臺灣彰化地方法院民事判決

上訴人

柯阿燕

上訴人

張容溱

被上訴人

花壇惠双不動產有限公司

法定代理人

李秀菁

上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國110年3月31日本院彰化簡易庭第一審判決 (110年度彰簡字第68號），提起上訴，本院於110年9月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：兩造於民國109年5月30日簽訂「專任委託銷售契約書」（下稱系爭契約），約定由被上訴人為上訴人居間銷售坐落彰化縣○○鄉○○段0000地號土地及其上287建號、門牌號碼同鄉中山路2段70巷28弄2號建物（下合稱系爭不動產），委託銷售價額新台幣（下同）410萬元，期間自 109年5月30日起至109年11月30日止，於買賣契約成立時，上訴人有簽認要約書或議價委託書等相關契約之義務（系爭契約第8條第6項），如有違反此項義務者，依系爭契約第11條第4款約定，視為被上訴人已完成居間仲介之義務，上訴人應支付委託銷售總價額6％之金額作為違約金。嗣兩造於 109年6月1日合意變更銷售價格為460萬元，再以LINE訊息合意變更為480萬元。嗣於109年11月24日，訴外人林秀華與被上訴人訂立買方議價委託書，表明同意被上訴人代其以480萬元價格向上訴人買受系爭不動產。詎經通知上訴人後，上訴人竟拒絕簽認要約書或議價委託書等相關契約，依約定應按委託銷售價額6％給付被上訴人違約金28萬8,000元等情，爰依系爭契約第11條第4款約定，求為命上訴人如數給付並自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5％加給利息之判決。

二、上訴人則以：伊曾於109年6月2日以LINE訊息通知被上訴人，將委託銷售價格變更為520萬元，後再變更為480萬元。但此價格是委託銷售價格，並非買方出現後的合意價格。被上訴人片面主張達到委賣價格後，買賣契約即為成立，代表賣家一旦與仲介簽訂委託銷售契約，即喪失締結買賣契約的自由，形同將買賣契約中尚待磋商的條件全部付託給仲介決定，買賣契約成立僅用價格高低決定，忽視其他實務常見的屋況及其他等細節之重要買賣條件。被上訴人雖於109年11月28日表示林秀華願以480萬元購買系爭不動產，但伊於翌日（29日）回覆不同意，並要求以500萬元價格成交。雙方既未就買賣價金成立合意，伊無簽認要約書或議價委託書之義務。況系爭契約乃被上訴人事先擬定的定型化契約條款，由其銷售起始日及審閱日期均為109年5月30日，可知被上訴人未給予充分的契約審閱期間，伊得主張該契約第8條第6項不構成契約之內容。又系爭契約條款使賣方喪失締約決定權，剝奪賣方優於委託條件或選擇交易對象的自由，實違反誠信原則，依消費者保護法第12條之規定，亦屬無效。再依系爭契約第7條，可知伊並未授權被上訴人可擅自收受定金及違約金。且於109年11月20日買方看屋時，柯阿燕曾於現場指示被上訴人若買方有意願購屋，請跟買方以500萬元開始搓合價格。況買方林秀華與被上訴人簽訂的「議價委託書」，代表為議價階段，其上亦提供給賣方的選項有同意及不同意，也可見賣方擁有選擇權。退言之，伊母女第一次售屋，不清楚流程，應該先審閱清楚契約條款，但買賣契約成立始須支付仲介服務費4％，而買賣契約不成立，卻須支付6％違約金，實不合理，請酌減違約金至2％以下等語，資為抗辯。

三、原審判決上訴人應給付被上訴人28萬8,000元及自109年12月27日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並命上訴人負擔訴訟費用3,090元及宣告准予假執行。上訴人不服，提起上訴，並聲明：⑴原判決廢棄；⑵被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人則聲明駁回上訴。

四、下列事實，為兩造不爭執，並有被上訴人所提系爭契約書、買方議價委託書影本，及上訴人所提LINE訊息截圖（原審卷第65頁、本院卷第65頁）可參，堪認定屬實。

1.兩造於109年5月30日簽訂系爭契約，約定由被上訴人為上訴人居間銷售系爭不動產，委託銷售價額410萬元，期間自109年5月30日起至109年11月30日止。其後於同年6月1日合意將委託銷售價格變更為460萬元，翌日再合意變更銷售價格為 480萬元。

