，都是我做的。」、「（關於彰化縣○○鄉○○段000000○000000地號土地供做為道路使用及持分買賣，被告應該提供是部分持分或者是全部所有權?）許嘉祥的持分
好像是三分之一，因為依間數的比例許嘉祥保留二十一分之四，移轉二十一分之三給聯利興公司指定的曾惠蓉，三分之一全部做為道路使用。沒有講到價金多少。」、「（被告許嘉祥是否有承諾，會取得彰化縣○○鄉○○段000000○000000地號土地的全部持分?）他沒有講
到其他兄弟的事情，我們只有針對許嘉祥的部分來談。原告聯利興公司也沒有跟我們提到被告許嘉祥兄弟的事情。」、「（提示原證五，合建變更契約書第三項第二款，當初約定許嘉祥要提供三分之一?）是，所以才會
有這份合建變更契約書。」、「（兩造是否依照最後的合建變更契約的內容?）沒錯。」足見關於被告應提供
彰化縣○○鄉○○段000000○000000地號土地供做為道路使用部分，被告應提供者僅有自己之持分，即全部土地持分1/3，並非全部土地。原告主張被告應提供全部
土地，並請求被告給付原告取得上開土地其他2/3持分
之價金與原告，顯無理由。
（十九）次查，證人李麗美於同日又證稱：「最後大約在107年7月，有一間是C8他們共有，那間是聯利興與許嘉祥一人一半，在許嘉祥的住家，郭子源也有去，聯利興的代表曾勝瑞，許嘉祥及他太太，還有我及郭子源，其他就是可能他們的家人。談C8過戶的事情，因為是在其他代書那裡辦得，所以我們要做最後結算盈餘。」、「我記得許嘉祥有把利息給曾勝瑞。我記得貸款都在鹿港信用合作社，聯利興在107年7月C8要交屋，才會約我們一起來談伍佰萬元貸款的事情，因為C8分配盈餘許嘉祥大約有四、五百萬元，曾勝瑞有說可以從這裡相抵。」、「當天曾勝瑞跟許嘉祥說那5百萬元的部分，可以抵銷，等
C8撥款之後，再來協商看怎麼找補。隔了幾天曾勝瑞又跟許嘉祥借了150萬元。」、「(當時許嘉祥有無同意抵銷？)有。」是，兩造在108年7月C8建物要過戶與承購
戶之前會商時，即同意以被告可自原告取得之C8房地應受分配價金，與被告應償還與原告之鹿港信用合作社合作社貸款500萬元（實際交付與被告之金額為486萬元，業如前述）在相同金額範圍內抵銷。而其後，被告已於107年7月13日先依原告要求「償還」該貸款150萬元，
證人李麗美雖稱該150萬元係原告向被告「借款」，然
因兩造均主張該150萬元係被告償還鹿港信用合作社上
開500（486）萬元之用，足見證人李麗美上開證詞，與事實尚有出入。其後，原告於107年8月6日移轉登記C8
房地與承購戶梁吟如，梁吟如並改設定抵押權與中國信託銀行（原證9參照），可見，原告至遲於107年8月6日已取得C8房地全部價金，應分配其中1/2與被告，金額
為434萬元，則被告原應給付原告貸款486萬元，107年7月13日先償還150萬元，餘額336萬元（486萬元-150萬
元），復於107年8月6日以上開434萬元債權與該336萬
元之債務抵銷，則在107年8月7日以後被告已無需再給
付利息。因此，暫不計算原告歷次自承購戶取得之款項時即應分配價金1/2與被告，即以有利於原告之計算方
法，亦即以原告於107年8月7日始一次取得全部價金計
算，原告得向被告請求之利息應為342,848元（計算式
如下：⑴105.1.21至107.7.13，486萬元×2.8%×2.474
年=336,662元；⑵107.7.14至107.8.6，（486萬元-150萬元）×2.8%×24/365=6,186元；336,662+6,186=342,
848），原告逾此部分之主張，並無理由。而原告此項
利息債權亦已與被告得請求原告給付C8房地價金之債權抵銷完畢。
（二十）對證人陳詠善證述之意見：兩造確實沒有談到被告要提供其二位兄長的持分供原告使用，而且原證二所訂立的時間比較早，後面原證三及原證五都明確的約定被告要提供的道路持分，因此雙方的法律關係，應該是以最後的原證五為主。
