臺灣彰化地方法院民事判決

原告

鍾蕙蓮

訴訟代理人

蘇文俊律師

複代理人

王羿文律師

被告

眾泰建設股份有限公司

法定代理人

羅偉龍

訴訟代理人

楊玉珍律師

複代理人

黃文進律師

指定送達處所:臺中市○○區○○路0 段000號00樓之0

上列當事人間請求請求居間報酬事件，本院於民國111年7月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張略以:其為不動產經紀營業員，於民國109年1月與被告成立居間契約，由原告銷售坐落二林鎮竹圍子段61-2地號及61-42地號土地之「新天地八期」建案(下稱系爭建案)，依代理銷售合約第1條第6項約定代理銷售服務費用以總銷售金額2%計之，同條第7項則約定簽約完成則可請領該戶之服務費，另外約定若以員工價出售，則原告可抽取銷售金額1%作為居間報酬，兩造雖未簽書面契約，但已有居間之合意。原告為被告成功銷售之建案戶別及成交金額，除附表一之外，尚有系爭建案A3戶成交金額新台幣（下同）570萬元，原告就A3戶可請求1%報酬即57,000元，加上附表一得請求之報酬，合計為2,058,200元，原告已完成契約義務且為被告所承認，惟被告僅支付1,325,000元，尚餘733,200元未付，原告發函請被告於函到3日內給付上開款項，該函已於110年7月12日送達被告，被告仍未給付等語。聲明:被告應給付原告733,200元，及自110年7月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、被告答辯略以：被告委託原告銷售系爭建案，原告工作內容包括附表二所示之義務，原告以成交金額千分之五計算之酬勞，被告每月並給付原告35,000元，另每次先行預付10萬元予原告作為日常生活開銷支應，待日後建案銷售完成再行會算，是兩造間並非居間契約，而係承攬契約。被告已支付原告共計13,25,000元，惟原告自收取系爭建案客戶第4期款後，自110年7月7日起即未再至被告之銷售接待中心執行後續業務，已構成不完全給付，且屬給付不能，自不得請領報酬。另原告利用職務之便，就系爭建案之A3戶，先於109年6月26日借用原告助理葉淑芬名義以低價570萬元購買，旋於109年9月25日以620萬元出售訴外人林威廷，從中賺取差額，違反民法第106條禁止自己代理之規定，被告不同意此筆交易，故此項買賣應屬無效。縱認原告得請領服務酬勞，原告係按銷售金額千分之五計算報酬應為514,550元，加計被告應給付原告109年1月起至110年7月6日止之每月35,000元合計應為共636,774元，總計1,151,324元，然原告已向被告領取1,325,000元，自不得再向被告請求款項等語。聲明:原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：

㈠兩造之間於109年1月間成立契約關係，原告為被告銷售系爭建案，被告應自109年1月起，按月給付原告35,000元，另原告如有成功銷售不動產時，原告應為被告與客戶簽約，完成兩造間契約之義務後，得向被告請求按成交金額一定比例之金錢。

㈡被告實際支付原告之金額為1,325,000元，包括：

⒈基本報酬109年1月至110年1月共455,000元，以及包括約定付給陳郁鈊109年1、2月的7萬元在內，共計525,000元。

⒉另給付80萬元。

㈢原告均辦理至簽約為止，為被告成功銷售之建案戶別及成交金額，如附表一之戶別欄及成交金額欄所示。

㈣原告自110年7月7日起即未再至被告銷售中心辦理銷售作業。

㈤原告請求被告給付報酬之律師函於110年7月12日到達被告，如原告可向被告請求給付款項時，遲延利息起算日為110年7月16日。

四、兩造爭執之事項：

㈠兩造之間於109年1月間成立契約關係，原告有為被告銷售及簽約之義務外，原告是否有附表二編號2至6之契約義務？兩造契約是居間契約或承攬契約（原告主張居間，被告答辯承攬）?

㈡原告主張其為被告成功銷售之建案A3戶，成交金額570萬元，因此請求1%報酬57,000元，有無理由？

㈢原告有無履行其義務，而得向被告請求按成交金額一定比例之金錢（原告主張居間義務已完成。被告答辯未完成承攬契約義務，工作未完成，不能請求報酬）?

㈣原告如有履行其義務，成功銷售建案不動產時，原告得向被告請求按成交金額多少比例之金錢（原告主張居間報酬為銷售金額的2%，若以員工價銷售，則報酬為1%。被告答辯千分之五）?

㈤原告請求居間報酬733,200元（附表一之報酬，加上A3戶報酬57,000元，合計2,058,200元－被告已付1,325,000元＝733,200元），有無理由?