2.被上訴人為不動產經紀業，為企業經營者，系爭契約是被上訴人提出之定型化契約條款作為契約主要內容而與上訴人（消費者）訂立之定型化契約。其第8條第6項約定：買賣價金與條件一致時，上訴人（甲方）應負有簽認要約書或議價委託書等相關契約之義務。第11條第4款約定：上訴人如有違反第8條第6項之義務情形者，視為被上訴人（乙方）已完成居間仲介之義務，上訴人應依委託銷售總價格6％立即全額一次支付被上訴人，以作為違約金。

3.訴外人林秀華於109年11月24日與被上訴人訂立「買方議價委託書」，表明願以480萬元價格承購系爭不動產，委託被上訴人代為協商議價。被上訴人通知上訴人後，上訴人表明不同意以總價額480萬元出售。

五、爭執事項及其判斷

㈠、系爭契約第8條第6項是否因被上訴人未提供合理審閱期間而不構成契約之內容？或有消費者保護法第12條之定型化契約條款無效情形？

1.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反此項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。為消費者保護法第11條之1第1項、第3項所規定。而審閱期間之長短，中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間（同法第11條之1第4項）。據此規定，內政部就所主管之不動產經紀業使用之「不動產委託銷售契約」，其審閱期間至少為3日，並公告施行在案〔內政部92年6月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」、及同日內授中辦地字第0920082743號公告（公告後6個月生效）、行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」參照〕。又企業經營者與消費者訂立定型化契約，主張符合上開規定之事實者，就其事實負舉證責任，同法第17條之1亦定有明文。

2.被上訴人為不動產經紀業，系爭契約為定型化契約，已如前述。而該契約係於109年5月30日簽訂，委託銷售期間109年5月30日起至109年11月30日止。但由契約書標題次行記載：「依內政部公告，委託人簽訂本契約前，有3天以上的契約審閱期間，可要求攜回本契約影本審閱。委託人已於中華民國109年5月30日攜回審閱。」等語。明顯可見，上訴人是在兩造簽訂契約之同日攜回契約影本供審閱，被上訴人與上訴人訂立系爭契約以前，並未提供至少3日之合理期間，供上訴人審閱全部契約條款內容，甚為明確。上訴人主張系爭契約第8條第6項，不構成契約內容，即屬有據。

3.被上訴人雖謂前開審閱約款置於契約書標題下之最上方位置，約款最末給予簽約人單獨簽署確認，已近於個別商議之情形，且簽約後上訴人陸續與被上訴人合意變更委託銷售價格，迄被上訴人通知成交前均未主張審閱期間不足，顯見上訴人有充分了解契約條款之機會，被上訴人亦未有妨害消費者審閱契約之行為，上訴人放棄審閱期間而於109年5月30日當日即簽署系爭契約，在私法自治及契約自由原則下，並無不可，自不得事後再以違反審閱期間規定為由，主張契約無效等語。惟消費者保護法第11條之1規定，其立法意旨乃為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約以前，有充分了解定型化契約條款之機會，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。而契約審閱權利雖非不得由消費者自願拋棄。但企業經營者如以定型化契約條款使消費者拋棄審閱契約之權利者，無效（消費者保護法第11條之1第2項）。本件上訴人於系爭契約關於審閱條款部分簽名，依其文義及簽署方式，僅足以表示其於109年5月30日攜回審閱，無從解為拋棄契約審閱之權利。而上訴人於兩造簽約後，曾與被上訴人合意變更委託銷售價格，且迄被上訴人通知林秀華願以480萬元承購止，均未主張違反審閱期間，亦僅屬單純之沈默，非得認為契約審閱權利之默示拋棄。被上訴人主張上訴人不得再主張其違反審閱期間云云，尚難採取。

4.上訴人既得主張系爭契約第8條第6項不構成契約內容，即無再認定該約款是否有消費者保護法第12條之定型化契約條款無效情形之必要，附此敘明。

㈡、被上訴人依系爭契約第11條第4款約定，請求上訴人給付委託銷售總價格6％即28萬8,000元之違約金，是否有據？

1.系爭契約11條第4款固約定：上訴人（甲方）有違反第8條第6項義務之情形者，視為被上訴人（乙方）已完成居間仲介之義務，上訴人應依委託銷售總價格6％，立即全額一次支付被上訴人，以作為違約金。惟系爭契約第8條第6項既因違反審閱契約之規定而不構成契約內容，上訴人據此請求上訴人給付違約金，於法即屬無據。