（二十一）聲明：求為判決：⑴駁回原告之訴及其假執行之宣告；⑵訴訟費用由原告負擔；⑶如受不利判決願供保請求准予宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張被告於103年7月26日與訴外人聯紅公司簽訂合作興建協議合約書，被告及其配偶林素英於104年2月14日與聯紅公司更新合約簽訂土地合建契約書，茲聯紅公司將系爭合建契約書之權利義務全部轉讓由原告承擔，雙方同意將契約之一方由聯紅公司變更為原告，並於105年5月11日三方共同簽訂合建變更契約書，故本件合建契約關係係存於原告與被告之間，原屬聯紅公司之權利義務均由原告全部承擔。上開三份合建契約書約定，被告及其配偶林素英應提供坐落於彰化縣○○鄉○○段000000○000000○000000地號三筆土地，面積586平方公尺，委由原告建築「淳
美墅」共七棟三層半樓透天房屋（編號C1、C2、C3、C5、C6、C7、C8），另被告須向原告承買1881-2地號土地，併入合建面積內，但承買金額須扣除C1多出坪數後，計算買賣差額支付原告。興建完成後之七棟房屋，由雙方各分得3.5棟房屋，比例各百分之五十。原告分配編號C1、C2、
C3全部，被告分配編號C5、C6、C7，而C8係雙方各持份二分之一，以買賣價金扣除銷售仲介費及有關費用後，結算盈餘分配給雙方等事實，已據其提出與所述相符之合作興建協議合約書、土地合建契約書及合建變更契約書（均影本）等件為證，被告對此亦無異議，應認原告此部分主張為真實。惟原告主張被告尚欠原告借款及利息共計1,928,113元，請求被告返還等詞，則為被告否認，並以上開言
詞置辯。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條第1項前段定有明文。另按稱合夥者，謂二人以上互約出資以經營共同事業之契約。前項出資，得為金錢或其他財產權，或以勞務、信用或其他利益代之。金錢以外之出資，應估定價額為其出資額。未經估定者，以他合夥人之平均出資額視為其出資額。民法第667
條亦有所規定。又兩造所訂合建契約，係約定上訴人提供土地，被上訴人負責承建四樓房屋兩幢，建築完成後，甲、乙雙方各分得四樓房屋一幢，顯係約定兩造共同出資
興建房屋後平均分配之合夥契約。最高法院69年度台上字第1372號民事裁判意旨可供參照。本件兩造對於簽立系爭合建協議書一事並不爭執，依系爭協議書約定內容，被告及其配偶林素英提供土地委由原告建築七棟三層半樓透天房屋，興建完成後之七棟房屋，由雙方各分得3.5棟房屋
，比例各百分之五十，揆諸前實務見解，系爭協議書應屬合夥契約，出資比例為兩造各半，故就相關出資及費用部分，均應由兩造平均分攤。
（三）本件兩造對於簽立前開合建變更契約書，由原告承擔之前被告與訴外人聯紅公司間之興建協議合約書及土地合建契約書等事實，並無爭執；惟原告主張被告尚積欠其：⑴1881-2地號土地價金314,661元，⑵外接水、電、瓦斯費352,569元，⑶C8建物土地增值稅117,422元，⑷代墊購買許
嘉添、許嘉和土地持分價金105萬元，⑸借款本息3,774,748元，⑹C5、C6、C7變更追加費用68,400元，合計為5,677,800元，扣除被告C8房屋銷售利益4,088,492元及抵銷利息3,000元後，被告尚應給付原告1,586,308元等語，被告除1881-2地號土地價金314,661元及C8土地增值稅117,422元部分不執外，餘均否認，辯稱：⑴C5、C6、C7房屋外水裝置費8,1549元，外電裝置費75,597元，外瓦斯裝置費195,423元，不應由被告負擔；⑵被告並無同意提供全部1882-2及1882-3地號土地，原告向訴外人許嘉添及許嘉和購