五、得心證之理由：

㈠系爭契約之性質，應屬委任及居間之聯立契約：

⒈按委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又按承攬係為他方完成一定工作，委任係為他方處理事務，承攬以工作之完成為要件，亦即須有一定之結果，而委任則祗須處理事務，至完成與否則非所問，亦即不以有一定結果為必要。再按當事人基於私法自治原則，有契約形式及內容之選擇自由，其選擇之契約類型應就個案事實及整體契約內容觀之，按勞務契約之類型特徵，依勞務債務人與勞務債權人間之從屬性程度之高低判斷之（參司法院大法官釋字第740號解釋理由書）。又當事人所訂立之契約，並不以法定之典型契約為限，如兩種契約互為條件（一契約之存在以另一契約存在為前提）關係而聯合時，則為契約之聯立。

⒉經查:

⑴兩造於109年1月間成立契約，約定原告為被告銷售系爭建案，被告應自109年1月起，按月給付原告35,000元一節，為兩造所不爭執，因原告就其如何從事招攬客戶活動，享有自由決定勞務給付之方式，與被告之間並無勞動契約之從屬性，且不以完成一定之工作結果為必要，故兩造就此部分契約，應係成立委任關係。

⑵又兩造之契約約定，原告如有成功銷售系爭建案不動產時，得請求按成交金額一定比例之報酬部分，除原告自承有附表二編號1所示之義務外，否認有附表二編號2至6之義務，雖原告曾於line對話中表示:「我賠很多錢了。現場我不要再花錢了。可以嗎。有賣的客戶銀行貸款我會來處理跟交屋」等語（卷137頁），然從對話過程中，並無法判斷原告上開表示，究竟是出於履行其契約義務或是出於禮貌、善意或交換條件，且兩造於其他line對話（卷188頁），原告仍對此有所爭執，因此，尚難僅憑上開隻字片語即遽認原告負有附表二編號2至6之義務。此外，被告未能再舉證證明依兩造之契約原告負有附表二編號2至6之義務，故被告所辯尚負有附表二編號2至6之義務，因而成立承攬契約云云，即屬無據，未能採取。故兩造間此部分契約，從原告所負契約義務群加以判斷，揆諸首揭說明，應為系爭建案不動產買賣之居間契約。

⑶又兩造之契約，內容同時包含委任及居間兩種契約關係，報酬雖分別獨立計算，然居間契約之存在以委任契約存在為前提，兩者為契約之聯立，應可認定。

㈡原告依委任關係，得向被告請求之報酬為636,774元:查原告自110年7月7日起即未再至被告銷售中心辦理銷售作業，則原告處理委任事務期間之報酬，自109年1月起至110年7月6日止，以每月35,000元計算，應為636,774元，此為兩造所不爭執，洵堪認定。

㈢原告依居間關係，得向被告請求之報酬為543,050元:　⒈查原告辦理銷售系爭建案至簽約為止，為被告成功銷售之建案戶別，如附表一之戶別欄所示等情，為兩造所不爭執，且有訂購房屋預約單可憑，自堪信為真實。另原告就系爭建案A3戶之買賣業已成交一節，有買賣契約契約書可憑，被告雖辯稱原告係借用助理葉淑芬名義以低價570萬元購買，再以620萬元出售訴外人林威廷，從中賺取差額，違反民法第106條禁止自己代理之規定，然此為原告所否認，而被告所提出之二件買賣契約書，僅能證明A3戶有一屋二賣之情形，尚無法因此認定原告有借用葉淑芬名義自己購買該屋之事實，此外被告未能再舉證以實其說，故被告上開所辯尚屬乏據，未能採取。故原告主張其就A3戶已辦理簽約，成交金額570萬元等語，應屬有據，堪以採信。

⒉原告雖主張居間報酬為銷售金額的2%，若以員工價銷售，則報酬為1%，故應按附表一計算報酬，A3戶按1%計算報酬即57,000元等語，然除被告自認報酬按銷售金額千分之五計算外，其餘為被告所否認，而原告提出之代理銷售合約，並未經兩造簽字，不能認兩造就代理銷售合約之內容已達成合意；至於原告所提出之line對話（卷187-189頁）內容當中，被告縱使曾張貼代理銷售合約，然被告仍對原告之義務及報酬均有所爭執，亦無從證明原告之主張為真；另被告公司匯款單及國稅局各類所得扣繳額繳款書（卷23頁），僅能證明被告曾有給付款項而已，無法證明報酬之計算方式為何；而新天地八期服務費請款明細（卷63頁）則為原告單方製作之文書，並未經被告簽字或表示承認，均不能認兩造已達成按銷售金額1%或2%計算報酬之合意。故原告主張報酬之計算方式，尚屬無據，不能採信。惟被告既自認報酬按銷售金額千分之五計算，依民事訴訟法第279條規定，原告已毋庸舉證，即得請求銷售金額千分之五計算之報酬。

⒊又查，原告已銷售系爭建案之不動產如附表一成交金額欄所示合計為102,910,000元，此為兩造所不爭執，則上開金額加上A3戶成交金額5,700,000元後，合計108,610,000元。故原告依上開銷售金額請求千分之五計算之報酬，應為543,050元（108,610,000×5/1,000＝543,050）。又兩造間為居間契約而非承攬契約，已如前述，因此被告答辯稱原告未完成承攬契約義務，工作未完成，不能請求報酬云云，自無理由，不能採取。

㈣綜上所述，原告得向被告請求之報酬，合計為1,179,824元（636,774+543,050＝1,179,824），惟被告已支付原告1,325,000元一節，既為兩造所不爭執，則被告給付原告之金額已超過原告得請求之金額，原告自不得再向被告請求報酬。

㈤從而，本件原告得向被告請求之報酬，被告均已清償完畢，故原告請求被告應給付733,200元，及自110年7月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。

㈥本件事證已明，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認對於判決之結果不生影響，就不再逐一論列。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。