2.再者，系爭契約第8條第6項約款之內容為：「買賣價金與條件一致時，甲方（委託人）應負有簽認要約書或議價委託書等相關契約之義務」。其適用乃以「買賣價金及條件一致」為前提。換言之，必須上訴人與訴外人林秀華就系爭不動產之買賣價金及條件一致時，上訴人始依約負簽認要約書或議價委託書等相關契約之義務。被上訴人雖主張上訴人委託其以480萬元銷售價格系爭不動產，在訴外人林秀華於109年11月24日簽立買方議價委託書之同時，買賣價金及條件即一致云云（本院卷第90頁）。查上訴人委託銷售價格為480萬元，訴外人林秀華表明願以480萬元價格承購，雖為事實。然經紀人員對於自業務知悉或持有之他人秘密，不得無故洩漏（不動產經紀業管理條例第25條）。仲介人員無故洩漏客戶之底價，致委託人未能以較好價格出售不動產，因而受到損害者，委託人非不得依委託契約之關係，請求損害賠償。被上訴人依法既不得無故將上訴人底價洩漏，豈能謂上訴人於林秀華簽立議價委託書時，雙方已就買賣價金及條件達成一致。況不動產之買賣，除標的物及價金外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項（最高法院79年度台上字第1357號及80年度台上字第1883號判決可供參照）。故民法第345條第2項規定當事人就標的物及其價金相互同意時，買賣契約即為成立，其所謂標的物及價金，非僅謂當事人就標的物及價金之特定而言，尚包括當事人對標的物之交付、所有權移轉登記時期、價金給付方式等在內。因此，賣方委託仲介之銷售價格，雖然與買方表明的承購價格相同，但在就其他與標的物及價金相關之重要事項，雙方未相互同意以前，仍難謂買賣價金與條件一致而成立買賣契約。本件被上訴人所提林秀華簽立之「買方議價委託書」，明確記載：立委託書人林秀華（以下簡稱買方）擬承購賣方柯阿燕、張容溱如下標示之不動產，現因承購條件與賣方之出售條件尚有差距，特委託花壇惠双不動產有限公司（以下簡稱受託人）代為協商議價。第5條議價條件第2項亦約定：委託期間內賣方接受買方之承購價格與條件時，即為議價成功，買賣契約成立生效，受託人並得代理買方將議價金充為定金交予賣方。並且於下方留設賣方同意或不同意依該議價委託書之條件出售之欄位供賣方簽章。明顯可見，林秀華簽署之議價委託書，已表明買賣雙方之承購條件、出售條件尚有差距，特委託被上訴人代為協商議價，在賣方（上訴人）接受其承購價格與條件時，買賣契約始成立。被上訴人主張上訴人於林秀華簽訂議價委託書時，雙方買賣價金及條件一致，顯然悖離事實。茲上訴人不同意以480萬元價格出售，要求以 500萬元價格出售，致雙方就買賣價格及條件不一致而未能成交。被上訴人以上訴人有違系爭契約第8條第6項義務之情事，而請求上訴人給付違約金，亦顯有未合。

五、綜上所述，系爭契約第8條第6項因被上訴人未提供上訴人至少3日之合理審閱期間，上訴人主張該約款不構成契約內容，合於消費者保護法第11條之1第3項規定。且上訴人與訴外人林秀華就系爭不動產之買賣價金及條件也未一致，不負有簽認要約書或議價委託書等相關契約之義務。被上訴人依系爭契約第11條第4款之約定，請求上訴人給付違約金28萬 8,000元及加給利息，於法無據，應不予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，尚有未洽。上訴意旨，指摘原判決違誤，請求廢棄改判，為有理由。爰將原判決廢棄，並改判如主文第2項所示。另被上訴人繳納第一審裁判費3,090元，上訴人繳納第二審裁判費4,635元，合計第一、二審訴訟費用7,725元，併命被上訴人負擔。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌於判決之結果不生影響，不予贅詞論列。

據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。

民事第一庭