買1882-2及1882-3地號土地之價金75萬元及30萬元，不應由被告負擔；⑶借款部分實際上金額應係本金336萬元，
利息為342,848元；⑷變更追加費用68,400元部分，同意
原證26號項次1、2、4相同，被告同意依原證26號所示金
額0元、3600元、3600元給付。原證26號項次5插座共3600元，被告同意給付，餘不同意；⑸編號C8房地銷售佣金部分應以1%計算；⑹編號C8房地應分配與被告之價金應為434萬元；⑺頂樓部分並未預留瓦斯管路請求原告給付62,379元；⑻原告曾三次向被告借款，雙方約定每次利息1000
元，故原告應給付被告3000元等詞。
（四）經查：
⑴兩造對於被告應給付原告1881-2地號土地價金314,661元
及C8建物土地增值稅117,422元，合計432,083元部分，均不爭執，自堪採認為真。
⑵原告主張依系爭土地合建契約書第五條(一)約定「接水、接電…由雙方按分配間數移轉登記取得應有部分各自負擔繳納」，故編號C5、C6、C7房屋外水裝置費8,1549元，外電裝置費75,597元，外瓦斯裝置費195,423元，共計352,569元部分應由被告負擔等語，被告則辯稱該約定違反內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹第十三點(驗收)補充規定」令規定，應為無效云云。查本件兩造間之系爭合建契約為合夥性質，已如前述，並非單純之建商與消費者間定型化契約，自無被告所舉內政部前揭命令之適用；故兩造既於系爭土地合建契約書約定應由分配之一方負擔，原告主張系爭費用應由分得之被告負擔，自屬有據，其此部分請求為有理由。
⑶原告主張被告同意提供1882-2及1882-3地號土地全部作為道路使用，故其向訴外人許嘉添及許嘉和購買1882-2及1882-3地號土地之價金75萬元及30萬元，應由被告負擔云云，惟為被告否認，並舉證人李美麗為證。查被告與原告前手聯紅公司於103年7月26日簽立第一份契約書（即合作興建協議合約書），其中第五條固約定：「有關路地部分，甲方（即被告）同意秀水鄉西興段1881-1、1882-2、1882-3地號提供乙方（即聯紅公司）做為與路地秀水鄉西興段1881-2地號路權協商之用，本約之成立與此路地協商合約聯立，西興段需價購，路權依比例分担。」等語，惟並未載明被告應提供者為其所有持分或實際之土地，又被告復於104年2月14日再與聯紅公司簽立第二份合建契約書（即土地合建契約書），其中第一條則載明：「土地標示及權利範圍：土地坐落...委由乙方（即聯紅公司）出資興建
房屋，1882-2、1882-3地號、面積：79平方公尺、權利範圍：1/3、持分面積：26.33平方公尺，供作道路使用。道路施工費用由乙方負責。道路面積依分配後各間建物取得面積比例計算面積。」，嗣兩造於105年5月11日簽訂第三份契約書（即合建變更契約書），其中第三項第一條變更前（即分割前）土地坐落：（二）亦載明：「同段1182-2（應為1881-2之誤載）.1883-2地號，面積：79平方公尺
、權利範圍：持分1/3，所有權人：許嘉祥，供做道路使
用。」，變更後（即分割後）土地坐落：（二）同段1182-2（應為1881-2之誤載）.1883-2地號面積：79平方公尺
、所有權人：許嘉祥，權利範圍：持分4/21、（民國104
年7月16日彰化地政事務所收件彰資字第101160號許嘉祥
持分3／21買賣移轉登記曾惠蓉）所有權人曾惠蓉、權利
範圍：持分17/21（含曾惠蓉承買許嘉添持分1/3、許嘉和持分1/3）供做道路使用。」等詞；綜上三份契約書內容
所示，1882-2、1882-3地號被告應提供者為其1/3持分，
餘則由訴外人曾惠蓉取得，並供做道路之用，應堪認定；若如原告主張被告應負責提供全部1882-2、1882-3地號，顯與合夥合建依比例分擔之常理有違，且亦應全部登記為被告所有方屬合理，豈有被告負責道路全部費用而由原告分得大部分持分之理，故原告主張兩造約定由被告提供1882-2、1882-3地號全部供做道路使用云云，顯非可採。至原告舉被告委任其於另案全權處理向訴外人許嘉添、許嘉和訴請分割共有物事件，並提供委任書影本一份為據，被告雖不爭執有委任之事實，惟否認有同意提供全部882-2
、1882-3地號之意思；核原告提出之委任書僅為被告委任其於前開分割共有物事件中代理被告為訴訟行為之用，並無記載被告同意負擔1882-2、1882-3地號全部費用，尚難據此即認兩造有由被告負責道路全部費用之約定。此外，原告復未能提出證據以實其說，其此部分主張自非可採。⑷C5、C6、C7變更追加費用68,400元部分，被告除對原證26號項次1、2、4同意依原證26號所示金額0元、3600元、3600元給付，原證26號項次5插座共3600元，餘均不同意，
自應由原告舉證證明；核原告提出之估價單影本（本院卷一第197頁）雖記載變更追加費用明細，惟此為原告自行
製作之文件，未經被告簽名同意，尚難逕依此認定金額，但被告對於該明細項次1、2、4、5並無意見，項次3部分
如類推項次2計算方式（同為拋光磚，面積不同），項次
2拋光磚為60*60、單位3，總計10,800（60*60*3 =10,800），廚房則為30*60，單位48，總計86,400（30*60*48=86,400），項次2費用為3,600元，換算廚房部分應為28,800元（【86,400÷10,800】×3,600=28,800）。故總計原告
此部分得請求之金額為39,600元（3,600+3,600+3,600+28,800=39,600）。
⑸編號C8房地銷售佣金部分：原告稱依其與訴外人王利甄所訂原證23號包櫃合約書第3條原告同意付與王利甄之待遇
為：前三戶佣金2%含稅，因此被告負擔編號C8房地銷售佣金為83,800元（838萬元×2%÷2=83,800元）等詞，惟為
被告否認，辯稱：依原證23號第3條第3款約定：「與公司合售戶1%含稅」，編號C 8房地係兩造合售，所得各一半
，適用該約定，此部分被告應給付之費用應為41,900元（838萬元×1%÷2=41,900元）等語。核原告所提繼受聯紅
公司與訴外人王利甄所訂包櫃合約書第3條第3款確有約定：「與公司合售戶1%含稅」，查編號C8房地屬兩造合建合售之部分，依前開約定自應適用該合約書第3條第3款，故被告應分擔之金額應為41,900元（838萬元×1%÷2=41,90
0元）
⑹編號C8房地廣告費用部分：原告主張被告應給付編號C8房地廣告費用一半，共7,710元等詞，被告則辯稱：原告所
銷售之淳美墅建案，總共有18間透天房屋，除地主分得7
間以外，尚有11間（含編號C8）由原告出售，全部廣告費用61,687元係出售該11間房地所支出，並非如原告所稱係出售編號C1、C2、C3及C8共4間房地所支出，因此，此部
分費用應為2,804元（61,687÷11÷2=2,804元）等語。核
原告所提原證12明細表（本院卷一第83頁）所示，本件工程共計18戶，扣除兩造依系爭合建契約書第二條分配之6
間（即編號C1至C7，C8則共有合售）外，尚餘12間對外銷售，故原告支出之廣告費應屬該12間房地所用，平均每間為5,141元（61,687÷12≒5,141元，元以下四拾伍入，以
下同），被告應分擔者為2,571元（61,687÷12÷2≒2,57
1元）。
⑺借款500萬元部分：被告雖不否認有向原告借款，然辯稱
有預扣利息14萬元等語，為原告所不爭執，此部分並未給付自應扣除，故被告實際借款金額應為486萬元，另被告
曾於107年7月13日匯款150萬元予原告一事，兩造亦無異
議，故自107年7月13日起被告之借款金額即剩336萬元等
情，應堪認定。另兩造對於系爭借款自105年1月21至107
年7月13日之利息為336,662元（486萬元×2.8%×2.474年
=336,662元）亦不爭執，此部分亦足認為真。
（五）惟原告主張前開借款利息計算方式為：自105年1月21日起至107年7月13日止（即被告返還150萬元之日之借款利息
為336,662元（486萬x 2.8%x 2.474年=336,662），107年7月14日起至108年5月13日之借款利息為78,086元（336萬x2. 8%x 0.83年=78,086）。是被告尚應返還借款336萬元及自105年1月21日起至108年5月13日止之利息414,748元
等詞，被告則辯稱：兩造合售之編號C8房地依彰化縣○○鄉○○段000地號建物登記簿謄本記載（本院卷一第255頁），原告於107年8月6日即已將編號C8房地賣出並登記為
梁吟如所有後，取走全部價金，兩造於107年7月8日或9日兩造曾會同訴外人李麗美共同協商此事，原告計算後表示伊出售編號C8之房地，應分配1/2之價金與被告，經與上
開借款本金、利息及其他雜費（未明示項目）抵銷後，被告再給付原告150萬元，則雙方互相應給付之債務約略可
得平衡，要求被告先付伊150萬元，被告乃於同年月13日
給付原告150萬元。是該486萬元扣除150萬元之餘額，至
遲在107年7月13日已經抵銷，不得重複計算利息。原告於107年8月7日始一次取得全部價金計算，原告得向被告請
求之利息應為342,848元（計算式如下：⑴105.1.21至107.7.13，486萬元×2.8%×2.474年=336,662元；⑵107.7.
14至107.8.6，（486萬元-150萬元）×2.8%×24/365=6,
186元；336,662+6,186=342,848），原告逾此部分之主張，並無理由等語。
（六）查本件兩造簽立及繼受之系爭合建契約書，該契約書第2
條第2款約定編號C8房地採合售方式，扣除銷售費用及有
關費用，結算後盈餘分配給雙方，此有原告提出之原證3
合建契約書影本在卷可憑，又編號C8房地依被告提出之前開建物登記簿謄本記載，原告係於107年8月6日即已將編
號C8房地賣出並登記為梁吟如所有，再據被告提出之「買賣契約補充協議書」影本（本院卷一第257頁）所載，訴
外人梁吟如買受編號C8房地總價為918萬元，此為兩造所
不爭執，應為真實；另依原告提出之「房地預定買賣特別約定同意書」上（本院卷一第137頁）記載「二次工程30
萬水利溝蓋50萬」等字句，原告亦自承有施作二次工程但未施作水利溝蓋，故應扣除該50萬元部分，即總售價為868萬元；原告雖陳稱二次工程30萬不應列入盈餘分配云云
，然原告既與訴外人梁吟如談妥編號C8房地總價為918萬
元，內容亦載明包含「二次工程30萬水利溝蓋50萬」，故扣除未施作之水利溝蓋50萬，餘均係編號C8房地之售價無誤，原告亦未能證明兩造有約定扣除二次工程30萬部分，其主張不列入盈餘分配自屬無據。綜上，編號C8房地售價扣除前開廣告費用及仲介費用，實際盈餘金額為8,635,529元（868萬-41,900-2,571=8,635,529），被告可分得之
款項為4,317,765元（8,635,529÷2=4,317,765）。
（七）按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334條
第1項定有明文。經查，依被告提出之前開建物登記簿謄
本記載，原告於107年8月6日即已將編號C8房地賣出並登
記為梁吟如所有後，依一般常情自可認已取得全部價金，另兩造曾於107年7月8日或9日兩造曾會同訴外人李麗美共同協商此事，原告計算後表示伊出售編號C8之房地，應分配1/2之價金與被告等情，亦證人李麗美到庭結證無誤，
依前開兩造簽訂及繼受之合建契約書第2條第2款約定，原告應於結算後將盈餘分配予被告，詳述如前。既原告最遲於107年8月6日即已取得出售編號C8房地之價金，即應進
行結算並將盈餘為分配，被告亦得依約請求原告給付應得之盈餘部分。故被告辯稱336萬元借款利息應算至107年8
月7日抵銷時止等語，並非虛詞，故此部分利息為6,186元（336萬元×2.8%×24/365=6,186）。綜依前述，原告截
至107年8月6日可請求之總金額為4,571,571元（432,083+352,569+39, 600+41,900+2,571+3,360,000+342,848=4,
571,571）；而被告可分配得之盈餘為4,317,765元，加上兩造所不爭執之原告向被告借款利息3,000元，共計4,329,765元。另被告復辯稱：依原證3號合建契約書所附「聯
紅建設（秀水案）建材與設備」約定「一樓及頂樓預留瓦斯管路」，故被告所受分配之三間房屋，其內瓦斯管線應施作至頂樓，然原告卻只施作至一樓，頂樓部分並未預留瓦斯管路。此部分因原告出售其他房地時，係向不知情之編號C3承購戶另收取20,793元後，始為伊等施作頂樓之瓦斯管路，爰比照C3戶金額請求原告給付62,379元（20,793元×3=62,379元）等語，並提出前開合建契約書附件「聯
紅建設（秀水案）建材與設備」影本一份為證，核其內容確有約定「一樓及頂樓預留瓦斯管路」，原告對此亦無異議，僅陳稱簽約時有告知被告施作至一樓之瓦斯管線費用6萬多元，施作至頂樓之瓦斯管線費用則為8萬多元，由被告自行選擇云云，然為被告否認，原告亦未能舉證以實其說，自難採信；故被告辯稱原告應比照C3戶金額給付62,379元，並主張與前開債務抵銷，應屬合理。
（八）綜上所述，原告得向被告請求給付之費用及借款暨利息總金額應為4,571,571元，被告得主張抵銷部分為4,380,144元（4,317,765+62,379=4,380,144）；依民法第323條規
定，先充費用，次充利息，再充本金，故原告截至107年8月6日可向被告請求之金額為本金191,427元（4,571,571
-4,380,144=191,427）；至於107年8月7日起至108年5月
13日之借款利息則為4,112元（191,427x2.8%x280/365≒
4,112），共計195,539元（191,427+4,112=195,539）。
惟其中4,112元為利息，依民法第207條第1項前段規定，
不得滾入原本再生利息，原告聲明請求此部分之遲延利息，於法自有未合。
四、從而，原告據合建契約及消費借貸等法律關係提起本訴，請求被告給付195,539元，及其中191,427元自起狀繕本送達翌日即108年6月5日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲
延利息，即無不合，應予准許。逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分未逾50萬元，應依職權宣告假執行；被告則聲明願供擔保請求准予宣告免為假執行，經核於法並無不合，爰定相當金額宣告之。原告其餘假執行之聲請則因敗訴而失所附麗，併予駁回。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主
文。
中 華 民 國 109 年 4 月 24 日民事第一庭法 官 謝仁棠
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 4 月 24 日書記官 陳文新